バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

今後の不動産マーケット予測

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その3)

Market Share

最後に、AREAが今年後半から来年にかけての不動産市場について予測を出しているのでサマリーしておきます。

1.上場企業とその系列会社を合わせた大手デベロッパーのマーケットシェアはさらに増加し77%になる。同時に海外のデベロッパーと提携するデベロッパーもさらに増える

2.中国や日本からの外国人投資家がさらに増加する。一方、海外に出かけて行ってマーケティングをするデベロッパーも増える

3.政府によるインフラ整備計画がはっきりしてくるので、オレンジラインやイエローライン沿線で新しい開発用地が出てくる

4.デベロッパーの中にはEEC(東部経済回廊)であるチャチャーンサウ、チョンブリ、ラヨーンに進出するところも出てくる

5.物件価格上昇で投資金額が大きくなり過ぎた、供給過剰で空室リスクが高くなった、そして競争激化で投資利回りも低くなったこと等から、ゲンガムライや賃貸運用の投資目的で不動産を購入する投資家は減少していく

6.コンドミニアムは引き続き住宅開発の中で最も大きなシェアを占めるが、将来性のあるロケーションにだけに集中することになる

7.これからのコンドミニアム開発は共用部施設の充実に重点が置かれるようになる。例としてコーワーキングスペースやパーティルームなど...

8.一部のデベロッパーは販売後のアフターサービスを充実させ、顧客の評価を向上させることに注力するようになってくる

9.家計債務の額はさらに増加し、金融機関の与信基準も厳しいままで住宅ローンが借りられない状況は続く


以上ですが、確か5年ぐらい前は大きなデベロッパーと中小デベロッパーのマーケットシェアは50:50位だったのですが、大企業のマーケットシェアが増え続けるということは、今後中小デベロッパーの経営はますます厳しくなるということであり、今は資金的にも大変なのかもしれません。

最悪の場合、プロジェクト半ばで経営破綻するところも出てくるかもしれないので、くれぐれも中小デべのプレビルドには注意すべきです。

また、今後海外のデベロッパーとJVを結ぶところが増えるとありますが、実際に今、日本のデベロッパーが次々とやってきています。タイのデベロッパーがJVの相手として受け入れる理由としては、やはり資金的なものが大きいようです。現地の金融機関からデベロップメントローンを借りると金利は7%もしますが、実質マイナス金利の日本からだと安く借り入れられますから...。

それに、最近はデベロップメントローンの与信基準もかなり厳しくなっているようで、以前は6割の購入予約が入れば銀行の与信が降りるといわれていたのが、最近はもっと厳しくなりつつあるようで、新規プロジェクトを始めるのもかなり難しくなってきています。

最後に、ゲンガムライの投機だけでなく賃貸運用するイールドプレイ投資も減り始めるというのは注目すべき予測です。特に空室リスクについては私も最近、何回かコラム記事やブログで書きましたが、我々のような外国人投資家にとっては極めて重要な問題なので、賃貸需要については十分にデューディリジェンスしてから買うべきです。

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ดการณ์ครึ่งหลังปี 60-61 

1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 2560 มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น 
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่น จีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น 
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง 
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง 
5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง 
6. ห้องชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็นอันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง 
7. การพัฒนาห้องชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้ 
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ 
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その2)

2017年新規プロジェクトAREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。

さらに、今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。

つまり、プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、
デベロッパーにとって失敗するとそれだけリスクが高くなっているということでもある。

この54,281ユニットの内、57%の30,647ユニットがコンドミニアムであり、その48%が販売済であるが、さらに新規プロジェクトの価格別内訳を見ると、2-3百万バーツの物件が全体の33%、3-5百万バーツの物件が26%であった。

一方、新規供給された物件をロケーション別に見ると、
ラタナティベート-セントラルが3,838ユニットと最も多く、供給全体の9%を占めた。しかし、金額ベースで見るとスクムビット-ラーマ4での供給が最大で供給全体の15%を占め、ラタナティベート-セントラルは5%であった。

結論として、
現時点ではまだ危機的状況にまでは達してないものの、今も住宅市場では需要より供給が多いという不安定な状況が続いている。

次回に続く


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เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้เผยผลสำรวจทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2560 จากการสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 1,905 โครงการ (โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 จำนวน 1,837 โครงการ และโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560) ในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป (จาก 1,246 โครงการ เมื่อสิ้นปี 2559) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากจำนวนอุปทานมากกว่าอุปสงค์ แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤต

ในครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ แต่หากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่ง ๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร แต่ในทางกลับกันก็เพิ่มความเสี่ยงหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 34 โครงการ จำนวน 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาท


ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วย มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย หรือ 32% และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย หรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย หรือ 4% ถือเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% โดยกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48% ทั้งนี้ 33% ของทั้งหมด ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด โดยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งมีมูลค่าถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล อยู่อันดับที่ 4 มูลค่า 8,569 ล้านบาท หรือ 5%

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その1)

2017年後半予測政府銀行系調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。

彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、政府系ということもあり、比較的ニュートラルなレポートを出します。

デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。ただ、タイ語なのでなかなか日本人には読む機会がないと思いますが、デベロッパーの自分に都合のいい資料を使ったポジショントークに惑わされないためにも、こういうところの市場調査レポートを読んでおくべきです。

さて、今回の第6回セミナーでもトンローのラグジュアリープロジェクト供給過剰の問題を指摘しましたが、郊外の状況は今、さらに深刻になってきているようです。

この彼らのレポートは、คนขายมากกว่าคนซื้อ อสังหาฯ ปี 60 น่าห่วง「今年は買い手より売り手が多いことが市場の不安材料」というキャプションで始まります。

要警戒、特に危ない2つのロケーション

1.ラタナティベート-セントラル:2~3百万バーツのコンドミニアムが3,143ユニットも売り出され、そのうちわずか33%の1,024ユニットしか売れておらず、パープルライン沿線は見境なしの供給が続いている結果、バブルの様相を示し始めている


2.ランシットクローング1-7:1~2百万バーツのコンドが1,721ユニット売り出され、わずか1割の179ユニットしか売れていない。従って、販売在庫過多であと半年から1年は新規供給などもってのほかである

2017年前半の住宅市場

2017年前期の住宅全体の販売在庫数は昨年末から5.1%増えて184,329ユニットから193,820ユニットになった。つまり、半年間で
9,491ユニットも増加したことになるが、その詳細は以下の通り

1.今年前半の新規供給プロジェクトは193で昨年同期比20プロジェクト減少(-9%)
2.同半年間の新規売り出しユニット数は54,281で昨年同期比6,173ユニット増加(+13%)
3.同半年間
の新規売り出し物件の価格総額は182,647百万バーツで、昨年同期比24,886百万バーツ増加(+16%)
4.同半年間の1ユニット当たり平均価格は3.365百万バーツで、昨年同期の3.279百万バーツより2.6%増
5.同半年間の販売達成ユニット数は44,790と4,382ユニットの増加(+11%)。この内訳はタウンハウスが8%増、コンドミニアム16%増、一方戸建て住宅は-2%の減少

次回に続く

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จับตา 2 ทำเล น่าห่วง
1. ทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท เปิดตัวสูงสุด ถึง 3,143 หน่วย สามารถขายได้ 1,024 หน่วย หรือ 33% การที่ทำเลนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน อาจมีปัญหาฟองสบู่ได้ในอนาคต 
2. ทำเลรังสิต คลอง 1-7 มีโครงการห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย หรือเพียง 10% ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 60 
อุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 2560 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.1% จาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 193,820 หน่วย ณ กลางปี 2560 หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย สรุปได้ว่า 
1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 193 โครงการ ลดลง 20 โครงการ (-9%) จากครึ่งปีแรก 2559 
2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 54,281 หน่วย เพิ่ม 6,173 หน่วย (+13%) จากครึ่งปีแรก 2559 
3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม 24,886 ล้านบาท (+16%) จากครึ่งปีแรก 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.365 ล้านบาท เพิ่ม (2.6%) จากราคา 3.279 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก 2559
5. ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 44,790 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย หรือ (+11%) โดยมาจาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 8% และห้องชุดที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดซื้อลดลง 2%

CBREの2017年市場予測

CBD地価推移

ちょっと遅くなりましたが、CBREタイランドが今年の不動産市場をどう見ているかについて、以下サマリーしておきます。

 

1.タイ中央銀行の予測では、タイの経済成長は昨年と同様、3.2%程度にとどまる。

 

2.アメリカの中国に対する保護貿易主義的な政策はタイ経済にとっても、タイから中国に対する原材料輸出の減少につながりる重大なリスク。

 

3.海外からの投資増: 外国人投資家の投資需要が継続する一方、国内金融機関の貸し渋りも続くことで、外国人投資家にとって有利な投資環境が今年も続く。従って、外国人の不動産購入はさらに増加。

 

4.中心部の用地不足が続く: CBDプライムロケーションの地価はさらに値上りし、今年、過去最高取引事例価格は更新される。

 

5.今年もハイエンド以上のコンドミニアムに対する需要は大きく、全体の85%がタイ人によって購入される。しかし、この需要はより選別的になり、売れるプロジェクトと売れないプロジェクトに分かれる。

 

6.デベロッパー各社は昨年に引き続き今年も海外でのマーケティングに注力する。特に外国人投資家の間で需要の大きいユニット単価が10百万バーツ(約32百万円)以下の物件を供給する。

 

7.シンガポールや香港と違ってタイでは外国人投資家に対する追加的な登録免許税が課されていないこともタイの不動産人気が続く理由となる。

 

以上、5項のハイエンドの定義がないので不明確ですが、85%がタイ人に購入されるということであれば、グレードセグメンテーションでアッパークラス以上、つまり平米単価で12万バーツ以上と考えていいと思います。

なぜなら平米で20万バーツを超えるラグジュアリークラス以上であれば、ここまでタイ人比率は高くないだろうと思うからです。

 

ところで、ここでいうハイエンドクラスはいわゆるアッパーミドルクラス以上でなければ買えない価格帯に入ってきます。彼らは銀行の与信審査をパスできるので需要も大きく、各デベロッパーもこのセグメントをターゲットにしてきて今年は大量の供給が出てくるはずです。

 

そんな状況下ではユニット単価が5百万から10百万バーツの物件の中から優れたポテンシャリティのものを選び取る選球眼が不可欠になります。そのためにもこのブログが参考資料として役に立てばいいと思います。


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Bangkok Real Estate Market Outlook 2017

The overall economic outlook for Thailand looks set to mirror that of the past year, with the Bank of Thailand (BOT) maintaining its economic growth forecasts of 3.2% for 2016 and 2017.

External Factors Post Greatest Challenges to Thai Economy
The prospect of protectionist US trade policies towards China represents one of the major risks to the Thai economy over 2017, with a lower volume of Chinese exports to the US in turn reducing Thai shipments of raw and manufactured products to China for re-export.

Greater Foreign Investment
While no fundamental shift in the dominance of prominent local developers is set to occur over 2017, market interest shown by foreign groups in Thailand, combined with cautious domestic bank lending, has created a favourable environment for increased activity from overseas investors and a clear catalyst for greater inbound investment in the Thai property market over the year.

Demand for Prime Land Sites to Continue
CBRE Research believes that the price of prime Central Business District (CBD) land in Bangkok will continue to increase as downtown condominium demand continues to remain strong with prices projected to increase further over 2017. CBRE Research is confident that the land price record will be broken again in each CBD location.

2017 will continue to see a rise in interest in the acquisition of value added opportunities, principally in the form of older properties in need of renovation. Offices, hotels and apartment buildings will be most actively sought by prospective purchasers.

Residential Buyers More Selective, Developers to Increase Overseas Project Marketing
CBRE believes demand for high-end and above condominium projects will remain strong over 2017 although buyers will become more selective. Demand will continue to be driven largely by Thai buyers, accounting for 85% of the buyers.

We expect developers will continue to explore overseas sales opportunities, building on the success of projects actively marketed internationally in 2016 , with units priced below THB10 million proving popular among international buyers. Thailand has the added benefit of no punitive stamp duties for foreign nationals, unlike markets such as Singapore and Hong Kong, which serves to heighten the appeal of Bangkok property.

ネクサスの2017年市場予測(その2)

無題前回からの続き

・ 2016年の地価上昇は、2015年に比べて穏やかであった。従って、2015年にSCアセットが史上最高取引価格で購入したチットロムの191万バーツ/ワー(約500万円/坪)の記録も更新されなかった。しかし、2017年には、英国大使館が所有するワイヤレスロードの土地が噂どおりに売却されれば、史上最高取引価格が更新されることは確実であろう
 
・ 2017年のコンドミニアム市場は、全体として需要も供給も増加し今より状況はよくなる。しかし、郊外については平米単価で10万バーツ以下のプロジェクトでなければ顧客層である中低所得層がついてこられない
 
・ 2016年に新規供給されたコンドミニアムの価格は、販売低迷にもかかわらず平米単価で2015年の106,000バーツから121,000へと14%も上昇したが、これは2015年に地価が急上昇したことにより、開発コストの大きな部分を占める土地のコストが上昇した結果である
 
・ バンコクの新規コンドミニアム価格が需要が弱い時でも値上がりするのは、地価が上昇するからである。それでもデベロッパーが用地取得して開発を続けるのは、中長期的には市場に強気だということでもある

一方、追加ですが、CBREも大体次のようなコメントをしています。

・ 2016年は全体ではコンドミニアム市場が低迷したが、ダウンタウンのハイエンドプロジェクトのプレビルド販売価格は4.7%上昇し、平均で219,000バーツ/平米になった
 
・ バンコクのプライムエリアであるスクムビット、サートーン、セントラルルンピニーにあるハイエンドコンドミニアムに対する需要は2017年も衰えない
 
・ 住宅ローンの借り入れがますます困難になりつつある中低所得層がターゲットの中級クラスや廉価な物件の市場とは対照的に、ラグジュアリーコンドミニアム市場は2017年もさらに成長する

以上ですが、ダウンタウンでの高額物件の開発に各デベロッパーがシフトする中、先日も書いたように供給過剰のリスクが出てきているものの、それでも土地が値上がりする以上、コンドミニアムの価格も上がるというバンコク中心部特有の市場構造により、値上りはこれからも続くということだろうと思います。

しかし、これは需給関係に基づいて値上りする健全な価格上昇ではなく、
特に、今まで多くても年に2、3プロジェクトしか新規のラグジュアリー供給がなかったトンロー・ソイ55や駅周辺で今年はせきを切ったかのようなラグジュアリー供給ラッシュです。

こうなると、トンローで買ってもいいかも、と興味があるのは2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)で書いたザ・バンコクぐらいのような気がするし
ハイエンドマーケットは息切れしないのか?で何回かに分けて書いたように、今のデベロップメント・パイプラインから見て、トンローの中途半端な新規のラグジュアリーにはそろそろ気を付けたほうがいい、と私は思い始めているのですが…。

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ネクサスの2017年市場予測(その1)

ネクサスの市場予測この資料は先月のセミナーで使ったものですが、このブログでも改めて紹介しておくことにします。

独立系リサーチ会社でポジショントークをあまり感じさせない中立的なのがネクサスの特徴ですが、やや楽観的な面があるものの、彼らのバンコクコンドミニアム市場予測はいつも参考になります。

まずは、このグラフの中でいうエリアのデフィニションからですが、

 CBD:Central Business District(中心部ビジネス街)と呼ばれ東京の丸の内、大手町のようなところで、アソーク、セントラル・ルンピニー、シーロム、サートーン

ダウンタウン:CBDを含むバンコク都内の中心部(主にBTSやMRTの駅があるCBD付近のエリアと考えてよい。例:ラーマ9、パヤータイ、ラーチャテウィ、ラーマ3、プロンポン、トンロー、エッカマイ)

都市近郊フリンジ、ミッドタウン:ダウンタウンから外に出た近郊エリア(例:オンヌット、プラカノーン、フアイクワン、ラーチャダー、ラットプラウ、スティサーン、パホンヨーティン)

郊外:パリモントンと呼ばれる近隣県(例:ノンタブリー、サムットプラガーン、パトゥムタニー)

そして、彼らの市場予測は以下です。

・2017年のバンコク地価は、2015年と2016年の上昇率である5%から10%を大きく上回り10%から30%上昇する。その結果、首都圏全体のコンドミニアム価格も6%から7%上昇するが、特に用地不足により地価上昇が激しいダウンタウンのコンドミニアム価格は9%から10%と最も上昇する。また、スーパーラグジュアリー級の新規プロジェクトでは平米単価が45万バーツを超えるものが複数出てくる
 
次回に続く


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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その2)

コンド価格推移前回のグラフは、調査機関AREAによる過去30年間のバンコク首都圏地価推移だが、バンコクの地価は過去に一度だけ大きく下げたことがある。

これがアジア通貨危機の原因となった97年のバンコク不動産バブル崩壊である。これを見ると、1985年の地価を1とした場合、11年後の96年にはなんと33倍にもなっているが、こんな胸突き八丁を一気に駆け上がるような急激な値上りを続けたら、大きな調整が入るのも当然のことだ。

 

しかし、特筆すべきは、この危機はわずか4年で反転している点だ。既に黄金時代を過ぎた日本では、バブル崩壊後失われた20年という後遺症が続いたが、無敵のテフロン経済と呼ばれていたタイ経済の強力な成長力が、この危機を短期間のうちに収束させたのかもしれない。

 

次に、それ以降の地価指数の推移を見てもらいたい。98年(2541年)に底を打った地価は、その後17年間かけて25.9から47.7へと84%上昇した。つまり、この間の上昇は年率わずか3.7%なのだ。バブルというより、タイの経済成長に合致した順当な地価上昇である。

 

もっとも、この指数はバンコク都内とその近郊を含めた首都圏の地価推移であるため、都内、特にCBDやダウンタウンの地価上昇率はもっと大きかったに違いないが、それにしても、バブルからはほど遠い。

 

昨年、新規で売り出されたバンコクCBDの高級物件のうち、22%が香港、台湾、シンガポール等の外国人投資家に買われたという調査結果が出ていた。その主な理由が、彼らにとって平米20万バーツ以上するラグジュアリーコンドミニアムでもまだ割安、ということなのだ。

 

もっと分かりやすいように、日本の地価を例にとって比較してみる。昨年、史上最高価格での取引が成立した一等地、チットロム-プルンチットエリアでの売買価格は、ワー(4平米)当り200万バーツであった。つまり、坪500万円だ。

一方、東京銀座4丁目の昨年度公示地価が坪1億
3,200万円である。法規制や容積率等の違いがあるので単純には比較できないものの、どちらも首都を代表する第一級の商業地である。なのに、東京の一等地の地価に比べてバンコクのそれは、まだわずか26分の1なのだ。

 

従って、供給過剰と景気低迷の中、理屈に合わない地価上昇によるコンドミニアムの値上りが続いてきたからもうすぐバブルが崩壊する、という理屈こそ、実はあまり説得力がないことが分かる。

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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その1)

地価の推移

久し振りですが、今日からまた、「バンコク コンドミニアム物語」を再開します。

 

約3週間の日本出張も終わり、今朝、バンコクに戻りました。帰ったらやたら蒸し暑い。あれ、バンコクってこんなに蒸し暑かったっけ?梅雨の東京の方がまだましだ、という印象です。

 

それで12時になるのを待って、早速近くのマックスバリューにビールを買いに行こうと思ったら、今日は仏教の神聖なる祝日で酒類販売は禁止。あ~あ、冷蔵庫は空だ。 

 

仕方がないから買い置きのウイスキーでも飲むかと、ちびちびとウイスキーをロックで飲みながらこのブログを書いています。でも、やっぱり暑いタイはビールなんですけどね。

ちなみに、今回、東京のセミナー第1日目に来ていただいたこのブログの読者から、バンコクにはないからと当日いただいた魔法瓶の要領で作った保温効果抜群のタンブラーを使って、オンザロックを飲んでます。なるほど、日本にはこんな便利なものがあるんですね。氷が溶けなくていつまでも冷たくてうまいオンザロックです。
聞くと、私がドイツ銀行にいた時にいつもお世話になっていた東京のCBREでお勤めとか。ありがとうございました。

 

では、まずはこの記事から。今月号の経済誌アレイズに載せたもので、今回の東京出張でのセミナーでも話したものです: 

 

バンコクのコンドミニアムは明らかに供給過剰だ。それにも関わらず、新規プロジェクトの価格は上がり続けてきた。きっとそのうちバブルが崩壊するに違いない。その時こそ安くなった物件を底値で拾ってやろう、と一部の日本人投資家たちは、ここ数年、虎視眈々とそのチャンスを待ち続けてきた。

 

しかし、いつまで経っても価格下落は起こらない。供給過剰問題どころか、タイのGDP成長率はアセアンで最低の水準まで落ち込み、家計債務も増加の一途を辿っている。なのに、コンドミニアム価格は上昇を続けているのだ。

 

そして、その主たる原因はコストの中で一番大きなウエイトを占める土地の値上りである。こんな状況下、バンコクのコンドミニアムを今買っていいものかどうか迷っている人も少なくないはずだ。

しかし、バンコクの不動産市場はバブルからはほど遠い、と筆者は考えている。


次回に続く


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BREXITショックで外国人投資家の動向はどうなる?

海外販売さて、つい昨日もThe Nationでこんな記事が出たところです。

 

Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales
(国内需要が回復しない中、大手デベロッパー各社は外国人投資家をターゲットに販売展開)
 

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

(大手デベロッパーは、購買力が弱くて今後ほとんど成長が期待できない国内需要よりも、外国人投資家をターゲットにする)

サンシリを始め、大手デベロッパー各社が海外で販売展開中ということは、既に何回か書いてきたので新しい話ではなのですが、今回の
BREXITショックにも負けず外国人投資家やタイ人富裕層がこれまで通りバンコクを買い続けるのかどうかは、まだ誰にも分かりません。

英語ではこういう時、“Cash is King”というのですが、こんな時こそ現金を持っている人の強味が出ます。

しかし、日本人投資家にとっては、
BREXITでバンコクのコンドミニアム市場低迷が更に続くとすれば、失望売りの購入予約権のリセールを安値で買えるチャンスもあるし、一方で、これからしばらくは避難通貨として円が買われる円高トレンドが続くとすると、支払いが先延ばしできて、ここぞと思うタイミングで全額送金してしまえるプレビルド投資が、絶好の買いチャンス到来にも思えるのですが。

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Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

One of the main drags on the domestic market is the fact that the banks are continuing to severely restrict the approval of mortgages to potential buyers in the middle- to lower-income market, with rejection rates of up to 50 per cent at some institutions.

Despite the baht having appreciated 2.41 per cent from 36.07 per US dollar at the end of last year to around 35.20 currently, residential prices in Thailand still present an attractive proposition for foreign buyers, especially business investors from Hong Kong, Singapore, China, Taiwan and Europe, many of whom wish to expand their investment in Asean by using Thailand as the base for their head office in the region.

Some foreign buyers also see residential property in Thailand as a good investment for the long term, with prices in the Kingdom - especially in Bangkok - still lower than those in their own country.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CB Richard Ellis (Thailand), said domestic residential demand had continued to expand only slightly in line with prevailing economic conditions in the first half of the year, as a result of which most developers were attempting to tap into new demand from foreign buyers interested in expanding their investment in Thailand and other Asean countries.

BREXITでリーマン破綻と同じ影響がくる?

BREXIT一昨日、英国のEU離脱が決まったことで、今後しばらくは為替と株式市場が大荒れになりそうです。

私は8年も英国に住んでいたので、イギリス人の個人主義を尊重する文化や群れるのを嫌う性格を知っていますから、こんな結果になってもなんとなく納得がいきます。

 

ところで、巷では、リーマンショック以上のショックだという人もいるようで、そうなると株式市場で余資運用をしている不動産投資家も多いので、これから不動産市場にも影響が出てくる可能性もあります。

これはタイ富裕層や外国人投資家とて同じことで、株式市場で運用している余裕資金で不動産を買うというのが多いパターンです。従って、今回のマーケット変動が早目に収束しないと、今までの
タイ人富裕層や外国人投資家に買われてきたCBDラグジュアリー物件のマーケットも減速するかもしれません。いずれにせよ、今後、コンドミニアム市場への影響をモニターしてこのブログで伝えていこうと思います。


ただ、リーマンショックは大型倒産という100%ネガティブなことが原因ですが、英国のEU離脱は英国がヨーロッパと戦争を始めたわけでもないし、これからは独立してやっていくということで、リーマンショックとはちょっと違うような気もします。

これでヨーロッパ全体の衰退が始まるというマスコミ好みの大袈裟な記事を読みましたが、
EUでGDP第2位の英国が抜けるということは、ASEANでGDP第2位のタイが抜けるという感じですかね。

今はバンコクに住んでいるのでヨーロッパでの実感は分からないし、EUとASEANでは状況も違うので単純比較はできないのは分かります。でも、少なくともそれぐらいのことで東南アジア全体が衰退を始めるという大袈裟な話にはならないと思うのですが。


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人の行く、裏に道あり花の山

大手値引競争さて、最近のブログでは「注目すべき次世代副都心1、2、3」、そして「タイ人アッパーミドルが狙うミッドタウン・フリンジ」と今まで外国人投資家やタイ人富裕層が買ってきたCBDのラグジュアリープロジェクトから視点を移したコメントをしてきました。

 

2014年5月のクーデター以降の顕著なトレンドは、外国人投資家、タイ人富裕層のCBD買いによる高級物件人気です。

 

しかし、これまでどこまで行くか分からない円安で様子見を決め込んでいた日本人投資家にとっても、このところの円高はバンコク不動産投資回帰の前兆のようにも思えます。

 

拙著「バンコク不動産投資」の原稿を書いていた昨年末、1バーツは3.4円以上となり、第1章3項で「超円高時代の終焉、日本人にとって海外不動産はもう安くない」と題してジャパンマネー威力の終焉について書いたのですが、今は円高に反転した結果、1バーツは2.9円台に入ってきています。もっとも、また1ドル70円台まで戻るような超円高はもうないと思いますが。

 

つまり、日本人投資家にとっても香港や台湾の投資家に引けを取らない資金力が戻りつつあるということでもあります。従って、少子高齢化が進む今の日本を考えた場合、この機会に海外にも不動産ポートフォリオを分散しておくべきと考える日本人がいて当然だろうと思うのです。

 

しかし、だからといってこの2年でかなり価格が上昇してしまったCBDのプレビルドを今から買いにいくのはちょっと癪にさわるし、投資妙味もあまりないかもしれません。そこで、他にもっと有望な投資対象はないのか、と考えるのは当然で、そこで出てくるのが平米15万バーツ前後の数年後にはアッパーミドルクラスが追いついてくると思われる価格帯です。

 

本で書いた3つの追い風の最後の一つ、「ミドルクラスの実需書い」にあたりますが、これには彼らのセカンドホーム需要や投資需要も含まれます。しかも外国人投資家やタイ人富裕層に比べれば、数の上ではるかに厚みがあるので、我々がこれから投資するのであれば、ここだろうと思うのです。

もっとも、つい先日、「第1四半期の新規プロジェクト、プリセールは惨敗か!」で書いたように、大量の完成在庫を抱えてしまったサブアーバン市場に見切りをつけた各デベロッパーも同じことを考えていて、今年後半はダウンタウンやミッドタウン・フリンジのマス・トランジット沿い、アッパーからハイクラスコンドの市場で大量供給による熾烈な競争が始まると各調査期間は予想しています。

しかし、これまでブログで何度もいってきたように、基本的にはサブアーバンなど買ってはいけない、ダウンタウンで買うべきだ、という考えは今も変わっておらず、ダウンタウンやミッドタウン・フリンジでの優れたプロジェクトを選んで投資するのがベスト、と私は思っています。

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