バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう仲介ビジネスはやりません。従って、デベロッパーからもコミッションがもらえる新規プロジェクトの紹介を優先する不動産エージェントとは一線を画しています。
すなわち、筆者自身が自己資金を使って投資しながらその試行錯誤の中で得た経験を基に、新築、中古を問わず注目に値するプロジェクトや市場の動きについて投資家目線にこだわった情報を発信していきます。

今後の不動産マーケット予測

2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その3)

AREA forecastAREAのレポートはポジショントークがなく中立的、というよりやや悲観的過ぎるレポートが多いのですが、その切り口がデータに基づいて理論武装しているので読み応えがあります。

それで私も最近は、CBREやナイトフランク、プラスプロパティの営業面重視のバイアスがかかったコメントをあまり真に受けないようにしているのですが、そういった意味では、コリアーズ・インターナショナルも比較的ニュートラルなコメントを出していると思います。

もっとも、AREAのレポートは全部タイ語なので、誰でも読めるわけではありませんが、コリアーズは英語なのでバンコクの不動産市場の動向を知りたければここのレポートを読むことをお勧めします。

実際、私の著書でも、前回の基礎編ではCBREのデータを比較的多く使ったのですが、今回の続編ではAREAとコリアーズのデータを多用して、できるだけマーケットの真の動向を表すようにしました。

さて、私はこの続編の著書の中で、「AREAはこの流れで住宅供給が続けば、2019年か2020年には不動産バブルがはじける」と警告していると、ここに添付したグラフを基に彼らの理論的根拠を解説しています。

しかし、今彼らがいうように2018年の新規供給量が大幅に減るのであれば、むしろこれはバンコクの不動産市場にとって適度な冷却期間となり、バブルリスクが緩和される方向に動くとも思います。

この調子であと2年ぐらい住宅市場が停滞すれば、投機的な短期転売であるゲンガムライ狙いで買った連中の投げ売りが始まり、それに伴うキャンセルでデベロッパーも販売在庫を抱えてしまい、新規供給に手が回らなくなるという好循環になり、今の慢性的な供給過剰が和らぎ需給が改善するかもしれません。

もっとも、供給過剰の根源はサブアーバンであり、キャップ・コンプレッションの続くダウンタウンやフリンジはそれでも買いだと私は思っていますが…。

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2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その2)

バブル発生そして最後に、AREAの結論として以下のように締めくくっています。

自己居住の実需層や投資家、デベロッパー、金融機関、そして関連する政府機関は今後、次のことを警戒するべきである。

現在、大手ブローカーや不動産エージェントは物件売買という自分たちのビジネスの利益のために、わざと真実をゆがめて情報を発信している。

つまり、これがタイ経済や社会に悪影響を及ぼすなどとは考えず、今の不動産市場は極めて良好な状態であると偽り、自分たちが販売している住宅の売れ行きを最優先させているのである。

従って、AREAは住宅関係者に対して、本当の不動産市場の現状について認識を広めてもらい、嘘の情報に乗せられて間違った投資をしたりしないようにこの警告を発することにしたのである。

このレポートは、AREAが過去24年にわたり住宅供給市場を継続調査してきた結果出たものであり、極めて信頼性が高いと自負している。

“投資で失敗したくなければ、今後の不動産市場の真の状況を注意深く観察し続けることである”

今回のAREAレポートはここまでですが、彼らは別なところでこうも書いています。

この供給量縮小の主たる原因は今の経済不況にある。政府は最近のGDP成長率は4.1%で5年ぶりの高さと評価しているが、タイよりも国民一人当りGDPが5倍から7倍も高い先進国のブルネイとシンガポールを除けば、いまだにタイの経済成長はASEANで最低であることに変わりはないのである。

しかも、今のタイの経済成長は政府のインフラ投資に引っ張られているのが実状であり、4.1%のGDP成長とはいうものの、これはタイ経済の実態を反映していないため、国民のほとんどが経済回復を実感できないままでいるのだ。

次回に続く


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ดร.โสภณ ขอเตือนผู้บริโภค นักพัฒนาที่ดิน ผู้บริหารสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนส่วนราชการที่กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย ว่า ในขณะนี้มีบริษัทนายหน้าข้ามชาติพยายามนำเสนอข้อมูลบิดเบือนมากมาย เพื่อรายงานสถานการณ์ (เท็จ) หรือรายงานสถานการณ์ว่าดี เฉพาะในบริเวณที่ตนกำลังขายอยู่เพื่อผลทางธุรกิจโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคม ดร.โสภณ จึงขอให้ทุกฝ่ายเสนอข่าวที่ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ มาจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว
“จับตาสถานการณ์ให้ชัดเจนเพื่อการลงทุนที่ไม่ผิดพลาด”


2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その1)

AREA Projection久しぶりにバンコクに戻ってきました。この3週間のブランクをキャッチアップするために最近の指標や新聞報道をチェックしているところですが、AREAから下に添付した非常に興味深いレポートが出ています。

年初の不動産業界では、大方の予想が2018年は経済回復もあってバンコクの住宅市場はリバウンドし成長拡大するというものでしたが、一方で当時から市場の先行きに悲観的であったAREAの最新調査結果によると、実態はバンコクの住宅市場は成長拡大どころか、むしろ縮小を始めているようです。

ただし、これはコンドミニアム市場だけでなく、戸建てやタウンハウスを含む住宅市場全体の話なので、その辺は留意しておく必要があります。しかし、そうはいっても、住宅市場全体がシュリンクする中、コンドミニアム市場だけがリバウンドするというようなことはありえないと思います。

今回の著書、「続・バンコク不動産投資」の中でも、投資家はバンコクの不動産バブル崩壊を警戒するべきという見方をAREAがしていること、そしてその理由についても資料をつけて解説していますが、この最新調査結果を見る限り、AREAの予想は今のところはずれていないのかもしれません。

さて、今回のAREAのレポートの概要は以下のようなものです。

1.2018年のバンコク住宅市場は縮小しそうだ。これはAREAがこれまで24年間にわたり継続調査をしてきた中でわかったものであり、大手のブローカーやデベロッパーが出す自分たちのビジネスに都合の良いようにバイアスをかけたポジショントークの報告ではない。

2.バンコク郊外を含む首都圏全体の今年の新規開発供給は、昨年比戸数ベースで13%減、金額ベースで6%減になると予想される。一方で、平均販売価格は7%の上昇となりそうだ。

3.第1四半期の新規売出は特に住宅フェスティバルがあった3月に集中したが、3カ月で合計96プロジェクト、25,026ユニット、金額で103,443百万バーツとなった。また、全住宅平均価格が413万バーツに上昇した。

4.これを基に今年1年間の総供給量を予測すると384プロジェクト、100,104ユニット、総額413,772百万バーツになるが、これは昨年比で大幅な市場縮小であり、それにも関わらず住宅の単価は上昇するということになる。

5.AREAはこの住宅平均価格は今後も上昇すると予想している。つまり、高額物件の価格上昇が続いて平均価格を押し上げるのである。ここには、中低所得層が現在の経済不況の中で今も収入減に苦しむ中、一方でアッパーミドルクラス以上の高所得層は不況の影響をほとんど受けておらず、もっと高額の住宅が買えるという重要な事実が隠れている。

次回に続く


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อสังหาฯ ปีนี้จะหดกว่าปีก่อน 13%

   ดร.โสภณ ฟันธง ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้หดตัว 13% ทั้งนี้มาจากผลสำรวจภาคสนามอย่างกว้างขวางที่สุด-ต่อเนื่องรายเดือนในรอบ 24 ปีที่ผ่านมา ไม่ใช่พูดแบบนายหน้าข้ามชาติหรือนักพัฒนาที่ดินที่ต้องเชียร์สินค้าที่ตนขายสถานเดียว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7% ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว

   ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการกันถึง 96 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 25,026 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 103,443 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 4.133 ล้านบาท การพัฒนาส่วนใหญ่มาจากการเปิดตัวในเดือนมีนาคม 2561 เพราะมีการเปิดงานมหกรรมที่อยู่อาศัย  โครงการหลายแห่งจึงได้เปิดตัวขึ้นมาให้ผู้ซื้อเลือกซื้อ และบ้างก็เปิดตัวเพื่อ "ชิมลาง" ดูตลาดก่อน

            โดยที่ใน 2 เดือนแรกเปิดตัวน้อยกว่าปกติมาก แต่เดือนที่ 3 เปิดตัวมากเป็นประวัติการณ์ ในที่นี้จึงยังไม่ได้พิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล จึงคาดการณ์สถานการณ์ทั้งปีจากข้อมูลการเปิดตัวของตลาดในไตรมาสที่ 1 โดยคูณด้วย 4 เข้าไปอย่างง่าย ผลปรากฏว่า ปี 2561 นี้ น่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 384 โครงการ รวมจำนวนหน่วยถึง 100,104 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย และมีรวมมูลค่าถึง 413,772 ล้านบาท

    โดยนัยนี้ ขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 เทียบกับปี 2560 จึงถือว่าจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7%  ดร.โสภณคาดว่าสินค้าราคาแพงยังเกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบอะไรกับวิกฤติเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่โดยผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเป็นสำคัญ

2018年、専門家たちの予測(その5)

Low Riseさて、最後はネクサスプロパティマーケティングの予測です。

彼らの調査によると、大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発される
ローライズ(
23メートルの高さ制限)のプロジェクトが増えるとの予測です。

タイでは原則、前面道路の幅員が10メートルに満たないソイではハイライズは建てられず、この写真のように8階建のプロジェクトが建ち並ぶことになります。日本だと8階建でも高層建築ですが、こちらではこれをローライズと呼んでいます。

一方、タイ語でタノンと呼ばれる大通り、その典型的な通りがスクムビットですが、最高地価が今年は250万バーツ/ワー(4㎡)を超えてくるのが確実視されている中、ちょっと奥に入ったソイと呼ばれる側道ではハイライズの高層建築物が建てられないというハンディもあって、地価にも相当な割安感があることからこういう現象が起こるわけです。

ただし、決してローライズだから投資として相応しくないというわけではありません。もっとも、外国人投資家の人気の中心は圧倒的にハイライズですが…。

例えば、一昨年にプリセールで売り出された時に、これは買いだと私がブログ等で推薦したのがランスアンのローライズプロジェクト、ナヴァラレジデンスですが、すぐに売り切れてしまったし、ロケーションさえ間違わなければ無理にハイライズに固執しなくてもいいという例です。

ところで、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のハイライズプロジェクトは今も人気があり、大手デベロッパーのほぼ独占状態になっているものの、一方で、
ハイエンドのグレードセグメント(価格帯でいえば120,000バーツ/㎡から180,000バーツ/㎡ぐらいの物件だと思います)でしかもBTSなどのマストランジットシステム沿線の物件には、アッパーミドルクラス以上の比較的余裕のある連中が買いに入るとの予測です。

また、それより廉価なミドルレンジ価格帯の物件は都心部から遠く離れているものの、それでもマストランジットシステムを使えば何とか通勤可能なエリアで供給されることになるとのことですが、こういう物件はミドルクラスの自己居住目的の実需層が購入するが、投資家はあまり買わない、と結論付けています。

これはまさに、私が著書や連載中の雑誌、このブログで書いていることと同じです。すなわち、郊外物件は自己居住目的であれば問題ないが、投資で買う日本人には向かない。しかし、予算が2,000万円前後の平均的な日本人投資家にとってCBDの高額物件を買うのも難しいので、150,000バーツ/㎡前後のここでいうアッパーミドルクラスが買い上ってくるハイエンドセグメントの駅近物件を買うというのが最も現実的な選択だろうと思うのです。

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More condominiums on small roads due to land shortage 
According to the research on Thailand’s condominium market conducted by Nexus Property Marketing Company Limited, 2018 is expected to see more low-rise condominiums arising on smaller roads as lands by the main roads are becoming unavailable and extremely costly.
Nevertheless, luxury and super-luxury segments are still in the trend among new and leading developers. High-end condominiums will stick to the mass transit lines, affordable by consumers with moderately high income. Meanwhile, mid-range condos will locate some distance from the city’s central area but still reachable by mass transit lines; these condominiums are likely to meet residential demand rather than investment.

2018年、専門家たちの予測(その4)

フォンサブー次がP.R.A.(Professional Real Estate Academy)のコメントですが、これを要約すると以下のようなものです。

タイ経済の回復とEEC(東部経済回廊)やマストランジットシステム新線等の政府主導によるメガプロジェクトの推進で不動産市場の力強い成長が始まる。


そして、これに伴い、デベロッパーは郊外から都内に通勤する住民の住宅需要を掴むべく新線沿線でコンドミニアムのニュープロジェクトを始動させつつある。

これは、前回のナイトフランクのコメントに近いものですが、結局は需給バランスがとれるかどうかが問題だと思います。確かに、デベロッパーから見たら、需要が増えてどんどん作って売れることが重要なので、不動産業界としてはウエルカムなことです。

しかし、ここでもR.P.A.がいみじくも言及しているように、デベロッパーが既に需要を先読みして次々と新規コンドミニアム開発を始めつつあるということですが、今年のコンドミニアムの年間供給量は7万ユニットを超えてくるかもしれません。

私はこのブログを日本人投資家のために書いているのであって、タイの不動産業界の成長ために書いているのではありません。

従って不動産業界が成長するというマクロ的なことよりも、前職が機関投資家であったこともあり、不動産をデベロッパーの視点でなく投資家の視点で見ているので、価値観や見るポイントもおのずと違います。つまり、将来的に希少価値が出て賃料収入やキャップコンプレッションで物件価値が上がるかどうかを重点的に見ています。

結局のところ、中低所得層が需要の中心である郊外で、今も銀行の厳しい与信基準が続く中、地元住民の購買力がどれだけ新規プロジェクトを吸収できるのかということがキーポイントだろうと思いますが、そんな弱い市場に投資するのはリスクが大き過ぎると思うのです。

まさにこれが、AREAやコリアーズが危惧する供給過剰、ひいてはタイ語でいうフォンサブー(不動産バブル)の発生リスクということだろうとも思います。

次回に続く

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Economic rebound and progressing megaprojects aid property market 
Professional Real Estate Academy (P.R.A. Academy) points that Thailand’s property market is poised for a strong growth in 2018 as a result of economic rebound and progression of megaprojects from the public sector including Eastern Economic Corridor (EEC) Development Plan and various auctions for mass transit line constructions. Developers have been launching projects alongside new mass transit lines, particularly condominium, in hope to capture demand from citizens who commute to work in the city via skytrain.

2018年、専門家たちの予測(その3)

Green Line Extension次の予測はナイトフランクからです。

今年の注目すべきロケーションはオレンジ、ブルー、グリーン(延伸線)ラインである。

特にグリーンライン延伸でサムットプラガンまでつながれば、郊外沿線での住宅需要を喚起することになる。

現在都心部に通勤している郊外住民からの駅近コンドミニアム需要が増える一方、同沿線エリアでの戸建てプロジェクトは駅から遠いということで伸び悩むと予想される。

コンドミニアム開発は戸建てプロジェクト開発の10分の1の用地面積でできることもあり、駅に近い場所には向いているのである。

以上ですが、これについては最近オンヌットから先のグリーンライン沿線プロジェクトの販売に注力している
ナイトフランクのポジショントークもやや入っているのかなと思いますが、私はパープルラインの例があるので、グリーンライン延伸沿線は今後のデベロップメントパイプライン次第だと思っています。

実際、ナイトフランクも需要が増えるとは言っていますが、新規プロジェクトの価格も上るとは言っていませんから、やはり
供給も同等かそれ以上に増えると見ているのかもしれません。

例えばAPのアスパイア―エラワンなどは第1フェーズの売れ行きが悪く、第2フェーズを凍結したままです。その代り、一旦いけるとなったら
シェア拡大のために見境なく新規供給をするのもこちらの大手デベロッパーの傾向なので、いよいよBTSが開通するという局面で各デベロッパーから次々と凍結していたプロジェクトや新規で用地取得したプロジェクトが売り出されて、あっという間に供給過剰になる可能性を否定できません。

すなわち、新線沿線の新駅周辺ではまだ土地はいくらでもあるわけなので、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの駅前のように用地取得が難しくなった結果、キャップコンプレッションが始まっているところは住宅マーケットの熟成度が違うということなのです。

次回に続く

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Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines
Ideal locations for property development this year are those near Orange, Blue, and Green Lines, said Knight Frank, a leading real estate consultant. In 2018, BTS Green Line’s extension (Bearing – Samutprakarn) will be fully operational, and this will certainly spur residential demand in the suburban areas where the line passes through. Condominiums along this BTS’s new section are expected to gain demand from suburban citizens who commute to work in the city, whereas housing projects in the same areas are expected to show small growth due to greater distance to reach the mass transit line. The smaller land size required also makes it easier for condominiums to stand closer to mass transit lines, comparing to housing projects which need ten times a larger site.

2018年、専門家たちの予測(その2)

Nexus 2017さて、今回の市場予測を見ていく前に、昨年2月にこのブログでレポートしたネクサスの2017年市場予測CBREの2017年市場予測で、当時専門機関がどんな予測をしていたのか、そしてそれは正確だったのかを見てみると、それなりに間違ってなかったように思えます。

政府高官発言等、何かの拍子で大きく上下するジェットコースター相場の一面がある株や為替市場の年間予測となると難しいのですが、不動産というのは実需を伴う現物資産なので大きなモメンタムで動くという市場特性があり、マーケット動向もそれなりに予測ができるということでもあります。

実際、私も以前機関投資家として働いていたころは、アセットマネジャーとして毎年ビジネスプランを策定する際に、こういう市場予測レポートを参考にしていましたが、いくつかのレポートを読むと、大体その年の不動産市場の大きな流れは掴めていました。

であれば、今回、2018年を占う主だった調査機関の予測もそれなりに信頼できるということであり、今後の我々の投資戦略でも役に立つはずです。もっとも、AREAやコリアーズのように慎重なところもあるので、その辺も頭に入れておくべきですが…。

ではまず、REIC(Real Estate Information Centre)の予測ですが、メインポイントは今年も昨年に続いて外国企業とのJVが増える、特に中国と日本の不動産デベロッパーがもっと進出してくるだろうというものです。

その理由としては、タイは中国や日本のように政府による制約が少なく、かつ不動産価格もまだ割安であることから、彼らにとってタイ市場は海外進出の登竜門として最適であり、タイのデベロッパーとJVを組んで双方ウインウインのビジネスができるから、というものです。

そして、2018年はこれまで以上にMixed-Use Development(複合開発)が増加し、住宅供給もさらに増えると予測しています。

私が年末年始に帰国し、かつての同僚達と話をした際にも、日本の大手デベロッパーが現在タイ進出の準備をしているという話を聞きました。ここで実名を挙げるわけにはいきませんが、それも複数社あったので、昨年からの進出ラッシュは今年もまだ続くという彼らの予測は間違いないところだろうと思います。

次回に続く

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More joint ventures and mixed-use projects 
Real Estate Information Center (REIC) claims there will be more joint ventures between Thai and foreign developers especially with Chinese and Japanese firms, as property markets in these foreign countries are facing restraining measures from the governments. Thailand, where the property market is not too restricted and the property price is comparatively lower, is becoming a portal for these foreign companies to expand their businesses and reduce costs, mainly through joint ventures. This is a win-win situation as land price and construction cost in Thailand are expected to increase in 2018.

โครงการ The Forestias ของ MQDC รูปแบบใหม่ของ Mixed-use โดยเน้นเชื่อมต่อพื้นที่สีเขียว

Greenery-concerned mixed-use project The Forestias by MQDC

As land plots are running short and costlier (particularly in city’s central area, business districts, and areas near existing mass transit lines), many projects in 2018 were planned to be mixed-use developments to make the best out of the given land size. Not only the total cost of building a mixed-use project can be minimized, more channels to earn returns are therefore possible as well (office space and retails aside from residential units). Overall, there will be more residential projects in 2018 compared to the two previous years.

2018年、専門家たちの予測(その1)

2018 ForecastHighlight for 2018 Market
 

1.More joint ventures and mixed-use projects to be seen in 2018 (JVや複合開発がさらに増加)

2.Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines (オレンジ、ブルー、グリーンライン沿線の将来性に注目が集まる)

3.Property market shows a bright future as economy starts to recover and megaprojects are progressing(タイ経済の回復や政府主導の大型プロジェクトが始まり、それに伴って不動産市場も回復)

4.More condominiums are expected to be seen on alleys due to shortage of land by the main road (大通りであるタノンでの用地不足により、脇道のソイでコンドミニアム開発が増加)

5.DDproperty Property Market Outlook 2018 reveals condominium is still the most popular asset and property for aging society is a trend this year(今年もコンドミニアムは最も人気のある資産であり続け、一方でリタイアした人々向けの住宅供給が増加傾向)

これらがDDプロパティが不動産業界の各専門家たちから集めた今年の不動産市場に対する予測のハイライトです。

以前、DDプロパティ、2018年の市場予測バンコク不動産、ついにバブル発生で今年の市場予測は大きく楽観派と悲観派の2つに見方が分かれていることを紹介しましたが、最近次々と出てきているほかの調査機関の予測を見ていくと、楽観派が優勢になりつつあるようです。

それならそれでいいことで、不動産バブル崩壊などという面倒なことにはならない方がいいに決まっていますが、この中にはどうも納得できない部分もあり、バイアスのかかったポジショントークのようなものもある気がします。

また、昨年はタイのデベロッパーとパートナーシップを組んで、バンコクのコンドミニアム市場に
続々と参入してきた日系デベロッパーが注目されましたが、その流れは今年も続くようです。

実際、私の耳にもいくつか他の日系大手デベロッパーや大手仲介販売会社もタイ市場参入の準備を進めているとの情報が入ってきているので、バンコクのコンドミニアム市場は日本のデベロッパーや仲介会社だけでなく、個人投資家からも、今後さらに注目が集まりそうです。

では、具体的にどんなことを各企業の専門家達が言っているのか興味深いので、詳細を読んでいくことにします。

次回に続く

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バンコク不動産、ついにバブル発生(その2)

バブルリスク以上がAREAの緊急報告であり、今の調子で2018年も供給過剰が続けば2~3年後にバンコクの不動産市場はバブル崩壊を迎える可能性がある、というかなり厳しいものです。

実は、数か月前にコリアーズ・インターナショナルからも同様のレポートが出ています。不動産バブルとまでは言っていませんが、彼らのロジックをまとめるとこうです。

「期待されるほどには景気が良くなったという実感は一般市民の間にはなく、住宅取得意欲も大して好転してない。それにもかかわらず、新規で販売されるプロジェクトの販売達成率が不自然に高い。つまり、実需による購入が少なく、購入予約権を転売して儲けるゲンガムライ目的の投機的な買いが多いということである。従って、デベロッパーが今後もさらに新規供給を続ければ、購入者の多くが転売に失敗することになり、やがて多くのキャンセルや投げ売りが出てくる可能性が高い」

基本的にはAREAと同様にデベロッパーの供給過剰の問題点を指摘し、この傾向が続くことを警戒しているわけであり、DDプロパティのいう需要拡大で市場がリバウンドするとか、健全になる、というのとは正反対の見方をしているわけです。

私はArayZの2017年9月号コラム記事の中で、日系の大手デベロッパーがここにきて次々とバンコクのコンドミニアム市場に参入できた背景として、今のバンコクコンドミニアム市場で大手デベロッパー間のマーケットシェア争いが激化した結果、安い開発資金調達手段の一つとして日系デベロッパーとパートナーを組むようになったと指摘していますが、考えようによっては、これも現在の供給過剰の原因となっているわけです。

ところで、私もコリアーズの考えは正しいと思っていて、2018年の不動産市場、特に日本人投資家に人気のあるBTSスクムビットライン沿線のCBDやダウンタウンでは高級物件がだぶつくので、これから売り出される新規プロジェクトの購入は避けた方がいい、ということを新年号のArayZに書いたので読んでみて下さい。なお、日本にいる方は1月下旬にはArayZのウエブ版でも読めるようになります。

さて、最後にAREAが指摘するように今の状況はバブルなのかという疑問があると思います。コリアーズもそこまでは言及してないし、私も著書の中でも書きましたが、都心部と郊外のマーケットの2極化というバンコク特有の市場構造についてAREAは一緒くたにしているところに疑問が残ります。

つまり、都心部とサブアーバンではマーケットプレイヤーが違います。特に海外投資家は郊外などに投資せずCBDがメインですが、その中でも多いのが香港の投資家です。今、香港こそ世界で2番目に不動産バブル崩壊のリスクが高いと指摘されていて、多くの香港投資家が割安感のあるバンコクにリスク分散しつつあるのが現状です。一方、世界の不動産バブルリスク・ワースト15にはアジアでは香港、シンガポール、東京が入っていますが、バンコク市場は入っていません。

従って、香港やシンガポール、東京市場より先に、まだ割安感のあるバンコク都心部がバブルで吹っ飛ぶということはちょっとないだろうと思うのです。今回は1997年のトムヤムクン危機とは状況が違います。

しかし一方で、郊外、特にグリーンライン延伸線やオレンジ、イエローなどの新線沿線はパープルライン同様将来需給が崩れる可能性があります。従って、ただ価格が安いという単純な宣伝に乗せられてミドルクラス以下がターゲットの物件を買ってしまうと、多分、ほとんど儲からない、いや、むしろ損するリスクの方が高いと思います。

いずれにせよ、
2018年はAREAやコリアーズがいうように大手デベロッパーの新規供給量の推移を注意して見ていく必要があるのは間違いないことだと思います。

さて、今年も年末となり、今はこの記事を日本で書いていますが、今年は今回で終わりとし、また新年が明けてから再開することにしますので、来年もよろしくお願いします。


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Some measures must be considered such as:

1. the control of supplies

2. the application of compulsory escrow account.

3. the larger amount of down payment, say 10-20%

4. the impartial valuation services by independent valuers instead of in-house valuers in the banks today.

5. the introduction of property tax and betterment tax in order to curb speculation.

It is very crucial to follow the market situation closely with scrutiny in order to introduce measures to control the markets efficiently.

有効な対策

1.  供給制限

2.  エスクローアカウントの強制適用

3.  ダウンペイメントを10%~20%に引き上げる

4.  銀行専属の社内鑑定士でなく独立した鑑定士による鑑定評価

5.  固定資産税や資産税の導入で不動産への投機的行為を減らす

今後の市場動向を注視しながらコントロールする対策が不可欠

バンコク不動産、ついにバブル発生(その1)

バブルの兆候

これは独立調査機関、AREAが最近出した緊急報告ですが、Property Bubble Witnessed in Bangkok(バンコク市場で不動産バブル発生)というちょっとショッキングなレポートです。

ところで、AREAについては「最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法の中で、最も信頼度が高い調査機関の一つとしてよく彼らのレポートを参考にしている、と書きました。

今回の彼らの緊急報告は、前回まで紹介してきたDDプロパティによる2018年不動産市場予測の中の「来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する」というコメントを否定するものです。

今までもAREAは、現在の供給過剰に対して警戒する態度を取っていたものの、バブルの兆候に言及したのは今回が初めてであり、彼らなりのデータに基づいた説得力のある報告には興味深いものがあります。

では早速読んでいくことにします。


AREAは最近の住宅市場動向について以下の調査結果を緊急公開した。

1.2016年時点では、2017年は住宅の新規供給は減少すると予測されていたが、この11カ月間(2017年1月~11月)に364のプロジェクトが売り出されたことが確認された。これは前年度比で15%減である。しかし、戸数ベースでは107,353ユニットと3%の増加、そして、金額ベースでは4,090億バーツと14%もの増加であった。

2.AREAがこの11カ月の数字を基に今年1年間の予想供給総数を算出した結果、プロジェクトの数自体は397と2016年より13%少ないものの、戸数と金額でそれぞれ117,112ユニット(8%増)、4,461億バーツ(22%増)となることがわかった。これはAREAが調査を開始した1994年以降、最大の年間供給量である。

3.新規供給プロジェクトの金額を考察してみると、1ユニットの平均価格は2016年が337万バーツであったのが2017年は381万バーツへと13%もの上昇となっている。すなわち、住宅市場では中低所得層から低所得層向けのアフォーダブルな住宅でなく、アッパーミドルから高所得層向けのハイグレード住宅が主に供給されているということであり、2017年の市場では貧乏人は市場の蚊帳の外となる一方で、アッパーミドルクラス以上のブルジョアや属性の良い公務員等が住宅市場の中心的なターゲットであったことになる。

4.この場合、政府の低所得者向け住宅取得支援策は不要ともいえる。なぜなら、今の住宅市場では、購買力が十分あるアッパーミドルクラス以上の消費者向け住宅供給が中心だからである。実際、タイでは住宅は全く不足していないし、販売促進キャンペーンというのは大手デベロッパーが自社の販売在庫を一掃したいがために行う実質的値引きにすぎない。

5.ここで重要なことは、このような住宅市場の拡大現象は根拠のない不動産ブームであり、やがてはバブルを引き起こすということである。従って、もしこの不動産ブームが2018年以降も続けば、2019年か20年に不動産バブルの崩壊が起こる可能性がある。すなわち、今の不動産ブームは継続的な成長を最優先する大手デベロッパー各社が、社債発行や借入で調達した低コスト開発資金を使った一方的な新規供給で作り出したものである。従って、ある日、この不動産投機はもう儲からないと市場が気づいた時こそ、不動産バブルが崩壊するのである。


次回に続く

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Property Bubble Witnessed in Bangkok

Dr. Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs which is the largest  and first real estate information centre in Thailand since 1994 urgently disclosed the latest fact on housing markets in Bangkok as follows:

1. Last year, it was estimated that the supplies of housing in 2017 would decline.  However, during the past 11 months (January - November 2017), some 364 projects were found.  This was a shrinkage of 15% in terms of the number of the projects.  However, in the case of the number of newly launched units, it was 107,353 units which was 3% increase during the same period of last year. In terms of value, it was Baht 408.97 billion which was as high as 14% increase compared to 2016.

2. Dr.Sopon used the figures of the 11 month of 2017 to forecast the situation for the whole year of 2017.  It was found that the number of projects will still be smaller than that of last year, namely  397 projects some 13% less than last year.  However, in terms of the number of units and the value of the development, it would substantially be increased to 117,112 units (8% increase) and at a value of Baht 446.149 billion (22% increase).  This would be the largest annual launch since the AREA's survey in 1994 or 23 years  ago.

3. Considering the prices, Dr.Sopon found that the average prices of last year was Baht 3.365 million per unit; whereas, it would be Baht 3.81 million in 2017 at some 13% increase.  This implied that the markets welcomed higher middle and high income housing units instead of the lower-middle and middle-income ones.  During this particular period, the less-privileged stay poor but the bourgeoisie perhaps those public servants get better with higher affordability.

4. This also implies that the measures to promote the buying of the houses by the lower income groups might not be necessary.  Their affordability is high enough.  In Thailand, there is no shortage of housing at all.  Normally, the campaign for home ownership is just considered a measure to promote the sale of products of big developers.

5. Most importantly, this phenomenon of growth of the housing makrets exhibited the boom of property markets which will result in the bubble. If this trend is still going on in 2018, perhaps, the bubble'burst can be witnessed in 2019 or 2020. The boom today came from the cheap costs of debts from corporate bond or debenture of the public developers who need to grow steadily. If one day it is realized that the speculation could not come with ample return, the sales might suddenly drop. The difficulties could arise then.

DDプロパティ、2018年の市場予測(その6)

DD Forecast

以上、これまで5回にわたってDDプロパティの2018年市場予測の概略を書いてきましたが、私の結論から先にいえば、来年、彼らの予想する不動産市場のリバウンドが本当に始まるとすれば、まだ販売在庫が相当数ある中、これは1~2年早すぎるのであり、マーケットはあまりよくない方向に向かっていくと思うのです。

 

新規供給パイプラインで書いてあるように、2018年に消費者の住宅購買意欲が回復して需要が増え、それに伴ってまたデベロッパーが新規供給を増やす、というこれまでと同じことが繰り返されると、当然、用地取得競争が再び激化し、CBDやダウンタウンの地価は急上昇します。

一方で、現在バンコク都だけで
35,000ユニット以上といわれる販売在庫がある上に、2018年はクーデター以降、2015年頃に大量に売り出された大型プロジェクトがCBDを中心に続々と竣工引き渡しを迎えます。

そんな中で大量の地価高騰後の新規供給がまた行われれば、やっと販売在庫も減り始めた市場に再びだぶつき感がでてくる可能性が高いと思うのです。そして、オーバーサプライでどこかの時点で需給バランスが崩れたのが明らかになれば、バンコクのコンドミニアム市場はまた長い低迷期を迎えることになります。

もっとも、中古物件や数年前に売り出されたプレビルドのリセールにますます割安感がでてくるということにもなるので、こういう時は
私なら迷わず、デベロッパーの戦略に乗せられて地価高騰後のコストパフォーマンスに劣る新規プロジェクトなど買ってはいけない、そんなものよりロケーションのよい中古や竣工直前プレビルドの投げ売りを狙うべき、とアドバイスしますが…。

私もバンコクの不動産市場は長期的にはまだまだ上昇すると予想しているので、
どの時点で不動産投資をしても儲かると思います。ただし、ロケーションの選択を間違わないという必須条件付きですが…。

しかし一方で、
不動産投資はTime Value of Money(投資資金の時間価値)をも考慮しなければなりません。この投資効率を考えると今のような状況であれば、不動産投資の投資尺度であるIRR(内部収益率)が最も伸びる築浅中古やプレビルドの投げ売り買いこそチャンスということになります。


いずれにせよ、2017年後半に再び急増し始めた新規供給に悲観的な見方をしているのがAREAやコリアーズ・インターナショナルなのですが、私はどちらかというと彼らの考えに同調します。

従って、私が執筆し今月バンコクで発行された「バンコクハウジングガイド」のコラム記事や来年1月号の月刊誌「アレイズ」でも、AREAほど悲観的ではないものの、どちらかというと慎重な見方で「
2018年のマーケット予測」として来年のベストな投資方法についてコラム記事を書いているので、機会があれば読んで頂けたらと思います。

では、次回はその悲観的なAREAのレポートを紹介してみようと思います。このレポートは、最近のバンコク不動産市場はバブルの兆候が出てきたという極めて深刻なもので、最悪の場合、2019年か2020年頃にバブル崩壊が起こるという警告ですが、AREAはいつも丹念に調べたデータを基にニュートラルなコメントをするだけに説得力があり、無視できないところがあります。


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DDプロパティ、2018年の市場予測(その5)

高齢化社会の到来消費者動向

消費者センチメントに関するDDプロパティのアンケート結果、2017年の前半は不動産市場に対する消費者満足度は57%と2016年後半に比べて5%低下した。

主たる原因としては価格高騰と購買力低下、経済の先行き不安であったが、これらが消費者の住宅購入の決断を遅らせてきた。

ただし、一部の消費者は現在の状況にも満足していて、今の不動産価格は将来の価格上昇を考えればまだ割安であるという判断をしていた。

ところで、過去2年間の調査結果、シニア住宅の潜在的成長性が注目される。2016年後半から2017年前半にかけての調査では、将来の老後の生活に不安を持つ人の比率が5%も増えていたのだが、この傾向は次回の調査でも続き、さらに5%増加すると予想している。

消費者は、不動産市場は過去6カ月間、ほとんど変化してないという意識を持っていて、次の6カ月間についても物件価格、家賃ともに落ち着いた状態が続くと予想していることがわかった。

さらに、向こう5年先を見た場合、コンドミニアムを筆頭に不動産価格は5%から10%上昇するという意識を持っていることもわかった。


次にロケーションについての意識調査では、バンコクのミッドタウンフリンジであるラチャダー、ラットプラウ、ラーマ9が最も注目されていることがわかった。

また、この中で消費者が住宅購入で最も重視するポイントは、1.ロケーション、2.交通手段と生活施設の利便性、3.価格であった。


以上をまとめると、2017年前半まで多くの消費者がタイ経済先行きの不透明さから住宅購入を遅らせてきた結果、今、政府による住宅購入促進策が待たれている。

しかし一方で、それにも関わらず、2017年後半から2018年前半に関する意識調査では、経済回復、官民による投資の拡大、家計債務の減少が予想されている。つまり、今後消費者の住宅購入意欲が徐々に高まってくると予想されるのである。

次回に続く


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พฤติกรรมผูบริโภค

ในฝงของผูบริโภค จากผลการสำรวจความพึงพอใจของผูบริโภคตอสถานการณ อสังหาริมทรัพยในชวงครึ่งปแรกของป 2560 โดย DDproperty พบวาระดับ ความพึงพอใจลดลงจากชวงครึ่งหลังของป 2559 ราวรอยละ 5 มาอยูที่รอยละ 57 เนื่องจากผูบริโภคเห็นวาราคาอสังหาริมทรัพยยังอยูในระดับสูง ในขณะที่กำ ลังซื้ออยูในระดับต่ำ ทามกลางสถานการณทางเศรษฐกิจที่ยังไมแนนอน ทำ ใหยัง ไมกลาตัดสินใจซื้อ ขอรอดูสถานการณออกไปกอน แตก็มีผูบริโภคบางกลุมที่รูสึก พึงพอใจกับสภาพตลาดในปจจุบัน เนื่องจากมองวาราคาอสังหาฯ ในขณะนี้ยังไมสูง มาก เมื่อเทียบกับแนวโนมราคาที่อาจปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต

ผลการสำรวจใน 2 รอบหลังที่ผานมา พบวามีหนึ่งเทรนดที่นาจับตา นั่นคือการที่ ผูบริโภคเริ่มใหความสำคัญตอที่อยูอาศัยสำหรับผูสูงอายุหรือเพื่อรองรับวัย เกษียณของตนเองในอนาคตเพิ่มมากขึ้น โดยเมื่อเทียบผลสำรวจในชวงครึ่งหลัง ของป 2559 กับชวงครึ่งแรกของป 2560 พบวาแนวโนมดังกลาวเติบโตขึ้นถึง รอยละ 5 และคาดตัวเลขจะเพิ่มขึ้นอีกอยางนอยรอยละ 5 ในการสำรวจรอบตอไป

ในสวนของการรับรูดานราคา ผูบริโภคมองวาราคาอสังหาฯ ในชวง 6 เดือนที่ ผานมาไมไดเพิ่มขึ้น และมองวาในอีก 6 เดือนขางหนาราคาอสังหาฯ ทั้งในตลาดขาย และเชาจะอยูในระดับคงที่ สำหรับความคาดหวังในอีก 5 ปขางหนา ผูบริโภคเชื่อวา ราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้นอยางนอยรอยละ 5-10 โดยคอนโดฯ จะมีการปรับราค ขึ้นมากที่สุด

ดานทำ เลที่ผูบริโภคใหความสนใจมากที่สุด ไดแก โซนกรุงเทพฯ รอบนอกเขต ศูนยกลางธุรกิจ (City Fringe) อาทิ โซนรัชดา ลาดพราว พระรามเกา ในขณะ ที่ปจจัยสำคัญที่สงผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของผูบริโภค 3 อันดับแรก ไดแก ทำ เล ปจจัยโครงสรางพื้นฐาน - สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา 

กลาวโดยสรุป ในชวงที่ผานมา ผูบริโภคไทยสวนใหญยังรูสึกวาสถานการณทาง เศรษฐกิจยังไมแนนอน จึงชะลอการซื้ออสังหาฯ ออกไป และอยากใหรัฐบาลออก มาตรการชวยเหลือเพื่อที่จะสามารถซื้อที่อยูอาศัยไดในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ คาดวา ผลสำรวจในครึ่งหลังของป 2560 รวมถึงครึ่งแรกของป 2561 ระดับความพึง พอใจจะปรับตัวสูงขึ้นจากเดิม

จากเดิม ดวยสถานการณทางเศรษฐกิจไทยฟนตัว ภาครัฐและเอกชนมีการเดินหนา ลงทุนอยางตอเนื่อง สถานการณหนี้ครัวเรือนที่คลี่คลายลง ทำ ใหผูบริโภคกลา ใชจาย รวมไปถึงมีความเชื่อมั่นเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อสินคาที่มีราคาสูงอยาง ที่อยูอาศัยไดงายขึ้นกวาเดิม ทั้งนี้ ระดับความเชื่อมั่นอาจจะไมไดพุงขึ้นแบบกาว กระโดด แตจะปรับตัวอยางคอยเปนคอยไป 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その4)

Supply新規供給パイプライン

DDプロパティの住宅サプライインデックスによれば、2017年第3四半期時点で数値は258と3か月で14%の供給増となった。

これは年率で44%ということになる。つまり、デベロッパー各社が2017年の初めから、特にコンドミニアムの供給を増やし始めたのがわかる。

そして、2017年末までにはその供給量は
45,000ユニット、つまり前年度比15%増に達すると予想される。

ところで、この新規供給の特徴は、大半が都心部から郊外に向かって走るマストランジットシステムの沿線であり、ミッドタウンフリンジあたりまでに供給が集中している。特に目についたのは、BTSグリーンラインのオンヌット、バンナー、ベーリング、そしてMRTブルーラインのジャランサニットウォン、ペカセムなどである。

2018年は政府の住宅購入刺激策もあってさらに多くの供給があると予想される。前回の2015年後半から2016年4月までの政府刺激策は確実に住宅市場の活性化に成功し在庫販売が進んだ(このグラフでも、政府刺激策が実行された期間はデベロッパーが新規供給を止め、販売在庫の一掃に注力したことが分かる)ことから、来年の住宅市場でも大きな影響力があると予想される。さらに、景気回復に伴う消費者購買意欲の上昇も、新規プロジェクトの販売や既存の在庫の販売に寄与することになる。

一方、デベロッパー各社も、2017年後半に入って市場が回復しつつあるという政府調査機関(REIC)のレポートもあり、市場に対して強気に転じてきている。

次回に続く


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แนวโนมดานอุปทาน (Supply)

ดัชนีอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 อยูที่ระดับ 258 ซึ่งปรับ ตัวสูงขึ้นจากไตรมาสที่ 2 รอยละ 14 (Q-o-Q) ทั้งนี้ ผูประกอบการสวนใหญเปด ตัวโครงการใหมมากขึ้นตั้งแตตนป 2560 เปนตนมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

โดยจำนวนยูนิตเปดขายใหมในปนี้มีความเปนไปไดที่จะมากกวา 45,000 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น จากปกอนหนารอยละ 15 อุปทานสวนใหญจะอยูในทำ เลรถไฟฟาเสนทางออกจาก กรุงเทพฯ ชั้นในขยายสูรอบนอก โดยเฉพาะสายสีเขียวชวงออนนุช-บางนา-แบริ่ง และสายสีน้ำ เงินสวนตอขยายที่กำลังกอสราง ชวงจรัญสนิทวงศและเพชรเกษม และ เปนที่คาดการณวาในป 2561 จะมีจำนวนอุปทานเขาสูตลาดเพิ่มขึ้นมากกวาเดิมดวย

ทั้งนี้ตองจับตาดูวารัฐบาลจะออกนโยบายหรือมาตรการเพื่อที่จะกระตุนตลาดอสังหาฯ เหมือนที่เคยออกมาเมื่อชวงปลายป 2558 ถึงเดือนเมษายน 2559 หรือไม เพราะ มาตรการในลักษณะดังกลาวชวยเรงการดูดซับสินคาในตลาดไดเปนอยางดี แมจะเปน ชวงระยะเวลาสั้นๆ แตมีผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของประชาชน เห็นไดจาก จำนวนอุปทานลดลงอยางเห็นไดชัดในชวงไตรมาสสุดทายของป 2558 ถึงชวงไตรมาส ที่ 2 ป 2559 และหากภาคการบริโภคของประชาชนฟนตัวตามการคาดการณในปลาย ปนี้ไปจนถึงป 2561 จะเปนอีกหนึ่งปจจัยที่ชวยดูดซับอุปทานคงคางในตลาดไดดีขึ้นดวย

นอกจากนี้ ผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผูประกอบการอสังหาริมทรัพยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งจัดทำขึ้นโดยศูนยขอมูลอสังหาริมทรัพย ธนาคารอาคาร สงเคราะห พบวาความเชื่อมั่นของฝงผูประกอบการก็ปรับตัวดีขึ้นตั้งแตครึ่งปหลังของ 2560 เปนตนมา เนื่องจากไดรับแรงหนุนดานผลประกอบการ การลงทุน และตนทุน

ในภาพรวมผูประกอบการอสังหาริมทรัพยยังมีความเชื่อมั่นในการลงทุน พรอมที่จะ เปดตัวโครงการใหมอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 โดยเนนโครงการที่สอดคลองกับ ความตองการและกำลังซื้อของกลุมเปาหมาย 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その3)

Price Index価格推移

最新のDDプロパティのインデックスによれば、2017年のバンコク新規供給価格と供給戸数はタイ経済の回復でさらに上昇した。


2018年に入ってもこの経済回復の流れは続くと予想され、特に来年後半はデベロッパーがさらに住宅供給を増やすことから、その販売促進や在庫の一掃を狙ってプロモーションを繰り出すので価格の値上がりと供給量の増加が激しくなる。

中でも大手デベロッパーが供給するコンドミニアムが供給の中心となり、その供給エリアは主にマストランジットの新線や延伸線沿い、チョンブリ県やラヨーン県を含むEEC沿線等のポテンシャリティの高いエリアに集中することになる。

直近のインデックスによれば、バンコクの2017年第3四半期の価格は199とわずか3か月で5%の値上りとなった。また、年間ベースでは前年比13%の上昇、さらに過去2年間で見た場合、インデックスは53%もの上昇を示したが、タイ経済の回復がその原動力であった。

また、家計債務の増加による金融機関の厳しい与信基準により、需要が長期間低迷したが、2017年に入ってからは徐々に価格上昇が始まった。ただし、850万バーツ以上のハイエンドの価格帯に関しては、それ以前でも与信基準厳格化の影響はほとんど受けていなかった。

そして、2018年に入っても今のタイ経済の回復が継続し、バンコクの不動産インデックス価格も上昇を続けると予測している。

次回に続く


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แนวโนมราคาที่อยูอาศัย (Pricing) 

จากรายงาน DDproperty Property Index ลาสุด (ขอมูล ณ ไตรมาส 3/2560) ดัชนีดานราคาและอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น สอดคลองกับการ ฟนตัวทางเศรษฐกิจไทยในป 2560 ที่มีแนวโนมดีขึ้นเรื่อยๆ ไปจนถึงป 2561 โดย เฉพาะชวงครึ่งหลังของป 2560 ผูประกอบการเปดตัวโครงการใหมเขาสูตลาดมาก ขึ้น รวมถึงทำการตลาดดวยการนำ เสนอโปรโมชั่นตางๆ เพื่อสงเสริมการขายและ ระบายสต็อกคงคางทั้งตลาดคอนโดฯ และที่อยูอาศัยแนวราบทั่วทุกทำ เล 

ทั้งนี้ ผูประกอบการที่ครองสวนแบงการตลาดสินคาใหมจะเปนรายใหญ พัฒนา ที่อยูอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด โดยเนนพัฒนาบนทำ เลที่มีศักยภาพสูง เชน ตามแนวรถไฟฟาสวนตอขยายเสนทางใหมๆ ที่กำลังอยูในชวงของการอนุมัติ และ กอสราง ตามแผนการลงทุนเมกะโปรเจ็กตของรัฐบาล และกระจายสูพื้นที่ รอบนอกมากขึ้น เชน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง 

ดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ลาสุด เมื่อชวงไตรมาสที่ 3 ป 2560 อยูที่ระดับ 199 ปรับตัวเพิ่มขึ้นรอยละ 5 จากไตรมาสที่ (Q-o-Q) และปรับขึ้นรอยละ 13 เมื่อ เทียบกับ ชวงเวลาเดียวกันของปกอน (Y-o-Y) เมื่อดูขอมูลเทียบยอนหลังไป 2 ป พบวาดัชนี ราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึงรอยละ 53 ซึ่งเปนการเติบโต อยางตอเนื่อง ในระยะยาวอันเนื่องมาจาก ภาวะเศรษฐกิจที่คอยๆ ฟนตัว โดยเริ่มเห็นสัญญานที่ดี มาตั้งแตตนป 2560 หลังจากชวงกอนหนานี้ ตลาดที่อยูอาศัยไดรับผลกระทบจาก ความผันผวนทางเศรษฐกิจ อุปสงคชะลอตัวลง เพราะหนี้ครัวเรือนยังอยูในระดับ สูง มีเพียงบางกลุม ราคาเทานั้นที่เติบโตได เชน กลุมราคา 8.5 -15 ลานบาท และ กลุม 15 ลานบาทขึ้นไป เนื่องจากเปนกลุมผูซื้อระดับบน ที่มีกำลังซื้อสูงและไมคอย ไดรับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมากนัก อยางไรก็ดี สภาวะเศรษฐกิจในป 2560 เริ่มฟนตัวดีขึ้นอยางชาๆ และมีแนวโนมเติบโตตอเนื่องไปในป 2561 สงผลใหแนวโนมดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ จะปรับเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง เมื่อพิจารณาเจาะลึกลงไปในประเภทของที่อยูอาศัย พบวาดัชนีราคาของคอนโดมิเนียม ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับบานเดี่ยวและทาวนเฮาส โดย อยูที่ระดับ 209 ในไตรมาสที่ 3 ป 2560 

สวนทำ เลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยูอาศัยมีการเติบโตสูงสุด ไดแก เขตจตุจักร โดย ปรับขึ้นจากไตรมาส 2 ป 2560 รอยละ 10

DDプロパティ、2018年の市場予測(その2)

DD Property2018年のバンコク不動産市場のトレンドについて

 

タイ経済の回復に伴い、2018年はデベロッパーから相当数の新規供給が出てくると予想され、その結果、来年のバンコク不動産市場はこれまでの低迷からリバウンドに転じると予測する。

2016年から2017年にかけてデベロッパーの多くは将来のマストランジット新線沿線やバンコクのミッドタウンフリンジを中心にコンドミニアム供給を行ってきた。

しかし、2016年前半に政府の刺激策が終わったことから、2017年は1年を通して需要が減少し、その結果、全体として不動産市場が低迷した。

ただし、2017年末からは消費者支出が増加に転じ始めていて、来年はタイ経済の回復、銀行の与信基準の緩和、マストランジットの新線開通、政府のEECでのインフラ整備などが住宅需要を刺激し、コンドミニアム市場を拡大させることになると予測する。

一方、供給面で見ても、2018年は2017年に比べてさらに多くの新規プロジェクトがデベロッパーから売り出されることになる。

その結果、全体として来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する。


ところで、これから7年後にはタイ社会も高齢化社会になることから、2018年はシニア層をターゲットにしたプロジェクトも増えてくるであろう。

次回に続く


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แนวโนมตลาด อสังหาริมทรัพยป2561
แนวโนมตลาดอสังหาริมทรัพยในป 2561 คาดวาจะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะ เศรษฐกิจที่ฟนตัว หลังจากที่มีอุปทานใหมเขาสูตลาดจำนวนมาก ในชวง ป 2559-2560 ผูประกอบการเนนเปดตัวโครงการใหมตามแนวรถไฟฟา ที่กำลังกอสราง และขยายออกสูพื้นที่รอบนอกมากขึ้น แตดานอุปสงคที่ ผานมากลับชะลอตัวลงในชวงตนป 2560 หลังหมดมาตรการกระตุน อสังหาริมทรัพยของรัฐบาลในชวงไตรมาสที่ 2 ของป 2559

ทั้งนี้คาดวาอุปสงคจะกลับมามีแนวโนมดีขึ้นในชวงปลายป 2560 ไปจนถึง ป 2561 ดวยปจจัยภาคการบริโภคปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟนตัว ตอเนื่อง ธนาคาร/สถาบันการเงินมีนโยบายปลอยสินเชื่อเพื่อกูมากขึ้น และ แผนการดำ เนินงานกอสรางโครงการรถไฟฟา รวมถึงการพัฒนา เขตพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ EEC ของรัฐบาลมีความชัดเจน จะมีสวน ชวยกระตุนใหอุปสงคขยายตัวขึ้น ในฝงของอุปทานนั้น เปนไปไดวา ผูประกอบการจะเปดตัวโครงการใหมในป 2561 สูงกวาป 2560 นั่นหมายถึงแนวโนมที่ตลาดอสังหาฯ ไทยจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

สิ่งที่นาจับตาในป 2561 นอกจากผูประกอบการจะแขงขันกันนำ เสนอ นวัตกรรมใหมๆ เขามาใชในการพัฒนาโครงการและบริการตางๆ ทั้ง ระหวางและหลังการขายแลว สินคาใหมๆ ที่เขาสูตลาดยังเริ่มขยายไป สูกลุมผูสูงวัยมากขึ้น สอดรับกับการเขาสูสังคมผูสูงอายุโดยสมบูรณ (Complete Aged Society) ของไทยในอีก 7 ปขางหนา  

DDプロパティ、2018年の市場予測(その1)

DDプロパティ市場予測いよいよ年末となり、あと10日ほどで新年を迎えますが、DDプロパティが下のタイ語のレポートにあるように、来年の市場予測をしています。

ざっと読んだところ、ちょっと楽天的過ぎるような気がしないこともないですが、タイではアクセス数が最大の不動産情報ポータルサイトがどんな予測をしているのか興味深いので、何回かに分けて概略をまとめてみます。

売買市場
1.タイ経済回復に合わせて2017年後半から不動産市場も回復が始まったが、この流れは2018年も継続し、需要と供給の両方が拡大するであろう。しかしながら、それは購買力のあるアッパーミドルクラス以上が購入する、セグメントでいえばミドルクラスからハイエンドのプロジェクトに限られる。

2.コンドミニアム市場価格の上昇と供給増が続き、2017年は45,000ユニット以上の供給が見込まれているが、前年度比15%増となる。

3.タイ政府のバンコク郊外やEECでの今後のインフラ整備プロジェクト等が今後のデベロッパーや消費者の投資意欲を刺激することになる。

賃貸市場
1.2017年はCBDのコンドミニアム賃貸マーケットは需要と供給の両方で拡大し、特に家賃が15,000から70,000バーツの物件に人気があった。

2.ミドルクラスからハイエンドのセグメントでは、毎年の地価上昇の影響で新築物件の家賃が築年数5年から9年の中古物件に比べて10~20パーセント高くなったが、それでもテナントはCBDの利便性と新築物件の快適性、それに伴う高い生活の質への対価としてその家賃水準を受け入れてきた。

3.一方、バンコク都近郊のフリンジエリアと郊外の賃貸マーケットはあまりよくなかった。その理由は需要が少ない中で、デベロッパーによる過剰な供給が行われたからであるが、現在建設中の新線の工事が進んでくれば賃貸需要も次第に拡大してくると思われる。

次回に続く


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ตลาดซื้อ-ขาย
• ตลาดอสังหาริมทรัพยเริ่มฟนตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจตั้งแตชวงครึ่งหลังป 2560 และ มีแนวโนมเติบโตอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 ทั้งฝงอุปทาน (Supply) และ อุปสงค (Demand) แตจะเห็นไดชัดในกลุมสินคาระดับกลาง-บน ที่ผูบริโภคยังคง มีกำลังซื้อ • คอนโดมิเนียมเปนที่อยูอาศัยที่มีการเติบโตดานราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด โดย ตลอดทั้งป 2560 มีอุปทานใหมเขาสูตลาดมากกวา 45,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปกอน รอยละ 15
• การพัฒนาโครงสรางพื้นฐานโครงการตางๆ ของรัฐบาลในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและ ในภาคตะวันออก ซึ่งอยูในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ (Eastern Economic Corridor) มีผลตอความเชื่อมั่นในการลงทุนของผูประกอบการและการบริโภคของประชาชน

ตลาดเชา
• ในป 2560 ตลาดเชาคอนโดมิเนียมในเขตศูนยกลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) มีความคึกคักทั้งฝงอุปทานและอุปสงค โดยระดับคาเชาเริ่มตนที่ 15,000 - 70,000 บาทตอเดือน
• ในเซ็กเม็นตระดับกลาง-บน ยูนิตในโครงการเปดใหมมีอัตราคาเชาที่สูงกวายูนิตเกา ในโครงการเกา (อายุระหวาง 5-9 ป) ถึงรอยละ 10-20 เนื่องจากราคาที่ดินในโซน CBD มีการปรับตัวสูงขึ้นทุกป แตผูเชาในกลุมนี้เต็มใจที่จะจายเพื่อใหไดรับความ สะดวกสบายและคุณภาพชีวิตที่ดี
• ตลาดเชาฝงกรุงเทพฯ รอบนอกเขตศูนยกลางธุรกิจ (City Fringes) ไปจนถึง กรุงเทพฯชั้นนอก (Outskirts) กลับไมสดใสนัก เนื่องจากมีอุปทานจำนวนมาก ขณะที่ ความตองการมีไมมากพอ ทั้งนี้ หากรถไฟฟาเสนทางใหมๆ ที่กำลังกอสรางมีความ คืบหนามากขึ้น คาดวาจะสามารถชวยดึงดูดผูเชาใหกระจายสูพื้นที่รอบนอกไดมากขึ้น

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その3)

Market Share

最後に、AREAが今年後半から来年にかけての不動産市場について予測を出しているのでサマリーしておきます。

1.上場企業とその系列会社を合わせた大手デベロッパーのマーケットシェアはさらに増加し77%になる。同時に海外のデベロッパーと提携するデベロッパーもさらに増える

2.中国や日本からの外国人投資家がさらに増加する。一方、海外に出かけて行ってマーケティングをするデベロッパーも増える

3.政府によるインフラ整備計画がはっきりしてくるので、オレンジラインやイエローライン沿線で新しい開発用地が出てくる

4.デベロッパーの中にはEEC(東部経済回廊)であるチャチャーンサウ、チョンブリ、ラヨーンに進出するところも出てくる

5.物件価格上昇で投資金額が大きくなり過ぎた、供給過剰で空室リスクが高くなった、そして競争激化で投資利回りも低くなったこと等から、ゲンガムライや賃貸運用の投資目的で不動産を購入する投資家は減少していく

6.コンドミニアムは引き続き住宅開発の中で最も大きなシェアを占めるが、将来性のあるロケーションにだけに集中することになる

7.これからのコンドミニアム開発は共用部施設の充実に重点が置かれるようになる。例としてコーワーキングスペースやパーティルームなど...

8.一部のデベロッパーは販売後のアフターサービスを充実させ、顧客の評価を向上させることに注力するようになってくる

9.家計債務の額はさらに増加し、金融機関の与信基準も厳しいままで住宅ローンが借りられない状況は続く


以上ですが、確か5年ぐらい前は大きなデベロッパーと中小デベロッパーのマーケットシェアは50:50位だったのですが、大企業のマーケットシェアが増え続けるということは、今後中小デベロッパーの経営はますます厳しくなるということであり、今は資金的にも大変なのかもしれません。

最悪の場合、プロジェクト半ばで経営破綻するところも出てくるかもしれないので、くれぐれも中小デべのプレビルドには注意すべきです。

また、今後海外のデベロッパーとJVを結ぶところが増えるとありますが、実際に今、日本のデベロッパーが次々とやってきています。タイのデベロッパーがJVの相手として受け入れる理由としては、やはり資金的なものが大きいようです。現地の金融機関からデベロップメントローンを借りると金利は7%もしますが、実質マイナス金利の日本からだと安く借り入れられますから...。

それに、最近はデベロップメントローンの与信基準もかなり厳しくなっているようで、以前は6割の購入予約が入れば銀行の与信が降りるといわれていたのが、最近はもっと厳しくなりつつあるようで、新規プロジェクトを始めるのもかなり難しくなってきています。

最後に、ゲンガムライの投機だけでなく賃貸運用するイールドプレイ投資も減り始めるというのは注目すべき予測です。特に空室リスクについては私も最近、何回かコラム記事やブログで書きましたが、我々のような外国人投資家にとっては極めて重要な問題なので、賃貸需要については十分にデューディリジェンスしてから買うべきです。

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ดการณ์ครึ่งหลังปี 60-61 

1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 2560 มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น 
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่น จีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น 
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง 
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง 
5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง 
6. ห้องชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็นอันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง 
7. การพัฒนาห้องชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้ 
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ 
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その2)

2017年新規プロジェクトAREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。

さらに、今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。

つまり、プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、
デベロッパーにとって失敗するとそれだけリスクが高くなっているということでもある。

この54,281ユニットの内、57%の30,647ユニットがコンドミニアムであり、その48%が販売済であるが、さらに新規プロジェクトの価格別内訳を見ると、2-3百万バーツの物件が全体の33%、3-5百万バーツの物件が26%であった。

一方、新規供給された物件をロケーション別に見ると、
ラタナティベート-セントラルが3,838ユニットと最も多く、供給全体の9%を占めた。しかし、金額ベースで見るとスクムビット-ラーマ4での供給が最大で供給全体の15%を占め、ラタナティベート-セントラルは5%であった。

結論として、
現時点ではまだ危機的状況にまでは達してないものの、今も住宅市場では需要より供給が多いという不安定な状況が続いている。

次回に続く


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เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้เผยผลสำรวจทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2560 จากการสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 1,905 โครงการ (โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 จำนวน 1,837 โครงการ และโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560) ในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป (จาก 1,246 โครงการ เมื่อสิ้นปี 2559) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากจำนวนอุปทานมากกว่าอุปสงค์ แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤต

ในครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ แต่หากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่ง ๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร แต่ในทางกลับกันก็เพิ่มความเสี่ยงหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 34 โครงการ จำนวน 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาท


ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วย มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย หรือ 32% และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย หรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย หรือ 4% ถือเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% โดยกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48% ทั้งนี้ 33% ของทั้งหมด ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด โดยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งมีมูลค่าถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล อยู่อันดับที่ 4 มูลค่า 8,569 ล้านบาท หรือ 5%

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その1)

2017年後半予測調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。

彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、比較的ニュートラルなレポートを出します。

デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。ただ、タイ語なのでなかなか日本人には読む機会がないと思いますが、デベロッパーの自分に都合のいい資料を使ったポジショントークに惑わされないためにも、こういうところの市場調査レポートを読んでおくべきです。

さて、今回の第6回セミナーでもトンローのラグジュアリープロジェクト供給過剰の問題を指摘しましたが、郊外の状況は今、さらに深刻になってきているようです。

この彼らのレポートは、คนขายมากกว่าคนซื้อ อสังหาฯ ปี 60 น่าห่วง「今年は買い手より売り手が多いことが市場の不安材料」というキャプションで始まります。

要警戒、特に危ない2つのロケーション

1.ラタナティベート-セントラル:2~3百万バーツのコンドミニアムが3,143ユニットも売り出され、そのうちわずか33%の1,024ユニットしか売れておらず、パープルライン沿線は見境なしの供給が続いている結果、バブルの様相を示し始めている


2.ランシットクローング1-7:1~2百万バーツのコンドが1,721ユニット売り出され、わずか1割の179ユニットしか売れていない。従って、販売在庫過多であと半年から1年は新規供給などもってのほかである

2017年前半の住宅市場

2017年前期の住宅全体の販売在庫数は昨年末から5.1%増えて184,329ユニットから193,820ユニットになった。つまり、半年間で
9,491ユニットも増加したことになるが、その詳細は以下の通り

1.今年前半の新規供給プロジェクトは193で昨年同期比20プロジェクト減少(-9%)
2.同半年間の新規売り出しユニット数は54,281で昨年同期比6,173ユニット増加(+13%)
3.同半年間
の新規売り出し物件の価格総額は182,647百万バーツで、昨年同期比24,886百万バーツ増加(+16%)
4.同半年間の1ユニット当たり平均価格は3.365百万バーツで、昨年同期の3.279百万バーツより2.6%増
5.同半年間の販売達成ユニット数は44,790と4,382ユニットの増加(+11%)。この内訳はタウンハウスが8%増、コンドミニアム16%増、一方戸建て住宅は-2%の減少

次回に続く

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จับตา 2 ทำเล น่าห่วง
1. ทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท เปิดตัวสูงสุด ถึง 3,143 หน่วย สามารถขายได้ 1,024 หน่วย หรือ 33% การที่ทำเลนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน อาจมีปัญหาฟองสบู่ได้ในอนาคต 
2. ทำเลรังสิต คลอง 1-7 มีโครงการห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย หรือเพียง 10% ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 60 
อุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 2560 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.1% จาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 193,820 หน่วย ณ กลางปี 2560 หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย สรุปได้ว่า 
1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 193 โครงการ ลดลง 20 โครงการ (-9%) จากครึ่งปีแรก 2559 
2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 54,281 หน่วย เพิ่ม 6,173 หน่วย (+13%) จากครึ่งปีแรก 2559 
3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม 24,886 ล้านบาท (+16%) จากครึ่งปีแรก 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.365 ล้านบาท เพิ่ม (2.6%) จากราคา 3.279 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก 2559
5. ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 44,790 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย หรือ (+11%) โดยมาจาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 8% และห้องชุดที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดซื้อลดลง 2%

CBREの2017年市場予測

CBD地価推移

ちょっと遅くなりましたが、CBREタイランドが今年の不動産市場をどう見ているかについて、以下サマリーしておきます。

 

1.タイ中央銀行の予測では、タイの経済成長は昨年と同様、3.2%程度にとどまる。

 

2.アメリカの中国に対する保護貿易主義的な政策はタイ経済にとっても、タイから中国に対する原材料輸出の減少につながりる重大なリスク。

 

3.海外からの投資増: 外国人投資家の投資需要が継続する一方、国内金融機関の貸し渋りも続くことで、外国人投資家にとって有利な投資環境が今年も続く。従って、外国人の不動産購入はさらに増加。

 

4.中心部の用地不足が続く: CBDプライムロケーションの地価はさらに値上りし、今年、過去最高取引事例価格は更新される。

 

5.今年もハイエンド以上のコンドミニアムに対する需要は大きく、全体の85%がタイ人によって購入される。しかし、この需要はより選別的になり、売れるプロジェクトと売れないプロジェクトに分かれる。

 

6.デベロッパー各社は昨年に引き続き今年も海外でのマーケティングに注力する。特に外国人投資家の間で需要の大きいユニット単価が10百万バーツ(約32百万円)以下の物件を供給する。

 

7.シンガポールや香港と違ってタイでは外国人投資家に対する追加的な登録免許税が課されていないこともタイの不動産人気が続く理由となる。

 

以上、5項のハイエンドの定義がないので不明確ですが、85%がタイ人に購入されるということであれば、グレードセグメンテーションでアッパークラス以上、つまり平米単価で12万バーツ以上と考えていいと思います。

なぜなら平米で20万バーツを超えるラグジュアリークラス以上であれば、ここまでタイ人比率は高くないだろうと思うからです。

 

ところで、ここでいうハイエンドクラスはいわゆるアッパーミドルクラス以上でなければ買えない価格帯に入ってきます。彼らは銀行の与信審査をパスできるので需要も大きく、各デベロッパーもこのセグメントをターゲットにしてきて今年は大量の供給が出てくるはずです。

 

そんな状況下ではユニット単価が5百万から10百万バーツの物件の中から優れたポテンシャリティのものを選び取る選球眼が不可欠になります。そのためにもこのブログが参考資料として役に立てばいいと思います。


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Bangkok Real Estate Market Outlook 2017

The overall economic outlook for Thailand looks set to mirror that of the past year, with the Bank of Thailand (BOT) maintaining its economic growth forecasts of 3.2% for 2016 and 2017.

External Factors Post Greatest Challenges to Thai Economy
The prospect of protectionist US trade policies towards China represents one of the major risks to the Thai economy over 2017, with a lower volume of Chinese exports to the US in turn reducing Thai shipments of raw and manufactured products to China for re-export.

Greater Foreign Investment
While no fundamental shift in the dominance of prominent local developers is set to occur over 2017, market interest shown by foreign groups in Thailand, combined with cautious domestic bank lending, has created a favourable environment for increased activity from overseas investors and a clear catalyst for greater inbound investment in the Thai property market over the year.

Demand for Prime Land Sites to Continue
CBRE Research believes that the price of prime Central Business District (CBD) land in Bangkok will continue to increase as downtown condominium demand continues to remain strong with prices projected to increase further over 2017. CBRE Research is confident that the land price record will be broken again in each CBD location.

2017 will continue to see a rise in interest in the acquisition of value added opportunities, principally in the form of older properties in need of renovation. Offices, hotels and apartment buildings will be most actively sought by prospective purchasers.

Residential Buyers More Selective, Developers to Increase Overseas Project Marketing
CBRE believes demand for high-end and above condominium projects will remain strong over 2017 although buyers will become more selective. Demand will continue to be driven largely by Thai buyers, accounting for 85% of the buyers.

We expect developers will continue to explore overseas sales opportunities, building on the success of projects actively marketed internationally in 2016 , with units priced below THB10 million proving popular among international buyers. Thailand has the added benefit of no punitive stamp duties for foreign nationals, unlike markets such as Singapore and Hong Kong, which serves to heighten the appeal of Bangkok property.

ネクサスの2017年市場予測(その2)

無題前回からの続き

・ 2016年の地価上昇は、2015年に比べて穏やかであった。従って、2015年にSCアセットが史上最高取引価格で購入したチットロムの191万バーツ/ワー(約500万円/坪)の記録も更新されなかった。しかし、2017年には、英国大使館が所有するワイヤレスロードの土地が噂どおりに売却されれば、史上最高取引価格が更新されることは確実であろう
 
・ 2017年のコンドミニアム市場は、全体として需要も供給も増加し今より状況はよくなる。しかし、郊外については平米単価で10万バーツ以下のプロジェクトでなければ顧客層である中低所得層がついてこられない
 
・ 2016年に新規供給されたコンドミニアムの価格は、販売低迷にもかかわらず平米単価で2015年の106,000バーツから121,000へと14%も上昇したが、これは2015年に地価が急上昇したことにより、開発コストの大きな部分を占める土地のコストが上昇した結果である
 
・ バンコクの新規コンドミニアム価格が需要が弱い時でも値上がりするのは、地価が上昇するからである。それでもデベロッパーが用地取得して開発を続けるのは、中長期的には市場に強気だということでもある

一方、追加ですが、CBREも大体次のようなコメントをしています。

・ 2016年は全体ではコンドミニアム市場が低迷したが、ダウンタウンのハイエンドプロジェクトのプレビルド販売価格は4.7%上昇し、平均で219,000バーツ/平米になった
 
・ バンコクのプライムエリアであるスクムビット、サートーン、セントラルルンピニーにあるハイエンドコンドミニアムに対する需要は2017年も衰えない
 
・ 住宅ローンの借り入れがますます困難になりつつある中低所得層がターゲットの中級クラスや廉価な物件の市場とは対照的に、ラグジュアリーコンドミニアム市場は2017年もさらに成長する

以上ですが、ダウンタウンでの高額物件の開発に各デベロッパーがシフトする中、先日も書いたように供給過剰のリスクが出てきているものの、それでも土地が値上がりする以上、コンドミニアムの価格も上がるというバンコク中心部特有の市場構造により、値上りはこれからも続くということだろうと思います。

しかし、これは需給関係に基づいて値上りする健全な価格上昇ではなく、
特に、今まで多くても年に2、3プロジェクトしか新規のラグジュアリー供給がなかったトンロー・ソイ55や駅周辺で今年はせきを切ったかのようなラグジュアリー供給ラッシュです。

こうなると、トンローで買ってもいいかも、と興味があるのは2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)で書いたザ・バンコクぐらいのような気がするし
ハイエンドマーケットは息切れしないのか?で何回かに分けて書いたように、今のデベロップメント・パイプラインから見て、トンローの中途半端な新規のラグジュアリーにはそろそろ気を付けたほうがいい、と私は思い始めているのですが…。

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ネクサスの2017年市場予測(その1)

ネクサスの市場予測この資料は先月のセミナーで使ったものですが、このブログでも改めて紹介しておくことにします。

独立系リサーチ会社でポジショントークをあまり感じさせない中立的なのがネクサスの特徴ですが、やや楽観的な面があるものの、彼らのバンコクコンドミニアム市場予測はいつも参考になります。

まずは、このグラフの中でいうエリアのデフィニションからですが、

 CBD:Central Business District(中心部ビジネス街)と呼ばれ東京の丸の内、大手町のようなところで、アソーク、セントラル・ルンピニー、シーロム、サートーン

ダウンタウン:CBDを含むバンコク都内の中心部(主にBTSやMRTの駅があるCBD付近のエリアと考えてよい。例:ラーマ9、パヤータイ、ラーチャテウィ、ラーマ3、プロンポン、トンロー、エッカマイ)

都市近郊フリンジ、ミッドタウン:ダウンタウンから外に出た近郊エリア(例:オンヌット、プラカノーン、フアイクワン、ラーチャダー、ラットプラウ、スティサーン、パホンヨーティン)

郊外:パリモントンと呼ばれる近隣県(例:ノンタブリー、サムットプラガーン、パトゥムタニー)

そして、彼らの市場予測は以下です。

・2017年のバンコク地価は、2015年と2016年の上昇率である5%から10%を大きく上回り10%から30%上昇する。その結果、首都圏全体のコンドミニアム価格も6%から7%上昇するが、特に用地不足により地価上昇が激しいダウンタウンのコンドミニアム価格は9%から10%と最も上昇する。また、スーパーラグジュアリー級の新規プロジェクトでは平米単価が45万バーツを超えるものが複数出てくる
 
次回に続く


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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その2)

コンド価格推移前回のグラフは、調査機関AREAによる過去30年間のバンコク首都圏地価推移だが、バンコクの地価は過去に一度だけ大きく下げたことがある。

これがアジア通貨危機の原因となった97年のバンコク不動産バブル崩壊である。これを見ると、1985年の地価を1とした場合、11年後の96年にはなんと33倍にもなっているが、こんな胸突き八丁を一気に駆け上がるような急激な値上りを続けたら、大きな調整が入るのも当然のことだ。

 

しかし、特筆すべきは、この危機はわずか4年で反転している点だ。既に黄金時代を過ぎた日本では、バブル崩壊後失われた20年という後遺症が続いたが、無敵のテフロン経済と呼ばれていたタイ経済の強力な成長力が、この危機を短期間のうちに収束させたのかもしれない。

 

次に、それ以降の地価指数の推移を見てもらいたい。98年(2541年)に底を打った地価は、その後17年間かけて25.9から47.7へと84%上昇した。つまり、この間の上昇は年率わずか3.7%なのだ。バブルというより、タイの経済成長に合致した順当な地価上昇である。

 

もっとも、この指数はバンコク都内とその近郊を含めた首都圏の地価推移であるため、都内、特にCBDやダウンタウンの地価上昇率はもっと大きかったに違いないが、それにしても、バブルからはほど遠い。

 

昨年、新規で売り出されたバンコクCBDの高級物件のうち、22%が香港、台湾、シンガポール等の外国人投資家に買われたという調査結果が出ていた。その主な理由が、彼らにとって平米20万バーツ以上するラグジュアリーコンドミニアムでもまだ割安、ということなのだ。

 

もっと分かりやすいように、日本の地価を例にとって比較してみる。昨年、史上最高価格での取引が成立した一等地、チットロム-プルンチットエリアでの売買価格は、ワー(4平米)当り200万バーツであった。つまり、坪500万円だ。

一方、東京銀座4丁目の昨年度公示地価が坪1億
3,200万円である。法規制や容積率等の違いがあるので単純には比較できないものの、どちらも首都を代表する第一級の商業地である。なのに、東京の一等地の地価に比べてバンコクのそれは、まだわずか26分の1なのだ。

 

従って、供給過剰と景気低迷の中、理屈に合わない地価上昇によるコンドミニアムの値上りが続いてきたからもうすぐバブルが崩壊する、という理屈こそ、実はあまり説得力がないことが分かる。

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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その1)

地価の推移

久し振りですが、今日からまた、「バンコク コンドミニアム物語」を再開します。

 

約3週間の日本出張も終わり、今朝、バンコクに戻りました。帰ったらやたら蒸し暑い。あれ、バンコクってこんなに蒸し暑かったっけ?梅雨の東京の方がまだましだ、という印象です。

 

それで12時になるのを待って、早速近くのマックスバリューにビールを買いに行こうと思ったら、今日は仏教の神聖なる祝日で酒類販売は禁止。あ~あ、冷蔵庫は空だ。 

 

仕方がないから買い置きのウイスキーでも飲むかと、ちびちびとウイスキーをロックで飲みながらこのブログを書いています。でも、やっぱり暑いタイはビールなんですけどね。

ちなみに、今回、東京のセミナー第1日目に来ていただいたこのブログの読者から、バンコクにはないからと当日いただいた魔法瓶の要領で作った保温効果抜群のタンブラーを使って、オンザロックを飲んでます。なるほど、日本にはこんな便利なものがあるんですね。氷が溶けなくていつまでも冷たくてうまいオンザロックです。
聞くと、私がドイツ銀行にいた時にいつもお世話になっていた東京のCBREでお勤めとか。ありがとうございました。

 

では、まずはこの記事から。今月号の経済誌アレイズに載せたもので、今回の東京出張でのセミナーでも話したものです: 

 

バンコクのコンドミニアムは明らかに供給過剰だ。それにも関わらず、新規プロジェクトの価格は上がり続けてきた。きっとそのうちバブルが崩壊するに違いない。その時こそ安くなった物件を底値で拾ってやろう、と一部の日本人投資家たちは、ここ数年、虎視眈々とそのチャンスを待ち続けてきた。

 

しかし、いつまで経っても価格下落は起こらない。供給過剰問題どころか、タイのGDP成長率はアセアンで最低の水準まで落ち込み、家計債務も増加の一途を辿っている。なのに、コンドミニアム価格は上昇を続けているのだ。

 

そして、その主たる原因はコストの中で一番大きなウエイトを占める土地の値上りである。こんな状況下、バンコクのコンドミニアムを今買っていいものかどうか迷っている人も少なくないはずだ。

しかし、バンコクの不動産市場はバブルからはほど遠い、と筆者は考えている。


次回に続く


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BREXITショックで外国人投資家の動向はどうなる?

海外販売さて、つい昨日もThe Nationでこんな記事が出たところです。

 

Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales
(国内需要が回復しない中、大手デベロッパー各社は外国人投資家をターゲットに販売展開)
 

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

(大手デベロッパーは、購買力が弱くて今後ほとんど成長が期待できない国内需要よりも、外国人投資家をターゲットにする)

サンシリを始め、大手デベロッパー各社が海外で販売展開中ということは、既に何回か書いてきたので新しい話ではなのですが、今回の
BREXITショックにも負けず外国人投資家やタイ人富裕層がこれまで通りバンコクを買い続けるのかどうかは、まだ誰にも分かりません。

英語ではこういう時、“Cash is King”というのですが、こんな時こそ現金を持っている人の強味が出ます。

しかし、日本人投資家にとっては、
BREXITでバンコクのコンドミニアム市場低迷が更に続くとすれば、失望売りの購入予約権のリセールを安値で買えるチャンスもあるし、一方で、これからしばらくは避難通貨として円が買われる円高トレンドが続くとすると、支払いが先延ばしできて、ここぞと思うタイミングで全額送金してしまえるプレビルド投資が、絶好の買いチャンス到来にも思えるのですが。

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Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

One of the main drags on the domestic market is the fact that the banks are continuing to severely restrict the approval of mortgages to potential buyers in the middle- to lower-income market, with rejection rates of up to 50 per cent at some institutions.

Despite the baht having appreciated 2.41 per cent from 36.07 per US dollar at the end of last year to around 35.20 currently, residential prices in Thailand still present an attractive proposition for foreign buyers, especially business investors from Hong Kong, Singapore, China, Taiwan and Europe, many of whom wish to expand their investment in Asean by using Thailand as the base for their head office in the region.

Some foreign buyers also see residential property in Thailand as a good investment for the long term, with prices in the Kingdom - especially in Bangkok - still lower than those in their own country.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CB Richard Ellis (Thailand), said domestic residential demand had continued to expand only slightly in line with prevailing economic conditions in the first half of the year, as a result of which most developers were attempting to tap into new demand from foreign buyers interested in expanding their investment in Thailand and other Asean countries.

BREXITでリーマン破綻と同じ影響がくる?

BREXIT一昨日、英国のEU離脱が決まったことで、今後しばらくは為替と株式市場が大荒れになりそうです。

私は8年も英国に住んでいたので、イギリス人の個人主義を尊重する文化や群れるのを嫌う性格を知っていますから、こんな結果になってもなんとなく納得がいきます。

 

ところで、巷では、リーマンショック以上のショックだという人もいるようで、そうなると株式市場で余資運用をしている不動産投資家も多いので、これから不動産市場にも影響が出てくる可能性もあります。

これはタイ富裕層や外国人投資家とて同じことで、株式市場で運用している余裕資金で不動産を買うというのが多いパターンです。従って、今回のマーケット変動が早目に収束しないと、今までの
タイ人富裕層や外国人投資家に買われてきたCBDラグジュアリー物件のマーケットも減速するかもしれません。いずれにせよ、今後、コンドミニアム市場への影響をモニターしてこのブログで伝えていこうと思います。


ただ、リーマンショックは大型倒産という100%ネガティブなことが原因ですが、英国のEU離脱は英国がヨーロッパと戦争を始めたわけでもないし、これからは独立してやっていくということで、リーマンショックとはちょっと違うような気もします。

これでヨーロッパ全体の衰退が始まるというマスコミ好みの大袈裟な記事を読みましたが、
EUでGDP第2位の英国が抜けるということは、ASEANでGDP第2位のタイが抜けるという感じですかね。

今はバンコクに住んでいるのでヨーロッパでの実感は分からないし、EUとASEANでは状況も違うので単純比較はできないのは分かります。でも、少なくともそれぐらいのことで東南アジア全体が衰退を始めるという大袈裟な話にはならないと思うのですが。


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人の行く、裏に道あり花の山

大手値引競争さて、最近のブログでは「注目すべき次世代副都心1、2、3」、そして「タイ人アッパーミドルが狙うミッドタウン・フリンジ」と今まで外国人投資家やタイ人富裕層が買ってきたCBDのラグジュアリープロジェクトから視点を移したコメントをしてきました。

 

2014年5月のクーデター以降の顕著なトレンドは、外国人投資家、タイ人富裕層のCBD買いによる高級物件人気です。

 

しかし、これまでどこまで行くか分からない円安で様子見を決め込んでいた日本人投資家にとっても、このところの円高はバンコク不動産投資回帰の前兆のようにも思えます。

 

拙著「バンコク不動産投資」の原稿を書いていた昨年末、1バーツは3.4円以上となり、第1章3項で「超円高時代の終焉、日本人にとって海外不動産はもう安くない」と題してジャパンマネー威力の終焉について書いたのですが、今は円高に反転した結果、1バーツは2.9円台に入ってきています。もっとも、また1ドル70円台まで戻るような超円高はもうないと思いますが。

 

つまり、日本人投資家にとっても香港や台湾の投資家に引けを取らない資金力が戻りつつあるということでもあります。従って、少子高齢化が進む今の日本を考えた場合、この機会に海外にも不動産ポートフォリオを分散しておくべきと考える日本人がいて当然だろうと思うのです。

 

しかし、だからといってこの2年でかなり価格が上昇してしまったCBDのプレビルドを今から買いにいくのはちょっと癪にさわるし、投資妙味もあまりないかもしれません。そこで、他にもっと有望な投資対象はないのか、と考えるのは当然で、そこで出てくるのが平米15万バーツ前後の数年後にはアッパーミドルクラスが追いついてくると思われる価格帯です。

 

本で書いた3つの追い風の最後の一つ、「ミドルクラスの実需書い」にあたりますが、これには彼らのセカンドホーム需要や投資需要も含まれます。しかも外国人投資家やタイ人富裕層に比べれば、数の上ではるかに厚みがあるので、我々がこれから投資するのであれば、ここだろうと思うのです。

もっとも、つい先日、「第1四半期の新規プロジェクト、プリセールは惨敗か!」で書いたように、大量の完成在庫を抱えてしまったサブアーバン市場に見切りをつけた各デベロッパーも同じことを考えていて、今年後半はダウンタウンやミッドタウン・フリンジのマス・トランジット沿い、アッパーからハイクラスコンドの市場で大量供給による熾烈な競争が始まると各調査期間は予想しています。

しかし、これまでブログで何度もいってきたように、基本的にはサブアーバンなど買ってはいけない、ダウンタウンで買うべきだ、という考えは今も変わっておらず、ダウンタウンやミッドタウン・フリンジでの優れたプロジェクトを選んで投資するのがベスト、と私は思っています。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士。

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」。また、バンコクの月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中。

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