アスキングプライスの推移ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。

新居は2012年のプリセールで買った
オンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。

2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。

44㎡の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/㎡でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価格だったものの、その翌年、ThinkofLivingが選ぶベストプロジェクトの一つに入ったので、プロジェクトの選択は間違ってなかったと思います。

さて、引っ越した以上、グランドパークビューを空室のまま置いていても仕方がありません。最初は賃貸も考えたのですが、かなりのリフォームが必要だし、バンコクでさらにもう1つプレビルドを買ったところだったので売却することにしました。

と言っても、オンヌットへ引っ越してすぐ正月の日本への帰省と引き続いてのセミナーツアーがあったので、実際に
ロビーにデスクを置く仲介業者に鍵を渡して媒介を依頼したのが、バンコクに戻ってきた1月中旬でした。

アスキングプライスについてはヒップフラット等で調べたのですが、同じような1ベッドルームがほとんど出ておらず、380万バーツで1つ出ているだけでした。後は、ほとんど実在しない客を釣るための物件です。PRAKARDでも賃貸は結構出ていますが、1ベッドの売り物件はほとんど見つかりません。

この380万バーツの物件は大分前にも見たことがあったので、この値段では売れないという感覚があり、添付したグラフでも今の平均アスキングプライスは106,600バーツ/㎡なので、実勢価格は10万バーツ/㎡程度かとあたりをつけました。一方で、新しく買った物件の支払いに充てたいという懐事情もあり、早めに手放したかったので350万バーツで売り出すことにしました。

その後、5万バーツの手付金を添えて買い付けが入ったのは、私が次のセミナーで日本に帰っていた3月上旬でした。それも値引きなしの350万バーツでいいというので、ちょっと安く出し過ぎたか、と後悔したりもしたのですが、仕方がありません。しかし、これで分かるのは、CBDの手頃な物件は価格さえ欲張らなければ出口が容易だということです。

そして、1か月後、無事、買主の銀行ローンの与信が降り、土地局で決裁したのが4月末でした。買った人は、グランドパークビューから徒歩数分のところに本店がある某銀行に勤める30台半ばの独身タイ人男性で、典型的なアッパーミドルクラスです。聞くとシーロムにも一つ持ってるそうで、こういう割安なCBDの中古を探していたそうです。もっとも、この物件はリフォームして自分で住むようですが、やはりCBD、彼の通勤時間は徒歩3分になります。

2009年6月に投資して2017年4月末にエグジットしたわけですが、自分の住んでいた5年半は家賃18,000バーツで貸していたと想定した上で、仲介料やインカムタックス、トランスファータックス等を全て差し引いたネット・キャッシュフローを基にIRRを走らせると7%という結果でした。簡単に言うと、約8年間、年率7%で毎月分配型投資信託に預けていたのと同じことです。

そして、買った時の為替レートの1バーツ2.8円と売った時の3.2円をキャッシュフローで反映した円ベースでのIRRは9.2%に上昇しました。やはり、海外不動産投資で為替の威力は大きいですね。

結論として、一度もリフォームしてないほぼ築12年の古びた物件なので、この価格で売れたのであれば悪くはないと思います。欲を言えば、出口でもうちょっと時間をかけていればあと10万バーツぐらい高く売れたかもしれません。それとプリセールで250万バーツだった物件を330万バーツで買ったところで利ザヤを取られ過ぎています。当時、300万バーツで売りに出ていた物件もあったので、もうちょっと安く買えていたのかもしれません。

まあ、反省点はいろいろありますが、ほとんど
デューディリもせず気まぐれに始めた最初の投資であったこともあり、少なくとも出口まで来られていい経験ができたと思っています。一方、本気でこれはいけると思って買ったオンヌット物件の平均アスキングプライスが、現時点で148,300/㎡と竣工後2年半で既に3割以上値上がりしているので、次回はもっと高いIRRが出せるのではないかと期待しています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村