バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます。
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

バンコク コンドミニアム

CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その1)

Ashtonこれまで、郊外物件は自宅として使う実需層にはいいが、投資で買う場合、やはりCBDかダウンタウン、遠くてもミッドタウンフリンジまでがいいと書いてきました。

これは別にバンコクだけに限らず、東京やロンドンなどの世界の大都市でもいえることで、不動産はロケーションが一番重要という、ごく当たり前のことです。

今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給がほとんど見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃、キャップ・コンプレッションで投資リターンが膨らんでいきます。

一方、バンコクのコンドミニアム投資で失敗している日本人に多いのが、日本との単純な価格差を理由に、こんなに安い価格で新築物件が買えるのなら、将来の値上りを見越して資産形成手段の1つとして、今のうちにバンコクの郊外物件を買っておこうというのがあります。

でもこれは、身長を測ろうとしているのに体重計に乗ってあれこれ検討しているようなもので、自己居住のための物件購入と投資のための物件購入ではそもそもクライテリアが違い、それを混同してはならないということに注意すべきです。

その点、機関投資家は途中で投資基準がブレないのでまずこんなミスはしませんが、個人投資家もインベストメント・クライテリアをしっかり持っていれば、投資としては郊外物件を買っても儲からないからやめておこう、と思えるようになります。

すなわち、郊外物件は安くて一見、リスクが小さいように見えますが、余程大きな開発計画でもない限り、投資という意味では、実はハイリスク・ローリターンであり、むしろ都心部の高級物件こそローリスク・ハイリターンのものが多いということになります。

さてこれに関連して、興味深いCBREのレポートがバンコクポストに載っていたので紹介します。

題名は、「ラグジュアリーコンドミニアムの需要は枯渇しない」というもので、CBDなどの高級物件需要は今後も衰えないということをいっているのですが、郊外の実需向けアフォーダブル物件は需要はあるものの、供給もいくらでも可能なので需給がなかなか締まらず、投資としてはあまり魅力がないということが分かるのではないかと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)

Celes Map実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。

つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8~9割は通りの西側に片寄っています。


その理由は、通りの東側にはマストランジットの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニもレストランもほとんどない、しかも夜は有名な風俗街ソイカウボーイの前を通る上に、そこから先は暗くて女性の一人歩きはちょっと危ない雰囲気だからです。

やはりアソークでベストピッチ、文字通りスーパープライムといえば、通りの西側にあるアシュトンアソークであることは間違いありません。


従って、このセレスアソークの購入を検討する場合、スクムビット23のMUNIQではなく、同じスクムビット21通りの反対側で今建設中のアシュトンと比較検討するべきだと思うのです。尚、アシュトンについてはつい先日、「アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで2回にわたってレポートし、イールドプレイをするなら今が絶好の買いのタイミングだと書いたばかりなので、こちらを参考にして下さい。


さて、セレスアソークを購入する場合、方角、階数、間取り、フリップか、イールドプレイか等、いろいろと要検討項目はあるものの、少なくとも30㎡台の1ベッドルームは買わないことです。何故なら、ロケーション的に格上のアシュトンアソークに700ユニットもの1ベッドルームがあるので、将来の賃貸需要、投資需要のどちらを見てもセレスの方が分が悪いからです。


従って、やはりこのプロジェクトに関しては、アシュトンアソークにほとんどない2ベッドルーム以上のファミリータイプが狙い目だと思います。今の情報だと2ベッドの場合、大体18百万バーツからから24百万バーツということなので、日本円で6,000万円以上の予算がある人であれば、セレスは投資妙味のあるプロジェクトだろうと思います。


尚、アシュトンのデベロッパーであるアナンダーは「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」で伝えたように、最近いろいろと手抜き工事が発覚して評判を落としていますが、セレスの方も経験の浅いデベロッパーであり、どっちもどっちという感じです。ただ、そうはいってもビッグ10の一角、アナンダーの最高級グレードである「アシュトン」の方が確実にブランド価値はあります。

さて、いよいよ明日がプリセールです。この価格でアソークのラグジュアリーが買えるというのは確かに魅力であり、広い部屋さえ購入しておけばロスディールに終わることはまずないと思います。もし興味があれば、早朝から並んで是非2ベッドルーム以上の広い間取りを狙って下さい。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


A new phenomenon in the luxury condominium market is happening in the Asoke-Sukhumvit area known as “CELES Asoke”, a new luxury condominium in a super prime location in the heart of Bangkok’s CBD with an average price per square meter is only THB 255,000, reflecting a non-marked up price in the luxury market. Another surprise is the project’s irresistible terms of payment. The THB 3.6 billion 40-storey condominium features a timeless and elegant design.  CELES Asoke is the only luxury condominium which offers super luxury facilities. Presales will take place on 16 September 2017, for one day only, at the Grand Center Point Terminal 21.  

Sukhmeet Bajaj, Managing Director of Lucky Living Properties Company Limited, organized a press conference for CELES Asoke, joined by Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE (Thailand) Company Limited, the project’s marketing and sales consultant, together with the project’s business partners, all of which are major players in the real estate industry, namely Architects 49, Shma Co., Ltd, and Design Worldwide Partnership (dwp).

The press conference began with the announcement of the launch of CELES Asoke, presenting a new marvel in the luxury condominium market with an average price of only THB 255,000 per square meter, which is the actual non-marked up price in the Asoke-Sukhumvit area. The price will undeniably stimulate the demand for this one-of-a-kind luxury condominium.

On this topic, Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE Thailand said, “The price is a truly surprising feature in today’s market, boosting the demand for luxury condominiums. Consumers today look for high-quality products developed by an experienced developer and managed by a professional team. This is a product not to be missed because it’s very rare for a location like this to pop up.” Aliwassa further added, “What make CELES Asoke truly exceptional, in addition to its super prime location and attractive price, is its luxuriousness, as well as its super luxury facilities which suit the modern lifestyle, and its convincing terms of payment which will greatly influence buyers’ decision.”

Sukhmeet then continued to say, “Lucky Living Properties Company Limited’s strategy is to develop luxury products that truly meet the needs of the market.” Over the years, the company has developed luxury condominiums in prime spots, such as LIV@49 which has already been completed and has received great feedback from buyers.

The development of  CELES Asoke is special because of its super prime location. We thoroughly researched the market, paid attention to the lifestyle of our residents, and have added special technology and innovation to facilitate their every activity,” said Sukhmeet.

CELES Asoke is a project which has been a phenomenon since the site hoarding was put up with minimal information – only the project name, the starting price of THB 7.9 million, and CBRE as its sales agent. It has been attracting a lot of attention in the property market because it boasts many unrivalled highlights, including:

1. Place: CELES Asoke is located on a super prime location near the Asoke-Sukhumvit Intersection, near both the BTS and MRT train stations. It is on Asoke Road near Sukhumvit Road, where the traffic flows well. It is conveniently accessible via many roads, unlike other parts of Asoke.
Additionally, the Asoke-Sukhumvit area, which is Bangkok’s leading CBD, has many premium office buildings and malls, all of which have more than a 90% occupancy rate. There are many residential buildings in this area that cater to the growing demand. The rental rates and turnover rates are very impressive in this area, and there are many facilities such as department stores, community malls, restaurants, art galleries, schools, wellness centers, and public parks. A luxury condominium on such a prime location is great for both investment and own stay, as it makes a great asset for future generations.  

2. Price that appeals to luxury condominium investors: Reflecting the actual market price of luxury condominiums in the Asoke-Sukhumvit area, CELES Asoke will debut with an average price of THB 255,000 per square meter; whereas, the average price of other condominiums in the same level on a super prime location is usually between high THB 200,000 to mid-300,000. The pricing of CELES Asoke allows investors to generate more profits compared to other projects in the same level, and leasing yields better returns. What’s more, there are only 217 units, so the competition in leasing and resale is not as high as condominiums with several hundred units.

3. Product:  CELES Asoke is 40 storeys high, excluding the roof top. The conceptual design is ‘Purified Sophistication’ – simple yet timelessly luxurious thanks to the structural glass wall which adds so much beauty to the building without affecting the structure, the design uses “Vertical Stainless Fins” along the sides of the building; these fins glisten in sunlight, making it look as luxurious as Dubai’s Burj Khalifa.

The luxurious lobby is spacious with 5-meter high ceilings and a contemporary crystal chandelier. The walls were made with Italian Honey Onyx marble, which reflects light well and further adds to the glamorous vibe - only super luxury condominiums and five-star hotels use such material for their walls.  

The size of units is from 34.70 to 138.92 sqm. and unit types include 1- to 3-bedroom, 2-bedroom Crown Duplex, and 3-bedroom Crown Penthouse.  Living rooms in all units have 3-meter high ceilings, with floor-to-ceiling glass windows - giving the room plenty of natural light and a spacious feel.  Corner units are equipped with full panoramic corner glass to offer a full view of the city.  Bathrooms are coated with Intelligent Glass Film which can be darkened when privacy is required.


注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)

アソークモントリー通り以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。

従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。


今、トンロー駅周辺ではBEATNIQIDEO QLAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロジェクトが続々と売り出される一方、トンロー通りでもゲイソーンのテラ・トンロー、サンシリのクンバイヨーやザ・モニュメント、LHのザ・バンコクといった30万バーツ/㎡超えのスーパーラグジュアリーコンドも当り前のように売り出されています。


しかし、こういった高額コンドミニアムの多くが販売で苦戦する中、価格を25万バーツ/㎡前後に抑えたプルクサーのザ・リザーブだけが短期間で完売したというのは非常に興味深いところです。


すなわち、たとえトンローの一等地であっても、平米30万バーツはまだマーケットに受け入れられておらず、オーバープライスだということです。こんなのを買うなら同じエリアの築浅中古やもっと価格の安い他のエリアでラグジュアリーコンドを買う方がいい、というのが今の投資家目線だろうとも思うのです。


一方、それに比べてアソーク駅周辺はそもそも開発用地がなく、トンロー通りのような供給ラッシュはありません。アナンダーのアシュトンアソークは来月竣工予定、サンシリのエッジも竣工済であり、現在ダイレクトにセレスと競合する周辺プロジェクトはメイジャーのMUNIQだけです。


さらに、30万バーツ/㎡以上というオーバープライス物件もないので、今のところアソークのコンドミニアム市場はトンローのそれに比べて健全であり、供給過剰のリスクもないように思えます。


ただし、このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ミスリーディングです。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)

Celes Asoke東京でいう丸の内に相当するアソーク。そBTSアソークから徒歩4~5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(Celes Asoke)のプリセールが9月16日に行われます。


モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/㎡というのは安いと思います。


はやり海外ロードショーなどせずにマーケティングコストを抑え、興味のある人だけがプリセール会場で判断して決めてくれ、というストレートな価格勝負のプロジェクトです。


私はプレビルドの本場、ロンドンで長年不動産開発をやっていたのですが、本来、投資家がデベロッパーの開発リスクを共有して初期段階から投資するからプレビルドは割安なのだ、という原点に返ればこれが本来の販売方法だと思うし、実際この価格には魅力があります。


さらに、全体で217ユニットしかない中で今回のプリセールではその半分しか売り出さないこともあり、本当に平均価格がこの水準であれば、即日完売になるかどうかまでは分かりませんが、まず短期間で完売するだろうと思っています


ただし、この平均価格には注意が必要です。過去にも同じアソークのノーブルBE19が売り出された時に、平均価格が18万バーツ/㎡台ということだったので、この眺望とスペックであれば買いだとクライアントにアドバイスした上でプリセール当日に行ってみたら、実際に売り出された価格は中層階でも22万バーツ/㎡と全然話が違っていて、騙されたような気分になりましたから…。


従って、今回はセレスアソークの40階建の建物の25階位の中層階がこの平米単価で買えるという前提で思うことを書くことにします。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その5)

Resale Condoいずれにせよ、、バンコクでコンドミニアム投資をする場合、まずターゲットになるテナントのライフスタイルや文化の違いを知るべきだ、というプラスプロパティのコメントは正しいと思います。


このブログだけでなく著書の「バンコク不動産投資」の中でも、タイ人投資家が一番欲しいテナントは日本人テナントなのだから、我々日本人投資家は当然日本人エクスパットに貸すことを考えた方がいいと書きましたが、それであれば文化やライフスタイルの違いの問題はないし、日本人テナントが好むような内装のデコレーションをすれば入居者募集も効率的にできます。


そして、ロケーションについても、我々日本人はBTSスクムビットライン沿い、しかもアソークからオンヌットで投資した方がいいと書いてきましたが、一方でMRT(地下鉄)沿線のラーマやラチャダーピセーク等は今後中国人や韓国人が増えるものの、日本人駐在員は多分住まないから避けた方がいいと思うようになりました。従って、最近はセミナー等でもそう解説しています。もっとも、この予測が正しいかどうかはあと5年も経たないと分かりませんが…。


それにタイ人の賃貸仲介業者と話していても、彼らもあまりMRT沿線は取り扱おうとしません。何故かと聞くと、日本人駐在員に比べて中国人や韓国人の家賃はかなり安く、同じか月分の仲介料なら家賃の高い日本人エクスパットを扱いたいということで、これももっともな話です。


ところで、かねてから私は中古物件を買ってリノベーションして賃貸することをお勧めしています。この表は前回セミナーで使ったものですが、バンコクでは地価上昇が速いので新規プレビルド物件の値上りに中古物件の値上りが追いつけず、今でも築数年の築浅物件が平均で約3割も割安なのです。

従って、ゲンガムライによる転売益に興味がないのであれば、一例としてアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたような竣工直前直後の投げ売りや、築浅の中古物件に投資妙味があると思います。


無理に新築でなくても築浅物件を買ってきれいにリノベーションすれば、新築より割安に設備も間取りも遜色がない物件が購入できるだけでなく、同じ予算でもっと広い面積の物件が買えることになり、その結果、空室リスクのミティゲーションと投資利回りアップのつの大きなメリットが取れるのです。

尚、単純なプレビルド投資でなく、こういう割安な物件へのイールドプレイ投資やオーナーオキュパイアー投資に興味がある方は、私もお手伝いできますので別途お問合せ下さい。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その4)

欧米人エクスパットさて、「外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選び」という題のプラスプロパティのレポートで興味深いところだけをピックアップして訳してきました。

この後はごく当り前のことしか書いておらず、大して面白くないので訳しませんが、もし興味があれば下に添付しておきます。ある程度タイ語の素養があれば難しくないので読めると思います。


ここまで読んで、まず基本知識として認識すべきは、同じ外国人といっても現在バンコクに住む外国人エクスパットは大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人(主に中国人や韓国人)、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っているということです。


私も正直、これを読むまで欧米人は家主が事前に内装を施した物件よりも、ベーシックな内装の方を好むというのは気が付きませんでした。しかし、私も欧米に10年以上住んでいたので、個を重視する個人主義文化の彼らにとって、家主の押しつけがましい内装装飾よりも、自分のライフスタイルや趣味に合ったデコレーションをしたがるというのは、なるほどと思います。


ただし、欧米人は広さにこだわると誤解しない方がいいです。これは、家賃が同じなら古くても広い部屋を選ぶということです。この辺は欧米人、特にヨーロッパ人は古い住宅に慣れているので、最新設備と機能的な間取りの新築物件を好む日本人とは違うのです。


というのも、欧米人であっても月額10万バーツを超える住宅に住める駐在員というのはほとんどいないという調査結果がCBREやコリアーズから既に出ていますから、150㎡以上もあるベッドルームで、しかも新築物件をセントラルルンピニ―やロワースクムビットで借りるとなると、家賃は15万バーツ以上になり、欧米人であっても大半の人が借りられないからです。


もっとも、これについては実は日本人駐在員も同じで、私がタイ語学校で知り合った家族同伴駐在員の奥さんたちの多くが、トンローやプロンポンの古いけど広い部屋に住んでいます。やはり子供がいると、生活重視で狭い新築より広い中古物件を選ぶ傾向にあるようです。


むしろ単身赴任者だけが、それほど部屋の広さにはこだわらず、駅近で買い物も便利なロケーション、最新設備と機能的間取りを重視する傾向にあります。この点は、今の日本人投資家の大半がベッドルームに投資することから、物件を選ぶ際のキーポイントとして留意しておくべきです。だからといって30㎡もないような狭小ユニットは論外ですが…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ 
เมื่อเราเลือกคอนโดฯ ที่จะปล่อยเช่าได้แล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการหาผู้เช่า ได้แก่ 1.ประกาศทางเว็บไซต์เกี่ยวกับฝากซื้อ-ฝากขาย-ปล่อยเช่าบ้าน หรือ 2. ใช้บริการ Agent ที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพ ข้อดีคือ จะดูเเลหาผู้เช่า ทำสัญญาให้ เเละช่วยอำนวยความสะดวกด้านต่างๆ ให้เสร็จสรรพ เช่น การดำเนินการด้านเอกสาร ทำให้ทุกเรื่องจนมีผู้เช่าเข้ามาอยู่เลย 

แต่ส่วนใหญ่ปัญหาห้องว่าง มักจะมีตอนเเรกๆ เท่านั้น เพราะตอนที่หาผู้เช่าครั้งเเรกเป็นเรื่องที่ยากที่สุด เเต่ถ้ามีผู้เช่าเเล้ว ตามมาตรฐานเราก็มักจะทำสัญญา อย่างน้อย 1 ปี เเสดงว่า อย่างน้อย 12 เดือนนี้ เราจะมีผู้เช่ามาคอยจ่ายเงินให้ ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาไม่มีผู้เช่าสามารถทำได้ด้วยการ ก่อนที่จะหมดสัญญาเช่า 2 เดือน ให้ถามผู้เช่าเลยว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ เพื่อที่จะเตรียมตัวหาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงต่อได้ทัน 



日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その3)

日本の文化2しかしながら、結局のところ、バンコクに住む外国人エクスパットの殆どはごく限られた特定のエリアに住んでいる。

外国人の大多数がスクムビット通り沿いに住みたがるし、スクムビットから中に入ったソイの場合はソイ1-63、2-42に人気があり、それ以外にはサートン、ルンピニ―が人気がある。

そして、この中で特に人気があるのがスクムビット通りである。その最大の理由がBTSスカイトレインが走っているということであるが、その他にもショッピングゾーン、スーパーマーケット、レストランなどが集中しているというのもある。

すなわち、スクムビット通り沿いには、BTSスカイトレイン、職場、学校、病院等のその他施設が近いという4つの重要条件が全て揃っているのである。

ヨーロッパやアメリカ人テナントの傾向:彼らは広々としたシンプルな内装の部屋を好む傾向にある。というのも、家主が内装装飾したものより、部屋のデコレーションは自分の好みに合わせてやりたがるからである。また、マネージャークラスの欧米人は2ベッドルームでも100㎡以上のユニットに住みたがるし、3ベッドルームだと150㎡以上を要求する。さらに、単身者でも50㎡以上の部屋に住みたがる。

アジア系テナントの傾向:家主がすべて家具を買い揃え、いつでも住める状態に内装装飾された部屋を好む。中でも日本人テナントはあまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、40㎡から50㎡あれば十分満足するし、予算のこともあり、家族同伴のエクスパットの場合でも2ベッドルームを選択することが多い。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

แต่ในที่สุดแล้ว ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ นั้นมักเลือกที่จะพักอยู่ในไม่กี่ทำเล โดยส่วนใหญ่จะนิยมพักอยู่ย่านสุขุมวิท หากเป็นซอยเลขคี่จะเป็น ระหว่างซอย 1-63 ส่วนฝั่งเลขคู่จะเป็นซอย 2-42 รวมไปถึงย่านสาทร และลุมพินี โดยทำเลที่ยังคงได้รับความนิยมสูงสุดในกลุ่มผู้เช่าต่างชาติมาโดยตลอด ได้แก่ สุขุมวิท เนื่องจากเป็นย่านที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน อีกทั้งยังมีแหล่งช้อปปิ้ง ร้านค้า ร้านอาหาร มากมาย หรือสรุปง่ายๆ ก็คือทำเลที่ประกอบด้วย 4 ปัจจัยหลักดังนี้ ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษา และ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก นั่นเอง 

กลุ่มผู้เช่าชาวยุโรปและอเมริกัน ต้องการห้องชุดที่โปร่ง เรียบง่าย เพื่อตนเองสามารถนำของตกแต่งที่ชอบเข้ามาจัดวางได้ ตามความพอใจ ในระดับผู้บริหารยังนิยมห้องที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขนาด 100 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 2 ห้องนอนและขนาด 150 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 3 ห้องนอน ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าที่มาคนเดียวมักจะมองหาห้องที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร 

ด้าน
กลุ่มผู้เช่าชาวเอเชียนิยมเช่าห้องชุดในลักษณะที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่เป็นหลัก ส่วนกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ไม่นิยมห้องที่มีขนาดใหญ่มาก กรณีที่อาศัยเพียงคนเดียว ห้องพักพื้นที่ 40-50 ตารางเมตรก็เพียงพอกับความต้องการ แต่ในกรณีที่พักอาศัยเป็นครอบครัวหรือกลุ่มที่มีงบประมาณ ในการเช่าสูงมักจะเลือกเช่าห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนเป็นหลัก 

日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その2)

日本人テナント賃貸住宅に住む外国人ごとの居住エリアについて

ヨーロッパ人とアメリカ人:彼らは基本的にはBTSスクムビット線沿いに住むのだが、主にラーチャダムリ、プルンチット、ランスアン、ロワースクムビットに住む傾向があり、そのほとんどがコンドミニアムを選ぶ。

そして最近は、アソーク以遠のミドルスクムビットにも住むようになってきている。尚、彼らの住宅選択基準は“ロケーションと家賃の額”の2つである。


次に中国人とシンガポール人、韓国人であるが、彼らはラーマ3、アソークからラチャダーピセーク(注: 地下鉄MRT沿い)に住む傾向にある。また、同じ国からきたもの同士で近所に集まって住みたがる傾向があり、その理由は同じ国民同士のコミュニティにいる方が外国では安心して暮らせると考えているからである。そして、彼らの賃貸住宅選択基準は“家賃の額”である(注: 家賃が比較的安いところに住むということ)。


最後に日本人であるが、大多数の日本人たちはアソークからエッカマイにかけてのミドルスクムビットに住む傾向にある。特にスクムビット24、31、39、49、55が人気があり、その次に人気があるのがスクムビット23、26、36、38、53、そしてエッカマイ通りである。ただし、最近はプラカノーンからオンヌットにも日本人が住み始めている。


ところで、日本人も同じエリアに集団で住む方が安全だと思うようで、これがトンローなどの日本人が住むエリアのコンドミニアムに投資家の投資が集中する原因にもなっている。実際にこの日本人エリアの住人全体の半分以上が賃借人であり、しかもその賃借人の半数以上が日本人なのである。

こういったデータが不動産投資家に、日本人テナントの好むようなデザイナー仕様の内装デコレーションをしたり、日本人テナントや不動産購入客のデータベースを持つ日系仲介業者を優先的に使おうとさせるのである。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ลักษณะพิเศษเฉพาะตัวของผู้เช่าชาวต่างชาติ
ตลาดผู้เช่า 
"ยุโรป-อเมริกันซึ่งพบว่า ยังมีพฤติกรรมเลือกอยู่โซนราชดำริ เพลินจิต และแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนต้น ส่วนใหญ่จะเลือกเช่าคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสุขุมวิทเป็นหลัก แต่จะกระจายไปยังย่านราชดำริ เพลินจิต หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น และมีแนวโน้มที่จะกระจายไปยังย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่บ้าง แต่จะอยู่กันแบบกระจายไม่เป็นชุมชนเหมือนชาวเอเชีย ซึ่งจะให้ความสำคัญเรื่องทำเลและราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเช่า

ส่วนตลาดผู้เช่า "จีน สิงคโปร์ เกาหลีจะนิยมอาศัยอยู่บริเวณย่านพระราม ถนนอโศกไปจนถึงถนนรัชดาภิเษก และมักจะเลือกเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มีคนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม เพื่อสร้างความเป็นชุมชนและเกิดความอบอุ่นใจ ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้ราคาหรืออัตราค่าเช่าถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าที่อยู่อาศัย

ในขณะที่ตลาดผู้เช่า "ชาวญี่ปุ่นส่วนใหญ่มักเลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนกลางระหว่างอโศกถึงเอกมัย โดยคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท 24, 31, 39, 49, 55 (ซอยทองหล่อยังได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือทำเลโซนสุขุมวิท 23, 26, 36, 38, 53 และซอยเอกมัยเท่านั้น แต่ในปัจจุบันก็เริ่มเห็นการขยับขยายออกมาในโซนย่านพระโขนง-อ่อนนุชตอนต้นนี้บ้างแล้ว

และผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมักอาศัยอยู่รวมกันแบบชุมชนเพราะรู้สึกอุ่นใจเรื่องความปลอดภัย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้นักลงทุนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่า จนทำให้พื้นที่นี้มีผู้อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งเป็นผู้เช่า และสัญชาติของผู้เช่านั้นมากกว่าครึ่งเป็นชาวญี่ปุ่น ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ถือเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการลงทุน เพื่อให้เข้าใจและใช้เป็นแนวทางในการตกแต่งและเลือกใช้บริษัทตัวแทนที่มีฐานข้อมูลผู้เช่าหรือผู้ซื้อที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัวที่สุด 



日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その1)

賃貸方法外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選びについて、という題でプラスプロパティがレポートを出していますが、なかなか面白いので以下、訳しました。

前回の私のセミナーに出てくれた方は覚えているかもしれませんが、地下鉄MRT沿いは日本人駐在員はこれからも多分住まないし、今後中国人と韓国人が増えるエリアであり、我々日本人が投資するエリアではないと思う、と話しました。

従って、
プリセール前に私を内覧会に招待してくれたデベロッパーさんには申し訳ないのですが、あのシンハーコンプレックスのザ・エッセやラーマ9の大型プロジェクトについてさえも、私はどちらかというと消極的であり、私のクライアントに対しては日系仲介業者のコズメティックトークに乗せられてこういうのは安易に買わない方がいい、と反対のことを言ってきました。

しかし、このレポートを読むとやはりそうかと再度確信した次第です。


さて、彼らのレポートは、冒頭、こういうくだりで始まります。

1.コンドミニアムを外国人に賃貸したければ、外国人それぞれの生活スタイルや文化の違いを理解するべきである

2.最近のバンコクで働く外国人の増加は投資家にとっても大きなチャンスであり、タイ人や外国人投資家の不動産投資が増えている

3.外国人エクスパットの場合、タイでは住宅ローンが借りられないこともあり、ほとんどが住宅を購入せず賃借する。また、その90%以上が家賃2万バーツ以上で、平米単価で700から1,000バーツの家賃を払っている


では、どうやればこういう外国人の賃貸需要を掴めるのか?


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

เลือกคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้เพอร์เฟคโดนใจชาวต่างชาติ

ทำความเข้าใจลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ไลฟ์สไตล์ ความชอบ และวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน เพื่อใช้ประกอบการเลือกซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ

จากการพัฒนาและเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคทำให้มีกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนหลายคนมองเห็นและรีบคว้าโอกาสทองนี้ไว้ เพราะชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่า มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) เป็นของตัวเอง เนื่องจากติดปัญหาเรื่องความยุ่งยากในการขอสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย โดยกว่า 90% ของผู้เช่าชาวต่างชาติจ่ายค่าเช่าสูงกว่า 20,000 บาท/ เดือน หรือตกเฉลี่ยสูงถึงตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ต่อเดือนเลยทีเดียว แต่จะทำยังไงให้ห้องที่มีโดนใจผู้เช่าชาวต่างชาติ วันนี้พลัสฯ มีคำตอบมาฝากกันค่ะ


アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その2)

Ashton Asokeいずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。

これについては、拙著の「バンコク不動産投資」第8章 投資の「入口」5つの実践方法、第5項 竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。

2014年のThink of Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテージコンドになれるプロジェクトだと思います。

どこにでもあるロケーションのプロジェクトではないので、こういう物件を安く買える機会はそうはありません。

従って、この1ベッドルームを狙っている人にとっては、これから数ヶ月間、タイ人の個人売買サイトを注意してチェックしていれば、思わぬ掘り出し物件を拾えるまたとないチャンスでもあります。

もっとも、タイ語が読めない日本人にはそれもちょっと難しいし、売り手も業者ではなく素人のケースが多いので、ほとんど英語も通じない場合も多々あります。しかもその場合、その後の交渉もタイ語で行うことになりますが、そうなると結構面倒です。

結局のところ、日本に居る人にとっては、自力で割安な物件を見つけ、売り手に連絡を取って交渉し、そして最後の外国人枠内での名義変更のところまでこぎつけるというのは殆ど無理だと思います。

私は仲介はやりませんが、
そのお手伝いならできますので、冷やかしでなく真剣にこの物件を購入したい方は別途ご連絡下さい。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その1)

アシュトンアソークリセール相場2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。

同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。

しかし、PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分かるのは、全体で780ユニット以上ある内の約9割を占める1ベッドルームが過剰感からかなり苦戦しているということです。

添付が現在の売り出し物件の1例ですが、コミッションを上乗せする仲介業者を極力除外し、個人の購入者が直接売り出していると思われる物件を私がピックアップしてみたものです。

このプロジェクトの当初売出価格の平均が23万バーツ/㎡前後であったのに対し、下層階の一部の売値は既に23万バーツを割ってきているので、ほとんど転売益など取れていないはずです。

一方で、46㎡と64㎡の2ベッドルームはその希少価値から高層階では市場価格も30万バーツ/㎡を超えてきているようなので、プリセールで買えていればほぼ確実にゲンガムライは可能だと思います。

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)でライフ・ワンワイヤレスに関して「
2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています」、そして「ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がない」と書きましたが、その通りのことが起こっているということだと思います。

ただし、これはCBDやスクムビット沿線のダウンタウンについて言えることであり、何でもかんでも2ベッドルームを買えばいいのかというと、当然それは違います。すなわち、そのエリアが持つ特性を把握してないと失敗してしまうということでもあります。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その3)

Skywalkでは何故、中国人オーナーにとってはタイの不動産は賃貸がそれほど簡単なのか。

これまでにも書いてきたように、バンコクでは30平米前後の1ベッドルームが溢れていてよく売れてもいますが、これは予算に限りのあるミドルクラス以上のタイ人が自己居住用に買うケースが多く、実需があるからです。

しかし、投資としては
空室リスクが非常に高くなっているので、よく売れているから貸しやすいと勘違いしない方がいいです。

10月に竣工引渡しが決まったアシュトン・アソークのタイ人の間でやり取りされているリセール市場の現状を調べると分かりますが、馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)で書いたようにプロジェクト全体の9割以上を占める1ベッドルームは安値での売りが結構出始めています。今後、竣工が目前に迫るにつれて、売りそこねた連中や住宅ローンが借りられなかった連中の投売りが始まるかもしれません。もっとも、富裕層はもうとっくに売り逃げていると思いますが...。

一方、中国人オーナーはと言えば、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して中国語を使って宣伝すれば、容易に宿泊客を見つけることができます。なにしろ年間900万人もの中国人観光客がタイにやってきているわけですから、彼らにとって空室リスクなどほとんどないのと同じです。

また、民泊は稼働率が上がれば10%以上の利回りが出るので、お金儲けのことだけを考えればこちらの方が投資としても魅力があります。従って、彼らにとっては初期にプレビルドで買うだけでなく、こういう竣工寸前や直後の投売りを拾う手もあります。

ところで、民泊は違法というだけでなく、がやがやと毎日入れ替わりで入ってくる中国人観光客によって
そのコンドミニアムには住宅としてのプライバシーがなくなり、最終的には日本人などの他の入居者が出ていってしまうという問題があります。

そもそも、民泊というのはフロリダで夏場にオーナー達が不在の時に、旅行者に短期間だけ自宅を賃貸したバケーション・レンタルが始まりです。

従って、プーケットやパタヤならフロリダやハワイと同様、リゾート地なので民泊もまだ分かるのですが、バンコクのコンドミニアムは人々がそこで生計を立てながら生活しているプライベートな空間であり、そこに大勢の観光客が大声で喋りながらずかずかと土足で上り込んでくれば、
賃貸で借りるエクスパット達も敬遠するようになり、当然その不動産価値も落ちます。

プラカノン駅前の50階建コンド、屋上にルーフトップバーのあるスカイウオークなどは中国人観光客で連日賑わっているようですが、こういう物件を買ってしまうと最終的に中国人投資家にしか出口がなくなってしまうし、投資としても失敗することになります。

また、最近の新規プロジェクトでも中国人の購入比率が高いものは、竣工後にホテル代わりで貸し出される可能性が高いので、買う前にしっかりデューデリするべきです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その2)

Chinese buyer以下はDDプロパティの記事の概略です。

1.中国人のタイ不動産購入は自己使用目的と投資目的の両方で増えている。レイモンランドによれば、2012年から2015年の3年間で、外国人購入者全体に占める中国人比率が20~30%から60%に増えた。

2.中国人にとってバンコクのコンドミニアムを賃貸するのは簡単である。これは中国人の周氏の例だが、彼女はこの数年間で2つのコンドミニアムを買い、Airbnbを使って民泊で貸している。
それを見た他の中国人達がどうやって買えばいいのか、そしてどうやって賃貸に出せばいいのかと聞いてくるそうだが、バンコクでの投資は中国で不動産投資するより効率が良いし、特に小さい物件を買う方が(観光客に)貸しやすい、とインタビューに答えた。


3.不動産価格の高騰により、
中国人ミドルクラスは母国でなかなか不動産を買えなくなった。一方で最近の中国人民元高もあり、今、彼らの投資対象がタイの不動産に向かっているのである。さらにタイは中国人にとって人気の観光地であり、特にバンコク、プーケット、パタヤの不動産が買われている。

ところで、タイでは中国人観光客は中国人が家主の物件に宿泊するという調査結果があります。以前、韓国に中国人観光客が押し寄せた時に、観光バスからホテルまで中国資本のものを使われたので、韓国経済には大してお金が落ちなかったということが起こりましたが、同じようなことかも知れません。ただし、日本では彼らの爆買いで相当なお金が落ちたのですが、こればかりはさすがの中国資本でも取り込めなかったようです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


Buyers from China are purchasing even more properties in Thailand as they look at the country being ideal for both personal and investment purposes, according to media reports. Thailand property is more affordable than many cities in China which is another reason Chinese buyers have started acquiring Thai real estate.

Between 2012 and 2015, Chinese buyers accounted for 20-30 per cent of the foreign customers Raimon Land Pcl had, but now this group accounts for nearly 60 percent, says Raimon Land CEO Adrian Lee to Reuters.

For Chinese investors, it can be easy to rent properties in Thailand without many hassles. Shu Feifei from Chegdu in western China has purchased 2 residential properties in Bangkok in the past couple of years and is able to let them out using Airbnb. Many other potential buyers are asking her questions about the process of buying and renting out units in Thailand.

“Investing there was a better option than investing in China. In Thailand, it’s good for foreigners to buy smaller properties, it’s easier to rent out too if they want to rent,” says Shu to the news agency.

The major issue preventing Chinese buyers from purchasing domestic real estate is China’s increasing home prices which have risen a great deal since the start of 2016. Even smaller cities are seeing large home price hikes after local governments in major cities like Shanghai placed restrictions to help cool off the markets. The yuan, China’s currency, has recovered recently after hitting a low in 2016 which has helped improve purchasing power.

It is not just the cheap prices that make Thailand attractive to foreign buyers. The country remains a popular holiday spot among Chinese visitors who are coming to the country in record numbers. The most popular places for Chinese buyers to purchase real estate are Bangkok, Phuket, and Pattaya.

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その1)

中国人旅行者推移以前、中国マネー見参!でも4回にわたって書きましたが、バンコクで中国人のコンドミニアム購入が急増しています。

そして、最近の調査で判ってきたのが、タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです。


添付は先月のセミナーで私が作成した資料の抜粋ですが、中国人購入者は最初は観光でやってきて、そこで母国の不動産に比べてタイの不動産が割安で投資利回りも高いことに気がつき、不動産購入に興味を持つというケースが多いようです。それが今、このグラフにあるように年間900万人もの中国人観光客が押し寄せて来ているのですから、コンドミニアムを買う人が増えるのも無理はありません。


しかしこれには大きな問題があります。タイではコンドミニアムの民泊利用は入国管理法違反、建築基準法違反、そしてホテル宿泊業という事業をやっているのに税金を払ってない脱税であり、違法であると政府がアナウンスしています。

しかし彼らは、それを知ってか知らずか、最初からAirbnbや中国の旅行会社を使って中国人観光客にホテルとして部屋を貸し出すことを目的に投資します。また、Airbnbもコンプライアンスの意識がない会社らしく、こういった政府のアナウンスにもかかわらず、今もタイのコンドミニアムを取り扱っています。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング

デベロッパー評価ランキングここに興味深い調査結果があります。タイ人の消費者間で情報交換するサイトがあるのですが、そこでタイのデベロッパーに対する顧客満足度や信頼度をまとめたものです。

わずか2百数十人へのアンケート結果であり、しかもコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンハウスを含む住宅デベロッパーに対する評価なので、コンドミニアム限定ではありません。

従って、参考程度に見てもらった方がいいと思いますが、しかし、タイの人達が持つそれぞれのデベロッパーに対する信頼度はしっかり反映されているとも思うのです。

赤とグレーで囲ったのがいわゆるビッグ10と呼ばれる大手デベロッパーですが、見て分かるように会社の規模や供給量はタイ人の評価にはあまり関係しないようです。

ただし、プレビルド投資では何かあった時に簡単に倒産しないという安心感も重要です。もし破綻したら投資家には何も残らないということになりかねませんから、特に我々外国人でプレビルド投資をしたい人にとっては情報もなかなか入らないので、規模の大きい大手デベロッパーにはそれなりの価値があると私は思います。

私はいつもデベロッパーの悪口や良い噂、悪い噂が聞こえてくる立場にあるのですが、このランキングを見てなるほどと頷けるところもあれば、このデべはタイ人の間ではこんなに評価が低いのかと驚くものもあります。

日本でもデベロッパーの数はよく知られた企業名だけでも数十社ありますが、特に不動産業界にいる人はそれぞれ各社に対して自分なりの評価を持っていると思います。例えばマーケティングがうまいだけのデベロッパー、中堅ながら企画やデザインが優れたデベロッパー、大手で信頼できるデベロッパー等々です。ただし、日本は宅建業法や厳しい建築基準があるのでデベで品質にそれほど大きな違いはないのですが、タイはその辺が緩く何でもありなので、デベに対する信用は重要です。

私の個人的な感想としては、このランキングは上位5社に関しては特に異論はありません。私がいつもセミナーで推薦する業界の2トップ、L&HとQハウス、それに高級物件では定評のあるSCで上位3位を占めていてこの通りだろうと思います。残念ながら、日系デベロッパーはこれら人気の上位5社のどことも組めていませんが…。

ところで、何故かこのアンケートの中にビッグ10の最後の1つであるLPN(ルンピニ)が入ってないのですが、もし入っていたらプロパティパーフェクトより上位でスパライと並ぶと思います。

先日、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたりアナンダーの最近の問題について書きましたが、その割にはまだサンシリより上位にいます。そのうちに落ちてくるのかもしれませんが、いずれにせよ、今でも総合でマイナス評価なので良い評価とは言えません。

プルクサーは戸建てやタウンハウスがメインなのですが、スナギングが多いので有名ですからワースト評価はちょっと可哀そうですが仕方がないのかもしれません。

それとAPですが、随分タイ人に嫌われているようでちょっとこれには驚きです。先日、馬鹿げたオンライン・ブッキングと題して4回にわたりAPの最近のマーケティング方法についての疑問を書いたし、ワイズという現地の週刊誌にも書いたのですが、こういうのに対するタイ人の嫌悪感が反映されているのかもしれませんね。

以上、今後バンコクでコンドミニアムを買う時に参考にしてもらえばと思います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その4)

Ideo Mobi On Nut実はつい10日程前のことですが、オンヌット駅前にある築3年のアイディオ・モビを見に行く機会がありました。

2ベッドルームのユニットを見たのですが、そこも洗面所の天井にウォーターマーク(漏水痕)がありました。つまり、上の階から漏水しているのです。

これまで私は、セミナー等でもオンヌットで買うのなら、オンヌット通り(スクムビット77)よりも駅前の方が希少価値があり値上りする、従ってビッグブランドのQハウス、RHYTHM、そしてアイディオ・モビのどれかに投資した方がいい、と勧めてきたのですが、今後モビは除外しようと思うようになりました。アイディオは信用できません。

というのも、最近、また1つ別のアイディオ・モビで重大な瑕疵が指摘され、購入者たちからアナンダーは物件を引き取って全額金を返せという事件が起こったからです。

アイディオブランドの中でも特にモビシリーズはQシリーズに比べるとグレードが低い方なので、給排水管工事やルーフィング、コーキング等見えないところで手抜きされた可能性があり、そういう瑕疵の発見や修復が一番厄介なのです。特に屋上からの漏水はどこから漏っているのか水道(みずみち)の特定が大変で、私もロンドンでこれにはかなり苦労した経験がありますから。

従って、
今の悪評が改善されるまで、しばらくアイディオというブランドだけでなくアナンダーというデベは敬遠しておいた方が無難だと思います。もし破格の安値で出たりしてどうしても買いたいのであれば、少なくともそのユニットの給排水で修理した痕跡がないかとか、ウォータータイト、共用部の修繕履歴についてデューデリをしっかりやるべきです。

同じアナンダーによる
トンローのアシュトンモーフなどは仕上げもしっかりしているし、良いプロジェクトだと思っていたのですが...。やはり、デベロッパーはこういう問題を起こすとそのブランドも失墜してしまうものです。

さて、今回の題である「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」についてですが、ある程度、運の良し悪しは仕方がないと思います。特に
プレビルドの怖いところは、竣工してみるまで最終的にどんなプロジェクトになるのか分からないという点ですから...。だから、実需で買うタイ人の多くが、竣工して実際に部屋を確認してから買う方を選ぶという理由も分かるし、プレビルドはマネーゲームだ、と言って最初から手を出さないタイ人も多いのです。

しかし、こういうデベとのゴタゴタ事例を見ると、厳しい宅建業法があり、デベロッパーに10年間の瑕疵担保責任を負わす品確法(住宅品質確保法)もある日本の消費者は恵まれているとつくづく思います。もっとも日本でも、姉歯による耐震偽造や三井不動産のパークシティLaLa横浜、三菱地所のパークハウスグラン南青山等の事件が起こっているので、運が悪いケースは別にタイだけではないのですが...。ただ、
三井不や地所はアナンダーのようにいつまでも四の五の言わずに施主としての責任でしっかり建て替えましたから、その辺がちょっと違いますかね。

ところで、先の大手デベロッパートップ10(その2)で「実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています」と書きましたが、その1社がどこなのか、これでもう分かったと思います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その3)

Ideo Mobi Phayathai次に、以下は問題のアイディオモビ・パヤタイ(Ideo Mobi Phayathai)を購入した人の談である。

「私は子供が学校に通いやすいようにと、このコンドミニアムで30平米のユニットを5百万バーツで購入したが、他にも同様に子供の通学のために学校の近くにあるこの物件を購入した人達がいる。
 大手デベロッパーであるアナンダーのブランドを信用して、この物件ならクオリティは問題ないだろうと購入したのに、いざ入居してみたら思っていたのとは大違いだった。
 その後、何度もアナンダーと瑕疵担保責任を巡って交渉を続けたが、結局合意に至らぬままで、今では住人の生命にまで危険が及ぶ危機的状況になってきた。
 その結果、我々住人100人以上が団結し、今月、消費者保護センターに書面で訴えを提出すると同時に、法的手続きを急ぐことにした。
 これによって、アナンダーが施主としての責任を取って、販売当初に約束したような物件に修復してくれることを期待している」

以上ですが、これに対するアナンダーのコメントが下の記事には書かれていますが、概略だけ書くと、

1.これまで何度も購入者や管理会社とミーティングを開き、第三者にも参加してもらって問題解決について話し合ってきたし、修理内容に合意ができたものについては昨年2月に合意書に署名してもらっている。

2.現在、合意できてないのは外部コンクリート部分の修理であるが、当初、23百万バーツ(約7,600万円)の予算を取っていたが、調査結果3百万バーツ(約1,000万円)で修理可能と判った。
この方法だと見た目が悪いといって反対している人がいるが、見た目がいいかどうかは個人の主観であり、人によって違う。

3.いずれにせよ、アナンダーは顧客が満足するように今後も最善の努力を惜しまない。

住人のクレームと矛盾しているように見えるし、保証期間が切れたという言い逃れは撤回したのか出ていませんが、本当のところは当事者でないので分かりません。ただ、これまで4年も雨漏りがしていたことから、非常に深刻な問題であるコンクリートの爆裂が始まっている可能性も高いと思います。従って、本当に顧客の満足を最優先するのなら、当初の予算23百万バーツを使って徹底的にコンクリートを修理すべきだろうと思うのですが...。

いずれにせよ、雨水が室内に流れ込む、トイレやシャワーの水が階下に浸みていく、電気のソケットから漏水して感電の危険があるというような瑕疵だらけの欠陥コンドミニアムを
買ってしまうと、将来、出口のリセールでも買い叩かれるし、不動産投資としては最初の入口で大失敗ということになってしまいます。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


“ผมซื้อโครงการนี้มาในราคา 5 ล้านบาทกับขนาดห้อง 30 ตารางเมตร เพื่อให้ลูกพักอาศัยในช่วงติวหนังสือ เนื่องจากอยู่ใกล้สถาบันกวดวิชา ขณะที่ลูกบ้านคนอื่นก็ซื้อภายใต้วัถุประสงค์เดียวกัน รวมทั้งเพื่อเรียนในโรงเรียนใกล้โครงการ ด้วยชื่อเสียงของบริษัททำให้ตัดสินใจซื้อไม่อยาก เพราะมั่นใจได้ว่าจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ แต่เมื่อมาอยู่จริงกลับพบว่าไม่เป็นอย่างที่คิด และได้มีการเจรจากับทางอนันดาหลายครั้งในการเร่งดำเนินแก้ไข แต่กลับพบว่าเป็นการแก้ไขที่ปลายเหตุ ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ดังนั้น ทางตนและลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อนรวมกว่า 100 คน จะเร่งทำหนังสือยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ภายในเดือนนี้ พร้อมกับเร่งดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายต่อไป ทั้งนี้ก็เพื่อต้องการให้อนันดารับผิดชอบเหมือนตอนที่จะขาย” นายดุสิต กล่าว

ด้าน นายเริงชัย อิงคภากร ผู้บริหารสูงสุดประจำสำนักบริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทได้ทีการประชุมหารือกับทางลูกบ้านและคณะนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง และได้มีการดำเนินงานแก้ไขตามข้อตกลงที่มีการลงนามเห็นชอบร่วมกันเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2559 และทุกครั้งที่มีการประชุมหารือก็จะมีบุคคลที่ 3 มาร่วมประชุมทุกครั้ง ซึ่งการซ่อมแซมจะเป็นไปตามที่ทุกฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน

โดยในส่วนที่บริษัทซ่อมแซมไปนั้นก็ไม่มีใครคัดค้านและยังรับมอบการซ่อมแซม อาจจะมีเพียงข้อเดียวที่ทางผู้ร้องไม่เห็นด้วยคือเรื่องของการซ่อมคีบคอนกรีตตัวอาคาร ซึ่งทางบริษัทให้งบประมาณในการซ่อมแซมในส่วนนี้และภายนอกอาคารไปถึง 23 ล้านบาท  แต่เมื่อถึงเวลาตรวจรับงานโดยบุคคลที่ 3 ที่ทางคณะการจัดหามากลับประเมินว่าใช้งบซ่อมแซมเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงจะได้มีการมาขอส่วนต่าง ด้วยเพียงเหตุผลที่ว่าไม่มีความสวยงาม

“ความสวยงามของแต่ละบุคคลก็มีคำนิยามที่ไม่เหมือนกัน แต่บริษัทก็ยืนยันว่าทำสิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าเสมอมา และพร้อมที่จะรับฟังในทุก ๆ ความคิดเห็น รวมไปถึงกรณีดังกล่าวด้วย” นายเริงชัย กล่าว

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その2)

Ideo Mobi Phayathaiデベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。

しかし、法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。

それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バーツ(約9,000万円)の支払いを拒否している。

さらに、誰の目にも明らかで深刻な問題が水漏れである。最上階である24階の部屋では雨が降ると雨水が壁を通して入ってくるし、廊下の照明取り付け口からも水が流れてきていた。これについては、一応、修理がなされたのだが、今も外壁のクラックを通って新たな水漏れが起こっているという状況である。

また、トイレについても、排水管に水が流れないため汚水が溢れ、下の階の部屋に浸み込んでいくという問題が出ている。このような水漏れの問題でコンドミニアムの住人全体が迷惑しているのだが、そもそも建設工事自体が建築基準を満たさない劣悪なものであったことが原因である。


次にワサドゥ(建材)の問題がある。管理人が住人から図書室で外部の音がうるさいとの苦情を受け、チェックしたところ、本来厚さ12ミリのガラス窓を使うはずのところを6ミリの薄いガラスを使っていることが分かったのである。

そこで管理会社が施工したザ・ワークコミュニティマネジメントに連絡したところ、同社はアナンダーの完全子会社であったこともあり、適当に修復しただけで全く見た目の悪い仕上げとなった。さらに、フィットネスルームの電気プラグのところから水が漏れてきたりしたこともあるし、その他にも…。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


อีกทั้งทางบมจ.อนันดายังปฏิเสธที่จะแก้ไขซ่อมแซมในบางห้อง และในพื้นที่ส่วนกลางบางรายการ โดยอ้างว่าหมดระยะเวลาการรับประกัน ทั้งที่ยังไม่รับมอบส่วนกลางและยังไม่ครบกำหนดการรับประกันที่เจ้าของโครงการต้องรับประกันตามกฎหมายกำหนด คือ 5 ปี ทำให้ทางคณะนิติบุคคลไม่สามารถรับมอบพื้นที่ส่วนกลางได้ แม้ว่าจะมีการรับโอนห้องชุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2556 ก็ตาม นอกจากนี้ทางบมจ.อนันดา ยังไม่ยอมจ่ายค่าชดเชยอันเกิดจากความเสียหายในความชำรุดบกพร่องของส่วนกลางจำนวน 28 ล้านบาทอีกด้วย

สำหรับปัญหาที่เห็นชัดเจนและก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงคือ ลูกบ้านที่อยู่ในชั้น 24 ซึ่งติดกับชั้นดาดฟ้า เมื่อเวลาฝนตกนํ้าที่อยู่ชั้นบนก็จะไหลเข้าทางผนังห้อง รวมทั้งไหลผ่านช่องไฟส่องสว่างในส่วนพื้นที่ทางเดิน ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการแก้ไขแล้ว แต่ก็ยังพบปัญหาอื่นตามมา ไม่ว่าจะเป็น นํ้ารั่วซึมเข้าห้อง จากรอยแตกร้าวของผนังห้อง ห้องนํ้ามีนํ้าขังนองไม่ไหลลงท่อนํ้าทิ้ง จนไหลซึมสู่พื้นที่ห้องชุดด้านล่าง เป็นต้น นำมาซึ่งปัญหาระหว่างผู้พักอาศัย ทั้งนี้เป็นผลมาจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน

ในส่วนของปัญหาเรื่องวัสดุ ทางฝ่ายคณะกรรมการนิติบุคคลได้รับการร้องเรียนว่า ห้องสมุดมีเสียงดัง จึงได้มีการเข้าไปตรวจสอบ พบว่าความหนาของกระจกที่ใช้เพียง 6 มิลลิเมตร ไม่ได้ตามขนาดที่ระบุไว้ที่กว่า 12 มิลลิเมตร จึงได้แจ้งให้ทางนิติบุคคล ซึ่งบริหารงานโดยบริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ที่บมจ.อนันดา ถือหุ้น 99.98% ดำเนินการแก้ไข ซึ่งก็แก้ไขตามร้องขอ แต่ไม่มีความเรียบร้อยสวยงาม รวมทั้งการไหลซึมของนํ้าจากปลั๊กไฟในห้องฟิตเนส เป็นต้น


よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その1)

アナンダーへのクレーム前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。

これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。

何故なら、竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスクを減らすことができるからです。

前回、大手デベロッパートップ10(その1)の中で「拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です」と書きました。

このケースでは、まさにその通りの事件が起きたのですが、まずはこれを
報道した現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจターンセータギット)の要訳から始めます。

問題の物件は4年前に竣工したアイディオモビ・パヤタイという、大手デベロッパーのアナンダーが開発したコンドミニアムであるが、同物件の管理会社はターンセータギットの記者に対してこう語った。

「デベロッパーのアナンダーが悪質なゼネコンを使って手抜き工事をした結果、購入者が入居した際に大量のスナギング(瑕疵)が見つかった。例えば使用しているワサドゥ(建材)は最初にパンフレット等に記載してあったものと違っていたし、しかも修理をしたはずのところを後でチェックしたところ、ちゃんと修理されてなかったり、3年も前から問題を指摘しているのにアナンダーが直そうとしないために、今は住人の生命やその財産に危険が及ぶようになってきている」。

この続きは次回に

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ลูกบ้านคอนโดฯหรู ห้อง 5 ล้าน “ไอดิโอ โมบิ พญาไท” สุดทน ร้องโครงการใช้วัสดุผิดสเปกเจอนํ้ารั่วทั้งอาคาร วอนรับผิดชอบเหมือนตอนบอกขายโครงการ เตรียมร้องสคบ.ภายในเดือนนี้  ด้าน “อนันดา” ยัน ที่ผ่านมาแก้ไขข้อบกพร่องตามข้อเรียกร้องทุกประการ พร้อมหารือแก้ปัญหาร่วมกัน

วันที่ 25 มิ.ย.60--นายดุสิต กิติสาระกุลชัย ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไอดิโอ โมบิ พญาไท ได้เข้าร้องเรียนกับหนังสือพิมพ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมไอดิโอ โมบิ พญาไท ใช้บริษัทรับเหมาไม่มีคุณภาพมาก่อสร้าง ทำให้เมื่อเข้าพักอาศัยโครงการมีปัญหาจนห้องพักชำรุดเสียหายตามมา อีกทั้งวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ระบุไว้ในเอกสาร หลังการซ่อมแซมแก้ไขพบว่าในบางส่วนยังไม่เรียบร้อย หรือในบางพื้นที่ยังมีปัญหาเดิมที่ปรากฏตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขได้ ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน


大手デベロッパートップ10(その2)

苦情ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。

実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。

尚、供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。

また、プルクサー、ルンピニ(LPN)、オリジンは基本的に郊外の廉価プロジェクトの開発が専門のデベロッパーであり、ラグジュアリー級ではあまり経験や実績がありません。最近は郊外のプロジェクトがさっぱり売れなくなり、各社とも売行きのよい都内中心部の開発をしようとしていますが、こういうところの物件を買う場合、施工監理等に十分注意した方がいいと思っています。

アフォーダブルなプロジェクトばかり作っているデベロッパーが、突然CBDやダウンタウンでラグジュアリー級のプロジェクトをやるとなると、たとえ大手上場企業と言ってもペースやレイモンランドの持つノウハウやネットワークがないので幾分無理があります。日本でも郊外や地方都市の比較的廉価なプロジェクトが多い大和ハウスや長谷工が、三井不のパークマンションクラスの開発をしようとしてもなかなかうまくいかないのと同じです。

特に最近のバンコクのラグジュアリーコンドは競争激化で、デザインやスペックでの他との差別化、個別の魅力で勝負する必要があり、それまで彼らがやってきた安いワサドゥ(建材)を使い金時飴みたいに画一的な間取りのユニットの量産効果でコスト削減するやり方は通用しません。

例えばスクムビット24に今年初めに竣工したルンピニ24というのがあります。あれなどは外観は格好がいいのですが、ワサドゥや内装はちょっと安っぽく、これがルンピニの作ったラグジュアリーか、と少々失望させられました。
次のマッカサンのルンピニスイートでは是非挽回してほしいものです。

ただし、ルンピニはアフォーダブルなプロジェクトに関してはタイ人の間で評価も高く信頼されています。私の友人のタイ人投資家達もルンピニの悪口はあまり言いませんから...。やはり、コストパフォーマンスの面で優れているということだろうと思います。

最近、日系デベロッパーが次々とJVを組んでタイ市場に参入してきていますが、できたらルンピニのようなところと組んで、相互協力しながら一つ上のハイエンドセグメントに参入するのが理想的ではないか、と私などは思うのですが...。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

大手デベロッパートップ10(その1)

トップ10直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。

数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。

まず、驚いたことにタイ人の間で非常に人気があり、信頼されてもいるLand and Houses と Quality Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規の開発をやっていないからだろうと思います。

また、
このリストには載っていなくともコンドミニアムではペースデベロップメント、レイモンランド、ゲイソーン、メイジャー、ノーブルといったラグジュアリープロジェクトで定評のあるデベもあります。

逆に言えば、供給量や金額の大きさが人気や信頼性のバロメーターではなくなってきているということだろうと思います。

拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村








2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その3)

Market Share

最後に、AREAが今年後半から来年にかけての不動産市場について予測を出しているのでサマリーしておきます。

1.上場企業とその系列会社を合わせた大手デベロッパーのマーケットシェアはさらに増加し77%になる。同時に海外のデベロッパーと提携するデベロッパーもさらに増える

2.中国や日本からの外国人投資家がさらに増加する。一方、海外に出かけて行ってマーケティングをするデベロッパーも増える

3.政府によるインフラ整備計画がはっきりしてくるので、オレンジラインやイエローライン沿線で新しい開発用地が出てくる

4.デベロッパーの中にはEEC(東部経済回廊)であるチャチャーンサウ、チョンブリ、ラヨーンに進出するところも出てくる

5.物件価格上昇で投資金額が大きくなり過ぎた、供給過剰で空室リスクが高くなった、そして競争激化で投資利回りも低くなったこと等から、ゲンガムライや賃貸運用の投資目的で不動産を購入する投資家は減少していく

6.コンドミニアムは引き続き住宅開発の中で最も大きなシェアを占めるが、将来性のあるロケーションにだけに集中することになる

7.これからのコンドミニアム開発は共用部施設の充実に重点が置かれるようになる。例としてコーワーキングスペースやパーティルームなど...

8.一部のデベロッパーは販売後のアフターサービスを充実させ、顧客の評価を向上させることに注力するようになってくる

9.家計債務の額はさらに増加し、金融機関の与信基準も厳しいままで住宅ローンが借りられない状況は続く


以上ですが、確か5年ぐらい前は大きなデベロッパーと中小デベロッパーのマーケットシェアは50:50位だったのですが、大企業のマーケットシェアが増え続けるということは、今後中小デベロッパーの経営はますます厳しくなるということであり、今は資金的にも大変なのかもしれません。

最悪の場合、プロジェクト半ばで経営破綻するところも出てくるかもしれないので、くれぐれも中小デべのプレビルドには注意すべきです。

また、今後海外のデベロッパーとJVを結ぶところが増えるとありますが、実際に今、日本のデベロッパーが次々とやってきています。タイのデベロッパーがJVの相手として受け入れる理由としては、やはり資金的なものが大きいようです。現地の金融機関からデベロップメントローンを借りると金利は7%もしますが、実質マイナス金利の日本からだと安く借り入れられますから...。

それに、最近はデベロップメントローンの与信基準もかなり厳しくなっているようで、以前は6割の購入予約が入れば銀行の与信が降りるといわれていたのが、最近はもっと厳しくなりつつあるようで、新規プロジェクトを始めるのもかなり難しくなってきています。

最後に、ゲンガムライの投機だけでなく賃貸運用するイールドプレイ投資も減り始めるというのは注目すべき予測です。特に空室リスクについては私も最近、何回かコラム記事やブログで書きましたが、我々のような外国人投資家にとっては極めて重要な問題なので、賃貸需要については十分にデューディリジェンスしてから買うべきです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ดการณ์ครึ่งหลังปี 60-61 

1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 2560 มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น 
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่น จีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น 
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง 
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง 
5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง 
6. ห้องชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็นอันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง 
7. การพัฒนาห้องชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้ 
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ 
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その2)

2017年新規プロジェクトAREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。

さらに、今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。

つまり、プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、
デベロッパーにとって失敗するとそれだけリスクが高くなっているということでもある。

この54,281ユニットの内、57%の30,647ユニットがコンドミニアムであり、その48%が販売済であるが、さらに新規プロジェクトの価格別内訳を見ると、2-3百万バーツの物件が全体の33%、3-5百万バーツの物件が26%であった。

一方、新規供給された物件をロケーション別に見ると、
ラタナティベート-セントラルが3,838ユニットと最も多く、供給全体の9%を占めた。しかし、金額ベースで見るとスクムビット-ラーマ4での供給が最大で供給全体の15%を占め、ラタナティベート-セントラルは5%であった。

結論として、
現時点ではまだ危機的状況にまでは達してないものの、今も住宅市場では需要より供給が多いという不安定な状況が続いている。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้เผยผลสำรวจทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2560 จากการสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 1,905 โครงการ (โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 จำนวน 1,837 โครงการ และโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560) ในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป (จาก 1,246 โครงการ เมื่อสิ้นปี 2559) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากจำนวนอุปทานมากกว่าอุปสงค์ แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤต

ในครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ แต่หากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่ง ๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร แต่ในทางกลับกันก็เพิ่มความเสี่ยงหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 34 โครงการ จำนวน 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาท


ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วย มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย หรือ 32% และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย หรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย หรือ 4% ถือเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% โดยกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48% ทั้งนี้ 33% ของทั้งหมด ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด โดยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งมีมูลค่าถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล อยู่อันดับที่ 4 มูลค่า 8,569 ล้านบาท หรือ 5%

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その1)

2017年後半予測政府銀行系調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。

彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、政府系ということもあり、比較的ニュートラルなレポートを出します。

デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。ただ、タイ語なのでなかなか日本人には読む機会がないと思いますが、デベロッパーの自分に都合のいい資料を使ったポジショントークに惑わされないためにも、こういうところの市場調査レポートを読んでおくべきです。

さて、今回の第6回セミナーでもトンローのラグジュアリープロジェクト供給過剰の問題を指摘しましたが、郊外の状況は今、さらに深刻になってきているようです。

この彼らのレポートは、คนขายมากกว่าคนซื้อ อสังหาฯ ปี 60 น่าห่วง「今年は買い手より売り手が多いことが市場の不安材料」というキャプションで始まります。

要警戒、特に危ない2つのロケーション

1.ラタナティベート-セントラル:2~3百万バーツのコンドミニアムが3,143ユニットも売り出され、そのうちわずか33%の1,024ユニットしか売れておらず、パープルライン沿線は見境なしの供給が続いている結果、バブルの様相を示し始めている


2.ランシットクローング1-7:1~2百万バーツのコンドが1,721ユニット売り出され、わずか1割の179ユニットしか売れていない。従って、販売在庫過多であと半年から1年は新規供給などもってのほかである

2017年前半の住宅市場

2017年前期の住宅全体の販売在庫数は昨年末から5.1%増えて184,329ユニットから193,820ユニットになった。つまり、半年間で
9,491ユニットも増加したことになるが、その詳細は以下の通り

1.今年前半の新規供給プロジェクトは193で昨年同期比20プロジェクト減少(-9%)
2.同半年間の新規売り出しユニット数は54,281で昨年同期比6,173ユニット増加(+13%)
3.同半年間
の新規売り出し物件の価格総額は182,647百万バーツで、昨年同期比24,886百万バーツ増加(+16%)
4.同半年間の1ユニット当たり平均価格は3.365百万バーツで、昨年同期の3.279百万バーツより2.6%増
5.同半年間の販売達成ユニット数は44,790と4,382ユニットの増加(+11%)。この内訳はタウンハウスが8%増、コンドミニアム16%増、一方戸建て住宅は-2%の減少

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

จับตา 2 ทำเล น่าห่วง
1. ทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท เปิดตัวสูงสุด ถึง 3,143 หน่วย สามารถขายได้ 1,024 หน่วย หรือ 33% การที่ทำเลนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน อาจมีปัญหาฟองสบู่ได้ในอนาคต 
2. ทำเลรังสิต คลอง 1-7 มีโครงการห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย หรือเพียง 10% ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 60 
อุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 2560 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.1% จาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 193,820 หน่วย ณ กลางปี 2560 หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย สรุปได้ว่า 
1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 193 โครงการ ลดลง 20 โครงการ (-9%) จากครึ่งปีแรก 2559 
2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 54,281 หน่วย เพิ่ม 6,173 หน่วย (+13%) จากครึ่งปีแรก 2559 
3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม 24,886 ล้านบาท (+16%) จากครึ่งปีแรก 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.365 ล้านบาท เพิ่ม (2.6%) จากราคา 3.279 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก 2559
5. ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 44,790 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย หรือ (+11%) โดยมาจาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 8% และห้องชุดที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดซื้อลดลง 2%

日本の総合デベロッパー大手4社揃い踏み

野村不動産バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。

これで日本の大手4社、地所、三井不、東急、野村がタイで出揃ったことになります。もっとも、東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが…。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのことです。これで本当に日本のビッグ4がバンコクにやってくることになりました。お金だけ出すのではなく、施工監理や設計でも協力する本当のJVであることを期待します

一方、タイにはビッグ10と呼ばれるデベロッパーがありますが、正直、ほとんどが「マンデべ」と呼ばれる
マンションを中心とする住宅専業デベロッパーで、総合デベロッパーの力量はありません。

日本の大手4社と同等の総合デべというと、2トップと呼ばれるLand and HousesとQuality Houseしかないというのが私の考えです。例えば、アソークの人気SCであるターミナル21はL&Hだし、
クオリティハウスもオフィスビルやサービスアパートを所有し運用しています。

やはり総合デベロッパーは経験も知識も、そして資金力も違います。三井不などはアウトレットモールや東京ディズニーランドまでやっていますが、総合デべには住宅だけでなく、オフィス、ホテル、SCなど何でもやれる懐の深さがあります。

以前、ドイッチェの不動産投資銀行部にいた時に、九段下にある北の丸スクエアという800億円の大型オフィスビルを三菱地所、東急不動産とドイッチェの3社のJVで開発したのですが、さすが日本のビッグ4、豊富な経験と人材の層の厚さには脱帽でした。

さて、この野村にはプラウドが、三井不にはパークマンションを頂点とするパークシリーズが、そして地所にはパークハウスグランを頂点とするパークハウスシリーズのブランドがあります。

それに対し、迎え撃つL&Hには最高峰ブランドのザ・バンコクが、クオリティハウスにはQハウスがありますが、こういうデベロッパー達がバンコクのコンドミニアムの施工精度やクオリティを高めていってくれれば最高ですね。

少なくとも日本のビッグ4が参入することで、今のタイのマンデべの竣工物件から山のようなスナギングが消えてくれるようになればいいのですが…。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Origin in tie-up with Nomura
Japanese firm gets 49% stake in subsidiaries


SET-listed developer Origin Property Plc (ORI) will forge a joint venture with Japanese developer Nomura Real Estate Development Co, starting with four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht.

Origin has also revised the number of new projects to be launched this year to 12 worth a total of 18 billion baht, from nine worth 15 billion, and presales target to 14 billion from 13 billion.

"The Japanese partner will help drive our performance to be one of the top three developers in revenue and presales in the next five years," Origin's chief executive Peerapong Jaroon-ek said yesterday. "By 2022 we will have over 30 billion baht in revenue."

Origin's board of directors last Saturday approved the company's disposal of its ordinary shares of four subsidiaries: Origin Sphere Co, Origin Vertical Co, Origin Ramkhamhaeng Co and Origin Prime 2 Co.

The share amount, accounting for 49% of each subsidiary, will be sold to Nomura with a combined price of 789 million baht. The Japanese developer will hold 49% stake in each of the subsidiaries.

The four subsidiaries will develop four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht. Three of them will be launched this year: Knightsbridge Prime Ratchayothin, Knightsbridge Ramkhamhaeng and Knightsbridge Prime On Nut, worth a total 6 billion baht.

Origin also revised up revenue target to  9 billion baht from 6 billion as it expected to realise revenue from Park 24, a high-end condominium project, after it acquired its developer, Proud Residence Co, last month.

In the second half, Origin plans to launch eight new projects worth a combined 8.6 billion baht with four worth 7.4 billion baht in the third quarter and four worth 1.2 billion baht in the fourth quarter.

"The property market may not return to normal but we are confident our products can compete with rivals and tap into the right demand," said Mr Peerapong, 41.

He said the Japanese joint venture will boost sales from foreign buyers from 10% to 15-20%. Nomura will also introduce the new projects in Japan and China through roadshows.

Origin also plans to diversify into non-residential property business, including a mid-scaled office building, warehouse, property-related service, property brokerage and media, aiming for an income proportion from the new segment of 20% from zero today.

Mr Peerapong said Origin will introduce a three-year free stay campaign for buyers of completed condominium units.






馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)

Life 1さて、これがプレビルドのマネーゲーム、ゲンガムライの始まりです。人気プロジェクトの場合、このあといろんな投資家が売り買いを重ね、1年もしないうちに3回から4回持ち主が変わることもありますが、そのたびに当然、価格は釣り上がっていきます。

問題は、一昨日オンラインで販売された3フロアは誰が買ったのかということです。昨日も書きましたが、予め購入者が決まっていたか、業者がまとめて買い取っていた可能性もあります。またはAPがノミニー(自社の役員や従業員等)を使って買わせて持っている、もしくは再販に出している可能性もあります。


もしそうならこれ見よがしのオンラインブッキングなどせず、普通にプリセールで売ればいいだろうと思うのですが、いずれにせよ、このオンラインブッキングはあまり信用ができないところがあり、どうしても欲しければそんなのに振り回されず、むしろこういう転売で出てきた物件から希少価値のある間取りの物件を選んで確実に拾っていった方が結局効率がいいとも思うのです。

実際、私の知っている金持ちのタイ人は、即日完売するような人気物件であることを確認してからプリセール終了と同時に希少価値のあるユニットだけをリセールで買いに入り、その後1~2年購入予約権を保有してからリセールしていますが、彼がいうにはこちらの方がリスクが低いそうです。確実に人気のある希少ユニットをプリセール直後のまだプレミアムも大したことない段階で買えるので、
それもなるほどと納得できます。

ところで、私は2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています。例えば、私のクライアントがプリセールから約1年後に1フロアに1ユニットしかない46平米の2ベッドルームをリセールで買ったのですが、既にその人の前に3人がその同一ユニットの予約権を売買しており、彼は4人目でしたから…。

従って、多分、このライフ・ワンワイアレスもFやGタイプのような希少価値のある広いユニットが値上りするはずです。ここで予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がないので、ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、
このプロジェクトがほぼ完売するのを見届けてから、まだ少ないプレミアムで買える広めのユニットを買うことをお勧めします。

ただし、ゲンガムライ狙いは途中の中途半端なところで買ってはいけませんが、
出口のタイミングを逸して結局投売りする羽目になる可能性もあるので長く持ち過ぎるのも危ないしで、エグジットで失敗しないためには的確なマーケットウォッチもキーポイントになります。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その3)

プリセール今日はプリセール開始当日で、朝8時半からスタートのようです。

昨日アップロードした写真のように数日前から既に多くの人が待っていますが、運が良ければ一番数が多い1ベッドルームくらいならまだ買えるかもしれません。

今からでも遅くないので、興味があればこの表の予約金を持って現場に直行して下さい。

さて、これまで書いてきたようにこんなオンラインブッキングは宣伝効果は抜群ですが、開始と同時に3フロアの全区画がわずか5秒で真っ赤に変わり、Sold Outというのでは一体これは何なんだ、と思わせられます。

転売状況そしてこれが、その翌日に出てきたリセール(転売)リストの一例ですが、この業者だけで20タイプ以上出ているのが分かります。

タイプ名だけで階数が書いてないことから各タイプ複数ユニットあると思うので実際にはいくらあるのか分かりませんが、20ユニット以上であることは間違いありません(その後、37ユニットがここで売りに出ていることが分かりました)。

3フロア全体で110ユニットしかない中、どうしてこの業者はわずか12時間後にこんなにたくさん売り物件を出せるのか疑問ですが、いずれにせよ、何か裏がありそうです。

そして、昨日の午後8時には5ユニットが売れているのが分かります。Gタイプの2ベッドルーム(63㎡)のプレミアムは70万バーツ(約250万円)です。

18万/㎡として約1,130万バーツですが、まだ手付金の15万バーツしか払っていないのにわずか1日で70万バーツの利益が取れたわけです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その2)

presalepresale2これは昨日、現地で撮った写真ですが、29日のプリセールに備えてもうこんなに多くの人が来て待っています。

これがよくあるプリセール開始前の風景ですが、
そもそも27日のオンラインブッキングと29日に始まる現地販売会場でのプリセールの両立自体に無理があるのではと思っていたので非常に興味がありました。

海外在住の外国人投資家の場合、オンラインで買えるというのは助かるので、これがフェアなシステムであれば今後業界全体に広がっていくはずです。

しかし、8時になった瞬間、全てが完売になるということは、特定の投資家に事前に販売してしまっているか、APがノミニーを使って自社で押さえてしまい、最初から売る気などないということではないかとも考えられます。

こちらにはVIPセールスというのがあり、富裕層に先にチェリーピッキングさせるシステムがあるのは誰でも知っているし、宅建業法などないタイですからどう売るかはデベの勝手であり、特に問題はありません。

しかし、オンラインで3フロアだけ事前に販売すると言っておきながら、最初から完売になっているかそれとも最初から売るつもりがないのに、一般顧客をもてあそぶようなやり方をしたとしたら、これはちょっと嫌らしいですね。

まあ、このオンラインブッキングというのは始まったばかりなので実態は私にもよく分かりません。サイバーマーケティングというのは裏は見えないので、本当はどうなっているのか誰にも分からないですから。

しかし以前、ノーブルやアナンダーも顧客を装った自社の従業員にプリセール初日に自社物件を買わせて即日完売を装ったのではないかと現地の新聞で叩かれたこともあり、この業界はとかく怪しげな噂が飛び交うのです。従って、我々も物件だけでなくデベの選定にも十分気を付けるべきです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その1)

1 wireless今月20日に日本でのセミナーツアーから帰ってきて以降、ちょっと忙しかったので久し振りのアップデートになります。

この週末、30日に行うバンコクでの不動産投資セミナーでは、ありがたいことに30人近い日本人投資家が集まってくれるようですが、その準備や雑誌のコラム記事の執筆等で今までバタバタしていました。

さて、このバンコクセミナーも基本的には今月中旬に日本各地で行ってきたセミナーと同じ内容でやるつもりです。

ただし、日本では具体的にデベロッパーの名前を挙げて問題のあるところを指摘してきましたが、さすがにバンコクでそれをやるわけにはいかないので、ここでは具体的な会社名を削除しています。

ただ、今日、ちょっと嫌な経験をしたので敢えて書くことにしました。実は、タイの大手デベの一つでAPという会社があるのですが、ここは三菱地所とパートナー関係にあり、いくつかJVでプロジェクトを開発してもいます。

偶然ですが、今夜、BTSプルンチット駅から徒歩10分ほどのところにある新規プロジェクトのライフ・ワン ワイヤレスロードのオンラインブッキングが午後8時から始まりました。普通は人気プロジェクトの場合、プリセール初日に販売会場前で購入希望者が早朝から並んで角部屋や眺望のよいユニットを取り合うのが常なのですが、APは最近、オンラインブッキングという新しい手法で先行販売を始めました。

プロジェクト自体はセントラルルンピニという一等地にありながらグレード的に中より下のライフを持ってきて価格の割安感で勝負しているプロジェクトで、私も興味があり、現地まで見に行きましたが、確かにこのロケーションでこの価格なら売れ足は速いだろうと思っていました。

そして、今夜8時から予定通り、3フロア限定のオンラインブッキングが始まったのですが、8時になると同時におかしなことが起こり始めます。

Life Wireless私も興味があったので、売行きはどうだろうかと8時10分前にはログインし様子を見ていたところ、瞬時にして3フロアの全室が完売になったのです。

右の表が全て赤くなっていますが、販売済みという意味です。全部完売するのに5秒もかかりませんでした。

そこで私が思ったのは、APという会社はこんな人をバカにしたような売り方をするのかということです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


トンローのプレビルド、トップ5(その5)

テラ トンロー

tela thongloゲイソーン・プロパティによるスーパーラグジュアリーです。ゲイソーンは大手というわけではありませんが、高級コンドを得意とするデベロッパーで、ペースやレイモンランドに近いスペシャルティデベロッパーです。

商業ビルが多く、レジデンシャルはまだあまり実績がありませんが、エッカマイのMODE61というローライズを見たことがあります。広々とゆったりしたデザインで普通のローライズより高級感があり、どちらかというと、富裕層相手の高級物件を開発するデベロッパーというのが私の彼らに対するイメージです。

通常、ローライズは23メートルの高さ制限があるのでどうしても地味なプロジェクトが多くなり、ハイライズに比べると、ロケーションが同じであっても平米単価も10%から15%程安くなります。

しかし、ゲイソーンのMODE61はプライバシーを重視する家族連れの駐在員に人気があり、1つの建物に数百ものユニットがてんこ盛りになったようなハイライズを嫌うテナントに選ばれています。

Khun by yoo price comparison今回のテラ・トンローもそういった富裕層狙いのスーパーラグジュアリーで、小さな1ベッドルームなどというものは一つもありありません。

価格も最低3,300万バーツ、つまり1億円以上です。各階4ユニットしかなく、一番小さいユニットで111㎡、全部でわずか84ユニットしかない31階建てハイライズです。

さすがゲイソーン、ここでも我が道を行くという感じで私は好きですが、こういうのは家賃が10万バーツを軽く超えてくるので、日本人駐在員でも借りられる人の数がかなり絞られてしまいます。

従って、イールドプレイには不向きで、どちらかというとタイ人富裕層が自己居住しながら資産として将来値上りするのを待つというキャピタルゲイン狙いになると思います。

さて、トップ5については以上ですが、トンローは供給ラッシュの真っただ中というだけあって、同じトンロー通りではサンシリのザ・モニュメントもあるし、BTSトンロー駅の南側では
SCアセットがBEATNIQを着工しました。そして、L&Hがこれからもう一つザ・バンコクを発表します。そのほか、シンハーリアルエステートがザ・エッセを、アナンダーがIDEOQを、サンシリがソイ38で新たなスーパーラグジュアリーを開発します。

これほど大量のラグジュアリープロジェクトがトンローだけで矢つぎ早に出てくるとなると、市場は本当に吸収できるのかと心配になると思います。私も全く同じ考えで、前回のセミナーでもこの点について疑問を投げかけましたが、状況はさらに深刻になりつつあるようです。

次回セミナーではそのことについて話しますので、トンローでコンドミニアムを買おうと思っている人には是非参加してもらいたいと思っています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


トンローのプレビルド、トップ5(その4)

クンバイヨー

khun by yooサンシリが欧米のデザイナーを起用して開発するプロジェクトですが、私はまだモデルルームを見に行ってないので詳しくは分かりません。

同じスーパーラグジュアリーの新規プロジェクト、テラ・トンローからトンロー通りを挟んでほぼ正面にあります。

BTSトンロー駅からは遠いですが、トンローの場合はそれほどハンディにはなりません。近くにJアベニューもあるし高速道路も近く便利なので、ロケーションは問題ないと思います。

平均販売価格は36万バーツ/㎡でL&Hのザ・バンコクと拮抗する価格帯となっていますが、DDプロパティのレビューレポートによれば、年内に販売価格は40万バーツ/㎡を超えてくるだろうと高く評価しています。

ザ・バンコクと比べても優劣つけ難い最高のクオリティなのだろうと思いますが、いずれにせよ、業界を代表する大手デベロッパーがそのベストを尽くして開発するスーパーラグジュアリー級コンドですから、あとはどちらが好きかは個人のデザインに対するテイストだろうと思います。

LAVIQ

Laviqこれはあまり聞いたことのないリアルアセットというデベロッパーが開発するラグジュアリープロジェクトです。

正直、どうしてこれがトップ5の1つに入るのかよく分かりません。タイはコンドミニアム開発が始まってまだ20数年なのでデベロッパーに十分な経験がないところが多く、中小のデべがいきなりラグジュアリーをやること自体がリスクがあるような気がします。

タイでは大手デベロッパーのブランドが付くかどうかでコンドミニアムのリセールバリューも違ってきます。それにこのコンドミニアムはトンロー通りではなく、隣のスクムビット・ソイ57であり、むしろ、トンロー駅南側のBEATNIQやIDEOQ、今度出てくるシンハーエステートのザ・エッセ等と比べるのが正しいような気がします。


33階建て235ユニットで平均価格は24万バーツ/㎡と一見割安なように見えますが、SCアセットのBEATNIQが28万バーツ/㎡、アナンダーのIDEOQに至っては18万バーツ/㎡ということであり、トンロー通りでない以上、そう割安感はありません。その上、SCもアナンダーも大手デベロッパーです。

ただし、LAVIQもスペックを調べるとそう悪くはありません。しかし、他の4つのプロジェクトに比べると差別化ができてないと思います。豪華なスペックを謳っていますが、このクラスはどこもハイスペックだし、そう大差はありません。

特にトンロー周辺は今、ラグジュアリープロジェクトが供給過剰気味で、勝ち組と負け組が出てきています。そして多分、タイ人もこれといって特色のないこのプロジェクトにはあまり興味をもたないだろうと想像でき、苦戦しそうです。

もし私が20万バーツ/㎡前後の予算があってトンローで投資物件を物色していたら、同じ予算でずっと広いユニットが買えるIDEOQか、トンロー通り側にあり大手プルクサ―が開発しているザ・リザーブのリセールを拾いに行くことを考えると思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



トンローのプレビルド、トップ5(その3)

ザ・バンコク トンロー1

the bangkok以前にもこのブログで2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)と題して書きましたが、個人的にはこのトップ5の中でもこれがベストだと思っています。

デベロッパー、ロケーション、クオリティ、スペック、デザインとどれを取ってもトップクラスで、
将来、トンローを代表するヴィンテージコンドになるのではとも思います。

もっとも、難をいえば天井高が2メートル90センチしかなく、スーパーラグジュアリーである以上、最低でも3メートルは欲しいところですが…。

平均価格も37万バーツ/㎡とテラやクンバイヨー以上ですが、資金さえ許せるのであれば5年、10年単位の長期的なスパンでは間違いない投資だと思います。

バンコクのコンドミニアムの外壁は吹き付け塗装が主流ですが、強烈な紫外線で4、5年で退色し古ぼけて見えるという問題があります。

しかし最近高級物件でよく見かけるようになってきたのが、ガラス面積を増やしてハイテク感と高級感を出すファサードデザインです。日本では
渋谷のヒカリエなどの商業ビルでよく見かけますが、ガラスは経年劣化しないので古臭くならないというメリットがあります。

the bangkok 2バンコクの20年位前のコンドミニアムと最近竣工したものを比べるとすぐに分かりますが、
腰高窓が多い古いコンドに対し、日本人以上に眺望を重視するタイ人らしく、最近のコンドはハイサッシを壁いっぱいに使ったパノラマビューの大きな開口部がトレンドになってきています。

その究極がグラスカーテンウォール工法でファサード全体をガラスにしてしまうというやり方です。
ザ・バンコクはLowEガラスを使った飽きのこない外観になっていますが、デべのランドアンドハウスは早くからガラス面を大きくするデザインを取り入れていて、例えば2010年に売り出したアソークのザ・ルームでもカーテンウォールでガラス面を大きく取る工法を使っています。もう築4年以上になるのに今でもほとんど古さを感じさせません。

10年経っても高級感がありそれほど古臭くならないということは、中古になってもリセール価格が下がりにくいという大きなメリットがあるということです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

トンローのプレビルド、トップ5(その2)

ザ・リザーブ トンロー2

Reserve 1ビッグ10デベロッパーの一角、大手プルクサーの初めてのラグジュアリーコンドです。

最初で失敗できないだけあって価格設定にも苦心したと見えて、トンロー通り周辺のプロジェクトが軒並み30万バーツ/㎡を超えてくる中、平均25万バーツ/㎡と割安感もあり販売開始から間もなく完売しました。

地形(じがた)の悪さやソイ55から離れていることから土地取得コストを抑えられたのかもしれません。
トンロー通りから140メートルほど奥に入っていますが、考えようによっては、その分、隣に高層ビルがなく眺望に優れるし、この辺はスクムビットとの交差点にも近く渋滞するので渋滞の騒音がなく静かだというメリットもあります。

また、総戸数110ユニットと規模も小さく、後に出てくるスーパーラグジュアリー級コンド、ゲイソーンのテラと似ています。ラグジュアリーコンドに求められるのは、大規模で豪華絢爛な共用部を持つプロジェクトもありますが、一方でこういうプライバシーが守られた質の高い空間というマーケットもあると思います。

私のプルクサーに対するイメージは、グレードセグメンテーションでいうとスパライと同様メインクラスのプロジェクトが中心のデべで、ルンピニよりはもう少し上のセグメントという感じです。また、売上高ではトップクラスの大手ですが、戸建てやタウンハウスの現地でネーウラープと呼ばれる面開発プロジェクトの比重が大きく、サンシリやAPのような日本のマンデベに近いデべロッパーではありません。

2年ほど前に戸建ての基礎工事で手抜きしたことが発覚しかなり叩かれたこともあったので、個人的にはあまりいい印象はありませんでした。従って、私も最初はプルクサーは日本人にはあまり関係ないデベロッパーだと思っていて、このプロジェクトについてもほとんど興味がありませんでした。

Reserve 2しかし、実際にモデルルームや現地を見たり販売価格をチェックしたりすると、
地形の悪さを巧みに使った秀作だと思うようになりました。現在、同じように地形の悪いプロジェクトであるBEATNIQをSCアセットがトンロー駅の南側で開発中ですが、平均28万バーツ/㎡と割高なこともあり、私なら迷わずトンロー通り側のザ・リザーブを選びます。

もっとも、プルクサーにとってこれまでやったことがないラグジュアリー級コンドなので、今後施工監理がしっかりできるかちょっと心配ですが…。

結論として、エッジやHQなどもそうですが、最初に割安感があるプロジェクトは販売開始後すぐの頃にリセールで出てきたものを買ってもまだ割安感があるので、竣工する頃にはゲンガムライで益出しできる可能性も高いと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

トンローのプレビルド、トップ5(その1)

Top5 in Thong LoProperty Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ5という記事があります。

今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に1件か2件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。

それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。

以前にも書きましたが、その主たる原因は世界的な預金金利の低下による投資家の不動産シフトです。これはタイに限らず世界中で起こっていますが、比較的利回りの高いタイや北米の一部の不動産には海外からも資金が入ってきていて高額プロジェクトがよく売れています。

そういうこともあって、タイの富裕層とシンガポールや香港の海外投資家がトンローのラグジュアリープロジェクトを次々と買い進んでいるのですが、この中でどれがトップ5なのかというと、各人見方が違うので難しいところです。

従って、このレポートの選ぶトップ5について、彼らの記事を参考に今のトンロープロジェクトに自分なりのコメントを入れてみました。かなり独断と偏見が混じっているので参考までのつもりで読んで下さい。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


Top Luxuary Projects on Thong Lo

Thonglor is known for its upscale restaurants and cool bars, but the street hasn’t been home to many new real estate developments until recently. In the past few years, over 12 luxury residential projects have been launched turning the popular street into a property investment hot spot.

Unlike other locations along Sukhumvit, where being close to the BTS is seen as being important, some of the recent Thonglor projects are fairly far away from the station. Several luxury developments are at least 1 kilometre away from Sukhumvit which goes against the trend.

The Reserve Thonglor 2
The Reserve Thonglor 2 is Pruksa’s 1st luxury condo development and is targeting young entrepreneurs and affluent professionals who want to live the Thonglor lifestyle. The project is being developed under the ‘Reserve Your Nature’ concept. The design features earthy elements including a water channel that give residents a feeling of being out in the open.

The Bangkok 
Developed by Land & Houses, The Bangkok is one of the few projects close to Sukhumvit and the BTS station. It is an all-glass sculpture making it unique for the city while high-end materials such as copper and marble are used to add a luxury feeling to the interiors.

Khun by Yoo 
Sansiri is behind this luxurious project on Thonglor 10. It’s a collaboration from popular designer Philippe Starck and the world famous YOO. The project boasts a copper core and a floor-to-sky glass façade as well as interiors featuring upscale furniture and top-branded fittings.

LAVIQ
This high-rise condo has a number of luxurious touches such as Fendi Casa furniture and an infinity swimming pool. Built by Real Asset, the project isn’t on Thongor, but Sukhumvit 57, which is one street over.

Tela Thonglor
Gaysorn Property is developing Tela Thonglor on Thonglor 13 near a bunch of trendy restaurants. The super-luxury, high-rise condo offers luxury living and privacy not found elsewhere. For example, each unit has a private elevator.

サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年1.7%しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、
前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと2、3年先が見ものです。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 

ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 

サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





ラーマ4通り(その2)

グレイライン第2フェーズ以下がDDプロパティのレポートの概要:

スクムビットとシーロム・サートンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる
104ライ(約17万㎡)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発

TCCはもう1つの複合開発を
クイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000㎡の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。

その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン

以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4発展の中心になると予想され、
これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。

そうはいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。

ただし、今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。
ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。

タイ語のタムレ・サカヤパープ(将来発展する土地)で自分で住みながら気長に待てる人であれば、ラーマ4はリスクの低い非常に面白いロケーションだと思うし、まずキャピタルロスになるようなことはないでしょう。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





ラーマ4通り(その1)

ラーマ4通勤ラッシュ前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ4はシーロム・サートンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ9ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。
当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。

ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね…。

そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4の交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4の上を通ってラーマ3まで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。

まあ、ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。

さて、下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Rama IV Becoming Bankok's next Hot Spot.

Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.



最近の地価推移

地価ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。

また、コリアーズによれば、
スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。

どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこからも聞こえてきません。それに最近は、タイの経済成長も昨年よりよくなりそうだという見通しも出ていて、やはり都内中心部の地価上昇はまだまだ続くと思います。

さて、この表は、AREA(Agency for Real Estate Affairs)から出てきた昨年末時点での地価ランキングですが、昨年、最も地価が上昇したのはアソーク・モントリー通り(スクムビット21)の27%でした。

最近まで私もこの通りに住んでいたのですが、通りに面した更地はもうほとんどないので、これからは古いビルを地上げして再開発するしかなくなってきている状況であり、こういう上昇も納得がいきます。

そして、彼らはスクムビット通りでも特に地価の高いサイアム、チットロム、プルンチットは今年も6.5%上昇して213万バーツ/ワーになると予測しています。

さらに注目したいのは、話題のワン・バンコクの発表もあって、今後開発が進むと期待され始めたラーマ4通りです。AREAによれば、今の地価はまだ40万から50万バーツ/ワーであるが、ラーマ4の上を走り、ラーマ3通りに繋がるグレイラインの工事が始まれば、ここの地価はすぐに100万バーツ/ワーを超えてくるだろうと予測しています。

確かに今、ラーマ4の大規模複合開発、ワン・バンコクが脚光を浴びていますが、今後割安感のあるラーマ4の地価が上がってくるのはほぼ確実だと思います。それに、ラーマ9よりラーマ4の方がスクムビットのすぐそばを並行して走っていることもあり、日本人には馴染みやすいと思います。

いずれにせよ、スクムビット通りが200万バーツ/ワーを超えるという中で、ラーマ4だけ時に忘れられたように今も40万から50万バーツ/ワーというのでは、破格に安いのは誰の目にも明らかです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







タイの不動産データベース・ビジネス

Data Base Businessこのブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。

以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。

彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合いがあり、私も色々と貴重な業界の裏情報をもらえるのですが、名門チュラで不動産のマスターを取り、元CBREリサーチ部門のマネジャーでもあったことから、タイ不動産マーケットのトレンドをよく知っています。

周辺環境とか間取り、スーパーや病院、インターの学校が近いとか遠いとか、ほとんど主婦目線だけで投資物件を勧める仲介業者がいますが、賃貸仲介ならまだしも、投資物件を探している人に対してそれではミスリーディングです。供給過剰気味のバンコクで最も注意しなければならない空室リスク、そして投資家動向、周辺の新規プロジェクトとの価格乖離率、デベロップメントパイプラインなど、検討すべき事項はたくさんあります


そこで、彼のような不動産マーケットのトレンドや需給関係に詳しいプロの情報が役に立つのですが、この記事は、最近彼が提携したアメリカのオープンドアという不動産売却ソフトについて書いたものです。

タイの不動産市場は信用のおけるデータベースがなく、売主は自分の物件の市場価値について疑心暗鬼になっているという問題があります。だから、売却に1年もかかったりするのですが、そういう私もつい先日、コンドミニアム売却、実践体験記で自分の物件売却について書いたように、ダラダラ時間をかけても仕方がないのでこの辺が市場価格だろうと判断して売りに出したら、どうも価格が安すぎたようで、わずか1ヶ月半後に値引要求一切なしで買い付けが入るというようなお恥ずかしい結果になったりもします。

バンコクにも米国のMLSや日本のレインズのような
信頼できるデータベースがあったらと思ったものですが、実は、彼がやっているビジネスは、新しいようで先進国なら当り前のビジネスです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

This is a difficult question to answer, but as an agent I should know the answer. "Well, it depends on how you're pricing your property. It may need one or two years or six months if you are lucky," I told him. However, many thousands of homeowners haven't been able to sell their houses even after a few years. My Australian client said you could sell an apartment in Sydney in about one or two months. His answer surprised me: It is almost impossible to sell property within a month in Thailand.
After that, I started researching how other countries sell their houses and I found that they all vary. The time taken depends on location, market demand, prices and other factors. In countries like the United States, United Kingdom or Australia, you may need 1-3 months on average if the properties are located in the city, while it may take about six months if they are situated elsewhere. We found that these countries have an established structure to solve liquidity problems in property sales.
It was a real eye-opener that in developed countries, you do not need many years to sell houses. However, I was surprised when my colleague found a start-up in the US committed to buying houses within two days through "Opendoor".
Opendoor is a property tech firm in Phoenix that aims to speed up the home-sale process by purchasing the home directly from sellers within a few days. A seller can avoid the tedious process of home selling through home improvements, dealing with an agent, open-house visits and others. Opendoor proposes a price to the owner within 24 business hours of receiving property information. If the price is accepted, the start-up will send an inspector to check the home's condition. If no additional problems are found, the owner will receive the payment and move out within 30-60 days.
Opendoor has built its own pricing models and algorithms using public data, which generate what they describe as a fair-offer price. Opendoor charges the seller a fee that is 2 to 4 per cent higher than the 6 per cent charged by a real estate broker, in return for the convenience to the seller and the risk being borne by the company.
Buyers who purchase houses from Opendoor will have newly renovated houses and get an inspection report from a third party. Buyers can tour homes at their convenience from 6am-9pm daily with no appointment needed. When they arrive at the house, they can use the Opendoor app to instantly unlock the home. The company has a 30-day buyback programme if buyers are not satisfied after moving in.
Founded in 2014 by former PayPal executive and investor Keith Rabois, Eric Wu, Ian Wong and JD Ross, Opendoor presently operates in Phoenix, Dallas and Las Vegas. It currently buys about US$60 million worth of homes per month, and has bought and sold more than 4,000 houses to date. In November 2016, the company raised $210 million with $1-billion valuation.
This is a case of a founder who is passionate to challenge something that seems impossible. Selling properties is difficult everywhere in the world. The key is market data. Without accurate market data, it would be very hard for Opendoor to calculate home valuation. Moreover, they would have no evidence to explain to the homeowners. 
Nattapon Asswisessiwakul, CEO Z My Home, dtac Accelerate Batch 3

中国マネー見参!(その4)

Money Laundering中国マネー見参(その2)の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。

これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。

もっとも、私は専門家ではないので、これがマネーロンダリングなのかどうかまでは判りませんが、ちょっと調べてみるとこの図にあるような典型的マネロンスキームの例に酷似しています。


タイの場合でも、外国人に対するコンドミニアム購入要件として、外国から外貨で送金した資金を使って100%現金で買うこと、という条件があるので、ボストンバッグで
現金持ち込みしても買うことはできません。従って、まずは香港に持ち出してそこから外貨のまま海外送金するということになるのでしょう。ところで、日本でも中国人が東京のマンションを買っているという記事をかなり前に読みましたが、これも香港あたりから資金が飛んできているのかもしれません。

最近、日本でちょっとお金が必要になり、わずか100数十万円ですが、タイから日本の自分の口座に送金したところ、日本の銀行から電話がかかってきて、この資金の出処はどこかとしつこく聞かれ、それが明らかになるまで自分の口座に入金できませんでした。これも金融庁の指示だから仕方がないという説明でしたが、日本はそれなりにチェックが入っているのが分かります。ただ、こんなのはボストンバッグに現金を詰めて持ってこられたらチェックのしようがないわけで、そんなことぐらいで効果があるのかどうかは疑問ですが。

一方、タイの銀行は、私が不動産のダウンペイメント支払いのために日本から1,000万円ほど送金しても、資金ソースなど全く聞いてきませんでしたから、
中国人にとってタイの不動産購入は非常に容易だと思います。

ところで、投資人気国の第1位、アメリカは中国からの資金流入に文句を言わないような気がします。
あのビジネスマンであり不動産王のトランプ大統領が、不公正貿易で取られた資金が戻ってきたと喜ぶことはあっても、中国人の投資でアメリカの不動産価格が値上りするのはけしからんからチャイナマネー流入を規制する、などと言うとは思えないですから。

タイ政府はいまのところ、アメリカと同じく外貨流入ウエルカムという立場なので、マネロンはあまり気にしてないようです。そうやって考えていくと、中国人にとって人気第2位と第3位の国から不動産購入を嫌われるようになった今、人気第5位のタイが格上げされて、これからますます資金が流れてくるのだろうと思います。

すなわち、バンコクのコンドミニアムを既に買った人やこれから買う人は、今後のチャイナマネーによる価格上昇に便乗して値上り益を享受できるということなのかもしれません。中国マネーの行先を後追いでなく、先読みして投資すれば儲かる、という図式になってくるのでしょう。

PS: 
実は今日、このブログを書いた後、偶然、広東からタイに来ている中国人と話す機会があったのですが、中国都市部のコンドミニアム価格は高騰してしまい、中国人ミドルクラスにとってマイホームはもうとても買えなくなってしまっている。一方、北京や上海に比べるとバンコクのコンドミニアムは確かに相当安いし、貸した場合の利回りも高い。しかもタイは誰でも50歳以上になればリタイアメントビザが取れて老後を暮らすことができる。だから、一般のミドルクラスの人達は今、中国でのマイホーム購入を諦めて老後のマイホームとしてタイでコンドミニアムを買っている、とのことでした。かつて日本がバブルの頃、不動産価格が高騰した結果、多くの人達がマイホームを諦めたのを思い出しましたが、そういう話を聞くと、今、タイで不動産を買っている中国人は、実は本国でのマイホーム購入を断念せざるを得なかったちょっと可哀想な普通のミドルクラスであり、彼らの場合はマネロンではなさそうな気もしてくるのですが…。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


中国マネー見参!(その3)

オーストラリア前々回、中国人ミドルクラスの間で投資先国として人気が第3位のカナダで、あまりに多くの中国人の不動産購入が続いたため、いくつかの州が中国人バイヤーに制限をかけるようになってきたと書きました。

実は投資先国人気第2位のオーストラリアでも、中国人バイヤーの流入を警戒する下のような記事が出ていて、そのうちカナダのように規制が入るかもしれません。

もっとも、オーストラリア不動産への資金流入は中国だけでなく、アジア全体から買いが入っているようですが、特にマネーロンダリングのために不動産購入をする中国人に対する嫌悪感がオーストラリア人の間であるようです。

シドニー大学の調査によると、シドニー市民の過半数が外国人の不動産購入を禁止したほうがいいと答えていて、64%の人が外国人による不動産購入がオーストラリアの住宅価格高騰の原因だと答えています。

もっとも、アジア、特に中国マネーの流入が不動産価格を上昇させたという明確なエビデンスはないようですが、ただ、2012年から2015年にかけてシドニーの住宅価格は45%上昇し、2017年の第1四半期においては昨年同期比18.4%の上昇ということで、やはり、世界的な投資資金の割安な不動産への流入という構図自体は今も変わっていません。これもある意味、グローバルスタンダードの浸潤です。

ところで、オーストラリアの調査機関によれば、これまで中国人により約25億米ドルの資金がオーストラリアに流入し、その内、7億5,000万米ドル、つまり3分の1近い資金が不動産購入に回ったとのことです。

その理由として、オーストラリアの場合、特に規制が緩やかなので、中国人にとって
様々な方法で汚職や賄賂で得た資金を洗浄することができるからとのことであり、何やら危ない資金が中国から大量に入り込んでいるようです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


A majority of residents in Sydney are opposed to foreign property ownership, according to a University of Sydney report. Buyers from Asia have flooded the market causing housing prices to increase drastically in the past few years. In addition to this, there are some concerns about Chinese buyers purchasing Australian real estate to launder money.

Over half of those surveyed responded that foreigners should not be allowed to purchase property in Australia with only 4 per cent strongly supporting foreign real estate ownership. A total of 64 per cent of people asked in the survey believe foreign investment is the reason housing prices in Australia have skyrocketed.

Investment from Asia, and China in particular, has grown since 2015. However, there is little evidence to connect the rising housing prices to the influx of Asian property buyers, shows data from the Australian Treasury. Real estate prices in Sydney jumped by 45 per cent between 2012 and 2015 and are up 18.4 per cent in the 1st quarter of 2017 when compared to the same period last year, reports the Asia Times.

Another concern about the increase in real investment from Chinese buyers in Australia is money laundering. Some Chinese citizens are believed to have used money from corruption to acquire international property. The Chinese government has launched 2 programs to catch allegedly corrupt citizens who have fled overseas and are tracking several suspects in Australia, according to Asia Times.

More than USD2.47 billion of money transfers made by Chinese investors have been investigated by Australian financial intelligence officials. Of this total, USD750 million has been placed in property investments. Individuals still have many ways to launder money in Australia, despite the efforts of the government to stop this practice. Real estate transactions continue to be one of the preferred methods of this, reports Transparency International. That’s because Australia has more gaps and loopholes in place than other countries.

中国マネー見参!(その2)

market share私はReDevというカナダの商業不動産投資会社のエージェントでもあり、そこの香港支店とも親しいのですが、話を聞くとボストンバッグに大金を詰めて中国本土から香港にやってきたミドルクラスの投資家たちが、HSBCやハンセン銀行に口座開設し、その口座から直接送金して海外で不動産を買っているとのことでした。

現在、香港の主だった銀行は日本人には厳しくてなかなか口座も開かせてくれなくなりましたが、口座を開いただけであとはドーマントになるまでほったらかしの日本人とは違って、中国人は多額の資金移動を伴うのでお得意様のようです。


ところで、中国の銀行がタイの不動産を買う資金まで融資してくれるというのは初耳です。そういえば、ReDevの香港所長が、中国人はタイの不動産もカナダの不動産も両方同じ口座を使って一緒に買っていると言っていましたが、香港はタックスヘイブン(租税回避地)であり、投資に対して税金が一切かからないというメリットがあるので、ここをキーステーションにして世界の不動産に投資しているのだろうと思います。

自力で資金を集めて全額現金で買わなければならないという我々に比べて、中国人は銀行が物件価格の7割までローンを出してくれるというのでは、我々には相当なハンディがありますね。

いずれにせよ、今後中国からさらに大量の投資資金がバンコクに流れ込んでくれば、いずれ彼らが香港やシンガポールの投資家を抜いて、外国人枠に占めるマーケットシェアNo.1になるかもしれませんね。それも、ターゲットが500万から1,000万バーツということなので、ダウンタウンからミッドタウンフリンジの30㎡から50㎡の物件が値上りするのかもしれません。

でも一方で、彼らはすぐにルール破りの中国人旅行者に貸す民泊を始めるので、外国人枠の中で中国人比率が高いプロジェクトは敬遠しておいた方がいいと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



中国マネー見参!(その1)

china moneyここ数年、チャイナマネーがタイでコンドミニアムを買っているのは目についていましたが、アメリカ西部やカナダに比べればまだ目立っていませんでした。

昨年あたりから、カナダのいくつかの州では地元のカナダ人から苦情が出始めたため、税金を上げて中国人の不動産購入を制限するようになってきたと聞いていますが、これからはいよいよタイが次のターゲットになるのかもしれません。

以下は、バンコクポストの記事です。

中国政府が資金の海外流出を止めようとやっきになっているにもかかわらず、中国人投資家は今もタイの不動産を買い続けている。その理由は、中国に比べてタイの不動産価格が割安で利回りも高く、さらにプレビルドのダウンペイメントやトランスファータックスも小さいからである。

今、タイ不動産を買っている中国人はミドルクラスが多い。彼らにとってタイのコンドミニアムは価格が安いだけでなく、利回りも5%位なので、20年で投資資金を回収できるというのも魅力である。一方、北京や上海では投資利回りは2%しかないので回収に50年かかる。

中国の海外不動産関連ウエブサイトによれば、中国人のタイ不動産に対する昨年第2四半期の需要は、2015年の同じ四半期に比べて2.8倍にもなったとのことである。

また、中国の各銀行もこういった中国人投資家がバンコクやパタヤ、チェンマイ、プーケット等で不動産を購入する際に、購入金額の最大7割までローンを貸し出している。

そして、大半の投資家が金額にして500万から1,000万バーツ(1600万円から3200万円)の物件を物色しているが、中国人投資家にとってタイは今、アジアの中で最も人気のある投資先になっている。

現在、タイは中国人にとってアメリカ、オーストラリア、カナダ、ニュージーランドに次いで5番目の人気投資国家であり、昨年は1棟全部を買ってホテルにコンバートしたり、まとめ買いして個人投資家に転売したりする企業もあった。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

No slowing Chinese interest in Thailand Property
Even with capital controls in place from the government, Chinese buyers continue to invest in Thai real estate due to its low prices and above average returns, reports local media. In addition to being cheaper, in some cases down payment rates and property transfer fees are lower in Thailand than in China.

Buyers from China tend to be from the middle class and like the fact that property in the Kingdom is cheaper and comes with less sales-purchase conditions. Investors who buy property and rent it out in Thailand are able to realise a return in roughly 20 years. This is significantly less than in Beijing and Shanghai where it can take more than 50 years to get a return on investment.

Chinese demand for Thai properties increased by 180 per cent in the 2nd quarter last year from the same period in 2015, according to Chinese overseas property website Juwai.com. Banks are helping buyers from China obtain financing for these properties.

“There are many Chinese banks facilitating Chinese buyers in many key destinations like Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Rayong, Phuket, Udon Thani and Ubon Ratchathani. They offer mortgage loans of up to 70 per cent per cent of property prices,” says Wason Khongchantr, Managing Director of Modern Property Consultants, to the Bangkok Post.

A majority of Chinese buyers want condo units priced between THB 5 and 10 million while there is also demand for units cheaper than this in some areas of Thailand. Prices in this range are significantly less than similar unit sizes and styles in Shanghai. This has seen Thailand become the most popular country for Chinese real estate investors in Asia.

“Thailand was ranked the 5th top country where Chinese looked for property to buy after US, Australia, Canada and New Zealand. Last year some purchased entire condo towers to either convert into hotels or resell to buyers in China,” says Wason.

コンドミニアム売却、実践体験記(その6)

アスキングプライスの推移ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。

新居は2012年のプリセールで買った
オンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。

2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。

44㎡の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/㎡でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価格だったものの、その翌年、ThinkofLivingが選ぶベストプロジェクトの一つに入ったので、プロジェクトの選択は間違ってなかったと思います。

さて、引っ越した以上、グランドパークビューを空室のまま置いていても仕方がありません。最初は賃貸も考えたのですが、かなりのリフォームが必要だし、バンコクでさらにもう1つプレビルドを買ったところだったので売却することにしました。

と言っても、オンヌットへ引っ越してすぐ正月の日本への帰省と引き続いてのセミナーツアーがあったので、実際に
ロビーにデスクを置く仲介業者に鍵を渡して媒介を依頼したのが、バンコクに戻ってきた1月中旬でした。

アスキングプライスについてはヒップフラット等で調べたのですが、同じような1ベッドルームがほとんど出ておらず、380万バーツで1つ出ているだけでした。後は、ほとんど実在しない客を釣るための物件です。PRAKARDでも賃貸は結構出ていますが、1ベッドの売り物件はほとんど見つかりません。

この380万バーツの物件は大分前にも見たことがあったので、この値段では売れないという感覚があり、添付したグラフでも今の平均アスキングプライスは106,600バーツ/㎡なので、実勢価格は10万バーツ/㎡程度かとあたりをつけました。一方で、新しく買った物件の支払いに充てたいという懐事情もあり、早めに手放したかったので350万バーツで売り出すことにしました。

その後、5万バーツの手付金を添えて買い付けが入ったのは、私が次のセミナーで日本に帰っていた3月上旬でした。それも値引きなしの350万バーツでいいというので、ちょっと安く出し過ぎたか、と後悔したりもしたのですが、仕方がありません。しかし、これで分かるのは、CBDの手頃な物件は価格さえ欲張らなければ出口が容易だということです。

そして、1か月後、無事、買主の銀行ローンの与信が降り、土地局で決裁したのが4月末でした。買った人は、グランドパークビューから徒歩数分のところに本店がある某銀行に勤める30台半ばの独身タイ人男性で、典型的なアッパーミドルクラスです。聞くとシーロムにも一つ持ってるそうで、こういう割安なCBDの中古を探していたそうです。もっとも、この物件はリフォームして自分で住むようですが、やはりCBD、彼の通勤時間は徒歩3分になります。

2009年6月に投資して2017年4月末にエグジットしたわけですが、自分の住んでいた5年半は家賃18,000バーツで貸していたと想定した上で、仲介料やインカムタックス、トランスファータックス等を全て差し引いたネット・キャッシュフローを基にIRRを走らせると7%という結果でした。簡単に言うと、約8年間、年率7%で毎月分配型投資信託に預けていたのと同じことです。

そして、買った時の為替レートの1バーツ2.8円と売った時の3.2円をキャッシュフローで反映した円ベースでのIRRは9.2%に上昇しました。やはり、海外不動産投資で為替の威力は大きいですね。

結論として、一度もリフォームしてないほぼ築12年の古びた物件なので、この価格で売れたのであれば悪くはないと思います。欲を言えば、出口でもうちょっと時間をかけていればあと10万バーツぐらい高く売れたかもしれません。それとプリセールで250万バーツだった物件を330万バーツで買ったところで利ザヤを取られ過ぎています。当時、300万バーツで売りに出ていた物件もあったので、もうちょっと安く買えていたのかもしれません。

まあ、反省点はいろいろありますが、ほとんど
デューディリもせず気まぐれに始めた最初の投資であったこともあり、少なくとも出口まで来られていい経験ができたと思っています。一方、本気でこれはいけると思って買ったオンヌット物件の平均アスキングプライスが、現時点で148,300/㎡と竣工後2年半で既に3割以上値上がりしているので、次回はもっと高いIRRが出せるのではないかと期待しています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



コンドミニアム売却、実践体験記(その5)

グランドパークビュー プールさて、引き渡しが終わったので、次は入居者募集です。一応、売りに出ている同じサイズの1ベッドルームの中では一番内装に手をかけていたユニットを買ったので、テレビを液晶型に買い替えただけでそのまま賃貸に出せる状態でした。

海外不動産の場合、我々日本人が購入後にインテリアを自分でアレンジするとなると何日もかかるので、最初からそういう手間のかからない物件を買った方が余計な手間が省けます。

ところで、当時はまだ賃貸市場の様子がよく分かってなかったので、とりあえず日系業者に入居者募集を依頼して帰国したのですが、結局、半年以上空室になりました。やはり、自分が東京に居て忙しくしているとほったらかしになってしまうものです。それでもやっと、家賃2万バーツで日本人に貸せることになったので、表面利回りは7%強というところでした。

しかし、こうやって何とか入居者がついたものの、結局1年で退去となりました。その後まもなく、今度は自分自身がバンコクにロングステイするようになり、最終的に昨年の12月末まで5年半もここに住んだのですが、その間、CBDに家賃タダで住めたわけですから、結果的には買っておいてよかったと思います。

さて、ここでアドバイスですが、家賃が2万バーツ程度の物件では仲介料が少ないので日系業者はほとんど何もしてくれません。最初からあてにしない方がいいです。こういう場合、日本では業法違反ではありますが、広告料という名目でもう1か月仲介料を上乗せしてインセンティブをつけるということもしますが、バンコクの日系業者の場合、これもあまり意味がありません。

もともとプロンポンやトンローの駐在員向け物件を主に取り扱っているところがほとんどで、2万バーツ程度の物件を探す駐在員はほとんどいないことから、仲介業者自体が客を持っていないからです。

そこで、これは
実際に私が入居者をつけた方法ですが、むしろ、タイのローカル仲介業者に仲介料2か月分のインセンティブをつけて依頼した方が効果があります。特に、グランドパークビューのように500ユニットもある大きなプロジェクトの場合、ロビーで仲介業者がデスクを出しているので、そこで顔見知りになり、鍵を渡してテナント探しを依頼すると全然確率が高くなります。また、仲介料上乗せでなく、コヴェナントの強い入居者には1ヶ月のレントフリーを出すのも有効です。

日本と違い、バンコクでは入居者は予め住みたいエリアを決めて、自分でコンドミニアムに飛び込んで探す人が多く、そこでロビーでデスクを構えるエージェントかジュリスティックが空いている部屋を案内するのが一般的です。また、これは売買の場合でも同じです。

その結果、運よく私のユニットに入居してくれたのはアマタナコンでマネジャーとして働く現地採用の日本人でしたが、彼女も飛び込みでやってきて、家主が日本人だということで入居してくれました。

ということで、次回はいよいよ売却の話です。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

コンドミニアム売却、実践体験記(その4)

グランドパークビュー ロビー当時の為替レートが2.8円だったので、920万円で買えたことになります。

それに、タイでは仲介料は売主が払うので不要でした。しかし、実際には売主は仲介料を売値に上乗せするので、買主も払っていることになります。だから、タイではエージェントなしの個人間売買が多いのですが。

さらに、当時は時限立法で1%のトランスファータックスも免除されていたので、その他費用はほとんどかかりませんでした。

その代わり、SPAと呼ばれる売買契約書の内容チェックや確認は自分でやったのですが、こちらの契約書があまりにも簡単な内容なので不安になったほどです。

ただ、このことは知っておいてほしいのですが、プレビルドでもリセールでもタイの売買契約書は内容が非常に単純で、素人でもチェックできます。というのも、タイでは我々が思っているほど契約書は重要でなく、むしろ、欧米のように最初からいろんなケースを想定して契約で細かく縛るのを避けようとします。問題が起こったら別途協議すればいいという東洋的な考え方のようですが、これについては、むしろこの方がいいのかもしれません。

以前見たことがある英国系エージェントが出してくる契約書などはこと細かく書いてあり、よく読むとクライアントである売主に有利になるようにドラフトしてあったので、素人買主にとってアンフェアだからです。

それに、一棟全部の売買には瑕疵担保責任の範囲、不履行に対する解約条件やペナルティ、不可抗力の定義などを巡っていつも厳しい交渉になるのですが、区分所有の場合はあまり神経質になる必要はありません。

実際、こちらでは多くの取引がPRAKARDなどを使って個人間で直接売買されているし、売主側にエージェントがいれば彼らが滞りなく名義変更してくれます。もしどうしても気になるなら、タイトルサーチ等を弁護士にやってもらえばいいですが、費用も大してかかりません。ただし、我々は外国人なので個人間売買はリスクがあり、避けておいた方がいいです。

ところで、私も購入時の引き渡しには土地局に行ってやりましたが、3時間ほどで滞りなく終わりました。ただ、できるだけ大手のエージェントが売主側についている方が間違いがないと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  



コンドミニアム売却、実践体験記(その3)

グランドパーク 1ベッドルーム36㎡当時、グランドパークビューで同時期に売りに出ていた1ベッドルームを全部で5ユニットほど見て回ったと思いますが、アスキングプライスは300万から340万バーツと幅がありました。

間取りについてはどれも36㎡で、大体、寝室が5畳、リビングが7畳という感じです。それに、バスタブもついていたので、まあまあ気に入りました。

また、当初のプリセール価格を調べたところ、平均250万バーツ前後でしたが、築3年で売主のキャピタルゲインが2割から3割位あってもおかしくはないだろうと納得し購入を決めました。

外壁コンクリートの厚さが10センチほどしかないところや継ぎ目のところで一部ジャンカが出ていたりと、施工はあまり良くはありませんでした。また、使っている建材もちょっと安っぽかったのがマイナスです。

しかし、アソークビジネス街にあり、しかも2つの有名な学校に徒歩数分というところがセールスポイントです。後に、L&Hのザ・ルーム、シンハーのザ・エッセがすぐ隣で新規開発されたことからも、少なくともロケーションは決して悪くないと思います。

結局、5つのユニットの中から内装に一番お金をかけていた20階の340万バーツの部屋に絞り、330万バーツで買うことができました。つまり、92,000バーツ/㎡です。これは中古物件を買うときにいつもアドバイスすることですが、これまでの経験からも一番内装にお金をかけた物件が賃貸しやすいし、売却するときも有利なので、結局、わずかな価格差を惜しむより、一番グレードのいいものを買ったほうが得します。

私の買った部屋はインテリアに鏡を多用して室内を広く見せ、しかも収納やソファもデベロッパーオプションの造り付けのものだったので、明らかに見た目がすっきりしていました。ちょうど同じ内装で鏡を多用し収納家具も同じユニットが最近リノベーションされて賃貸で出ていたので、その写真を添付します。これなら、多分、400万バーツ以上で売れると思います。

もっとも、私の部屋は11年間、リノベーションはしておらず、色調も当初のオークウッド調のダークなままでこんなにきれいではありませんが。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村
コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
最新記事(画像付)
livedoor プロフィール
バンコク ブログランキング
おすすめ






  • ライブドアブログ