管理体制次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。

予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。

中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行い物件価値を維持していくことを業界用語でPreventive Maintenance(予防修繕)といいますが、オフィスビルやホテル等の商業ビルでは、プロパティマネジメント会社のビルディングエンジニアが毎年細部をチェックしながら予防修繕計画を立てていきます。

商業ビルの場合、
屋上防水や外壁メンテといった単純なことだけでなく、冷温水ポンプ、チラー、ファンコイル、エアハンドリングユニット、クーリングタワー、受変電設備、立体駐車場等、電気と機械設備の高度な知識が必要になり、プロでないとチェックできません。しかし、コンドミニアムの場合、構造は単純なので、しっかり計画的に予防修繕を行っているかどうかが重要です。


特にバンコクは、雨季の土砂降りの雨と夏の強烈な紫外線、そして日中は
40度近い暑さが続くため、コンクリートは連日焼き付く熱さになります。
当然、屋上のアスファルト防水も日本より早めにリルーフィングが必要になるし、外壁の再塗装も築10年程度でしっかりやらないと爆裂が始まるリスクもあります。

また、
バンコクのコンドミニアムはハイライズが多くユニット数も多いので、プールの水質管理やサウナやジムのメンテナンス要員、共用部を掃除するメ―バーンやセキュリティガード、ドアマン等、多くの人員が必要になり、その人員管理が必要になります。日本のように日中だけ管理人が一人管理人室に座っているだけですむのではありません。

こういう人員管理やコントラクターを管理しながら適切な保守メンテナンスを進めていくのが管理会社の重要な仕事ですが、一方でこれについてはコンドミニアムの所有者たちが総会で修繕計画に必要な予算を承認しないと何もできないので、投資の場合、アッパークラス以上のある程度高級な物件を買った方がいいと思います。

私も何回か自分が投資しているコンドミニアムの年次総会に出席したことがありますが、タイ人所有者たちも中高所得層であり、彼らは資産価値の維持にも十分配慮し理不尽に予算をケチることはしないようです。従って、アフォーダブルな廉価物件に比べて、予算不足でハード面の保守メンテナンスが不備になり、急速に経年劣化が進んで資産価値が落ちるというリスクは低いだろうと思います。

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