管理ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。

簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。

コンドミニアムは
複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマネジメント会社でも比較的簡単に修繕計画を立てられます。


その代わり、コンドミニアムは24時間住人が住んでいる住宅であり、むしろソフト面が重要になります。それにタイの場合、ジュリスティックパースン(管理責任者)が管理費を私用で使ってしまうとか、横領してしまうというという事故が結構頻繁に起こります。これは各オーナーが資金管理を他人任せにしてしまうからです。残念ながら、まだアジアの途上国ではこういうことが横行しているということであり、私の友人のイタリア人などは結局自分がコミッティーの役員になって管理費の入出金を毎月チェックしているそうです。

また、管理が緩いと一部のオーナーから賄賂をもらってAirbnbのような民泊施設として貸し出すことを黙認したり、住人が何か頼んでもさっぱりやってくれないという全くやる気のない管理会社もあります。

こんな物件を買いたくなければ、管理会社が大手デベロッパーの系列会社であるというのが一つの目安になるのですが、ただし、ビッグ10と呼ばれる大手デべでも必ずしも自社の管理会社をつけているわけでもないので、一番有効なのは、自分で管理責任者であるジュリスティックのマネジャーと面談することです。

このところの観光客の増加で、Airbnbに代表されるコンドミニアムの旅行者への違法な貸し出しが増えてきています。最近、旅行客が多く滞在するエリアのコンドミニアムでは警察の抜き打ち検査が入るようになり、オーナーや管理会社が捕まっているとの記事が出ていましたが、特にサトーンとプラカノーンでは中国人オーナー達が同じ中国人旅行者に貸し出しているケースが多いようです。

例えば、プラカノーン駅前のスカイウォークなどは中国人観光客が多数宿泊していて始終煩いので、他の入居者が出て行っていると聞きましたが、こんな物件を買ってしまったらまず入居者募集で苦労する、つまり空室リスクに泣かされるということです。


コンドミニアムを買ったら、ロビーで観光客らしき連中がスーツケースを持ってうろうろしていた、というのではたまらないので、当然、それを取り締まれるしっかりしたジュリスティックがいる物件を買わなければなりませんが、それだけバンコクでは日本以上にソフト面での管理が重要だということです。


次回に続く


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