バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

その他

今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その5)

The Bangkok Sukhumvit 43

ところで、本項の主題は「不動産投資で老後をタイで暮らす方法」です。

 

それであれば、どちらかというと築10年以上の中古物件で、以下のような投資クライテリアを満たす部屋が空室リスクを軽減できます。

 

しかも利回りもそれなりに高く、地価の安い頃に開発された物件なので投資総額も同じサイズの新築プレビルドよりかなり少なくできます。

 

① 日本人駐在員に人気がある(建物の入居率を調べればすぐわかりますが、日本人学校に通いやすいとか、日系スーパーに近いとかの理由で、人気物件には日本人テナントが8割ぐらいいます)

② ロケーションに優れる(将来の資産価値増大のためにマストランジットの駅にも近い)

③ 管理状態が良い(資産価値維持のために重要)

④ 少なくとも100㎡以上ある広い物件(今、新築プレビルドでこれだけ広い物件は家賃が10万バーツ近くになるので、日本人駐在員であっても予算的にかなり厳しく、新築物件とあまり競合しなくなる)

⑤ 2百万バーツ位かけてフル・リノベーションする

 

新築時は施工やデザインの良否はわかるにしても、将来その物件がDOMUSのように資産価値を維持できるかどうかは管理次第です。

 

ただ、管理ができているかどうかは、修繕計画がしっかり履行され、館内細則がちゃんと守られているかどうかによるので、築5年ぐらい経たないとわからないものです。

 

従って、築10年以上経っていて、管理がしっかりできているのに古いという理由だけでタイ人の購入希望者が少ない物件こそ買いだと思うのです。

 

例えば、前々回に写真添付したDOMUSなどは、管理状態と住環境の良さで入居者に人気の高いコンドミニアムとして投資家の間ではよく知られていて、築11年になるのに価格は当初の10万バーツ/㎡から18万バーツ/㎡へと今もまだ上昇を続けています。

 

また、日本人テナントをターゲットとする場合、例えばスクムビット43などは大半のコンドミニアムが築10年以上にも関わらず、日本人駐在員ファミリーが多く住む通りです。

 

そこで需要の多い150㎡前後の2ベッドルーム、3ベッドルームを8万~12万バーツ/㎡程度で買い、2百万バーツかけてフルリノベーションすれば、空室リスクはかなり低くなります。

 

ただし、これを日本に住んでいる投資家が業者任せでやることはお勧めしません。本来、こういう大きな工事は出来高払いにすべきなのを工事業者に7割もの前金だけ取られて逃げられたり、手抜き工事をされたりでトラブルに巻き込まれる事になります。

 

生半可な改装工事ではないので人任せにせず、やはり自分で現場におもむき少なくとも週に2、3回は施主としてのモニタリングが必要になります。

 

私もロンドンでオフィスビルのリファビッシュをやっていた時には、プロのモニタリングエンジニア同伴で毎日のように現場に通い、工事監理に余念がありませんでしたが、バンコクに住む日本人でこれができるのは、時間に余裕のあるリタイアした施主だけです。

 

従って、最初はちょっと面倒ですが、そのあと5年、10年と不動産賃貸収入で悠々自適のハッピー・リタイアメント生活を送りたければ、私ならこれが最短距離だと思うのです。


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その4)

Suanpetch

さて、いよいよ結論に入ります。

 

2011年以来、私がバンコクのコンドミニアム市場を観察してきた結果、その構造的特徴は以下のものです。

 

1. タイ人の過剰な新築偏重(日本人もアメリカ人も新築は好きだが、やはりコンドミニアムの場合、ロケーションが最も重要だと考える。しかし、タイ人は駅から遠くても新築に固執する人が非常に多い)

 

2. 特に築10年を超えた物件などは、古いということだけで購入希望者が激減

 

3. 2万バーツを超える家賃が払えるのは基本的に外国人エクスパットがほとんどだが、その中でも単身で3万~5万バーツ、ファミリーの場合で6万~8万バーツ近く払えるのは企業駐在員である

 

4. そして、彼らは同じ家賃なら新築より広さとロケーションにこだわる傾向があり、中古物件でも管理が行き届き、きれいにリノベーションされた物件を選択する

 

5. バンコク全体では毎年5万ユニット以上もの新規供給で、特に郊外は過剰気味

 

6. デベロッパーのダウンタウンやCBDへの開発シフトで都内中心部も高級物件が大量に供給されつつあり、市場では物件の選別化が始まっている

 

以上から、ゲンガムライ(購入予約権の転売)やフリップ(所有権の転売)でなく、イールドプレイ(中長期賃貸運用)の投資が目的の場合:

 

  竣工直前直後の投げ売りか築数年の築浅物件を安く買う

 

  築10年以上で日本人駐在員の入居率が非常に高い、ロケーションに優れた広い中古物件を安く買ってリノベーション

 

今のバンコクコンドミニアム市場で中長期投資を考えた場合、空室リスクを可能な限りミティゲートしなければなりませんが、投資利回りもそれなりに高く取れるベストな買い方がこの2つだと思うのです。

 

次回に続く


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その3)

DOMUS

バンコクに住んでいることの2つ目の強みは、物件が常に近くにあることです。

 

いつでも様子を見に行けるし入居者が日本人の場合、仲介業者を通さず直接コミュニケーションが取れます。

 

例えば、何か不具合があったとき、対応が非常に遅いとか、何もしないタイ人大家が多く、その結果、何回言っても何もしてくれないので引っ越すことにしたという日本人駐在員は結構います。

 

その点、家主が現地に居れば迅速な対応で空室リスクを軽減することも可能です。

 

私がかつて駐在員だったロンドンでは、古い街なので新規供給がほとんどなく、日本人が多く住むフィンチレイなどの程度の良い物件はいつも払底していました。

 

従って、日系仲介業者はテナントよりも家主側につく傾向にあり、投資家は空室リスクのことはあまり考えなくても大丈夫でした。

 

しかしバンコクの場合、プロンポンやトンローといった高級住宅地のタイ人大家は高額な家賃が払える日本人テナントを欲しがっていてる上に、新規物件が供給過剰気味なこともあって、日系賃貸仲介業者はおのずと数が限られている日本人テナント側につく傾向にあります。

 

実はこの違いが家主にとって厄介なのですが、家主と入居者間でトラブルがあった場合でも、私の今までの経験からも、仲介料は家主が払ったにも関わらず、仲介業者はあまり家主のためには動いてくれません。余程の人気プロジェクトで入居者がすぐ決まる物件の大家なら話は別ですが…。

 

CBREもレポートの中で書いていましたが、タイには住宅のオーナー代行を本業としてやるプロパティマネジメント会社がありません。そうなると、日本に住む大家の場合、仲介業者に任せっきりというケースが多くなり、空室リスクが高くなります。

 

それに、いわゆる1ストップサービスというのは効率がよさそうで実はリスクがあります。つまり、購入と賃貸を両方まとめて面倒見ますという業者は普通、賃貸物件の情報を同業他社に出すことはせず、自社で取り込もうとするので、どうしてもテナント見込み先の案内件数が減ってしまいます。

 

実際、私がロンドンで開発をしていた時も、施主として投資アドバイザーはサビルス、リーシングエージェントはCBREHealey Bakerというように分けて使っていました。

 

住宅の入居者募集の場合も同じで、日系業者1社だけに絞らず、3、4社に依頼するのはごく普通のことであり、現地に住んでいるとこんな当たり前のことが容易にできます。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その2)

Investment Method

さて、バンコクでのハッピーリタイアメント生活が目的の人が不動産投資をする場合、日本に住んでいる人に比べて大きな利点が2つあります。

 

まず、1年の半分以上をバンコクで過ごすのであれば、日本の税務上、原則として非居住者ということになります。これは日本に住民票があるとか、海外への転出届を出したとかは関係ありません。

 

そしてこのメリットは、バンコクで得た賃貸収入に対して日本の税金がかからなくなるという点です。そもそも非居住者には日本での確定申告義務がないし、マイナンバー制も関係ありません。ただし、日本に投資用不動産を持っている場合は、その国内物件については申告義務が残ります。

 

さらに、来年から始まる予定の海外の銀行口座にある預金残高が日本の国税にも通知されるという制度ですが、非居住者口座は適用外と聞いています。ただし、これについては日本で調べて下さい。

 

一方、バンコクで不動産投資をしているタイ人で、賃貸収入を申告納税している人はほとんどいません。四角四面にいえば、本来は納税義務があるのですが、賃貸収入については税務署にも大目に見てもらえるようです。

 

ただし、不動産を売却した時には、土地局での移転登記の際にしっかり税金を取られます。それも日本のように売却価格から売却費用や減価償却後の取得原価を引いたキャピタルゲインに対する課税という洗練された税体系でなく、単純に売却価格にドカンと税金がかかります。

 

つまり、たとえ売却損を出していてもSpecific Business Tax(特殊事業税)、Withholding Tax(源泉税)、Transfer Tax(移転税)がかかり、これがバカになりません。

 

それに、いわゆるフリップ(転売)は、税金はかかるものの資金を寝かせないで短期間で儲ける手法であり、これを商売にする不動産投資のプロか専門家でもなければ効率がよくありません。

 

なにより、個人でこんな回転売買などしていたら、忙しくて当初のハッピーリタイア生活という目的を達成できなくなってしまいます。

 

従って、長期間バンコクに住むのであれば、できるだけ賃貸収入の大きい、つまりハイイールド(高い賃貸利回り)でかつ空室リスクの低い物件を買って、売却益のことなど考えずに、税金のかからない家賃収入を目的に長期間運用した方が得だということになります。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その1)

happy retirement

まだタイの預金金利が67%と高かった頃、バンコクでセカンドライフを過ごしに来た日本人達は、当時物価も安かったこともあって、退職金等の預金利息だけで、元本を減らさずにバンコクライフを満喫できたと聞いています。

 

それが今、状況は様変わりし、タイのカシコン銀行の1年定期預金金利は税引前でわずか1.3%です。

 

これで金利生活をするには1億円相当の定期預金をしてもまだ足りません。しかも、今は円安であり、タイの物価もそう割安感はありません。

 

日本では資産1億円あればプチリッチといわれていて、とりあえず小金持ちと見なされますが、お金持ち、と呼ばれるには資産5億円以上、と何かの金融雑誌で読んだことがあります。

 

アメリカでも100万ドル、いわゆるミリオネアーはいくらでもいるので、昔と違ってもう金持ちとは思われてないようです。

 

そんな金余りが続く中、歴史的な預金金利低下により、富裕層からミドルクラスまで、今はタイに限らず世界中で不動産に資金シフトが起こっています。つまり、預金金利で暮らせないなら不動産収入で、という思いが強いのでしょう。

 

そこで、私がもしバンコクで不動産投資をしてその王道ともいえるイールドプレイ(不動産賃貸運用)だけで10年以上、質素ながらも不満のないハッピーリタイア生活を送りたければどうするだろうか、と考えてみました。

 

その結果、もしバンコクでのハッピーリタイアメントが自分の最重要投資目的であれば、これまでブログで書いたことと矛盾するように見えますが、多分、私はプレビルドや築浅物件など買わないだろうと思うのです。

 

次回に続く

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デジタルワーカーに大人気のタイ、正式なビザが出ます

Smart Visa以前、バンコクでリモートワークする(その1)でも書きましたが、バンコクではPCだけ持ってやってきて働く外国人リモートワーカーが急増しています。

Normad ListNormad List 22014年以降、タイはリモートワークに適したベストロケーションとしてデジタルワーカー達に注目されるようになり(注:この理由についてはタイでリモートワークする外国人が急増中(その2)で詳しく書いています)、今ではバンコクだけでなくタイ全体で増えています。

やはり何と言っても高級コンドミニアムの家賃が安く、生活費がどこよりも安いことが最大のメリットです


これに対して、今まではビザが要るのかどうか政府の見解もはっきりせずグレイなエリアと言われていて、大半のデジタルワーカー達は観光ビザを延長するビザランでタイに長期滞在していました。

しかし、タイ政府もここにきて、デジタルワーカー達はタイ経済の発展にプラスだとの結論に達し、公式に期間4年のデジタルノーマッドのためのビザ、“スマートビザ”というのを発行することになったようです。


それまでは実際にビジネスを立ち上げたり、投資家、会社の管理職や専門性の高い職種の外国人だけに就労ビザが出されていたのですが、このスマートビザによりタイがデジタルワーカー達のハブとなり、今まで以上にデジタルワーカー達がタイに集まるようにするのが狙いです。

ただし、デジタルワーカー全員がスマートビザを取れるとは限りません。基本的にビザの対象は3つのグループで、1つは専門性が高く革新的なニュービジネスを生み出せる人、次は10の分野でタイへの投資に貢献できる人(ここに不動産投資が入っているかどうかは不明)、そして新しいビジネスを立ち上げる人となっていますが、
詳細はまだ明らかにされていません。

尚、この4年のビザがあれば就労ビザは不要で、今まで必要であった90日レポートも1年に1回ですむようになりますが、
その人でなければできない専門性を持ったデジタルワーカーである必要があります。


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วันนี้นายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุมคณะกรรมการบริหารราชการแผ่นดินเชิงยุทธศาสตร์ (บยศ.) ครั้งที่ 9/2560 เพื่อขับเคลื่อนโครงการที่สำคัญ 2 เรื่อง คือ SMART Visa และ Doing Business Portal ติดตามรายละเอียดของทั้ง 2 โครงการได้ที่นี่

โครงการ SMART Visa เป็นหนึ่งในนโยบายในการช่วยสนับสนุนให้บุคลากรจากต่างชาติ อย่างเช่น นักลงทุน ผู้เริ่มธุรกิจใหม่ พนักงานที่มีความสามารถ และผู้เชี่ยวชาญในด้านเทคนิค ได้เข้ามาแลกเปลี่ยนความรู้ทั้งภาครัฐและเอกชน ช่วยเสริมศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในประเทศไทย และยังเพิ่มอัตราการจ้างงาน การผลิต และการขาย เพื่อผลักดันเศรษฐกิจให้ก้าวหน้ายิ่งขึ้น มาดูกันว่าบุคคลใดบ้างที่สามารถยื่นขอ SMART Visa ได้ และจะได้สิทธิอะไรเพิ่มเติมจาก Visa แบบปกติ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมกันได้ที่นี่#ขับเคลื่อนไทยให้ก้าวหน้า

‘DIGITAL NOMAD VISA’ FINALLY INTRODUCED IN THAILAND WITH A 4 YEAR DURATION

August 19, 2017 / Nomad Guide 


The Thai government approved a “Smart Visa” for business professionals today. It will be a major boost for Thailand as a Nomad hub, as it will invite more Digital Nomads and help them stay for longer durations than 3 months. They have currently limited the applicants to startup business owners, investors, high leveled executives, or other highly-skilled professionals. This visa may not work out for all Digital Nomads and all the details are not available at the moment. Currently, DNs can pay taxes as a foreign company or register the company in Thailand. (Thailand registered companies can get a tax holiday for 3 to 8 years)

 

A work permit won’t be necessary with this “Smart Visa”. Rather than reporting to authorities every 90 days now “Smart Visa” holders will only need to report to the immigration bureau every one year. This visa can also extend to family members. Although, it may not apply for all Digital Nomads, especially those working as content writers and other professions not fitting into the highly-skilled professional category.

 

This was long awaited by Digital Nomads as Thailand saw a sudden ‘boom’ of Digital Nomads since 2014. Most Digital Nomads are still working there on tourist visas without work permits. The work permit was considered as a major gray area, with some co-working spaces in Chiang Mai getting raided for unknown reasons. The government expects that this move would boost business growth leading to long-term economic benefits. Application for this visa would be available from January 2018. This is quite similar to the French Tech Visa introduced earlier this year.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その4)

Normad List 2さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト9の詳細内訳です。

黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。

マイアミは私も2回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう10年以上前の頃なので、今は知りませんが…。

ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、インターネット環境と生活費だと思います。その意味では、同率3位のロサンゼルス以下、全部で5つの都市がアメリカですが、生活費がバンコクよりかなり高くなっています。

しかし、英語圏でもないロシア人や日本人にとってはどうせ
英語が不得手なこともあり、無理してアメリカに住む必要もないので、やはりバンコクの方が人気が上なのだろうと思います。実際、毎日タイ語学校に通ってタイ語の勉強を真面目に続けているロシア人や日本人は多いですが、この点、駐在員は学校に通う時間などありません。フリーランスというのがデジタルワーカー達の最大の強味であり、海外生活をエンジョイしてますね。 

また、サムイ島やプーケット島などについては、物価もそこそこでネット環境のインフラも整備されているので、ナイトライフやイベントが好きな都会志向の人はバンコク、自然が好きなリゾート志向の人はチェンマイやトロピカル・アイランドと住み分けができているようです。

参考までに、どうしてデジタルワーカー達がタイを選んだのかについてのコメントを下に貼り付けておきました。

タイは入国ビザでうるさい事を言わない、世界中からフライトがあるのでアクセスが便利というのは、さすが観光立国のタイ、外国人に対して門が広いです。

そして興味深いのは、タイが選ばれるもう1つの理由として、ヨーロッパとアメリカの中間にあるため、両大陸のビジネスアワーとオーバーラップするという、なるほどと思う強味もあります。

つまり、真冬の時期に厳寒のアメリカやヨーロッパのカウンターパート達を相手に、名前はサムイだけどちっとも寒くないサムイ島のビーチで
その1の写真のように寝そべって仕事をするという、夢のような職場環境でもあるわけです…。(これ、あんまり面白くないですかね?)

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Why did we decide on Thailand?
Honestly, there are many incredible locations in the world which we could have chosen. But we also didn’t want to make it more difficult for this first experiment than needed.
The key factors we were looking for are:

  • Easy access (flights, visa, etc.)
  • A fast and stable Internet connection (absolutely crucial when working remotely)
  • A time zone that overlaps with our headquarters in Barcelona and with the US where most of our clients are.
  • Good (touristic) infrastructure. We don’t need luxury. But we did want things to work out without having constant problems. And dealing with people that speak English and are already used to Western values and needs simplifies that a lot and reduces your chances of having constant headaches or even desires to kill someone right on the spot.

So we decided on a country which we already knew quite well from our personal travel experiences: Thailand. And in particular a tropical island called Koh Samui.
Some of us had been there before, so we knew our way around and even had some local Thai friends that could help us in setting everything up.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その3)

visa日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。

本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。

 

ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマンに聞くと、そういう意味はないそうです。

 

ここでちょっと不動産投資の話に戻るのですが、これまでブログや雑誌のコラムの中で、1ベッドルームであっても家賃が2万バーツ以上の物件に投資すべきと書いてきましたが、これにはそもそも駐在員はターゲットとして想定していません。ターゲットはその他のエクスパットであるロングステイヤー、現地採用、そしてデジタルワーカー達です。

 

駐在員は会社の住宅手当があるので、大抵の人はもっと広くて家賃の高いところに住みます。私も駐在員だったから分かるのですが、5万バーツの住宅手当があるのに会社のために節約して2万バーツの狭小物件に住むような殊勝な人など絶対にいませんから。

 

一方、このデジタルワーカー達はほとんどがフリーランスで住宅手当などありません。だから家賃にはこだわりがあります。私の知っている38歳の日本人プログラマー、Eさんは、大阪の会社からプログラム開発の仕事を請け負っていて、月収40万円から50万円をもらいながら、トンローソイ53の家賃3万バーツの1ベッドルームに住んでいました。2011年の大洪水の前にやってきたそうで、バンコクはもう6年にもなりますが、つい2ヶ月前、借りていた部屋を引き払い、神戸の実家に戻っていきました。送別会の飲み会で聞いたところ、結婚するのでしばらくは日本で働くそうです。

ここに添付したようにデジタルノーマッドは就労許可は要らないらしいのですが、彼の場合も
観光ヴィザで入国していたので、ヴィザランとかいうやり方でその観光ヴィザを延長していました。だから、時々用もないのに日本に帰っていて、面倒臭い、早く50歳になってリタイアメントヴィザが欲しい、とか言っていましたね。まだ、38歳なのに…。ただし、このヴィザの件はちょっとグレイゾーンのようです。


実は今、中国人やロシア人がタイでコンドミニアムを買っている大きな理由の一つがこれなのですが、ある程度お金に余裕があれば、今、コンドミニアムを先行投資で買って賃貸しておき、将来、50歳以上になった時に自分のセカンドライフで使いたい、という投資と自己居住を兼ねた一石二鳥狙いです。

でも、私から見ると、そんな物件買ったら投資になんかならないのでは、というのを買っている人が多いのですが…。

いずれにせよ、この位の収入を得ながらバンコクで暮らす日本人デジタルワーカーにはこれまで何人か会ったし、ロシア人達もその位もらっているようなことを言っていたので、多分、10万から15万バーツがバンコクに来ているデジタルノーマッド達の平均的な月収だろうと思います。

また、見方を変えれば、今はデジタルの世界で勝負できる専門能力を持つ連中
なら国境はないのと同じで、世界のどこででも働けるということでもあります。


次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その2)

Normad Listさて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。

バンコクが世界第3位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。

デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。

このベスト9の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコクです。でも何故か、私のコンドミニアムのネットは遅いしすぐディスコネクトになるので、これって本当なのかな?、と思ったりもするのですが…。多分、月額料金をケチって一番安いのから2番めので契約しているからだけかもしれません…。

そして次の重要な理由が生活費の安さです。このベスト9の中でルーマニアやハンガリーを抑えて、バンコクは月額1,077ドルと最安値を維持しています。つまり、住宅の家賃を入れても贅沢しなければ、1ヶ月12万円ぐらいで生活できるということです。

もっとも、我々日本人にとってはここ数年の円安で、かつてはバンコクの物価は日本の3分の1以下で楽勝、と幾分上から目線で見ていたのが、今はどう見ても2分の1がいいところです。つまり、日本人は昔より貧乏になったということです。その内、タイ人は凄いな、と下から目線で見ることになるかもしれませんね。

その証拠に、セカンドライフをバンコクで送ろうと5年以上前にやってきた団塊の世代の人達は、最近の円安で20万円ぐらいの年金では夫婦でやっていけなくなったとかで、かなりの人達が日本に戻っていると聞いています。

私がロンドンで駐在員をしていたバブルの頃は、ジャパンアズナンバー1、世界最強のジャパンマネーと世界からおだてられて、肩で風を切ってリージェントストリートを闊歩していたものですが…。

でも、こうやって世界各国の都市と比較してタイ、そしてバンコクの人気度を示してくれると分りやすいし、バンコクの中でも最近、サンシリなどがco-working spaceとしてこういうタイ人を含めたデジタルワーカー達のためのワークスペースをコンドミニアムの周辺に作って売り物にしているのも納得がいきます。

残念ながら、前回の写真はサムイ島で働くデジタル・ノーマッドの写真なのですが、タイのトロピカル・アイランドに関する資料は見つかリませんでした。しかし、白い砂浜と沖縄よりきれいだといわれるアンダマン海の透明な海が白人達を惹きつけるのは当然のことです。

特に最近は、ルーブルの安定もあって、ロシア人がパタヤやプーケットに戻ってきているので、そこで働くデジタルワーカー達ももっと増えるだろうと思います。実際、私がタイ語学校で知り合うロシア人は殆どが30台から40代前半のリモートワーカー達です。

次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その1)

remote working毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。

元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、
最近は毎週せっせと不動産マーケットの動向を調べたりしていて、アーリーリタイアしてのんびり暮らそうとバンコクにやってきたつもりだったのに、これって何だか本末転倒ではないか、と思うようになりました。

当初は、いわゆる「バンコク沈没組」(バンコクに住む人にしか分からない隠語ですが、意味は大体想像がつくはずです)には入りたくなかったので、keep myself busyのつもりで始めたブログですが、今はブログのアップロードだけでなく、雑誌のコラム記事の連載、日本での不動産投資セミナーがライフワークになっています。

これはこれでラッキーだったとは思うのですが、やはりちょっと息抜きがしたいとも思うようになり、これからは、たまにはブレークタイムとしてエッセイ風にバンコクに居て思ったこと、感じたことを気ままに書いていくことにします。

そこで、以前、バンコクでリモートワークすると題して、インターネットを使って仕事をしながらバンコクでの生活をエンジョイしている連中の話を書いたところ、びっくりするほどの閲覧があり、これってあんまり不動産とは関係ないのだけど、と思いながらも、日本ではこういう話が受けるのかと思ったことがあります。

従って、今回は最初のブレークタイムとして、今もバンコクだけでなく南の島や北のチェンマイでも急増しているリモートワーカーの話題について書いてみます。

次回に続く

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雑誌連載について

雑誌連載先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。

読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。

ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコク不動産投資」のオリジナル原稿をあれこれ切り貼りして半年間、連載という形で載せてきたもので、私も他人事のように時々読んでただけです。

私としては、何もしなくて原稿料がもらえるので、究極の軽労働だと思って有難く報酬だけ受け取ったのですが、1年以上前に上梓した本の原稿なので、
基本的なところはそう変わってないものの、最新動向というものではなく、この辺はちょっともう違うな、というような若干の違和感を感じる部分もありました。

従って、今回は書き下ろしでいくということなので、最新動向を書いていくつもりです。つい先日、何とか連載3回分ぐらいの原稿を書き終えて編集長に送ったところですが、バンコクの不動産購入に興味のある人に是非読んでいただけたらと思います。

ところで、もう既に1年以上にもわたり、月刊経済誌「アレイズ」さんでも「バンコク不動産投資最新動向」という題で連載させてもらっています。バンコクの野村総研さんも連載しているビジネスマン向けの雑誌なので、ちょっと難しい記事が多いですが、私も毎月1ページをもらって書かせてもらっています。

原稿用紙4枚程度で何を書いてもいいということなので、バンコクの不動産市場について独断と偏見に満ちた視点から書かせてもらっていますが、私にとってはライフワークみたいなもので、楽しみながら書いています。

しかし最近は、他のことばかりやっててあまりブログの更新もできなくなってきていて、これではいけないと思うようになり、しばらく日本でのセミナーを中断して原稿書きに専念することにしました。その代わり、今度はワイズさんの不動産会社であるBHGさんと近々バンコクでセミナーをやってみようかという話もしています。もっとも、これについてはまだ日程等未定ですが。

いずれにせよ、そんなわけなので、これから3ヶ月ぐらいはタイムリーな情報発信を増やしていくつもりなので、このブログの方もよろしくお願いします。

尚、メルマガは基本的にアレイズやワイズの雑誌に投稿した記事を日本の読者の方達にもお届けすることを目的に始めたものです。

ちなみに、先週配信した4月に開通したばかりのサムローン駅についての話は、5月10日発行の月刊アレイズに載る記事を一足早く送らせて頂いたのですが、こんな感じでこれからもブログ以外の雑誌等で書いた記事や情報をメルマガで配信していくつもりですので、興味のある方は是非、メルマガ登録をお願いします。

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เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

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そろそろ年末なので、気が緩みますね

間取り図

Q House On Nut

今日はもう1216日。アレイズ新年号の原稿締切が19日なので、この週末になんか書いて出さなくてはなりません。

 

そう思って、今日は午後3時には家に帰って自宅の書斎でちびちび酒を飲みながらネタを考えていたら、ネタが見つからないまま、結局酔っぱらってしまいました。

 

オンヌット駅前の25階にある自宅の書斎(この間取図のセカンド・ベッドルームを書斎にしています)から見る小高い丘の上に住んでいるような眺望とジョニ黒ストレートのマッチングが気持ちいいので、知らず知らず酒が先に進んでしまいます。

 

でも、多くの人はどうしてこういう物件のよさが分からないのですかね。コンドのクオリティを判断する一つの大きな尺度がFrontage to Depth Ratioですが、これが1以上ある物件はなかなかありません。

日本のマンションは大半がスカイウェイ式の外廊下なので、玄関側にも明かり取り程度の窓を付けて田の字型にできますが、バンコクのコンドは中廊下式なので、外向きの開口部しかありません。従って、このレシオが重要になります。快適な居住空間のためには最低でもレシオ1以上欲しいですね。

私なんかは4年前のプリセールでこのユニットのレシオが1.5近くもあるので、これの一点買いで飛びついて買ってしまいました。
ブログでも以前、某コンドプロジェクトに対して、CBDでもないのに間口が4メートルもないうなぎの寝床のような1ベッドルームなんか買ったらダメだ、とこき下ろしたことがありますが、一人住まいの私の部屋はわずか44㎡ですが、8メートル以上の贅沢な開口部を持つユニットです。

 

間口がそれだけあって44㎡ということは、奥行きが5メートルちょっとしかないということであり、どの部屋も開放感と眺望は最高です。こんな贅沢な間取のコンドというのはなかなかないのですが・・・。

 

さて、明日はフランス人の友人、ジャックがあのレイモンランドのロフト・エッカマイを買いたいと言うので連れていき、その後はまた酒盛りです。

 

でも、日曜には何とか面白い新年号の原稿を書くつもりですが・・・。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その2)

タイ人の給料比較さて、前回の表を和訳したのがこれですが、いわゆるアッパーミドルクラスの月収については、ざっくり言って少なくとも5万バーツ、約15万円あると考えていいのではないかと思います。ただ、繰り返しますが、これは月収上位3位の業種での最低値なので、平均値ではありません。

 

しかも、タイは女性がよく働く国なので、日本のように専業主婦はあまりいません。従って、夫婦の収入を合わせた世帯収入ということを考えると、この1.5倍ぐらいの月収があると考えても無理はないと思います。

 

さらにタイの生活物価は日本の半分以下ということも考慮すれば、課長クラスや部長クラスのアッパーミドルクラスにとっては、平米15万バーツのハイクラスで、40から50平米、金額にして600万から750万バーツ(1,800万から2,200万円)程度の1ベッドか2ベッドルームを購入するのはそれほど無理な話でもないように思えます。

 

となると、もしプレビルドを買って将来竣工前にゲンガムライで転売して儲けたければ、このクラスの駅近プロジェクトを狙うのは間違ってないと思います。

 

そもそもどうして竣工直前の物件がよく売れるのかを考えると分かるのですが、普通のサラリーマンの場合、住宅を全額キャッシュで買うのは無理なので、当然、銀行の住宅ローンを借りることになります。

 

その場合、竣工引渡しが近づいて初めて銀行に借り入れ申請をするわけで、そこで与信が降りれば即ローンを実行して買えます。しかし、プレビルドをプリセールで買った場合、その時に与信が降りても、銀行も馬鹿ではありませんから竣工までの間に何年も経っている以上、貸し出し実行前に再審査をしますから、そこで却下されれば何の意味もありません。

 

従って、将来の自分の仕事と収入が確実で住宅ローンが借りられる自信がある人はプリセールで買いに入りますが、それが心配、もしくは余計なリスクを取りたくない人は、竣工引渡しが近づいた物件をちゃんと与信が降りてから買おうとします。その場合、デベロッパーも日本で言うローン特約を受けてくれる場合が多く、与信が降りなかったためにダウンペイメントを全部失うというリスクはなくなります。

 

これがゲンガムライのチャンスが生まれる市場構造であり、竣工前の転売というと聞こえが悪いですが、分かりやすく言えば高利回りのつなぎ融資みたいなものです。従って、キャッシュリッチな富裕層や外国人投資家にとっては、ここにプレビルド特有のゲンガムライとイールドプレイ投資のダブルチャンスが出てくるわけです。ただし、所有権移転登記前の売買なので税務署に知れることがなく、税金回避の温床になっていることも事実で、ちょっと胡散臭いところもあります。

いずれにせよ、もし竣工時に不動産市況が現在のように悪いと、竣工前に売り抜けることができなくなるので、ハイリスク・ハイリターンという投機的な面もあるのです。
だから私は、たとえゲンガムライ狙いであっても、最悪の場合は自分で買い取ってイールドプレイに切り替える覚悟を持って投資することをアドバイスしています。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その1)

給料比較

拙著の本やこのブログの中で、近い将来、ホワイトカラーミドルクラス(アッパーミドルクラスのこと)が実需で買い上がってくる、グレードセグメントで15万バーツ以上のハイクラス、駅近の物件を買うべき、とお勧めしてきました。

 

しかし、そうは言ってもタイ人のミドルクラスの月給はいったいいくらなのだろうと思いますよね。

ナイトフランクの資料でこんなのが目に止まりました。これは職位別の最高月収がもらえるベスト3の業界を表にしたものですが、この業界なら最低でもこれだけもらえるというものです。

そして、住宅購入に関してのアッパーミドルクラスというのはこの中でいう課長クラス以上だと思っていいと思います。

 

今、タイ経済は不景気のど真ん中にあるというのに、失業率は1%以下です。しかも大学卒のミドルクラス以上に対する求人は急増中でサラリーも毎年上がっています。

 

そういうのを聞くと、どうしてタイが不景気なのかと矛盾を感じると思いますが、中国がGDP成長率で6%以上あるにも関わらず、中進国の罠にはまって悪戦苦闘中であるのと同じで、タイもまた中進国であり、年率3%程度の経済成長では全然足りないということなのだろうと思います。

 

ところで、この表で分かるように不動産業界の部長クラス以上の月収は他業種に比べて最高クラスです。住宅市場が飽和点に達している日本と違って、タイではデベロッパーはまだまだ儲かる人気業種だというのが分かると思います。

さらにこの上に、儲かった年には6ヶ月とか10か月という結構なボーナスも出ているようですから、物価調整をした実質ベースでは、日本の大手不動産会社の部長クラスより多くもらっているのだろうと思います。


次回に続く


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バンコクでリモートワークする(その2)

co-work

ところで、私が今ここでやっていることは、バンコクの不動産マーケットの最新情報を英語とタイ語で入手し、それを現地に見に行って確認したりしながら、自分のコメントを添えて日本の読者に対してブログで伝えるということです。

 

これもある意味、リモートワークです。しかし、これはさすがに日本に居てはできません。不動産はローカル性が強いのでバンコクに居るからこそオンタイムな情報が取れるのであって、世界のどこにいてもできるというものでもありません。

 

偶然、ロングステイ先として選んだのがバンコクだったのですが、この記事のようにバンコクの街が世界でもベスト3に入るほどリモートワーカー達に人気があるということなら、運良く私もこの街でインターネットを使ってリモートワークをしていることになると気が付き、少し嬉しくなりました。

 

手前味噌になってしまいますが、実際、バンコクで自分で買ったコンドミニアムに住み、リラックスして生活しながら、毎日このブログ記事を書いています。そして、たまに日本に出かけて行ってセミナーを開いたり、バンコクまで訪ねてきて頂いたクライアントに投資コンサルティングをしたりと、今はこのリモートワークを楽しんでいます。

 

従って、日本に居なくともインターネットを使ってどこででも仕事ができるという立場の人であれば、リモートワークでバンコクに住んで仕事をすることも、是非一度検討してみるべきだと思います。ワーク・ライフ・バランスは最高です。


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Co-working spaces continue to grow in popularity as both startups companies and traditional businesses require greater flexibility. This, along with advances in technology that have improved communication and collaboration, has helped co-working spaces rise to prominence.

This trend has begun to make inroads in the Asia-Pacific region including Bangkok where places like The Hive and Hubba continue to grow in popularity. However, the trend is still relatively new and it remains to be seen just what effect it will have on the office market as a whole.

“It is undeniable that co-working space is a new rising trend in the Bangkok office market,” Nithpat Tongpun, head of office services, CBRE Thailand, said. “However, it is necessary that co-working operators in Bangkok truly understand the demand level, all associated costs and investment returns so that they have a clear picture of the market as the competition in co-working space has been increasing.”

CBRE_Expansion Plans of Co-working Space Operators in Asia Pacific
CBRE’s latest Viewpoint, The Rise of Co-working Space in Asia Pacific: Boon or Bane?, noted that there are nearly 200 co-working spaces in the Asia Pacific region. Most of these are located in gateway cities such as Hong Kong, Singapore, Shanghai, Tokyo, Sydney and Melbourne. And while local and regional co-working space operators are the most prevalent in Asia Pacific with a market share of 60 percent, several international players could soon expand into the region.

“Competition among co-working space operators is intensifying as they open more centers, lease larger spaces and increase their presence in prime areas. This will increase real estate occupancy costs and squeeze profit margins,” Dr. Henry Chin, head of research, CBRE Asia Pacific, explained. “Co-working space operators need to plan expansion carefully, keep costs in check and be aware of this increasing competition—as well as conducting thorough assessments of supply and demand dynamics.”

バンコクでリモートワークする(その1)

Remote Work

以下は、リモートワーク(会社から遠く離れた外国でインターネットを使って仕事をすること)をする主にフリーランスの外国人にとって、バンコクは世界で最も人気がある街の1つである、という記事です。

 

バンコクではオフィスの新規供給がほとんどないので、オフィス賃料は高止まりしている。しかし、フォーブスの調査によれば、バンコクは自宅で仕事をするには世界でも最高の場所の一つとのこと。また、ノーマッドの調査によれば、バンコクはリモートワークで働きながら住むのであれば、世界で人気ナンバー1とのことでもある。

 

その最大の理由は、街のプライムエリアでコンドミニアムやサービスアパートメントが充実していて、しかも他の国の大都市に比べて家賃が相当安いところにある。また、バンコクの生活費の安さも魅力であり、更にナイトライフやWiFi環境整備の良さも理由の一つである。

 

その上、バンコクには外国人が多いことから、外国人同士のコミュニティも発達していて、母国から遠く離れていても孤独にならず、楽しめる生活環境がある。

 

尚、このフォーブスのランキングでバンコクに匹敵する他の街には、ハワイのオアフ島、イタリアのブラノがあるが、これらはその風光明媚な住環境が魅力で、そこではリモートワーカー達がリラックスして仕事に打ち込めることが人気の理由である。そして、チェコのプラハやテキサスのオースティン、フランスのコルマーが後に続く。

 

さて、記事の内容は以上ですが、実は私は今も毎日、午前9時から12時までの3時間、好きでバンコクのタイ語学校に通っています。そして、そこで知り合ったロシア人やイギリス人にインターネットを使って本国の企業相手に仕事をしているフリーランサー達が多く、確かにこういうリモートワーカー達がバンコクに多いことを実感しています。

 

次回に続く


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Bangkok one of the world’s top remote working destinations

While office rents in Bangkok have remained high with only a limited amount of new office supply coming onto the market a new trend in working could render that point moot for some. Forbes named Bangkok as one of the world’s best places to work from home. In addition to this Normad.com ranked the Thai capital as the best city in the world to live and work remotely.

Low rents are among the reasons Bangkok is deemed to be such a great place to work remotely from. An upscale condominium unit or serviced residence in a prime Bangkok location is significantly cheaper than in many other cities. This is one of the most important considerations for remote workers.

Bangkok’s low cost of living also factor in the ranking as well as the city’s infamous nightlife and solid Wi-Fi connectivity. There is also a sizable expat community that helps create a positive environment for remote workers who come to the country from abroad.

Other cities to make the list were Hawaii’s famed island of Oahu and Burano in Italy. The reasons these locations were ranked so high had more to do about scenery than anything else. Both are situated in picturesque areas that help remote workers stay focused and relaxed.

Prague, the capital of the Czech Republic, also made the list for more pragmatic reasons. While there is plenty of history and unique places, rents in the city are also quite inexpensive and the cost of living is low as well. Austin, Texas and Colmar, France rounded out the list.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
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