バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

セミナー開催

第6回セミナーツアーを終えて

バンコクセミナー日本各地での第6回バンコク不動産投資セミナーツアーも無事終わり、昨日、バンコクに戻りました。

今回は香港からもゲストスピーカーに来てもらいました。会場ではいつもながらリピーター参加者の方が多かったですが、ありがたいことです。

特定の物件販売を目的とした宣伝をせず、バンコクでの不動産投資を検討している人にできるだけ有益なセミナーにする、ということがセミナー主催者であるラ・アトレさんとの当初からの合意だったこともあり、おかげさまでもう6回目というセミナーツアーになりました。

さて、次回は30日の日曜午後、WiSEさん主催によるバンコクでのセミナーですが、これが今回の第6回セミナーツアーの締め括りとなります。

WiSEやArayZに現在連載中の私のコラムを読んで面白そうだと思ったら、場所もプロンポン駅前のエムクオーティエ・オフィス棟31階なので、買い物がてらにでも是非聞きに来て下さい。

約3週間、日本に帰っていましたが、その短い間にも新しいプロジェクトが次々と発表されたりして、やはりバンコクのコンドミニアム市場というのは動きが速いです。その内、どこかで一旦天井を打つだろうと思いますが、今のところ、まだちょっと読めません。

そんなこともあり、30万バーツ/㎡を超えるような馬鹿高いコンドミニアムはやめておいた方がいいと思うし、今回のセミナーでもデータを挙げて解説しますが、ラーマ9やペチャブリ、マッカサン周辺はやめておいた方がいいと思っています。

こんな具合でいつものように独断と偏見に基づき辛口の解説をします。全然的外れのことをいっていることもありますが、できるだけデータに基づいた理論武装をしていきます。

バンコク不動産市場で今何が起こっていて、これからどういうことになりそうかということに興味があれば、
今後の参考意見というつもりで聞いてくださればと思います。

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バンコクでのセミナー開催のお知らせ

WiSE今週号記事7月30日の日曜日、午後1時半から現在連載記事を書かせて頂いている週刊WiSE(ワイズ)の不動産会社であるBHG(バンコクハウジングガイド)社主催で、バンコクで初めての不動産投資セミナーを開くことになりました。

 

セミナーでは、最近のバンコクコンドミニアム市場動向だけでなく、プレビルドか築浅中古か、今はどのような買い方をした方がいいのか、空室リスクやそのミティゲーション方法、どのエリアを買えばいいのか等、現地の最新情報に基いたセミナーをやるつもりです。

参加費は無料ですので
お時間のある方は是非ご参加下さい。尚、参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com宛にメール下さい。

 

また、先日もご連絡しましたが、7月14日から19日まで、以下の日程で5回にわたり日本各地で第6回バンコク不動産投資セミナーを開催します。参加ご希望の方は、上のメールアドレスに直接私宛か、主催者のラ・アトレアジア・タイランド(https://lattrait.asia/contact/seminar-entry#form)までご連絡下さい。

前回のセミナーから4ヶ月が経ち、マーケット状況も変わってきているので最新情報をアップデートしていきます。バンコクのコンドミニアム購入に興味を持っておられる方は是非、ご参加下さい。

 

日本でのセミナースケジュール

7月14日 午後7時 名古屋

7月15日 午後1時 大阪

7月17日 午後1時 東京

7月18日 午後7時 横浜

7月19日 午後7時 東京

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第6回 バンコク不動産投資セミナーのお知らせ

Top5 in Thong Lo3月初めにセミナーを行って以来、もう3ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。

そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。

このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。

日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバンコクのコンド市場に参入してきていますが、それ以外にも今後出てくるような噂を聞いています。

一方、仲介ビジネスの方でも、日本人投資家だけ相手にしていても規模が小さいので、もっと大きなビジネスチャンスを求めてタイ、フィリピン、香港、シンガポールを含めた東南アジア諸国での支店を通じてクロスボーダー仲介を展開しようとしている日本の大手仲介会社もありますが、この戦略は面白いと私も思います。

もっとも、英語だけではどうにもならないのが東南アジアであり、タイ語、中国語、タガログ語など言語の壁を甘く見たら失敗するだろうとも思いますが…。

そんな中、バンコク市場では最近台頭してきた中国勢を始め、外国人投資家の投資意欲は今も旺盛で、相変わらずダウンタウンのプレビルド新規プロジェクトの売行きは好調のようです。

ただし、購入層が広がってくるに連れてターゲット価格も2,000万円前後が主流になってきているようで、ラグジュアリー物件からハイクラス、アッパークラスにも人気が出てきているという印象を受けます。

そんな感じでいつものように、市場動向、外国人投資家、売れ筋の価格帯、人気エリア、こんなの買ったらダメだ、こういうのが面白い等、最近の動きで気のついたことを独断と偏見でまとめながらセミナー展開していくつもりです。

尚、今回はいつもの東京、大阪、名古屋に横浜を加えて全部で5回のセミナーを行います。7月14日スタートなので、ちょうど3連休をまたぐことになりますが、時間があれば是非参加お願いします。

スケジュール
7月14日 午後7時 名古屋
7月15日 午後1時 大阪
7月17日 午後1時 東京
7月18日 午後7時 横浜
7月19日 午後7時 東京

CAD注)7月15日と17日の大阪、東京セミナーでは休日で時間もあることから、カナダの商業不動産投資についての紹介もします。
私も個人的に10万ドルほど投資していますが、為替リスク、空室リスクの観点から悪くない投資だと思っています。
経済評論家の藤巻健史氏も言っていますが、今の原油安はいつまでも続かない、と思う人には、
世界有数の産油国であるというだけで、資源国通貨安でこの10年で最低の安値にまで売り込まれているカナダドル資産へのシフトはお勧めです。
カナダはサミット先進国7カ国の中でアメリカに次いで2番目にGDPの成長率が高いにもかかわらず、今のカナダドル安は異常です。いつリバウンドが始まるか分かりませんが、いつまでも今の状態は続かないだろうと思っています。

それと、この投資にはタックスヘイブン(租税回避地)である香港でHSBC、ハンセン、スタンダード・チャータード銀行等でインターネットバンキング口座の開設ができるというメリットもあります。
一旦口座開設できれば、この口座をベースにタイを含め、世界中で不動産投資できることになります。当然、審査があるので100%確実というわけではありませんが、カナダへの投資のためという証拠があれば通常は口座開設できます。興味がある方は、是非参加してみて下さい。

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第5回セミナーツアーを終えて

S__193249933月16日、第5回目のバンコク不動産セミナーツアーを終えました。今回は博多に始まり、大阪、名古屋、東京(2日間)、群馬と北上し、計6日間のセミナーで約100名の参加者がありました。


毎回5回程度のセミナーを開催するので、昨年7月に第1回を始めたこのセミナーも第5回までで計25回程開いたことになります。


また、東京では定員20名のところ、50人以上もの参加希望があり、急ですが、追加セミナーをやりますで書いたように、急遽、午前と午後、1日2回の開催に切り替えたこともありました。
 

セミナーという形式を取ってはいるものの、実際は特定の物件を売るための販売キャンペーン的なものが多い中、私のセミナーは投資コンサルタントとしてのそれであり、毎回、テーマを変えながらバンコク不動産市場の動向、構造や特性についてできるだけ投資家にとって有益な最新情報を伝えるように努めてきたつもりです。


従って、主催者のラ・アトレアジア・タイランドが昨年売り出したプロジェクト、168スクムビット36についても、私はセミナーの中でセールストークめいたことは極力言わないようにしてきたのですが、その結果、新しい情報を求めて私のセミナーに毎回のように参加してくれたリピーターの方も結構いました。


ちなみに、このプロジェクトは今は15万バーツ/㎡台と2割以上値上げしてしまい、価格的な魅力はもうあまりなくなりましたが、当初のプリセール段階では、トンローでありながら12万バーツ/㎡台とアッパークラス並の価格であったこと、昨年、注目のスクムビット・ソイ36と題して6回にわたり書いたように、ソイ36は今後間違いなく人気が出てくるという観点から悪いプロジェクトではなかったと思います。

実際、私も自分の投資判断に基づきプリセール価格で55㎡の1ベッドルームに投資させてもらいましたが、今年に入って以前はあまり人気のなかったトンロー駅の南側、すなわちソイ36やソイ38でシンハーのエッセ、ランド・アンド・ハウスのザ・バンコク、サンシリのスーパーラグジュアリーと続々と新規プロジェクトが計画されつつあります。また、どれも30万バーツ/㎡以上でこれから販売開始されるとの噂もあり、予想通りのことが起こっていると思います。


とまあ、そんな状況なのですが、実際問題、このセミナーツアーはその準備を含めるとかなりの時間と労力を取られることもあり、ブログ更新がほとんど止まってしまうというデメリットがあります。従って、そろそろこの辺で日本でのセミナーツアーは一区切りさせ、今後は以前のように週に2、3回は市場トレンドや不動産事情についてバンコクから直近の情報を発信していくことにします。

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เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

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カナダ ショッピングセンターへの投資(セミナー追加)

CANADA今回のバンコク不動産投資セミナーに加えて、カナダへの投資についても紹介することにしました。

カナダへの投資については3年ほど前から旧ブログでも何度か紹介してきていて、私も試しに10万ドルほど投資していますが、今のところ特に問題はありません。

今回のセミナーでは、資産防衛の観点からジャパンリスクのミティゲーション、国際分散投資先としての有力候補国、資源国通貨安で売られ過ぎているカナダドルの魅力等につき、解説していくことにします。

尚、今後紹介してみようと思っているイングルウッド・ショッピングセンターの最新キャッシュフロー・プロジェクションの精査が私の方でまだできてないので、
今回のセミナーでは具体的な物件の紹介はしません。

従って、今回、カナダのSCは非常に魅力がある投資対象であるということに重点を置いて解説しますが、私の精査が終了して納得がいった時点で具体的に物件を紹介していくつもりです。

精査後、納得がいかずこんなのダメだと思えば、当然やめということもありますが、海外投資である以上、リスクのない投資はありません。その点についてもコメントしていきますので、今回は将来の海外不動産投資の勉強がてら聞いていただいてもいいと思います。


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第5回バンコク不動産投資セミナー

セミナーサンプル第5回セミナーの日程が決まりましたので、改めて下記、ご連絡します。

これは今回のセミナー資料の一部ですが、バンコク中心部のマーケット動向について解説後、BTSスクムビット線のアウタースクムビットと呼ばれるミッドタウン のマーケットに注目し、その現状や将来性、投資のメリットやデメリットについて話していきます。

参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com にご連絡下さい。

スケジュール
3月8日 福岡 午後7時
3月10日 大阪 午後7時
3月11日 名古屋 午後2時 
3月12日 東京 午後2時 
3月14日 東京 午後7時
3月15日 群馬(館林)午後2時(注:館林ではパタヤについてもセミナーをやります)


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第5回バンコク不動産セミナー

Osaka Seminar3月に第5回セミナーを開催する予定です。次回もいつもと同じように、前半で直近のバンコク不動産市場の動向やトピックについてハイライト的に紹介し、その後、後半で特定の話題に絞って解説をしていくことにします。

最近、また始まった円安ですが、わずか半年前まで1ドル100円だったのが、もう115円近辺になっています。それにともなってタイバーツも高くなり、タイの不動産投資はしばらく様子見を決め込んでいる人も多いと思います。

一方で、バンコクの地価は景気に関係なく今も上がり続けていて、前回のセミナーでも解説したように調査機関のネクサスプロパティは、バンコクの地価は今年1割から、場所によっては最大3割上がると予測しています。特にダウンタウンや発展が著しいミッドタウンフリンジのコンドミニアム価格は連れ高を続けているので、様子見をしているうちに物件価格がどんどん値上がりしてしまうというジレンマもあります。

しかし、実は為替リスクをミティゲートし、同時に物件価格の値上りを享受できる投資方法があります。これは機関投資家ならごく普通にやっていることなのですが、外貨でノンリコースローンを取り入れることで、レバレッジを効かせてかつ為替リスクもヘッジできるのです。そして、それと同じ効果があるのがプレビルド投資です。

この仕組については次回セミナーで具体的に解説しますが、投資手法としては向こう数年で急速な開発発展が見込め、物件価格も上昇する新興エリアのミッドタウンに対象を絞り込んで、
開発期間ができるだけ長く、しかもダウンペイメント比率が低い、すなわちエクイティ比率が小さいプレビルドに投資するのがベストということになります。

ただし、ミッドタウンでは日本人駐在員はあまり期待できず、日系賃貸仲介業者もほとんど取り扱わないという問題があったので、これまで私は敬遠してきたのですが、スクムビットのミッドタウンは今、投資の絶好のタイミングにきていると思うのです。もっとも、ベーリング以遠の郊外はまだしばらくダメだろうと思いますが。

つまり、日本人だけでなく、タイ人や白人の入居者に数年間賃貸した後、時期を見て売却するという、入口、運用、出口の3つ全てをハンドルしてくれるAM(アセットマネジャー)とPM(プロパティマネジャー)の確保ができるならスクムビットのミッドタウン投資は非常に面白いと思います。

そこで、今回はラ・アトレ(タイランド)と協議し、彼らにAMとPMを引き受けてもらうことで、日本在住の投資家でもスクムビット・ミッドタウン投資ができるようにしようと思っているので、それについてセミナーで解説してみようと思います。

このセミナー参加希望の方は、bkk.condostory@gmail.com までご連絡下さい。

まだ暫定的で変更する可能性もありますが、以下が現時点でのセミナー日程です。

3月8日 福岡 午後6時半 (注:週末でないこともあり、最少催行人数10人とさせて頂きますので、それに届かない場合、中止させて頂きます)

3月10日 大阪 午後7時
3月11日 名古屋 午後2時 
3月12日 東京 午後2時 
3月14日 東京 午後7時
3月15日 群馬(館林) 午後2時 (注:有料セミナーなので、ファンの多いパタヤについてもセミナーをやります)

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第4回セミナーを終えて

第4回セミナー

今朝、バンコクに戻りました。冬休みと第4回のセミナーを兼ねた約3週間の長い帰国でしたが、久しぶりに戻ってきたバンコク、なんだかワクワクします。

 

理由はよく分かりませんが、感覚的にいえば、バンコクの街は、何か楽しいことが始まりそうなワクワク感がいつも充満している街、であり、それが私を含め多くの日本人を引きつけるのかもしれません。

 

さて、今回のセミナーは大阪、名古屋、東京とやりましたが、寒い中、参加していただいた方々にはお礼を申し上げます。もっとも、正月明けの3連休ということもあり、前回ほどには参加者が集まりませんでした。全部で70人弱でしたかね。

 

まあ、私も半分趣味でやってるので自分の都合で開催日を決めているということもあり、これも仕方がありません。次回は3月中旬を予定していますが、これも確定申告で日本に行かなければならないので、そのついでにセミナーをやることにしたという次第です。

 

ところで、今回のセミナーでは日本人駐在員をテナントにできる物件をターゲットにハイクラスセミナーを行ったわけですが、このところのマーケットの動きを見ていると、フリンジやミッドタウンに新しいモメンタムが出てきているのを感じます。

 

同時に為替が再び円安に振れつつあり、今、築浅中古物件を買いに行くのは為替リスクで逡巡してしまうのではないかとも思います。一方、トランプ政権が安定的な為替相場を維持できるとは思えず、2017年は円高と円安がオーバースイングするジェットコースター相場になるのではないかとも思います。

 

そうなると、やはり、築浅中古よりこれから値上りが見込める有望エリアでのプレビルド投資が狙い目になります。セミナーでも何回かいいましたが、プレビルドにはゲンガムライとイールドプレイの2回、チャンスがあるということなのです。

つまり、毎年上がる地価により将来新規供給されるプロジェクトが値上がりしてくのは確実である以上、どうせ買うなら早く買った方が得、ということを考えると、
プリセール等の初期段階でプレビルド投資をして25%のダウンペイで予約権を押さえておくだけで、将来の値上りは逆に含み益に変わるからです。

もうちょっとややこしくいうと、プレビルドは築浅中古に比べて割高ですが、LTP75%のノンリコースローンをつけて買ったというのと同じことであり、割高な分は金利だと思えばいいわけです。ノンリコローンはスプレッド300とか400は平気で金融機関が取ってくるので、その金利分だと考えると割高なプレビルド価格もある程度納得がいきます。

一方で自分の取るリスクは25%のエクイティ部分だけなので、為替を含め、リスクを緩和できているというメリットがあるのです。
もし、竣工までに為替が一度も円高に戻らなければ、残金を払わずゲンガムライで竣工前に売却するというチャンスがあるし、竣工引渡しまでに一時的にでも円高になれば、その時に75%の購入資金を送金してイールドプレイに切り替え、中期投資もできるというリスクのミティゲーションができるわけです。


従って、次回のセミナーは、これから値上がりするダウンタウンフリンジからミッドタウンに注目してみようと思っています。ただし、そのためには投資家に代わって入口、運用、出口まで責任を持って面倒をみてくれるAM/PM体制も不可欠なので、それについてもストラクチャーを検討してみます。


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年初の無料セミナー開催

2017BHG今夜のJALで帰国しますが、昨日、今日とセミナー資料の作成を始めています。

できるだけ直近のデータやレポートを使いたいので、いつもぎりぎりまで待つのですが、今回もやっと重い腰を上げて取り掛かったところです。

バンコクでワイズという週刊誌を出している出版社が年に1度発行する現地在住日本人向けの住宅年鑑、BHG(バンコク・ハウジング・ガイド)というのがあるのですが、今回の2017年度版は私がその巻頭特別記事、「バンコクのコンド購入A to Z」を書かせてもらいました。

私の記事以外にも、バンコクのコンドミニアムに興味のある方には色々と参考になることが書いてあるので、一読の価値ありだと思います。

つい10日ほど前からバンコクで配布が始まったところですが、中身が結構充実してボリュームもあること、しかも無料配布ということもあり、紀伊国屋書店等、どこも置けばすぐなくなってしまうようです。

そこで今回、出版社さんのご厚意により、この現地の人しか読めない住宅情報誌を50冊限定で頂くことができましたので、セミナー会場で希望者に配布したいと思います。

このブログもしくはFace Bookで「バンコク・コンドミニアム物語」をフォローして頂いている方で興味のある方は、セミナー参加希望のメールを住所と氏名を記載して、bkk.condostory@gmail.com まで送って下さい。

まずは大阪からスタートしますが、本はなくなれば配布を終了しますので、予めご了承下さい。

セミナー日程:

1月7日(土曜)   大阪 午後2時

1月8日(日曜)   名古屋 午後2時

1月9日(月曜・祝日)東京 午後2時

1月11日(水曜)  東京 午後7時

ところで、この本は大判でかつ結構重いので、欲しい人はそれを入れるバッグを持ってきた方がいいです。

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第4回セミナー開催 ハイクラス・コンド投資

投資家層別マトリクス

以前、「バンコクに戻りました」でもちょっと書きましたが、年明けにハイクラス・コンドの投資セミナーを開催しようと思います。


1月9日まで大型連休にしている人も多いと思いますが、もし興味と時間がありましたら是非ご参加下さい。

 

前回の第3回セミナーでは、どちらかというとエントリーレベルの投資家を対象に、オンヌットをフィーチャーしてやりましたので、今回は、このマトリクス表のB群以上の投資家を対象に、トンローにフォーカスしてみることにします。

 

すなわち、築3年以内で平米単価15万バーツ、40平米台といったグレードセグメントでハイクラスに入ってくるユニットに投資する場合、大体600万バーツ(約2,000万円)以上になりますが、今回は少なくともこのくらいの予算を持つ人を対象にしたセミナーになります。

残念ながら、2016年のバンコクコンドミニアム新規供給は戸数でも金額でも伸び悩み、マイナス成長となるのはほぼ間違いない状況です。しかし、ロケーションに優れたハイエンド物件に対する需要は今も旺盛で、じっくり物件を選べて価格交渉もできるこういう時こそ投資の好機でもあります。 

 

そこで今回のセミナー内容ですが、第一部でバンコクのコンドミニアム市場全体に対する2017年の見通し、そして第二部として日本人エクスパットの賃貸需要が特に大きいトンローに絞り込んで、以下のような内容でやるつもりです。

 

バンコクコンドミニアム市場動向:

1. 2017年のコンドミニアム市場、各調査機関の見通し

2. 深刻な郊外の供給過剰とミドルクラスの買い控えの現状

3. 地価動向

4. ロケーション選択のキーポイント

5. 信用力があり、物件価値を維持できるデベロッパーとそのブランド

 

ハイクラス・コンドへの投資:

1. 既存人気プロジェクトと新規プロジェクト

2. B群投資家にとっての物件選択キーポイント

3. 予算別注目プロジェクト

 

日程:

1月7日  大阪

1月8日  名古屋

1月9日  東京

1月11日 東京

会場:参加人数によって決めますので、決定次第連絡します。
開始時間:午後2時予定。ただし、1月11日のみ午後7時から。


以上、参加ご希望の方は、
住所と連絡先を明記しbkk.condostory@gmail.com までご連絡下さい。


尚、セミナー参加希望のご連絡を頂いた方には、12月発行予定の日本人駐在員向け不動産年鑑「バンコク・ハウジング・ガイド」の巻頭特別記事として執筆しました「バンコクのコンド購入A to Z」の原稿を送りますので、セミナーの前に事前知識として読んでおくと理解が速いと思います。

 

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バンコクに戻りました

投資家層別マトリクス今朝、バンコクに戻りました。2週間以上、日本に滞在していましたが、バンコクの方がホームベースという感覚であり、戻るとホッとします。やはり、私には海外での生活の方が向いているようです。

さて、第3回目となる今回のセミナーで、バンコク都内の主だった投資候補地の話は終わったのですが、今回はこのようなマトリクスを使いました。

つまり、投資クライテリア設定で一番最初にくる予算のところで、今のバンコクコンドミニアム市場の現実認識がズレている人が少なからずいるようなので、このようなマトリクスを作成した次第です。

例えば、予算が1,500万円前後の人がプロンポンのソイ39やトンローのソイ55で物色しても見当違いであり、現実認識ができてないことになります。ソイ55から入った行き止まりのソイの奥で、築10年前後、30平米程度の中古ならありますが、私ならそんな物件を買うのであれば、このマトリクスのCかDでもっと広めの築浅物件を探します。

そういうことなので、いつになるか未定ですが、次の機会にはこれまでのようなジェネラルな話ではなく、予算ごとに投資家層を絞り込んだセミナーにするつもりです。実際、今回の東京でのセミナーでは当初定員20名に対し、その倍以上の50名近い参加者があり、急遽、午前と午後の2部構成に変更した次第ですが、だからといって、多くの人が集まればそれでいいというものでもありません。

というのも、参加者の予算がバラバラな場合、予算で3,000万円ある人が今回のメインフィーチャーであったエントリーレベル投資家向けのオンヌットの話を聞いてもあまり意味がなく、私ならソイ24、26、39、55といったストライクゾーンの築浅物件に直球勝負する方をお勧めするからです。

セミナーで私がいつも言っていることですが、30平米以下は買わない、最低でも35平米、できれば40平米以上の物件を買う、可能ならさらに希少価値のある2ベッドルームを狙う。しかもBTSスクムビットラインのアソークからオンヌット間の築浅中古、というクライテリアを設定すれば、おのずと投資家の層もエリアごとに限定されてくるはずなのです。

私の本、第5章にも書きましたが、日本人投資家の場合、グレードセグメンテーションで最低でもアッパークラス(平米12万バーツ以上)、できればハイクラス(平米15万バーツ以上)に投資すべきだと思います。

従って、次回はエントリーレベルの投資ではなく、この表のAとB群の投資家層、すなわちハイクラス以上のプロジェクトに投資できる2,000万円から3,000万円程度の予算を持つ投資家層に絞ったセミナーをやってみようと思います。

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大阪セミナーを終えて

Osaka Seminar 2昨日、夕方から大阪でのセミナーを開きました。平日でありながら、前回の8月のセミナーに続き、今回も多くの人が出席してくださり、ありがとうございました。

今回は、オンヌットをフィーチャーし、オンヌットで買うならこのプロジェクトが買いで、こういうのは多分、大して値上りしないから避けるべきという話にまでなりました。

前回のプロンポン、トンローの話であれば、大抵の人が分かると思いますが、ここまでくるとかなりマニアックな内容になってしまい、そもそもオンヌットってどこだ?、と思った人も多かったかもしれません。

その代わり、理論的になぜこういうプロジェクトが選ばれるに至ったかについて、投資クライテリアの設定から始まるプロセスを解説していくので、オンヌットの場合に限らず、バンコクでの投資物件選択の参考になると思います。

まあ、上級コースなのでスピード感とボリューム感のある内容でやっています。いまさら、プレビルドとは?、外国人枠の49%ルールとは?などということをダラダラ説明していたら眠くなるので、私はやりませんが、代わりに主催者側のラ・アトレさんがその辺は概略説明をしてくれました。

あと3回、東京で22日の土曜に午前と午後の2回、そして23日の日曜、名古屋なので、バンコクの不動産投資に興味がある方は是非ご参加ください。


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急ですが、追加セミナーをやります

第2回セミナーありがたいことに、22日の午後2時から予定していましたセミナーは、参加希望者が主催者のラ・アトレさんのセミナールームの収容定員である20名を数日前に超えてしまい、急遽、同日の午前11時からとの2回に分けて開催することになりました。

1日に午前の部と午後の部の2回もセミナーをやるのは初めてですが、今回はタイ人アッパーミドルクラスの注目度ナンバー1、オンヌットをフィーチャーするからでしょうか。

これまで私もブログや雑誌の中で、オンヌットは買い、と何回か書いてきましたが、今回は具体的に数あるオンヌットのプロジェクトの中でどれがお勧めなのか、どういうのは避けたほうがいいのかについて、私の思うところを話そうと思います。

そういうことは、ブログや本の中で公に書く訳にはいかないですが、セミナーという限られた中だけでなら、個人的にはこう思います、ということで話せますから。

週末の午前中というと、出掛けるのがなかなか難しいかもしれませんが、もし時間があればぜひ来ていただけたらと思いますので、参加ご希望の方は私までメールを下さい。

また、具体的なご質問等がありましたら事前にメールでいただければセミナーの中で反映するようにしたいと思いますので、よろしくお願いします。

では、22日にお会いしましょう。


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第3回上級コースセミナー開催のご案内

第2回セミナー第3回上級コースセミナーのご案内です。

 

前回、プロンポン、トンローという定番のブランド住宅地のコンドミニアム市場について話しましたが、今回はもう少し価格が安く、しかも将来性抜群のオンヌットを中心に、周辺のプラカノン、ダークホース的な存在のウドムスクのマーケットについてセミナーをやろうと思っています。

 

実際、私もオンヌット駅前の高層階、2ベッドルームに投資していますが、予算的に1,500万円から2,000万円のコンドミニアムに投資し、3年から5年のイールドプレイをした後、キャピタルゲインを実現してエグジットしたいと考えている人には、オンヌットエリアがベストだと考えます。

 

また、今のバンコク不動産市場の状況はよくありません。見方を変えれば、こんな時こそハンディのある外国人でもいい物件を選んで買えるチャンスなのですが、一方で、最近の中国人投資家の急増でコンドミニアム選びにも新たな注意が必要になってきています。

従って、バンコクでの不動産投資で今、気をつけなければならない基本的な要注意事項についても解説していきます。

 

無料セミナーですので参加ご希望の方は私までメール下さい。尚、もし今回のセミナーの中で知りたいこと、解説してもらいたいこと等がありましたら、セミナー内容の参考にさせて頂きますので、それもメールの中にお書き下さい。

セミナー日程

10月15日 土曜日 福岡  14:00

10月16日 日曜日 広島  14:00

10月18日 火曜日 大阪  19:00

10月22日 土曜日 東京  11:00と14:00

10月23日 日曜日 名古屋 14:00 


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第2回バンコク不動産投資・上級セミナーを終えて

Nagoya東京、名古屋、大阪でのセミナーが今日、無事終了し、今は関西空港でバンコク行きのJAL 便を待っているところです。

2週間ぶりにバンコクに帰れるということもあり、KALラウンジでビールを飲みながらほっとしているところですが、いろんな質問が出てきたし、今回も十分セミナーを楽しませてもらいました。

今回は、日本人にもっとも馴染みがあるプロンポンとトンローについて、現状のマーケット動向と近未来に起こりそうなことについて話したこともあり、
名古屋と大阪は初めてのセミナー開催であったにも関わらず、予想外に多くの方々に参加していただきました。

また、現在大手デベロッパーが用地取得で奔走していて、将来、東京でいう都心3区に相当するような希少価値が出てくるエリアはどこなのか、そして、そういうところにあるプロジェクトで竣工が近づきゲンガムライに失敗した投資家の投げ売りを見つけて買い叩く方法についても、具体例を挙げて話しましたが、まさに上級者コースの内容を詰め込んだつもりです。

その分、ターミノロジー(専門用語)が頻繁に出てくるので、不動産投資に慣れてない人には分からないところもあったとは思いますが、その内、またセミナーをやろうと思いますので、次第に慣れていって貰えればと思います。いずれにせよ、このセミナーを通してバンコク独特の不動産取引やリスク、投資方法が分かっていただけたら幸いです。

私の本、第6章でも書きましたが、バンコクのコンドミニアム市場はプレビルドという不動産の先物市場が中心になっているため、日本の不動産市場に比べて非常に上下変動が激しく、マーケットリスクが高いというのがその特徴です。

そういうこともあり、数ヶ月もするとマーケットには次々と新たな変化が起こるので、定期的なセミナー開催にも意義があると思います。従って、そのうちまた、新しい動きが出てきたらセミナーを開こうと思いますので、時間が合えば是非ご参加お願いします。

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第2回 バンコク不動産投資 上級セミナーのご案内

セミナー8月28日(東京)と9月3日(名古屋)、4日(大阪)、第2回バンコク不動産投資・上級セミナーを開くことになりました。

 

ここ数ヶ月の動きとしては、外国人投資家の中で中国人投資家が増えてきたこと、ここ数年の急激な地価上昇で今まで用地取得を見送ってきた大手デベロッパーが、ここにきてCBDや一部のダウンタウンで土地の取得に積極的に動き出したこと等ありますが、こういった最新情報も盛り込んでいきます。

 

また、今回はここ数日、6回にわたり書き綴ってきたトンロー市場を中心に、日本人がもっとも多く住むプロンポン、トンローエリアについて、現地の最新情報を基にセミナーをやるつもりです。

 

従って、特にプロンポンやトンローエリアでのコンドミニアム購入を検討している方には参考になる情報が多く含まれていると思います。


場所と時間等は下記ですので、
参加ご希望の読者の方は、私までご連絡下さい。


8月28日(日)午後2時から 浜松町
9月3日(土)午後2時から 名古屋駅前モンブランホテル
9月4日(日)午後2時から 大阪TKPガーデンシティ東梅田
 

また、私のセミナーに今回初めてご参加くださる方には、拙著の「バンコク不動産投資」を進呈させて頂きます。





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セミナー前半終了

セミナー

一昨日でとりあえず、東京での3日間のセミナーが終わりました。

でも、同じ話を3回もするのは結構しんどいですね。それで、一部アドリブを入れて、毎回、少しずつ内容を変えるようにしていました。

もっとも、最新のデータやグラフなどの各種情報を使って、今バンコクのコンドミニアム市場で何が起こっているか、これから半年、1年先にどんなことが起こりそうかという近未来のことをタイムリーに伝えられるのが、バンコク在住という私の強味なので、基本的なところは変えずに毎日同じことを伝えてきました。

一方、エコノミストがやるような5年先、10年先の不動産マーケット全体の中長期的展望を知りたいのであれば、むしろ東京にいる方が、中国やアメリカなどの世界の経済環境が把握できるのでいいと思います。

しかしながら、不動産は株のようにインデックスファンドを買うことはできません。ロケーションやクオリティによって大きく差が出るハードアセット(実物資産)であるところが不動産投資の醍醐味でもあります。


従って、この辺が現地在住でタイムリーな情報発信ができる私のセミナーのレゾンデートルだろうと思っています。


今回のセミナーの内容には、来月12日にいよいよ開通が迫ってきたパープルライン沿線のコンドミニアム市場が実は今どうなっているのか、日本人も結構買っているグリーンライン延伸沿線の供給過剰がどうなっているのか、そして、これまでのプレビルド人気の時代が終わり、いよいよ中古物件のキャップ・コンプレッションが始まったエリアはどこかとか、興味深い情報も含まれています。

尚、今回、セミナーに参加してくれた方々に優先的に情報を開示するようにしているので、このブログの更新をしばらく止めてしまっていますが、またそのうち、徐々にこのブログでも開示していくつもりです。

7月16日と18日、あと2回、東京でセミナーをやるつもりですので、もし参加にご興味がありましたら、私までメールでご連絡下さい。

また、前回同様、次回も参加して頂いた方全員に拙著「バンコク不動産投資」を無料配布しますので、セミナーの内容と照合しながら、バンコクのコンドミニアム・マーケットの構造や特性に対する理解を深める一助にして頂ければ幸いです。


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追加セミナー開催のお知らせ

セミナー2先日、ブログの中でも紹介しました、7月3日と5日に東京で開催予定のセミナー「バンコク不動産投資・上級コース」ですが、ありがたい事にすぐに定員一杯となりました。

それで急遽7月6日にもやることにしましたが、それもすぐ定員に達したようです。

それもあって、現在、7月16日(土曜日)、18日(月曜祝日)で追加開催しようと主催者のラ・アトレアジアさんと検討中ですが、
このブログ読者の方で、参加希望の方がおられましたら、私までメールを下さい。

正式に開催が決まれば優先でご連絡します。


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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その3)

中古コンド

これが日本の、しかもご自身の住む街で不動産投資をする話であれば、既に知識も経験も十分あるのでそんな余計なアドバイスなど要らない、と思われるでしょうし、まことにごもっとも、なのですが、バンコクの不動産市場は、東京とは基本的な構造や特性が違います。

 

また、この本に書いてある基礎知識を理解し、かつ今回のセミナーで話す予定の、今の状況下ではどうやって投資をするのが最も効果的なのか、という具体的な投資の実践方法を聞いておけば、コンドミニアム投資の「入口」で早速失敗してしまうようなリスクは、かなり低くなるだろうとも思っています。

現在、バンコクのコンドミニアム購入をご検討されておられる方には、是非ご聴講頂ければと思います。

 

尚、セミナー教科書として、拙著「バンコク不動産投資」を無料配布すると先に書きましたが、これは全てラ・アトレ アジア(タイランド)社様が出版社から一括購入するため、予算に限りがあります。

従って、今回は50名ほどで予算を組んでおりますが、参加者多数の場合、定員に達した時点で締め切りになりますのでご了承下さい。
また、本は既に持っているので要らない、という方であれば、その旨事前にご連絡頂き、教科書として会場に持参して頂ければ、席に余裕がある限り参加可能です。

 

尚、今回のセミナーは、以下のスケジュールとなりました。

7月3日(日曜日) 午後2時~4時
7月5日(火曜日) 午後7時~9時
7月6日(水曜日)    
午後7時~9時

場所:株式会社ラ・アトレ本社セミナールーム
http://www.lattrait.co.jp/profile/access.html 


7月3日(日)午後と7月5日(火)夕方のどちらかで
セミナー参加ご希望の方は、都合の良い日をお選び頂き、住所と電話番号、お名前を添えて、私宛にメールにて参加希望のご連絡を下さい。

 

また、セミナーに関してご質問等がありましたら、メールでお答えさせて頂きますので、よろしくお願いします。


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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その2)

7 reasons

さて、このセミナーでは、筆者ブログの強味である、バンコクに在住し、英語でもタイ語でもあらゆるソースから最新マーケット情報を入手分析し発信している、という特徴を出していきます。

 

最新データに基づく現在のバンコク・コンドミニアム市場の動き、デベロッパーの実状と戦略、今の投資家センチメント、そして、これから半年、1年先にどういうことが起こりそうかという筆者の考え、そして、今のマーケット・トレンドの中で最も効率の高い投資戦略について、話を展開していきたいと思っています。

 

さらに、今までブログの中では具体的なプロジェクト名を出して、こんな物件は買ってはいけない、というようなことは、さすがにデベロッパーに対して失礼なので書いたことはありませんが、それでは本当に買ってはいけないプロジェクトとはどんなものなのか、がいつまで経っても分からないと思うので、セミナーでは、現在も販売中の大手デベのプロジェクトを具体例として挙げて説明していきます。

 

また、同時に、こういうプロジェクトは買いです、というのも、具体的に名前をいくつか挙げながら、その理由や根拠を説明していくつもりです。

 

従って、このセミナーには、そこに参加した方だけに伝えることができる話が詰まっていると同時に、我々であれば、こういうところまで吟味した上で、日本の投資家の方にアドバイスし、物件購入のお手伝いができるということを理解して頂けたらと思います。

次回に続く 


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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その1)

ラ・アトレ今年2月に、拙著「バンコク不動産投資」を出版して以来、日本からのバンコク・コンドミニアムに対する問い合せが増えてきています。

 

そこで、今回、実務面で協力関係にあるラ・アトレ アジア(タイランド)社様の提案で、東京でセミナーを開くことになりました。時期は7月初めの週を予定しています。

 

さて、このセミナーの主旨は、AECやタイ経済、バンコクの将来性、プレビルド投資といった、ネットで調べれば誰でも簡単に分かることを繰り返すエントリーレベルのセミナーではありません。

そういうのは既に何度も聞いて十分な基礎知識があるし、いつでも投資を実行する準備ができているので、今のマーケットの流れに乗った具体的投資戦略を知りたい、という方を対象にした上級者向けセミナーをやろうというものです。

従って、拙著の「バンコク不動産投資」がバンコクでコンドミニアム投資をするための必須基礎知識を中心に書いてありますので、このセミナーの中でも教科書的に使っていくつもりです。

 

そのため、今回、ラ・アトレ アジア(タイランド)社様のご好意により、セミナー参加者の方には、この本をセミナーで使う教科書として無料で配布(日本の本屋で1冊、1600円で市販中です)して頂けることになりました。
 

次回に続く 


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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