Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.