On Nut2017年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ4年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、2年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

 

実際、私自身も2013年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

 

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが2014年の8月だったので、もう築3年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと1年半後、丸5年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ特殊事業税)がゼロになった時点で売却するつもりです。

 

ところで、オンヌットは4月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦2人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

 

さて、過去7年間の平均値上り率が9.3%のトンロー、8.3%のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4%の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率(Internal Rate of Return)は大体12%から13%ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

 

では一方で、オンヌットと同じく2017年の値上りが11.3%であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3%もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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