original下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。

JLL
は最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの4つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。

同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築
5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が、竣工当時の平均販売価格と比べてそれぞれどうなっているかを、管理の良いプロジェクトとそれほど良くないプロジェクトに分けて比べてみたものである。

その結果分かったのは、管理の良い物件の価格上昇率が年率
4.2%から8.5%、管理がそれほど良くない物件は年率1.1%から3.9%という結果であった。

さらに、
この価格上昇率の違いをエリア別でみると、管理状態の良い物件はそうでない物件に比べてチットロムで
2倍、プロンポンで7倍、トンローで3.5倍、エッカマイで2倍近く高いということがわかった

以上ですが、この価格差は大きいですね。管理の良いコンドミニアムの場合、年率
4.2%から8.5%ということなので、例えば平均で年率6%としても、複利で増えていくので6年後には1.066乗、つまり42%の値上りということです。さらにこの間、賃貸してネット利回り4%で運用できれば複合利回りであるIRR12%にもなります。

IRRで2
桁台の投資利回りは、ハイレバを使うプロの機関投資家でも簡単ではない数字ですから、レバレッジもかけないフルエクイティでの個人の不動産投資としては大成功です。年率12%で回るREITなんか滅多にないですから・・・。

それに、私はこれまで
新築に比べて価格に割安感のある築年数が2~4年ぐらいの築浅物件への投資を勧めてきましたが、必ず管理のいい中古物件、という条件を付けています。しかし、
管理のそれほど良くないプロジェクトであってもロケーションさえ良ければそれなりに中古になっても値上りするということであり、やはりロケーションが最も重要というのは変わりませんね。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Management Matters

A study by international property services firm JLL shows that residential developments that have been managed professionally and consistently have outperformed competing properties that are less well managed. 
JLL recently carried out an internal analysis of sales' price performance across luxury condominiums in four distinct neighborhoods' in Bangkok, including Chidlom, Phrom Phong, Thong Lor, and Ekkamai. The analysis compares average selling prices at completion and average re-sale prices at mid-2016 between projects that have been managed professionally since completion, typically a period of 5-7 years, and less well managed despite similar locations, characteristics, and market positioning.
Across the four neighborhood's, average selling prices in projects without professional property management saw compound annual growth rates ranging from 1.1% to 3.9%. In contrast, projects that have been managed professionally over the life of the project have experienced growth rates ranging from 4.2% to 8.5%. 

At the neighborhood level, average selling prices at professionally managed properties grew twice as fast as the comparable projects in Chidlom, seven times faster in Phrom Phong, 3.5 times faster in Thong Lor, and nearly twice as fast in Ekkamai.