バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

バンコク コンドミニアム

リノベーションでグレードアップ(その2)

S__34922530R1S__34922534R1リノベーション工事内容としては、床材をこちらで一般的に使われている廉価なラミネート板から全室セラミックタイルに変更して高級感を出し、クローゼットやベッドといったファニチャーについても全てビルトインにしてすっきりさせるというコンセプトです。

そもそもこのプロジェクト自体がラグジュアリー級のプロジェクトではなく、アッパークラスなので、あまり大袈裟な内装にせず、グレードセグメンテーションで1つ上のハイクラス物件として仕上げることにしました。費用的には100万円強をかけたリノベーションです。

トンロー通り沿いのソイでローライズプロジェクトは多いですが、高さ制限が23メートルのため、大体が8階建であり、至近距離に同じ高さのビルかコンドミニアムが多く建っています。

従って、眺望は期待できないものが多い中、
このユニットの強みは、角部屋で2方向に開口部があり、しかもローライズでありながらリビング幅一杯のハイサッシには遠くを見渡せる眺望が広がっているところです。

また、この物件は日本人学校の指定コンドミニアムの一つであり、そこの日本人教師に賃貸することもできます。

以上から、これならリノベーションでグレードアップする価値があると思い、価格も手頃だったので購入したのですが、ちょうど昨日、リノベーション工事が終わったところです。

そして、これがうまくいけば、今後はプロンポンやトンローで賃貸ニーズの大きい100㎡クラスの中古物件を対象にこういうリファビッシュメント投資も広げていきたいと思っています。

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リノベーションでグレードアップ(その1)

Renovation View2Untitled10最初の著書でも書いたのですが、バンコクでのコンドミニアム投資の方法として、リファビッシュメント(リノベーション)があります。

古い建物が多い欧米では広く行われていて、既にビジネスとして確立していますが、日本でもいわゆる買い取り再販業者と呼ばれる会社が出てきています。

そして、次第にバンコクでもその市場が大きくなってくるだろうと私は思っています。

ただし、物件の経年劣化が速く、消費者の新築志向が強いバンコク市場の特性から見て、駅前の一等地とか人気の高級住宅地でなければ、中古物件は次第に価値が落ちてくるので、どの物件でもリノベーションすればいいというものでもないとも思っています。

そこで今、私が試験的に初めて着手したもので、トンロー通り沿いのソイにある中古を買い取り、デザイナーを使ってリノベーションし転売する、というものがあります。

先にも書いたように、バンコクの場合、経年劣化もあり、最初はできるだけ築年数が10年以内のものでやってみようと思ったので、この初めてのトライアルケースは、築5年、39㎡の1ベッドルームをフルリノベーションしてみることにしたものです。

次回に続く

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日本人駐在員にも人気上昇中のオンヌット

QHこのところ、日本人駐在員の間でもオンヌット人気が出てきているようです。

昨夜もバンコク某不動産会社のT氏と飲んでいたのですが、最近はオンヌット指定で住宅を探す駐在員もいるとのことでした。

私が2年以上前に出した最初の本でも、DDプロパティの調査によるとオンヌットがタイ人アッパーミドルクラスに人気ナンバー1の駅であると紹介しました。

さらに、これから日本人の間でも人気が出てくる注目駅としてオンヌットのコンドミニアム投資を推薦してきたし、実際、私自身も購入しました。(注:この件については、今回の著書「続・バンコク不動産投資」でも詳細を書いているので読んでみて下さい)

そして、年初にオンヌット駅前のシネマコンプレックスがオープンして以来、ますます人気が出てきたようです。日本人駐在員の場合、小学生の子供がいる家庭はやはりスクールバスが走るエリアに集中する傾向にありますが、それ以外の駐在員にとってはオンヌットは家賃も手頃で生活も便利、そして高速道路にも近いということで、ちょうどいいバランスの取れた駅だろうと思います。

また、そのオンヌットの中でも私が一番お勧めしてきたのがクオリティハウスのQハウス・スクムビット79です。例えば、“ふかし”を入れて外壁に見た目の変化を持たせているだけの隣のアイディオ等に比べ、Qハウスはファサードを実際に凹凸させて各ユニットの開口部表面積を大きくし、コーナーウインドウで解放感を出す構造になっていますが、こちらの方が当然コストは高くなります。

ところで、数日前にQハウスのロビーにオフィスを構えるバンコクレジデンスという館内エージェントのところで資料を見せてもらったのですが、私の保有する44㎡の角部屋の今の相場は750万バーツ(約26百万円)とのことでした。

つまり、17万バーツ/㎡ということになりますが、2012年のプリセールで11万バーツ/㎡ほどで買ったものです。従って、もしその通りだと、2014年の9月に竣工引渡しを受けてからわずか4年弱でもう5割アップということになります。

バンコクレジデンスの担当者は、高層階角部屋の2ベッドルームはレアユニットなのですぐにオファーが入るようなことをいっていましたが、まだ特定事業税がゼロになる5年が経ってないので、私は当面売るつもりもないし、この物件はまだ値上りすると思っています。

それに、私の場合、分散投資が基本なので、同じところでもう一つ買うつもりはなく、欧米人をたくさん見かける駅は値上りするで書いてきたように、これからはバンナートラッドまでの3つの駅とサムローンあたりが面白いと思っています。

従って、次はそのあたりで5百万バーツ位の予算で50㎡前後の物件に投資してみようと思っていますが、もし満足する物件が買えたらまたこのブログで紹介します。


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欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)

Mode Addressいずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。

従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。

ところで、今回の著書「続・バンコク不動産投資」の第3章で、私は次のように書いています。

『ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、(静かで)落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という3つの条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件がローライズ購入のチェックポイントだろうと思います』

ただし、これは郊外の廉価なものではなく、ダウンタウンの比較的グレードの高い物件を念頭においています。具体例としては、日本人駐在員にも人気のあるスクムビット61のMODEとかThe Addressがそれですが、このバンジャークの物件もそれらと同等とまではいきませんが、ミッドタウンにあることを考慮するとそう引けを取らないくらいのポテンシャリティを持っていると思います。


さて、今回の話は以上ですが、私にはこの台湾デベロッパーの宣伝
をする義理もないし、単なる仲介はやらないことにしているのでこの物件を紹介してコミッションを稼ぐ気もありません。従って、デベロッパーやプロジェクト名はここでは出しません。

しかし、バンコクの日本人エクスパット数が頭打ちになる中、今後は日本人が多く住むエリアだけに固執せず、賃借人は欧米人やアッパーミドルクラスのタイ人でも構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです。

そして、このデベロッパーはバンジャークだけでなく、バンコクのミッドタウンやシティフリンジを中心に新規開発をしているので、予算が1,500万円前後で良質な投資物件を探している投資家にとっては今後縁があるかもしれません。

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欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)

ロビーところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが34㎡ほどの1ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある1ベッドルームという印象でした。

ただ、30㎡台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は1ベッドルームであってもできるだけ40㎡以上のものに投資するように勧めているのですが…。

しかし、52㎡の角部屋2ベッドルームなどは、この部屋なら欧米人が喜んで借りてくれるだろうと思う開口部の広いほぼ正方形に近い魅力的な間取りです。

そして、この2ベッドルームが10万バーツ/㎡台で買えるので、予算的に2,000万円以下で良質な投資物件を探していて、かつ投資した後は全部現地にプロパティマネジメントを任せたいという投資家にとっては、いい投資物件だろうと思います。

さて、私が昨年3月にやった第5回セミナーの中ではこう解説しました。

「バンナーとベーリングはまだ時期尚早なのでやめておいた方がいい。一方、バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。
 しかし、まだ家賃水準が低いし物件を案内するにも遠くて不便なので、CBD にオフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にしてくれるところはほとんどない。
 従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし彼らは物件管理もやってくれないので、こういう
ミッドタウンの物件は入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」

そういう中、この台湾のデベロッパーはもう20年以上、バンコクでコンドミニアムの開発をやってきていて、自社物件を買ってくれた顧客に対するアフターケアとして入居者募集(入居者が決まった際には成功報酬として1カ月分の家賃を仲介料として家主が負担)からその後の家賃請求と受取等を含むプロパティマネジメント(無料)と最後まで面倒を見るという経営方針で、主に母国の台湾と香港の投資家が買っているとのことでした。

次回に続く

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欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その3)

バンジャークのローライズ1そんな中、某デベロッパーが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩10分ほどのところにある全部で120ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。

結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。

同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシーを重視したゆったりと落ち着いた配置になっています。

そして、ロビーは天井が高く、英国伝統のチェスターフィールドのソファなど、なかなか凝ったデザインで並のローライズに比べると共用部の建材や工法にお金をかけたのが一目でわかるプロジェクトでした。

従って、ここの賃借人も欧米人が多いそうですが、それもなるほどと思わせるヨーロッパ的デザインコンセプトの物件です。

一般に、CBDやダウンタウンは別としてミッドタウン以遠のローライズは、安い建材を使いぎっしりと間口の狭い部屋を詰め込んだフロアプランで
コストパフォーマンス最優先に造られていることが多いのですが、その結果、プランに余裕がなく劣化も速いので竣工後数年で魅力がなくなってきます。

その点、この物件は専用部のスペックは平均的ですが、共用部にお金をかけているのですぐに古ぼけるということはないと思います。

この違いは、サムローン駅から同じく徒歩10分ほどのところにある大手デベのO社が開発した6万~7万バーツ/㎡前後の廉価プロジェクトで、日本人も結構買っている“Caxxxx”と見比べたらわかりますが、バンジャークのこのプロジェクトは少なくともダウンタウンのアッパークラスからハイクラスのセグメント・クオリティを保っていると思います。


ただ、駅から10分ということもあり、それだけだと大して面白くないのですが、実はこれは台湾のデベロッパーによる開発ということで、売ったあとは何もしてくれないタイの多くのデベロッパーと違い、デベロッパー自身が自前のリーシングとプロパティマネジメント部門を持っていて、外国人投資家のアフターフォローをします。

つまり、デベロッパーが入居者募集から物件管理までしてくれ、受取った家賃は3カ月毎に外国の投資家に送金してくれるというプロパティマネジメントサービスがあることから、今まで管理の問題でミッドタウンでの投資が難しかった日本人投資家にとってもメリットが大きいと思い、このブログで取り上げることにしたものです。

次回に続く

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欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その2)

2017年3月セミナーさて、先週のことですが、某デベロッパーの依頼でバンジャークにある彼らの新築プロジェクトを視察する機会がありました。

今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上がりするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここもこれからよくなっていくことは間違いありません。

もう1年以上前になりますが、私はこのブログの中でスクムビット・ミッドタウンフリンジの今と題して以下のように書いています。

『第5回セミナー(2017年3月)では、「注目のミッドタウン・フリンジ」と題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。

 というのも、将来交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。

 つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として街が成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、次第に用地取得が困難になってくるからです。

 そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクであろうことは、容易に想像がつきます』


実際、バンジャークの目立つプロジェクトといえば、現在、駅前で建設中のアイディオ・スクムビット93ですが、調べたところ、今の予約権売買の市場価格は高層階で14万バーツ/㎡前後のようです。

4、5年前まで、この辺は駅前でも10万バーツ/㎡そこそこという認識だったのが、いつの間にか随分上がってきていますが、オンヌット駅前のQハウスが高層階で16万バーツ/㎡前後になってきていることからこれも仕方がありません。

次回に続く

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欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その1)

Metropolisバンコクに来て既に7年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。

白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるCBDまですぐに行けるフリンジエリア人気と二極化が進んできているように思います。

もっとも、これは日本人の場合も同じで、ロワースクムビットといわれるアソークからトンローにかけては企業駐在員が多く住んでいますが、現地採用組はプラカノンからオンヌットに多く住む傾向にあります。

その欧米人達が最近はさらにバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクへと南下してきています。先日もバンジャークの駅周辺を見て歩く機会があったのですが、あまり日本人らしき人は見かけなかったものの、白人が結構います。駅の近くにオフィスビルもできていて次第に外資系企業も入ってきているようでした。

これから外国人入居者需要が高まるエリアで以前、私はこうも書いています。

「タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います」


また、BTS開通以来一向に駅前開発が進まないベーリングについては、私は以前から投資対象として否定的なのですが、その先のサムローンはポテンシャリティが高いと思っています。

つい昨日もサムローンに行ってきたのですが、駅前のメトロポリスの工事もかなり進んできていて、1,000ユニットを超えるその躯体の全貌が見えるようになってきていました。

もっとも、このプロジェクトで買うなら高層階角部屋の2ベッドルームだと思っていますが、実はその部屋を多く買っているのが欧米人です。あまり面白みのない30㎡台の1ベッドルームを買っているのが日本人やタイ人なのですが、少なくともこのコーナーユニットの2ベッドルームは値上りすると思います。(参考記事:サムローン メトロポリスのプリセール

ただし、買い方については今回の本の中でも書きましたが、すぐに飛びつくのはリスクがあるのでやめた方がいいと思いますが…。

次回に続く

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ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その2)

Airbnb記事の内容は以上ですが、私が今住んでいるコンドミニアムなどは自己居住のタイ人オーナーが多いこともあり、旅行者を見つけたらすぐに警察に連絡するというルールができていて、日頃厳しく取り締まっていることもあり、最近は民泊は見かけなくなりました。

民泊業者は利用客に対し、質問された場合、友人を訪ねてきたと答えるようにと事前に対応策まで指示しているといいますから完全な確信犯です。

従って、そんな質問などする前に不審な旅行者がロビーにいると、まずは警察に通報するのが一番というわけです。

たまたま、私のコンドミニアムはすぐ近くに警察署があるという幸運もあるのですが、以前、ロビーでスーツケースを置いたままたむろしている中国人観光客がいると住人から管理会社に連絡があり、管理会社が警察に通報したところ、すぐに警察が来て連行していきましたが、こういう管理は物件価値にとっても重要です。

最近では、観光客の多いナナ辺りでは時々警察の抜き打ち検査が入っているという噂を聞いたこともあるのですが、リゾート地のホアヒンでも禁止との審判が出た以上、最近コンドミニアム市場が急回復しつつあるパタヤでも民泊は違法となる可能性が高いと思います。

また、今回の著書の中でも書きましたが、最近急増している中国人投資家は利回りに執着するので、最初から民泊で貸すことを目的に1ベッドルームに投資するケースが多く、小さいユニットが多い物件は特に注意が必要です。

従って、今後どういう展開になっていくかはわかりませんが、パタヤで投資する場合、セントラルやジョムティエンよりもできるだけタイ人富裕層の自己居住者が多いノースパタヤの高級プロジェクトを選んで買うことをお勧めします。

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ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その1)

ホアヒンの民泊は違法このブログでも、以前からバンコクでのAirbnbやAgodaによる違法民泊の問題について書いてきています。

少なくともバンコクはリゾート地でないし、普通の住民が安全に暮らせ、かつプライバシーを維持して生活できることが住宅としての必須条件であること、そして、それができていない住宅は住宅としての価値が損なわれると、私は思っています。

また、このことは今回の著書の中でも、「旅行者がうろつく物件は値下りする」という項目で、なぜこれが違法なのか、何が投資家にとって問題なのかについて書いています。

私も以前、ハワイのマウイ島で個人的にホテルコンドミニアムに投資していたことがありますが、ハワイはもともとリゾート地であり、また法律でバケーションレンタルとして認められていたからですが、これをリゾート地でもないバンコクでやるのには反対の立場です。

さて、バンコク都からは数年前に民泊は違法であるという公式見解が出されていますが、今回、リゾート地のホアヒンでもホテル業法違反で違法との裁判所の審判が下りました。

次のような内容です。

ホアヒン地方裁判所はコンドミニアムの民泊使用は2004年のホテル業法違反との判断を下し、コンドミニアムでの短期滞在を禁止した。違反者には1年以内の禁固刑と2万バーツの罰金、そして宿泊1日当り1万バーツの罰金を課すとのことである。

このことは、タイにおいてはAirbnbのようなウェブサイト自体が違法ということになる。また、裁判所はタイ人、外国人を問わず旅行者に短期で貸したコンドミニアムの所有者に対しても、3万バーツ近い罰金を課すように発令した (つまり、オーナーより宿泊客の方が刑が厳しいということ)。

具体例:ホアヒン市南部にあるワンウエラ・ホアヒン・カオタオ・コンドのオーナーたちが昨年12月、短期滞在の民泊に貸し出していたことが、警察への通報で発覚したものである。

そもそもの問題の発端は、同物件の管理会社が短期貸しをしているオーナーたちに対し、法律上、最短でも30日以上の賃貸契約が必要であるとクレームをつけたことにある。

なお、同物件のオーナーたちの内、約90%が観光客に民泊で貸し出していたと推定されるが、通常の賃貸契約より民泊の方が賃料収入が多いというのが短期貸しの理由である。

次回に続く

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Hua Hin Bans short term condo rentals

The Hua Hin Provincial Court has banned short-term rentals under the 2004 Hotel Act which says violators can put in jail for up to 1 year and can be subject to a fine of up to THB20,000 as well as a daily fine of up to THB10,000, local media reports. This could make websites like Airbnb illegal in Thailand.

The court ordered that owners of condo units in a resort area of Hua Hinto pay fines worth almost THB30,000 for leasing them to Thai and foreign tourists on a short-term basis. The owners admitted to leasing the units illegally and received reduced penalties as part of an agreement, says Rutprathip Thamraphiphat, Chief of Hua Hin District, to the Bangkok Post. A 3rd case is still under investigation by the police.

The case involved units at Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo. The owners were found to have been short-term letting their units in last December. It was during this time that the police were notified that units in the condo project were being promoted on social network sites for short-term rentals.

“The wrongdoers leased the units to Thai and foreign tourists, charging them at both daily and weekly rates, without licences,” says Rutprathip.

Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo is located south of the Hua Hin city centre on a 20-rai land plot on Soi Hua Hin 101. The dispute initially began between the condo building’s management team and the unit owners last year. Building management claimed all rentals must be for at least 30 days in order to be legal.

According to Rutprathip, an estimated 90 per cent of owners at the project purchased their condo units in order to rent them out to tourists coming to Hua Hin. This market can be more profitable than traditional rentals.

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)

バンコク投資リターンネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。

 

5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かかったのか、それとも10年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。


さらに、ネクサスはこの中で「2013年にコンドミニアムを購入した場合、エッカマイの5年間平均賃貸利回りが7.7%であった」とのことです。

5年間の平均賃貸利回りということなので、プレビルドでなく中古物件を買って5年間賃貸運用した場合ということだ思いますが、1ベッドルームや2ベッドルームといった対象物件の定義が不明であり、竣工したばかりの物件と築10年の物件でも当然、利回りは違ってきます。

バンコクの中古物件はトンローであっても築年数が古くなるにつれて値上りが緩やかになります。例えば、築15年とか20年の物件は一部のヴィンテージを除いてほとんど値上りしなくなるのですが、竣工したばかりとかまだ築数年の中古物件は間取りやスペックも今のトレンドに合致しているので、新規プレビルドプロジェクトの価格上昇に伴って価格も値上りしていきます。

だから私は築10年程度で手放すことを勧めているというのもあるのですが…。


ところで、ここで何より重要なことは、この賃貸利回りは空室リスクを明らかに無視していると思えるところです。今、バンコク全体のコンドミニアム市場の7割以上が30㎡以下のスタジオと1ベッドルームだといわれていますが、4、5年前からずっと指摘されてきたのが、こういう小さい物件の供給過剰による空室率の上昇です。

また、スタジオや1ベッドルームは入居者の入れ替えが頻繁に起こるので、5年間を通して新旧合わせたエッカマイ中古市場全体の平均賃貸利回りが7.7%などというハイイールドはまず考えられません。


参考までに、ネクサスのいうROIに基づいてこれをキャッシュフローで展開しIRRを計算してみたのがこの表ですが、ネクサスのいう通りだとピンからキリまであるバンコク全体のコンドミニアムの平均IRRが9.34%もあることになり、トンローやエッカマイはそれぞれ11.81%と11.29%というちょっと馬鹿げた数字になります。

こんなに儲かるのならバンコクのコンドミニアム投資はそれこそ馬鹿でもチョンでも儲かるということになりますが、実際には市場ニーズのない物件をデベロッパーや仲介業者の手前勝手なセールストークに乗せられて買ってしまい、入居者がつかずダウンタイムが続いて苦労している人も多いのです。

また、私は投資コンサルタントなので、仲介ビジネスはリテインドエージェント以外しませんが、日本人投資家に対して購入を検討している物件のセカンドオピニオンは出します。そして、これまで相談のあった中で、半分以上のケースでやめておいた方がいいというアドバイスをしているのが実態です。

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)

2018FCROI(Return on Investment)
最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。

まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。

さらに、この5年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで66%と最高であった。

それに続いて、エッカマイの61%、ラチャダー・ラーマ9の58%であるが、市場全体の5年間の平均的なROIは50%であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから3年間、全体として年率8%から10%の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率12%から15%と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン(注:ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です)のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)

Price Increaseバンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/㎡から255,000バーツ/㎡へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。

また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は208,600バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット39からトンローにかけてのエリアでは315,000バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが262,000バーツ/㎡、サトーンが243,000バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、1,000バーツ/㎡となっているが、
バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体526バーツ/㎡から800バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は754バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ9、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット(主に中国人と韓国人)が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット39からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が1,000バーツ/㎡、955バーツ/㎡、823バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はCBDで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の1ベッドルームと2ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は1ベッドルームで43,000バーツから52,000バーツ、2ベッドルームで65,000バーツから82,000バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は1ベッドルームが19,700バーツから33,000バーツ、2ベッドルームが33,500バーツから54,600バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

続・バンコク不動産投資 実践編

本のカバー5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。

ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば
日本で買っても2冊で約3,700円なので割安です。

前回の基礎編はバンコクのコンドミニアム市場の変遷、価格推移といった基礎的なことを中心に書いたもので、今回はそれよりもっと具体的な例を挙げて、タイの不動産市場の動向や今の問題点、タイの不動産投資は本当に儲かるのか、儲かるとすれば年率何%で儲かるのか、ということについて事例を挙げて書いています。

従って、必ずしも前作は内容が古いということではなく、基礎と実践を2冊ペアで読んで頂くことを念頭に書いたつもりです。

ご希望の方は最初にメールでご連絡下さい。
bkk.condostory@gmail.com

お陰様で、昨日1日で5セット全部売れてしまいました。ありがとうございました。

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2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その3)

AREA forecastAREAのレポートはポジショントークがなく中立的、というよりやや悲観的過ぎるレポートが多いのですが、その切り口がデータに基づいて理論武装しているので読み応えがあります。

それで私も最近は、CBREやナイトフランク、プラスプロパティの営業面重視のバイアスがかかったコメントをあまり真に受けないようにしているのですが、そういった意味では、コリアーズ・インターナショナルも比較的ニュートラルなコメントを出していると思います。

もっとも、AREAのレポートは全部タイ語なので、誰でも読めるわけではありませんが、コリアーズは英語なのでバンコクの不動産市場の動向を知りたければここのレポートを読むことをお勧めします。

実際、私の著書でも、前回の基礎編ではCBREのデータを比較的多く使ったのですが、今回の続編ではAREAとコリアーズのデータを多用して、できるだけマーケットの真の動向を表すようにしました。

さて、私はこの続編の著書の中で、「AREAはこの流れで住宅供給が続けば、2019年か2020年には不動産バブルがはじける」と警告していると、ここに添付したグラフを基に彼らの理論的根拠を解説しています。

しかし、今彼らがいうように2018年の新規供給量が大幅に減るのであれば、むしろこれはバンコクの不動産市場にとって適度な冷却期間となり、バブルリスクが緩和される方向に動くとも思います。

この調子であと2年ぐらい住宅市場が停滞すれば、投機的な短期転売であるゲンガムライ狙いで買った連中の投げ売りが始まり、それに伴うキャンセルでデベロッパーも販売在庫を抱えてしまい、新規供給に手が回らなくなるという好循環になり、今の慢性的な供給過剰が和らぎ需給が改善するかもしれません。

もっとも、供給過剰の根源はサブアーバンであり、キャップ・コンプレッションの続くダウンタウンやフリンジはそれでも買いだと私は思っていますが…。

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2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その2)

バブル発生そして最後に、AREAの結論として以下のように締めくくっています。

自己居住の実需層や投資家、デベロッパー、金融機関、そして関連する政府機関は今後、次のことを警戒するべきである。

現在、大手ブローカーや不動産エージェントは物件売買という自分たちのビジネスの利益のために、わざと真実をゆがめて情報を発信している。

つまり、これがタイ経済や社会に悪影響を及ぼすなどとは考えず、今の不動産市場は極めて良好な状態であると偽り、自分たちが販売している住宅の売れ行きを最優先させているのである。

従って、AREAは住宅関係者に対して、本当の不動産市場の現状について認識を広めてもらい、嘘の情報に乗せられて間違った投資をしたりしないようにこの警告を発することにしたのである。

このレポートは、AREAが過去24年にわたり住宅供給市場を継続調査してきた結果出たものであり、極めて信頼性が高いと自負している。

“投資で失敗したくなければ、今後の不動産市場の真の状況を注意深く観察し続けることである”

今回のAREAレポートはここまでですが、彼らは別なところでこうも書いています。

この供給量縮小の主たる原因は今の経済不況にある。政府は最近のGDP成長率は4.1%で5年ぶりの高さと評価しているが、タイよりも国民一人当りGDPが5倍から7倍も高い先進国のブルネイとシンガポールを除けば、いまだにタイの経済成長はASEANで最低であることに変わりはないのである。

しかも、今のタイの経済成長は政府のインフラ投資に引っ張られているのが実状であり、4.1%のGDP成長とはいうものの、これはタイ経済の実態を反映していないため、国民のほとんどが経済回復を実感できないままでいるのだ。

次回に続く


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ดร.โสภณ ขอเตือนผู้บริโภค นักพัฒนาที่ดิน ผู้บริหารสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนส่วนราชการที่กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย ว่า ในขณะนี้มีบริษัทนายหน้าข้ามชาติพยายามนำเสนอข้อมูลบิดเบือนมากมาย เพื่อรายงานสถานการณ์ (เท็จ) หรือรายงานสถานการณ์ว่าดี เฉพาะในบริเวณที่ตนกำลังขายอยู่เพื่อผลทางธุรกิจโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคม ดร.โสภณ จึงขอให้ทุกฝ่ายเสนอข่าวที่ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ มาจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว
“จับตาสถานการณ์ให้ชัดเจนเพื่อการลงทุนที่ไม่ผิดพลาด”


2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その1)

AREA Projection久しぶりにバンコクに戻ってきました。この3週間のブランクをキャッチアップするために最近の指標や新聞報道をチェックしているところですが、AREAから下に添付した非常に興味深いレポートが出ています。

年初の不動産業界では、大方の予想が2018年は経済回復もあってバンコクの住宅市場はリバウンドし成長拡大するというものでしたが、一方で当時から市場の先行きに悲観的であったAREAの最新調査結果によると、実態はバンコクの住宅市場は成長拡大どころか、むしろ縮小を始めているようです。

ただし、これはコンドミニアム市場だけでなく、戸建てやタウンハウスを含む住宅市場全体の話なので、その辺は留意しておく必要があります。しかし、そうはいっても、住宅市場全体がシュリンクする中、コンドミニアム市場だけがリバウンドするというようなことはありえないと思います。

今回の著書、「続・バンコク不動産投資」の中でも、投資家はバンコクの不動産バブル崩壊を警戒するべきという見方をAREAがしていること、そしてその理由についても資料をつけて解説していますが、この最新調査結果を見る限り、AREAの予想は今のところはずれていないのかもしれません。

さて、今回のAREAのレポートの概要は以下のようなものです。

1.2018年のバンコク住宅市場は縮小しそうだ。これはAREAがこれまで24年間にわたり継続調査をしてきた中でわかったものであり、大手のブローカーやデベロッパーが出す自分たちのビジネスに都合の良いようにバイアスをかけたポジショントークの報告ではない。

2.バンコク郊外を含む首都圏全体の今年の新規開発供給は、昨年比戸数ベースで13%減、金額ベースで6%減になると予想される。一方で、平均販売価格は7%の上昇となりそうだ。

3.第1四半期の新規売出は特に住宅フェスティバルがあった3月に集中したが、3カ月で合計96プロジェクト、25,026ユニット、金額で103,443百万バーツとなった。また、全住宅平均価格が413万バーツに上昇した。

4.これを基に今年1年間の総供給量を予測すると384プロジェクト、100,104ユニット、総額413,772百万バーツになるが、これは昨年比で大幅な市場縮小であり、それにも関わらず住宅の単価は上昇するということになる。

5.AREAはこの住宅平均価格は今後も上昇すると予想している。つまり、高額物件の価格上昇が続いて平均価格を押し上げるのである。ここには、中低所得層が現在の経済不況の中で今も収入減に苦しむ中、一方でアッパーミドルクラス以上の高所得層は不況の影響をほとんど受けておらず、もっと高額の住宅が買えるという重要な事実が隠れている。

次回に続く


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อสังหาฯ ปีนี้จะหดกว่าปีก่อน 13%

   ดร.โสภณ ฟันธง ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้หดตัว 13% ทั้งนี้มาจากผลสำรวจภาคสนามอย่างกว้างขวางที่สุด-ต่อเนื่องรายเดือนในรอบ 24 ปีที่ผ่านมา ไม่ใช่พูดแบบนายหน้าข้ามชาติหรือนักพัฒนาที่ดินที่ต้องเชียร์สินค้าที่ตนขายสถานเดียว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7% ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว

   ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการกันถึง 96 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 25,026 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 103,443 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 4.133 ล้านบาท การพัฒนาส่วนใหญ่มาจากการเปิดตัวในเดือนมีนาคม 2561 เพราะมีการเปิดงานมหกรรมที่อยู่อาศัย  โครงการหลายแห่งจึงได้เปิดตัวขึ้นมาให้ผู้ซื้อเลือกซื้อ และบ้างก็เปิดตัวเพื่อ "ชิมลาง" ดูตลาดก่อน

            โดยที่ใน 2 เดือนแรกเปิดตัวน้อยกว่าปกติมาก แต่เดือนที่ 3 เปิดตัวมากเป็นประวัติการณ์ ในที่นี้จึงยังไม่ได้พิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล จึงคาดการณ์สถานการณ์ทั้งปีจากข้อมูลการเปิดตัวของตลาดในไตรมาสที่ 1 โดยคูณด้วย 4 เข้าไปอย่างง่าย ผลปรากฏว่า ปี 2561 นี้ น่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 384 โครงการ รวมจำนวนหน่วยถึง 100,104 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย และมีรวมมูลค่าถึง 413,772 ล้านบาท

    โดยนัยนี้ ขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 เทียบกับปี 2560 จึงถือว่าจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7%  ดร.โสภณคาดว่าสินค้าราคาแพงยังเกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบอะไรกับวิกฤติเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่โดยผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเป็นสำคัญ

アシュトンアソーク、引渡しできず(その7)

SPAさて、いよいよ話は佳境に入ります。

この世界は蛇の道は蛇、経営陣がいくらひた隠しにしても、いろいろと情報が流れてくるものです。

私が昨日、アナンダーの知人に確認したところ、現在のキャンセル率は約15%に上がってきたようです。

ただし、これはアナンダーからの期限付インセンティブオファーの1と2を合わせたものなので、すべてが今すぐにキャンセル解約するというものではありません。

しかし、経営陣がこれだけ不透明な点を指摘されている以上、
今の状況ではデベロッパー側はフォースマジョアー(不可抗力)を理由に契約解除は難しいのではないかと思うし、買主側から率先して解約など、デベロッパーの術中にはまるだけだと思うのです。

それに、アナンダーと三井不動産のJVであるだけに、合弁企業が破たんしてこれまで支払ったお金が返ってこないというリスクも低いだろうと思います。

実際、私のこれまでの経験からも、何かあると海外のデベロッパーはこのフォースマジョアーを使って責任回避しようとするのですが、私がロンドン駐在時に現地のデベロッパーを使ってオフィスビルを開発した時もそうでした。

それに対し、約2年かけて裁判で戦ったのですが、最後は勝訴し数億円のペナルティ支払いを勝ち取りましたが、今回の問題も答えはこのアナンダーとのSPA契約条項にあります。

私もドイツ証券の機関投資家として毎日のようにこういう英文契約書を読んでいたのですが、これを読む限り、現状では買主が有利だと思えます。ただし、
フォースマジョアーが成立しない限りという条件付きですが。

従って、アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと既に伝えてありますが、これはある意味、諸刃の剣でもあります。

しかし、こうなったら契約に定める最大で契約金額の1割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、じっと今回の裁判の結果を待つ方がいいと私は思うのです。それに、自己居住目的で買った人はいつまでも賃貸住宅生活をしながら待っていられないのでキャンセルする人もいるとは思いますが、もともと投資で買った人は、今も都心部の地価上昇が続く中、アシュトンアソークの物件価値は上がりこそすれ下がりはしないと思うので、結果を待っていても損はないかもしれません。

ところで、アナンダーは今、うまくいけば6月に引渡しができるかもしれないといっています。もっとも、バンコク都が今の状況下で建物使用許可を出せるとは思えないのですが...。

いずれにせよ、それならそれでいいことだし、当面は解約キャンセルなどに応じないで、じっと状況を見ていくほうがいいように思います。


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アシュトンアソーク、引渡しできず(その6)

Ananda Report5.今後注視すべきキーポイントは以下の3点である。

①中央裁判所の結審が出るまでには最低1年から1年半かかる。この間、アナンダーに対する市場の信頼度、つまり株価にどのくらい影響が出てくるか。(注:これは株式市場のコラム記事なので、不動産購入顧客でなく、アナンダーに投資している株主に対するコメントです)


②アナンダーはバンコク都に対して、竣工したアシュトンアソークの建物使用許可証の発行を請願することができるのだが、その場合、60日以内に発行されることになっている。しかし、バンコク都も告訴されているという今の状況下でそれを発行するにはリスクがあり、容易ではない。

③アナンダー(及び三井不動産)は購入顧客に対してペナルティを支払うか何らかの他の補償、もしくは、最悪の場合、購入者から引渡しができなかったことに対する損害賠償訴訟を起こされる可能性がある。

6.アナンダーがどう対応するかはCEOのチャーンルアングリッタヤー氏の判断にかかっているのだが、彼は本件に関して沈黙を守り、一切口を開こうとしないのである。

7.アナンダーから詳しい状況説明もなく、ごく限られた情報しかない中で、一部の市場アナリストの間では、この訴訟によりバンコク都が許可証を出せず、今も購入者に引渡しができない状況になっているのは、そもそもアナンダーが贈賄してMRTAの土地の専用使用権を手っ取り早く入手したことが原因なのではないか、という噂もささやかれている。


8.いずれにせよ、アナンダー経営陣、監査法人、タイ証券取引所の3つがこの件について今も沈黙していることは、アナンダーの株価にとってはむしろプラスなのかもしれない。

以上ですが、このアナンダーの贈賄についてはデリケートな問題であり、タイ語の文章自体が非常にわかりにくい表現をしているので私の意訳も入っています。従って、誤訳している可能性もあることを付け加えておきます。

次回に続く

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ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 3 ประเด็น คือ

ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของANANแค่ไหน

ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ


ANAN 
อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้


ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน

ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. 
ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า


ปฏิบัติการ 
“3 เงียบกริบ (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่าง

アシュトンアソーク、引渡しできず(その5)

Ashton Asokeソンクラーン休みが終わりましたが、雑誌の原稿書きや5月に出す本のゲラのチェック等で忙殺されていて、ブログになかなか手が回りません。

そうはいっても、あんまり間が空いてしまうと気が抜けてしまうので、今日はとりあえず、株式市場ニュースのコラム記事の要点をまとめることから始めようと思います。

いずれにせよ、我々のような外国人投資家にとって、プレビルドの場合、
デベロッパーから情報が入らなくなれば全くお手上げ状態になってしまうことから、CRM(顧客とのコミュニケーション)に注力しているデベロッパーを選ぶことがいかに重要かということを、今回のアシュトンアソークの問題では実感しました。

最近、タイの多くのデベロッパーが海外に出て行って、外国人を対象に自社物件のマーケティングをしています。しかし、我々のような外国人こそ、売りっ放しにするのでなく顧客第一でコミュニケーションをしっかりとってくれるデベロッパーを選ばなければならないということなのです。

それもあって、次の本「続・バンコク不動産投資 実践編」の中でもこの問題を実名入りで取り上げているので、是非読んで頂きたいと思います。なお、日本の書店での発売は5月25日ですので、よろしくお願いします。

さて、以下がタイ語のコラム記事の要点です。

1.今回のアナンダーがアシュトンアソークの引渡しができないという問題に関して、次の3つのおかしな点がある。
① 実はこの問題は2016年の半ばに発生していたにもかかわらず、アナンダーの経営陣は極秘事項として一切外部にこの情報を漏らさなかったのである。
② 会計監査法人は、本件がアナンダーの資金繰りに大きな影響を与えるリスク要因であると表明するべきであったのに、監査報告書には何ら記載がなかった。
③ SET(タイ証券取引所)はアナンダー経営陣に対し、本件を投資家に開示するよう指図するべきであったのに、沈黙を守ったままであった。

2.アシュトンアソークは総額67億バーツ(約230億円)の三井不動産とのJVによる大型プロジェクトであり、98%とほぼ完売していたことから、同プロジェクトから上がる利益も大きいはずであった。しかし、結局はプロジェクト自体は竣工済であるにもかかわらず、契約上の引渡し期限である3月26日になっても移転登記ができないという状況である。

3.問題になっているのは、アシュトンアソークから公道であるアソークモントリー通りに出るための通路部分の土地であるが、周辺住民や団体からバンコク都やMRTに対する訴訟が起こされた結果、バンコク都が建物使用許可証を出せなくなったため、
アナンダーは訴訟に関する当事者ではないにもかかわらず、引渡しができなくなったという事態になっている。

4.しかし、このプロジェクトはアナンダーにとってもその利益貢献度は大きく、購入者に引渡しができるかどうかでアナンダーの決算も大きく左右される。もし、引渡しができればアナンダーと三井不動産には相当の利益が出るが、もしできなければ大変なことになるのである。

次回に続く

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ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุ” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” แม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขาย” มีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์” โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล

アシュトンアソーク、引渡しできず(その4)

株式市場実際のところはわかりませんが、今、市場では、専用使用権を認めてもらう見返りとしてデベロッパー側から関係当事者に相当なワイロのやり取りがあったのではないかという黒い噂も流れています。

もっとも、タイに長く住んでいる人なら、公務員のこういう体質には今さら驚かないとは思いますが…。

これは日本で置き換えて考えるとわかりやすいのですが、もし東京都が所有する新宿駅前の超一等地の土地に関して、パブリックヒアリング等の正式な手続きも踏まずに都庁が独断で大手不動産会社のマンション開発の便宜のためにその土地の専用使用権を与えたとしたら、これは明らかに公共の利益に反する行為であり、大問題になります。


いずれにせよ、いくらタイであっても、国有地を民間の一企業の利益のために専用使用させるということは、普通は起こってはならないことです。

従って、
この問題は告訴した方の主張に一理あるように思えるし、ひょっとすると勝訴する可能性もあるのではないかと私は思っています。つまり、当初の開発認可自体がリボークされる可能性もあるということなのです。

次回は下の記事を解説していきます(ソンクラーン休みの後で)

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ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือแม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขายมีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล


ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 
3 ประเด็น คือ

ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของANANแค่ไหน

ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ


ANAN 
อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้


ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. 
ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า


ปฏิบัติการ 
“3 เงียบกริบ (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่าง

アシュトンアソーク、引渡しできず(その3)

ANAN stock priceところが、ここで周辺住民からこれは違法行為であるとのクレームがつきます。

このアソークモントリー通りからアシュトンアソークへの通路として専用使用する土地の所有者はMRTA(タイ高速度交通公社)であり、これは国営の会社です。

つまり、この土地は国有地ということになるのですが、この駅前の一等地をアナンダーのコンドミニアム開発のために専用使用させてしまうことは、公共の利益に反するという主張です。

そして周辺住民達はMRTAだけでなく、下の記事にあるようにアナンダーと三井不動産の合弁会社に開発許可を与えたバンコク都やEIA等、合計5団体を相手取ってその職務怠慢を理由に訴訟を起こしたのです。

その結果、アシュトンアソークは竣工しているにもかかわらず、最後の最後になって
バンコク都が建物使用許可を出せなくなってしまったわけです。

この株式罫線のグラフからも、この問題に伴う株式市場のアナンダーに対する失望売りがわかりますが、2日間で株価が4.7バーツから3.98バーツへと15%以上も急落しました。

つまり、購入した顧客よりいち早く先に、アナンダーと三井不動産は67億バーツ(約230億円)の大型プロジェクトであるアシュトンアソークの引渡しができない、との情報を入手した株式市場が即座に反応し、この問題が表面化したわけです。

次回に続く

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ล่าสุด ANAN ได้ประกาศแจ้งลูกค้า ขอเลื่อนการส่งมอบโครงการดังกล่าวไปภายในเดือนมีนาคม 2562 (เลื่อนระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 1 ปี)


คดีดังกล่าว เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 
2 มิถุนายน 2559 โดย นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน พร้อมด้วยชาวบ้านในพื้นที่ถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ยื่นฟ้องต่อศาลปกครองกลาง กล่าวหาว่า


1) 
ผอ.สำนักงานเขตวัฒนา

2) ผอ.สำนักการโยธา กทม.

3) ผู้ว่าการ กทม.

4) ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

5) คณะกรรมการผู้ทำการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ


ร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ตามกฎหมาย ด้วยการอนุญาต บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชียอโศก จำกัด (บริษัทย่อยของ 
ANAN) ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยแอชตัน อโศก

アシュトンアソーク、引渡しできず(その2)

アシュトン敷地こんなことになるとは私も思っていませんでしたが、やはりこれがプレビルドの難しいところでもあり、最後まで何が出てくるかわからないところがあります。

さて、そもそも何が問題となっているのかについてですが、ネットでのやり取りや専門家の記事を読んでいくと、大体次のようなことだとわかってきます。

当初、このアシュトンアソークの敷地(写真の黄色の部分)はアソークモントリー通りには接道しておらず、隣りのスクムビット19側に幅員わずか3メートルのソイで接していただけでした。


アシュトン通路そのソイがこの写真の赤い線のところですが、これではこの敷地がいくら広くても3階建の小さな建物しか建てられません。

そこでアナンダーが考えたのが、地下鉄MRTAが持つアソークモントリー通り沿いの土地(写真のオレンジ色の部分)を専用使用させてもらい、幅12メートルで大通りへ接道させることです。

これにより、法律で決められている高層建築物の要件、“幅10メートル以上の公道に間口12メートル以上接道していること”という条件を満たせることになり、それまでの3階建から一挙に50階建の超高層コンドミニアムを建てられるようになったわけです。

この結果、約11億5,000万バーツ(約50億円)で買ったその土地が、値千金のタムレトーング(黄金のロケーション)に変わったことになり、アシュトンアソークのプロジェクトも即日完売とアナンダーと三井不動産にとっては順風満帆な出足だったわけです。

まさにデベロッパー冥利に尽きるバリュークリエーション型開発であり、そこまでは良かったのですが…。

この続きは次回に

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アシュトンアソーク、引渡しできず(その1)

ashton先日、CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)でも書きましたが、アシュトンアソークの引渡しに関して、現在深刻な問題が起きています。

私もこれまで何回かにわたってこのブログや雑誌、セミナー等で推薦してきたプロジェクトでもあり、無視できないので、今回はそれについてレポートしていきたいと思います。

まず経緯説明ですが、当初、デベロッパーのアナンダーは昨年末までに竣工引渡しが可能なので、早く引渡しを受けたい購入者は、残金を年末までに支払うようにとの通知を出していました。

それで多くの購入者は残金を支払って移転登記を待っていたわけですが、結局、年が明けてから役所の許可が遅れているので移転登記ができなかったという連絡がアナンダーからあり、引渡しは延期となりました。

その後、2月末には引渡しが可能ということになったのですが、それもまた延びて、とうとう引渡しは契約通り3月26日といい始めました。

その後、3月14日付の書簡で突然、引渡しは1年間延期するという通知が届き、同物件購入者の間で驚きと同時にパニックが起こったわけです。

そして3月28日、デベロッパーのアナンダーからインセンティブオファーと称するわけのわからないレターが私のクライアント達のところにも届いたのですが、
これはアナンダーが一方的に1週間以内の有効期限をつけたオファーレターでした。

その中には3つのオファーが書いてあり、その1つである、いつ引渡しができるかわからないので、もし1週間以内にキャンセルすれば受け取った金額は全額返還するという条件に対し、私が調べたところ、今時点で80数ユニットからキャンセルが出ています。

逆にいえば、783ユニットあるうちの9割近くがキャンセルに応じなかったということでもありますが、アナンダーから詳細な状況説明がない中、どうしたらいいのかわからない購入者が大半だろうとも思います。

この件で私に問い合わせのあったクライアントに対しては、今回の問題について説明し、これに対してどう対応するべきかについてもアドバイスしているので、既に本件の詳しい内容について知っています。

しかし、アナンダーも何の説明もせずにこんな顧客不在の対応をするのはいかがなものか、と思うので、このブログでも触れていくことにしました。

なお、これについては4月10日に発行されるArayZでも書いているので、そちらも読んで頂ければと思います。

ではこれから、そもそも何が問題で3月26日の引渡し期限を過ぎてもデベロッパーのアナンダーと三井不動産は竣工済の物件を買主に移転登記できず、昨年末に竣工したといいながらこれまでだらだらと引渡し期限を延長してきたのかについて、概要を説明していくことにしますが、まず、このマスタープランが問題の発端です。

次回に続く


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バンコクは天井高2メートル70センチが基準

2018 Segmentation私の知人でFさんというゴルフマニアの人がいます。

神奈川に住んでいてちょくちょくゴルフをしにバンコクにやってくるのですが、その度にプラカノンの天井のない路上レストランで、夜空を見ながらタイ料理とチャーンビールを堪能する仲です。

80台で回るFさんと130も叩く私では面白くないだろうと思い、
1度しか一緒にラウンドしたことがないのですが、私の最初の本、「バンコク不動産投資」を読んで面白かったからと東京でのセミナーに来て頂いたのがきっかけです。

その後、
偶然90年代には同じ新有楽町ビルで働いていて、またまた2000年代にも同じGEキャピタルで働いていたということがわかり、以後仲良くなったのですが、今はバンコクに来られる度に声をかけてもらってよく飲んでいます。

そのFさんが最近買ったのが私がお勧めしたプラカノン駅前のランドアンドハウス、ザ・ルームです。高層階45㎡の広めの1ベッドルームという、ブランド、クオリティ、広さ、眺望と4つが揃ったいつも私が書いている通りのクライテリアにそった物件ですが、投資としても理想的だと思います。

ところで、なぜプラカノンが日本人投資家にとってこれから有望なのかは、今度出す本に詳しく書いてあるので読んでみてもらえばと思いますが、先日、プラカノンのそのお宅にお邪魔しました。

Fさんは私と同じく身長が180センチほどある人なのですが、そのコンドミニアムが気に入っている理由の一つが、天井高が2メートル70センチあるのでリビングでゴルフクラブを振り回しても天井に当たらないところだそうです。

そういわれて私もQハウスの自宅で1番ウッドを振り回してみましたが、確かに天井に当たりません。つまり、今までのようにわざわざ屋上庭園まで行って暑い中で練習しなくてもいいということがわかりました。

もっとも、私はゴルフよりオールアウトする
ストイックな筋トレが好きなので、ジムのマシンにはうるさい方ですが、ゴルフクラブは今も中古の重いのを使っています…。

ところで、バンコクのコンドミニアム市場では廉価な物件は投資としての価値があまりないので、
日本人の場合、できるだけこのセグメンテーション表のハイクラス以上を買うべきだと思っています。

そしてもう一つの判断基準が、少なくとも部屋でゴルフクラブが振り回せる天井高2メートル70センチ、ラグジュアリークラスなら3メートルというのが今のスタンダードという気がします。

日本は今でも天井高が2メートル60センチもあればハイシーリング物件としてセールスポイントになるのですが、バンコクでは高さ制限が23メートルのローライズコンドでもその位の天井高はあります。

従って、今後バンコクでコンドミニアムを購入する際は、中古、新築を問わず天井高2メートル70センチ以上、というのを1つの目安にするのもいいと思います。

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CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)

四半期別供給量第1四半期の新規供給量が出てきましたが、14,000ユニットと、予想通り過去3年の同時期に比べてもっとも多くなっています。

各デベロッパーの強気の姿勢が見えてきますが、玉石混交で買わない方がいいプロジェクトもあると思います。

その見分けが難しいですが、こういう時は次のクライテリアでスクリーニングするのがわかりやすいと思います。

1.ロケーション

2.クオリティ(間取り等のデザインと施工の両方)

3.ブランド(デベロッパー)

4.CRM(顧客関係管理)

AREAはその予想の中で、今後一部のデベロッパーはCRM(Customer Relationship Management)に注力するようになってくると書いていますが、そういうデベロッパーは信頼できていいですね。

また、昨年、チュラロンゴン大学が、住宅を買った、もしくはこれから買おうと考えている人達1,000人以上にアンケート調査したところ、タイ人消費者はデベロッパーの顧客対応やアフターサービスを重視しているという結果が出ています。

最近のアシュトンアソーク引渡し遅延の問題を見ているとCRMの重要性がわかります。
当初、私はロケーションの良さからこのプロジェクトを一押ししていたのですが、今回の顧客不在の対応には失望させられました。

アナンダーの他の物件での問題点についてはよくある話?、それとも運が悪かっただけ?でも4回にわたって詳しく書きました。

特にアシュトンアソークは三井不動産との共同プロジェクトの中でも目玉といえる物件です。しかし、アナンダーは顧客に詳しい説明をしないまま、役所の許可が出ないから引渡しが遅れているのでキャンセルしたければ受け取ったお金は全部返します、という一方的な通知を出すという
顧客不在の対応をしていてCRMが不十分です。

この件については大分詳細がわかってきたので、また後日このブログで明らかにしていこうと思っていますが、最近のアナンダーの株価急落からもわかるように、実はかなり深刻な問題になっています。

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今、最もマーケットプレイヤーが集中する価格帯

ミッドタウンコンド前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

1.プラスの2017年度のコンドミニアム取引の売上は212億バーツと前年度比7%増となった。

2.売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、300~700万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

3.1ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが2015年の69%から2017年は87%へと増加した。

4.最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア(プルンチットからエッカマイ)、アウターエリア(プラカノンからバンナー)、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

5.2018年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も
コンドミニアム市場は成長が続くという期待が広まっている。その結果、タイ国内だけでなく外国企業の投資も増加中である。

以上ですが、このコンドミニアム市場の拡大というのはデベロッパーにとっての市場拡大であり、要するに大量のコンドミニアム供給ができる、そして周辺産業でもある不動産エージェントも取引が増えて潤うということです。

従って、投資家である我々にとっては供給過剰のリスクも増えるわけで、そう単純にうれしい話ではないことに留意すべきです。

それと、3番目の1ベッドルームがあるプロジェクトが87%へと増加したというのが、中途半端でよく意味がわからないので、タイ語版のレポートがないか探したのですが、残念ながら英語版だけでした。

1ベッドルームがあるプロジェクトは、今はほぼ100%そうだと思っていたので、まだ87%かと驚いたぐらいです。1ベッドルームがないプロジェクトなと、私が知る限りではテラトンロー等のスーパーラグジュアリー級コンドのごく一部だけです。

この中で注目すべきは、やはり、人気の中心はスクムビット通りだということです。パホンヨーティンやラチャダーピセークもタイ人実需層や中国人投資家の間ではこれから人気が出るとは思いますが、日本人投資家にとってはそれぞれ問題があり、お勧めできません。

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“As for Plus Property's sales of condominiums in year 2017, the sale value amount totaled 21,250 million baht. This figure was a 7% growth from year 2016’s figure of 19,890 million baht.
Most of the sales were from middle-upper segment condos (unit prices between 3-7 million baht), where demand was responsive.
Projects with 1-bedroom units have been taking an increased share of sales, having made up 69% of sales in 2015 and 87% of sales in 2017.

Sale was best in locations such as inner- and mid-Sukhumvit (Phloen Chit - Ekkamai), outer Sukhumvit (Phra Khanong - Bang Na), Phahon Yothin, and Ratchadaphisek, respectively.
Judging from circumstances associated with the condominium market in the first half of year 2018, the market is expected to continue to grow as a result of the tendency of the economy to expand significantly; as a result, investment is being made by both Thai and foreign businesses. 

これから外国人入居者需要が高まるエリア

テナント人気ベスト10これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。

プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。

この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト10などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。

ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の物件名を訳しませんが、このレポートの中に書いてある下のタイ語のパラグラフは参考になると思うので訳しました。

訳:

職場に近く通勤が容易で、周辺の生活関連施設も充実している便利なコンドミニアムはいつも満室状態である。

いくつかのプロジェクトは入居希望者が途絶えることがなく、人気のサイズと高層階の眺望に優れるユニットなどは入居希望者が空室の順番待ちをしているほどである。

その好例がオンヌットからプラカノンにかけてのエリアであるが、ここの家賃相場は600~800バーツ/㎡と入居者需要が最も多い価格帯でもある。

特に外国人にとっては、オンヌットからプラカノンエリアの賃貸物件の家賃水準はちょうど手頃であり、しかもコミュニティモール、高速道路やマストランジットシステムへのアクセス等、生活に必要な施設も周辺にあり利便性が高いことから人気がある。

プラスプロパティの取引事例から、次の5つの物件は特に人気があるホットプロジェクトで、入居希望者からの問合せが相次いでいる。

  1. BLOCS 77 (オンヌット)
  2. The Base Sukhumvit 77 (オンヌット)
  3. Dcondo Campus Resort Bangna (バンナー)
  4. WYNE by Sansiri (プラカノン)
  5. ONYX Phahonyothin (パホンヨーティン)


また、セグメンテーションでミドルクラスのコンドミニアムは、ダウンタウン内にはあるものの、マストランジットの駅から離れている。しかし、シャトルバス等で駅までのアクセスは可能という物件が多い。もしくは、ダウンタウンの外側にあるが、通勤が便利で周辺の生活施設も充実しているというものが多い。

このクラスの物件は家賃が大体600~800バーツ/㎡でオンヌット~プラカノン、ラーマ3、ラーマ4で多い。
例:
1.ザ・ラインスクムビット71 1ベッドルーム 29㎡ 家賃:21,000バーツ/月
2.モリハウス 1ベッドルーム 35㎡ 家賃:22,000バーツ/月
3.アイディオQ ジュラ―サムヤーン 1ベッドルーム 33㎡ 家賃:23,000バーツ/月

以上ですが、最近は日本人駐在員も家族連れが減り単身赴任が増えてきているし、タイ政府の肝いりで始まったスマートビザ制度で優秀な白人デジタルノマド達もさらに増加します。

タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います。

従って、こういう外国人エクスパット需要を満たせるオンヌットやプラカノンのような駅で40~50㎡の1ベッドルームか2ベッドルームは今後入居者需要が増えるし、それに伴い物件価格も上がっていきます。


ただし、ここで書いてある物件はあまり参考にしない方がいいです。やたらサンシリの物件が目立つし、これよりもっといいプロジェクトは各駅にありますから…。


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จริงๆแล้วถ้าย่านไหนมีแหล่งงาน เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อัตราการการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเต็มอยู่เสมอ บางโครงการผู้เช่าไม่เคยขาด ถึงขนาดบางห้องตำแหน่งดีๆ ต้องต่อคิวกันเช่าเลยก็มี เช่น ทำเลอ่อนนุช-พระโขนง เรทราคาค่าเช่าอยู่ที่ 600-800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะทำเลอ่อนนุช-พระโขนง ค่าเช่าไม่แพงมาก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า จากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า 5 โครงการที่ได้เป็น Hot Project มีการสอบถามสถานะ และราคามาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

BLOCS 77 (อ่อนนุช)
The Base Sukhumvit 77 (อ่อนนุช)
Dcondo Campus Resort Bangna (บางนา)
WYNE by Sansiri (พระโขนง)
ONYX Phahonyothin (พหลโยธิน)
Middle คอนโดมิเนียมทำเลในเมืองที่ไม่ติดรถไฟฟ้า แต่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย หรือใกล้เมือง เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาค่าเช่าโดยประมาณ 600 - 800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เช่น อ่อนนุช-พระโขนงพระราม 3 และ พระราม 4 เป็นต้น ตัวอย่างโครงการยอดนิยมเช่น 
เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 ขนาด 1 ห้องนอน 29 ตร.ค่าเช่า 21,000 บาท/เดือน
โมริ เฮาส์ ขนาด 1 ห้องนอน 35 ตร.ค่าเช่า 22,000 บาท/เดือน
ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน ขนาด 1 ห้องนอน 33 ตร.ค่าเช่า 23,000 บาท/เดือน



BTSスクムビットライン、最近の新規供給価格と売れ行き

新規供給8プロジェクト販売達成率バンコクポストにBTSスクムビットライン沿線のナナからエッカマイの区間で、最近新規で売り出された8つのコンドミニアムプロジェクトの販売達成率について書いてありました。

それを表にまとめたのがこれですが、95%の売れ行きということで相変わらずトンロー人気は凄いですね。

それでも平均価格が25万バーツ/㎡ということは、トンロー通りでなく側道のソイのローライズが中心だろうと思います。

このことは、2018年、専門家たちの予測でNEXUSプロパティが年初に次のように予測していました。

「大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発されるローライズ(23メートルの高さ制限)
のプロジェクトが増える」

まあ、実態はそんなところだろうと思いますが、これは8つのプロジェクトに限定しているのでこれが必ずしもマーケット全体の動向を反映しているとは限りません。

以前、このブログでも買うならハイライズ or ローライズ?で書きましたが、ローライズにもそれなりにいいところがあるので、同じようなロケーションなら10%から20%ぐらい価格が安くなるローライズも検討可だろうとは思います。

ただし、ローライズでもメイジャーデベロップメントのマエストロやセナのものならある程度安心できますが、その他は
中小デベロッパーが多く、CRM(顧客関係対応)に不誠実で施工にも問題を抱えている例が多いので私はどちらかというと消極的ですが…。

さて、このリストを見て、私などはアソーク、プロンポン、トンローといったCBDのプレビルドは自分の経済力ではもう手が届かなくなってきているのがわかるし、やはりエッカマイ以遠のミドルスクムビットでの駅前ハイライズの方が面白いのかなという気がしています。

今度出す著書でも、「5年後に様変わりするロケーション」として私が期待するタムレサカヤパープ(潜在価値の高いロケーション)をいくつか挙げてその理由を書いていますが、さすがにローライズでも予算が4,000万円もある人でなければ投資できないアソークからトンローはお勧めのロケーションからは外しています。


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ライフ アソーク ラーマ9の現状

Life Asoke Rama9先日、東京でセミナーを開いたところ、ラーマ9のプレビルド物件を買ったという人が4~5人いて、ラーマ9についていろいろ質問があったと2018年3月セミナー終了の中で書きました。

そんなこともあったので、私もバンコクに戻ってからラーマ9の現状を調べてみたのですが、案の定、ちょっと悲惨ですね。

特に昨年末にプリセールで売り出したLife Asoke Rama9については、このリストにあるように既に大量の損切りが出てきています。

しかも、1つのエージェントだけでこんなにたくさんの売り物件が出ていて、ちょっと驚くのは高層階の40㎡以上あるような広いユニットでさえもロスカットで出てきていますから、尋常ではない売りです。

Life Asoke Rama 9について思うことでも書いたように、私はデベロップメントパイプラインから見てラーマ9は明らかに供給過剰であり、市場はストレステストに勝てないと思っているし、これからもこんな売りが長期間にわたって続くと思います。

また、ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?で引用したコリアーズ・インターナショナルのコメントにあるように、ラーマ9は買い物件の選択を間違えると長期間浮上できない、という意見にも全く賛成なので、ラーマ9は敬遠しておいた方がいいと結論づけたのですが、残念ながら日本でも何故かラーマ9を買っている人が多いようです。

これは自分の著書の中でも書いていますが、私も3年前にパープルラインのデベロップメントパイプラインを読み違え、途中でダウンペイメントの支払いをストップしドロップアウトしたことがあります。結局100万円ほど損しましたが、でも、もしあのまま持っていたら今頃はさらに悲惨なことになっていたと思います。

コンドミニアムはジェットコースター市場で次のバンコクポストのコラムを引用しました。
デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである」


つまり、
これは転売に失敗した連中から1割もの物件がキャンセルで戻ってきたということなのですが、これが今のバンコク不動産市場の深刻な問題点でもあるのです。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その4)

観光客

バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、FQ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

FQがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の49%まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は15万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて20万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で1時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる15万~20万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その3)

中国人投資家中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の10%が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に1,000万バーツ以下の物件を買っていて、その数は20万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはFQ(外国人枠)があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、10万~15万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その2)

スパライ前回のバンコクポストの記事の続き

 

販売達成率

 

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

 

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである

 

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから2、3か月で3割も売れればいいと思っていた」(ランドアンドハウス)


しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に550ユニットが数日で売り切れたのである。

 

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」(スパライ)

 

「今のコンドミニアム販売達成率は2割から8割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は8割しか売れなくなってきている。

 しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」(パトラ証券の不動産セクターアナリスト)

 

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

 

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

 

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの3拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

 

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その1)

bkk以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある
既に完売したはずのコンドミニアムの特別値引きセール広告が出ている。

実は、このようなケースは調べれば他にもよくある。デベロッパーは認めようとしないが、バンコクのコンドミニアムに対する需要はここ数年、低迷が続いているのである。

さて、ランドアンドハウス社長は、今のコンドミニアム市場について、次のようなコメントをしている。

「今のバンコクコンドミニアム市場はあなたが思うほど良くないが、だからといって、それほど悪くもないという状況が続いている。
 従って、今のところ、不動産バブル崩壊という危険なところまではいってないが、バンコクでの供給が急増しつつある中、今後の売行きがどうなるかについては予断は許せない。
 危険なところまで行ってないという理由は、今のデベロッパーの利益率が落ちてないからである。また、廉価なアフォーダブルなコンドミニアム市場は今もまだ回復してない」。

業界のリーダー格でもありながら、保守的なランドアンドハウス社長のコメントだけに真実味があります。

更に、ドイッ銀行の現地法人、ドイッチェティスコ証券アドバイザーは次のように分析しています。

「上場企業の不動産デベロッパーの
営業利益は33%と5年前の35%と比べてあまり落ちておらず、経常利益についても17%と20%からやや落ちた程度である。
 そして、この利益率の縮小は販管費が12%から16%に上昇したことが原因であり、今のところ、市場のトレンド自体が変わったという兆候はない」。

一方、どちらかというとサンシリと同じで強気のコメントが多い
デベロッパー、アナンダーの社長は、次のようにコメントしています。

「当社がメインとするミドルからアッパーエンドクラスのコンドミニアム市場では需給面でのミスマッチは今のところ起こってない。むしろ、ロケーションと人の流入によって市場が決まっている」。

次回に続く

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Drive past Sukhumvit-Asoke intersection and you may notice a new billboard has come up in the past few days advertising a special discount for buyers of a high-end condominium project on Sathon Road that until recently was being touted as having been 100% sold out.


One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.


増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その2)

colliersさて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は2017年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は2017年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は75%であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で5万から10万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は54%しか売れておらず、売行きは悪い。


現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、5万から10万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の5万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、
ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に30㎡以下の1ベッドルームは全滅という感じです。


本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その1)

new supply昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。

しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。

つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感がないまま、GDPだけが成長しているということなのだろうと思います。

最近、バンコクポストの記事の中で、コリアーズインターナショナル・タイランドが興味深いコメントを出しています。内容としては、バンコクのコンドミニアム市場は販売在庫が45,000ユニット以上もあるのに、それでもデベロッパーが継続的に新規供給をしているので、いつまでたっても在庫が減らない、というものです。

この中でやはり気になるのは、国内需要が低迷する中、デベロッパーは外国人投資家に依存し過ぎである。彼らは所詮投資家であり実需ではない、というところです。これは、外国人投資家の撤退が始まると市場は簡単に崩れる、ということを示唆しているようにも取れます。

実はAREAも同じことを指摘していて、ある日、バンコクのコンドミニアム投資はもう思ったほど儲からないと投資家が気付いた瞬間、バブル崩壊が始まるという悲観的なものです。

いずれにせよ、コリアーズはAREAと並んでバンコク市場に対して非常に慎重なコメントを出しますが、一部の大手デベロッパーの表面だけ強気を装っている嘘っぽい姿勢とは対照的で参考になります。

では、次回、この記事を要約していこうと思います。

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45,000 condos unsold in 2017 as supply rises
Slump attributed to continuous launches


Although Thailand's overall economy last year showed positive trends, condominium demand barely increased, with the number of unsold units exceeding 45,000, a major concern for developers.

Ratchaphum Jongpakdee, general manager of property consultant Colliers International Thailand, said developers need to register gains every quarter, rendering them unable to postpone project launches to sell unsold units first.

Developers last year sought to differentiate their project designs and unit concepts, such as outstanding rooftop facilities or large-scale project facilities, in order to attract buyers, said Mr Ratchaphum.

"Developers also tried to sell to foreign buyers and investors before selling to Thai buyers," he said. "Many condo projects launched in the past few months sold at above-average prices for their locations."

Bangkok's condo market continued to grow in 2017 and will keep doing so in the future, given the many new mass transit lines and pipelines under construction.

Although Thai demand remains limited and foreign buyers are seeking to invest only, developers should practice caution when selling to foreign buyers, said Mr Ratchaphum.

Condo supply in 2018 is expected to increase by 55,000–60,000 units in the city and outer city areas. The amount of new supply this year is expected to be close to that in 2017, give or take 5%.

The market will depend on government policy, economic overview and land and construction costs, which are increasing every year.

In 2018, there will be more joint ventures between Thai and international developers than in 2017, he said. Major overseas partners include those from China, Japan, Hong Kong and Singapore, as the property market in Thailand is still in demand among foreign investors.

According to research by Colliers, the average take-up rate of condos in Bangkok was 75% last year, with more than 36,000 units waiting to be absorbed.

Some 54% of unsold units were for sale at 50,001–100,000 baht per square metre, prices that many projects launched in the past few years.

Although many developers sought to increase their high-end and luxury projects in their portfolios, they did not abandon mid- and low-level markets, which comprise the largest consumer groups in Bangkok.

The average take-up rate of condos priced lower than 200,000 baht per sq m was 58%.

The rate of those priced more than 200,000 baht per sq m was 61%. However, condos priced lower than 200,000 baht per sq m remained high at 69%.

Foreign buyers became a new target group for listed and well-known developers in Thailand, especially for projects located in areas along Sukhumvit and Ratchadaphisek roads and in the central business district.

However, some developers also sold units to foreign buyers in projects located along new mass transit lines currently under construction.

Some condo projects from listed developers were scheduled for launch in the fourth quarter of 2017, and were able to close sales in the first day of the pre-sales period.

Colliers reported over the past few years, the average sales price of new condominium units continued to increase by 15–20% annually and were even higher in some locations.

日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その3)

Cooper SiamCooperところで、パトゥムワン一帯は新築コンドミニアムが非常に少ないので、ここで投資するなら中途半端な中古物件に投資するより、希少価値のある新築物件に限ります。

今回、即日完売したクーパーサイアムなどは、今のマーケット水準から見れば14万バーツ/㎡というリーズナブルな価格であり、予算が2,000万円ぐらいの平均的な投資家で、40㎡以上の広めのユニットを探している人なら思わず欲しくなるのもわかります。

ただし、以前、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたり同じパトゥムワンのパヤータイ物件の欠陥工事について書いたように、この価格帯の場合はデベロッパーのブランドが重要だと思います。

このプロジェクトのデベロッパーであるコーンエステートというのはあまり聞いたことがないのですが、既にバンコクでいくつか実績もあるようです。だからといって、いいというわけではありませんが…。

それに、即日完売といっても裏があるプロジェクトも最近多いので注意が必要ですが、興味があればこのデベロッパーがこれまでに手掛けたプロジェクトを見てくることです。

この写真にあるように、古い下町の中に忽然と現れたモダンなロフト形式のコンドミニアムですが、こういうのが好きな大学生などはいると思うので、1ベッドルームの賃貸需要はあるのだろうと思います。

しかし、一大商業地域のサイアムから徒歩10分でこの下町の落差は好き嫌いがあるだろうし、難しいプロジェクトですね。


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日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その2)

パトゥムワンBTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。

ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。

ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの4つの駅があります。

一方、ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ3ですが、まだBRT(専用レーンを走るバス)しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。

ところで、私のイメージ的には、オンヌットが東西線が走る江東区の門前仲町だとすれば、パトゥムワンは大江戸線が走る墨田区の両国やその先の森下のような位置づけなのだろうと思います。

あんまりはっきりしない区別ですが、同じBTSグリーンライン沿線でもオンヌットの方は既に開発が進み、街並みもすっきりしていて日本人にも住みやすい街ですが、パトゥムワンはまだ昔からの下町という感じなので、日本人に賃貸するつもりで投資物件として買うとまず失敗します。

従って、バンコク在住でタイの不動産業者やタイ人入居者とやりとりできるぐらいのタイ語能力がある人であればお勧めです。

ただし、バンコクにはPMを業とする専門の会社がないので、入居者募集を含む管理業務は誰かに頼めばいいという安易なことはくれぐれも考えない方がいいです。バンコクに住む私でさえパトゥムワンはちょっと敬遠したいと思いますから…。

次回に続く

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日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その1)

Pathumwan日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。

BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンドミニアムを購入します。

また、
サイアム駅からダークとライトの2つのBTSグリーンラインでスクムビットとシーロム・サートンの両方のCBDにアクセスできること、さらにパヤータイ駅からスワナプーム空港までエアポートリンクでダイレクトに行けることからタイ人ビジネスマンにも非常に人気があります。

従って、トンローのようにお金持ちがたくさん住んでいる高級レジデンスエリアではないものの、空室リスクをできるだけ減らして利回りを優先する比較的中堅のタイ人投資家の間では、以前からパトゥムワンは隠れた人気エリアでした。

このことは、偶然、タイ人の投資家から聞いたもので、そう言われて調べてみたら、確かに新規物件の供給が少なく、それでいてタイ人の入居者需要が大きいことがわかり、日本人に賃貸しなくても構わないし、それほどキャピタルゲインにも拘らないので、できるだけ空室リスクを避けたいという人にはお勧めだ、と
私も大分前にこのブログで書いたことがありました。

そういうことで、私もいつの間にか忘れてしまっていて、むしろオンヌット方面のミッドタウンフリンジばかり勧めていたのですが、最近パトゥムワンで売り出されたクーパーサイアムというロフト形式のプロジェクトが即日完売だったそうで、今回はこのパトゥムワンについて再度書こうと思います。

次回に続く

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最近の日本勢の動き

朝日新聞来月は東京でのセミナーもあり、2週間ほど帰国します。今年も日系各社が次々とバンコク進出を計画しているようで、そういう話がまた聞けるのが楽しみです。

今の私の仕事はブログをメインに雑誌の連載を書いたり、日本でセミナーを開催するのが主な活動なのですが、かつて海外不動産開発や投資の仕事に20年以上関わっていたこともあって、ありがたいことにそのコネクションで今は重役になった元同僚たちや仕事でウマが合って一緒にやっていた人達から、今でもいろいろと興味深い話が持ち込まれます。

もっとも、偶然私がバンコクに移り住んで細々と不動産ブログを書いていたら、次第にバンコクの不動産に注目が集まるようになったという望外の僥倖もあったとは思いますが…。

さて、この朝日新聞の記事は、つい先週日本で載ったもので、昨年以来、続々とバンコクのコンドミニアム市場に参入してくる日系デベロッパーのことを書いたものです。私のところにもこの記事を書いた染田屋氏がやって来て1時間ほど取材していきましたが、何で今バンコク?ということに興味が集まっているとのことでした。

この記事で記者は取材先としてAREAを選んでいますが、私も最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法で書いたように、ここが一番バイアスのかかってない興味深いレポートを出す、ということで取材を勧めました。もっとも、それがきっかけで染田屋氏がAREAに取材したのかどうかは知りませんが…。

しかし、限られた紙面の都合もあるとは思うのですが、「タイの若者の不動産購入も活況を下支えしている」とAREAのコメントを短くまとめてしまっていて、残念ながら本当の意味を咀嚼してないようにも思えるのです。

バンコク不動産、ついにバブル発生でAREAの懸念については既にレポートしていますが、この最近の若者の投機的行為こそ、AREAやコリアーズが問題視しているのであり、「タイのマンション過熱」という問題提起をするのであれば、本当はここをもっと掘り下げて取材した方がよかったのではとも思います。

ところで、最近のバンコク不動産市場への注目もあり、幸運にも私も2冊目の本を日本で出せることになりました。先週、出版社から連絡があり、ちょうど執筆を始めたところですが、今の予定では5月頃に書店に出回るようです。どちらかというと、辛口のことを書くつもりですので、興味があれば是非読んで下さい。


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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その3)

HKD Rateさて、以上が今後の香港投資家動向に関するCBREの予測ですが、彼らは世界中に現地法人や支店を持つ大手ブローカーでもあり、その香港現地法人から入手する情報に基づきこのコメントを出しているのだから、信頼できるものだろうと思います。

すなわち、今のタイバーツ高香港ドル安にもかかわらず、
バンコクコンドミニアム市場での外国人投資家筆頭格である香港投資家のプレゼンスは今年も衰えそうにないということです。

さらに、今後は都心部だけでなくミッドタウンフリンジにもその投資先が広がってくるということであれば、オンヌットのような今までFQ(Foreign Quota)と呼ばれる外国人枠が一杯になることがなかったエリアでも、その比率が上がってくると予測できます。

これがどんな意味を持つかといえば、例えば、オンヌットの2つ手前の駅であるエッカマイのロフトがそうですが、売り出すと早々にFQが一杯になり、それ以上外国人が買えなくなりました。

そういうことが起こると、同じユニットでもFQを持つユニットは外国人にでもタイ人にでも売れるというアドバンテージを持つことになり、さらに付加価値が出ることになります。つまり、一旦取ったFQはタイ人に売らない限りなくならないので、将来ゲンガムライ目的の転売でも、竣工後のリセールでも有利になるという投資妙味が出るわけです。

まあ、そんなことは滅多にないのですが、このFQに占める外国人比率が高いということは、実需のタイ人しか買わない物件に比べて、投資物件
として将来有望だということでもあります。

さて、ここでどこまで進むタイバーツの独歩高?で添付したグラフのうち、香港ドル/タイバーツの為替変動についてもっと長期のタイムスパンで調べてみたのがこのグラフです。1997年のバンコク不動産バブル崩壊が発端となったといわれているアジア通貨危機(別名トムヤムクン危機)まで約20年遡ってみると、当時のジェットコースター並の
為替レートのアップアンドダウンが見えてきます。

本来、20年もの長期間でみると国力や経済力といったファンダメンタルズが大きく変遷していてあまり参考にならなくなるので、機関投資家などは通常10年ぐらいのスパンで為替の動きを比較するのですが、敢えて20年までスパンを広げると、2007年以降、香港ドルとタイバーツの交換レートは落ち着きを見せ、長いボックス圏に入っているようにも見えます。そう思って見れば、現在の為替水準は平均値よりややバーツ高という程度です。

それに、前回、前々回に貼り付けたUBSの調査結果の表を見たら、今、香港の住宅価格がいかに高いか、そしてバブルリスクが高いのもわかるし、香港の投資家がこれに比べればバーツ高は大したことないと思うのも無理はないと思います。何しろ年率2割近く値上がりしているわけですから、タイバーツとの為替変動率を軽く超えてしまっています。

いずれにせよ、アナンダーやサンシリだけでなく、大手のデベロッパーの大半は今年も日本を含め積極的な海外でのマーケティングをするようなので、そう思って見ると、昨年来、タイのデベロッパー各社が知名度とブランド力のある日本のデベロッパーとJVを組む理由の一つが見えてきます。

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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その2)

UBS Bubble Indexまた、最近急増してきた中国人投資家のプレゼンスもあるものの、中国政府による約300万円以上の海外送金を制限するという新規制や、海外不動産投資自体の禁止令もあって、彼らがすぐに香港投資家を凌駕することはないとCBREは判断している。

元はといえば、中低価格帯のコンドミニアムの売行き不振により、タイデベロッパー各社は
2015年以降、海外でのマーケティングに注力し始めたのであるが、香港でも2015年から2017年にかけて続々とタイのCBD以外のプロジェクトも販売されるようになった。

そんな中、CBRE香港は2018年の香港投資家のタイ不動産への投資額は123億バーツ(約400億円)にも上ると予想している。


ところで、昨年だけで35のデベロッパーが85ものプロジェクトを香港でマーケティングしたのだが、中でも特にアナンダーとサンシリが積極的であった。

しかし一方で、あまりにも香港市場でのプレビルドプロジェクトの販売が増加したことに対し、香港の不動産エージェント協会は、顧客保護のために
今年4月から海外プロジェクトの販売業者規制に乗り出すとしている。

今年、タイのデベロッパー各社はコンドミニアム市場の成長拡大に非常に強気で多くの新規プロジェクトの売出しを計画している。つまり、相当な供給増が見込まれるのであるが、ロケーションがよく高利回りも期待できるプロジェクトに対する海外の需要は大きいとみて、デベロッパーは外国人投資家をターゲットにしている。

そして、CBREはその中でも特に香港の投資家は、2018年もラグジュアリー級だけでなく中級グレードの物件でも主たる投資家であり続けると予測している。

次回に続く

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Even though Chinese buyers are one of the fastest-growing groups of overseas buyers for real estate, CBRE believes that Hong Kong investors remain the most active in Thai property market. Chinese buyers have been constrained by increasingly strict capital controls and Chinese government policies aimed at restricting purchases of overseas property by their nationals.

A new Chinese regulation requires that banks report any transfer over US$29,000 and prohibits people from “lending” their quotas to other individuals, making it more challenging for a person to transfer money over their allowed annual quota. Additionally, the Chinese government has also banned transferring funds overseas for purchasing bonds, “insurance” products, and real estate; which has made it more difficult for mainland Chinese buyers to invest foreign property markets.

CBRE pioneered marketing of Thai properties overseas in the 1990s such as Laguna Phuket and SV City to purchasers in Hong Kong and Singapore. During the 2010s, Hong Kong investors focused on Phuket properties and super luxury and branded properties in Bangkok such as 185 Rajadamri, and Four Seasons Private Residences Bangkok.

In 2015, the mid to lower end condominium market slowed down resulting in Thai developers looking to overseas buyers.

THE LINE Jatujak-Mochit was the first notable non-CBD Bangkok project to be marketed in Hong Kong. More projects have since been exhibited in Hong Kong during 2015-2017.

According to our counterparts at CBRE Hong Kong, Hong Kong buyers’ investments in the overseas property market totalled $6.6 billion in the first half of 2017 alone. Investment locations included the UK and Australia in the early stages, Japan started 2-3 years ago and Thailand in recent years. The total transaction value of Thai properties is expected to reach HK$3 billion (approximately Bt12.3 billion) in 2018.

Records indicate that approximately 85 projects by 35 developers from Thailand were marketed to Hong Kong buyers last year. Ananda Development and Sansiri were among the most active in marketing to Hong Kong and most major condominium developers were active in marketing at least 2-4 projects.

The influx of foreign developments, especially off-plan, into Hong Kong, has been so significant that the Hong Kong Estate Agents Authority will issue new regulations set to take effect in April of 2018 to govern agents selling properties located outside of Hong Kong to regulate agents and protect buyers.

This year, developers are bullish about the prospects for the real estate industry in Thailand and are planning many new launches as well and new phases in current projects.

This increase in supply will mean that developers will be targeting foreign purchasers for projects in good locations with high yield potential. CBRE expects Hong Kong to remain a strong investment buyer market for Thai properties in 2018 for both the luxury and mid-market segments.

それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その1)

Housing Index前回、どこまで進むタイバーツの独歩高?と題して香港ドルに対するタイバーツの復権、というかバーツ高により、今後は香港投資家の勢いも次第に弱まるのではないかと書きました。

しかしそれを全く否定するかのようなCBREのコメントが、The Nationのコラム記事(下に添付した英文記事)に載っていたので訳してみます。

表題:香港投資家のタイ不動産市場でのプレゼンスは今後も続く

過去10年間、海外でマーケティングされてきたタイの不動産はバンコク都心部かプーケットのような世界的に有名なリゾート地に集中していた。

しかし現在、投資家はバンコク中心部以外のロケーションにも目を向けつつある。

実際、都心部の新規プロジェクトの販売価格が平均で26万バーツ/㎡以上、物件価格も1,000万バーツ以上に値上りしてしまったこともあり、タイのデベロッパーは、2年ほど前からCBD(中心部ビジネス街)の高額物件だけでなく、CBD以外のプロジェクトも組み合わせたプロジェクトの紹介を海外で始めた。

その結果、ミッドタウンフリンジやミッドタウンでマストランジット沿線のCBDより価格の安いプロジェクトに対する香港投資家の関心も高まってきている。特に金額にして300万から1,000万バーツの物件に対する人気が高い。

次回に続く

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Hong Kong investors to stay a force in Thai property market

Real Estate January 24, 2018

By Special to The Nation

IN THE PAST DECADE, Thai properties marketed overseas were either projects in prime downtown Bangkok or properties in top resort destinations such as Phuket. 

Nowadays, visitors and investors are becoming more familiar with other non-prime locations in Bangkok through information from social media and digital communications.

New condominium property prices in downtown Bangkok have increased to an average of over Bt260,000 per square metre, with starting prices of over Bt10 million. The high Central Business District (CBD) prices combined with marketing efforts of non-prime locations by Thai developers, over the last two years, has increased awareness and interest from overseas investors in non-CBD Bangkok locations who are keen to invest in the fringe of the downtown areas or in midtown locations, especially along the extended mass transit lines where prices are more affordable than downtown areas.

The popular prices for these locations range between Bt3 to 10 million per unit.

どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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2018年、専門家たちの予測(その5)

Low Riseさて、最後はネクサスプロパティマーケティングの予測です。

彼らの調査によると、大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発される
ローライズ(
23メートルの高さ制限)のプロジェクトが増えるとの予測です。

タイでは原則、前面道路の幅員が10メートルに満たないソイではハイライズは建てられず、この写真のように8階建のプロジェクトが建ち並ぶことになります。日本だと8階建でも高層建築ですが、こちらではこれをローライズと呼んでいます。

一方、タイ語でタノンと呼ばれる大通り、その典型的な通りがスクムビットですが、最高地価が今年は250万バーツ/ワー(4㎡)を超えてくるのが確実視されている中、ちょっと奥に入ったソイと呼ばれる側道ではハイライズの高層建築物が建てられないというハンディもあって、地価にも相当な割安感があることからこういう現象が起こるわけです。

ただし、決してローライズだから投資として相応しくないというわけではありません。もっとも、外国人投資家の人気の中心は圧倒的にハイライズですが…。

例えば、一昨年にプリセールで売り出された時に、これは買いだと私がブログ等で推薦したのがランスアンのローライズプロジェクト、ナヴァラレジデンスですが、すぐに売り切れてしまったし、ロケーションさえ間違わなければ無理にハイライズに固執しなくてもいいという例です。

ところで、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のハイライズプロジェクトは今も人気があり、大手デベロッパーのほぼ独占状態になっているものの、一方で、
ハイエンドのグレードセグメント(価格帯でいえば120,000バーツ/㎡から180,000バーツ/㎡ぐらいの物件だと思います)でしかもBTSなどのマストランジットシステム沿線の物件には、アッパーミドルクラス以上の比較的余裕のある連中が買いに入るとの予測です。

また、それより廉価なミドルレンジ価格帯の物件は都心部から遠く離れているものの、それでもマストランジットシステムを使えば何とか通勤可能なエリアで供給されることになるとのことですが、こういう物件はミドルクラスの自己居住目的の実需層が購入するが、投資家はあまり買わない、と結論付けています。

これはまさに、私が著書や連載中の雑誌、このブログで書いていることと同じです。すなわち、郊外物件は自己居住目的であれば問題ないが、投資で買う日本人には向かない。しかし、予算が2,000万円前後の平均的な日本人投資家にとってCBDの高額物件を買うのも難しいので、150,000バーツ/㎡前後のここでいうアッパーミドルクラスが買い上ってくるハイエンドセグメントの駅近物件を買うというのが最も現実的な選択だろうと思うのです。

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More condominiums on small roads due to land shortage 
According to the research on Thailand’s condominium market conducted by Nexus Property Marketing Company Limited, 2018 is expected to see more low-rise condominiums arising on smaller roads as lands by the main roads are becoming unavailable and extremely costly.
Nevertheless, luxury and super-luxury segments are still in the trend among new and leading developers. High-end condominiums will stick to the mass transit lines, affordable by consumers with moderately high income. Meanwhile, mid-range condos will locate some distance from the city’s central area but still reachable by mass transit lines; these condominiums are likely to meet residential demand rather than investment.

2018年、専門家たちの予測(その4)

フォンサブー次がP.R.A.(Professional Real Estate Academy)のコメントですが、これを要約すると以下のようなものです。

タイ経済の回復とEEC(東部経済回廊)やマストランジットシステム新線等の政府主導によるメガプロジェクトの推進で不動産市場の力強い成長が始まる。


そして、これに伴い、デベロッパーは郊外から都内に通勤する住民の住宅需要を掴むべく新線沿線でコンドミニアムのニュープロジェクトを始動させつつある。

これは、前回のナイトフランクのコメントに近いものですが、結局は需給バランスがとれるかどうかが問題だと思います。確かに、デベロッパーから見たら、需要が増えてどんどん作って売れることが重要なので、不動産業界としてはウエルカムなことです。

しかし、ここでもR.P.A.がいみじくも言及しているように、デベロッパーが既に需要を先読みして次々と新規コンドミニアム開発を始めつつあるということですが、今年のコンドミニアムの年間供給量は7万ユニットを超えてくるかもしれません。

私はこのブログを日本人投資家のために書いているのであって、タイの不動産業界の成長ために書いているのではありません。

従って不動産業界が成長するというマクロ的なことよりも、前職が機関投資家であったこともあり、不動産をデベロッパーの視点でなく投資家の視点で見ているので、価値観や見るポイントもおのずと違います。つまり、将来的に希少価値が出て賃料収入やキャップコンプレッションで物件価値が上がるかどうかを重点的に見ています。

結局のところ、中低所得層が需要の中心である郊外で、今も銀行の厳しい与信基準が続く中、地元住民の購買力がどれだけ新規プロジェクトを吸収できるのかということがキーポイントだろうと思いますが、そんな弱い市場に投資するのはリスクが大き過ぎると思うのです。

まさにこれが、AREAやコリアーズが危惧する供給過剰、ひいてはタイ語でいうフォンサブー(不動産バブル)の発生リスクということだろうとも思います。

次回に続く

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Economic rebound and progressing megaprojects aid property market 
Professional Real Estate Academy (P.R.A. Academy) points that Thailand’s property market is poised for a strong growth in 2018 as a result of economic rebound and progression of megaprojects from the public sector including Eastern Economic Corridor (EEC) Development Plan and various auctions for mass transit line constructions. Developers have been launching projects alongside new mass transit lines, particularly condominium, in hope to capture demand from citizens who commute to work in the city via skytrain.

2018年、専門家たちの予測(その3)

Green Line Extension次の予測はナイトフランクからです。

今年の注目すべきロケーションはオレンジ、ブルー、グリーン(延伸線)ラインである。

特にグリーンライン延伸でサムットプラガンまでつながれば、郊外沿線での住宅需要を喚起することになる。

現在都心部に通勤している郊外住民からの駅近コンドミニアム需要が増える一方、同沿線エリアでの戸建てプロジェクトは駅から遠いということで伸び悩むと予想される。

コンドミニアム開発は戸建てプロジェクト開発の10分の1の用地面積でできることもあり、駅に近い場所には向いているのである。

以上ですが、これについては最近オンヌットから先のグリーンライン沿線プロジェクトの販売に注力している
ナイトフランクのポジショントークもやや入っているのかなと思いますが、私はパープルラインの例があるので、グリーンライン延伸沿線は今後のデベロップメントパイプライン次第だと思っています。

実際、ナイトフランクも需要が増えるとは言っていますが、新規プロジェクトの価格も上るとは言っていませんから、やはり
供給も同等かそれ以上に増えると見ているのかもしれません。

例えばAPのアスパイア―エラワンなどは第1フェーズの売れ行きが悪く、第2フェーズを凍結したままです。その代り、一旦いけるとなったら
シェア拡大のために見境なく新規供給をするのもこちらの大手デベロッパーの傾向なので、いよいよBTSが開通するという局面で各デベロッパーから次々と凍結していたプロジェクトや新規で用地取得したプロジェクトが売り出されて、あっという間に供給過剰になる可能性を否定できません。

すなわち、新線沿線の新駅周辺ではまだ土地はいくらでもあるわけなので、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの駅前のように用地取得が難しくなった結果、キャップコンプレッションが始まっているところは住宅マーケットの熟成度が違うということなのです。

次回に続く

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Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines
Ideal locations for property development this year are those near Orange, Blue, and Green Lines, said Knight Frank, a leading real estate consultant. In 2018, BTS Green Line’s extension (Bearing – Samutprakarn) will be fully operational, and this will certainly spur residential demand in the suburban areas where the line passes through. Condominiums along this BTS’s new section are expected to gain demand from suburban citizens who commute to work in the city, whereas housing projects in the same areas are expected to show small growth due to greater distance to reach the mass transit line. The smaller land size required also makes it easier for condominiums to stand closer to mass transit lines, comparing to housing projects which need ten times a larger site.

2018年、専門家たちの予測(その2)

Nexus 2017さて、今回の市場予測を見ていく前に、昨年2月にこのブログでレポートしたネクサスの2017年市場予測CBREの2017年市場予測で、当時専門機関がどんな予測をしていたのか、そしてそれは正確だったのかを見てみると、それなりに間違ってなかったように思えます。

政府高官発言等、何かの拍子で大きく上下するジェットコースター相場の一面がある株や為替市場の年間予測となると難しいのですが、不動産というのは実需を伴う現物資産なので大きなモメンタムで動くという市場特性があり、マーケット動向もそれなりに予測ができるということでもあります。

実際、私も以前機関投資家として働いていたころは、アセットマネジャーとして毎年ビジネスプランを策定する際に、こういう市場予測レポートを参考にしていましたが、いくつかのレポートを読むと、大体その年の不動産市場の大きな流れは掴めていました。

であれば、今回、2018年を占う主だった調査機関の予測もそれなりに信頼できるということであり、今後の我々の投資戦略でも役に立つはずです。もっとも、AREAやコリアーズのように慎重なところもあるので、その辺も頭に入れておくべきですが…。

ではまず、REIC(Real Estate Information Centre)の予測ですが、メインポイントは今年も昨年に続いて外国企業とのJVが増える、特に中国と日本の不動産デベロッパーがもっと進出してくるだろうというものです。

その理由としては、タイは中国や日本のように政府による制約が少なく、かつ不動産価格もまだ割安であることから、彼らにとってタイ市場は海外進出の登竜門として最適であり、タイのデベロッパーとJVを組んで双方ウインウインのビジネスができるから、というものです。

そして、2018年はこれまで以上にMixed-Use Development(複合開発)が増加し、住宅供給もさらに増えると予測しています。

私が年末年始に帰国し、かつての同僚達と話をした際にも、日本の大手デベロッパーが現在タイ進出の準備をしているという話を聞きました。ここで実名を挙げるわけにはいきませんが、それも複数社あったので、昨年からの進出ラッシュは今年もまだ続くという彼らの予測は間違いないところだろうと思います。

次回に続く

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More joint ventures and mixed-use projects 
Real Estate Information Center (REIC) claims there will be more joint ventures between Thai and foreign developers especially with Chinese and Japanese firms, as property markets in these foreign countries are facing restraining measures from the governments. Thailand, where the property market is not too restricted and the property price is comparatively lower, is becoming a portal for these foreign companies to expand their businesses and reduce costs, mainly through joint ventures. This is a win-win situation as land price and construction cost in Thailand are expected to increase in 2018.

โครงการ The Forestias ของ MQDC รูปแบบใหม่ของ Mixed-use โดยเน้นเชื่อมต่อพื้นที่สีเขียว

Greenery-concerned mixed-use project The Forestias by MQDC

As land plots are running short and costlier (particularly in city’s central area, business districts, and areas near existing mass transit lines), many projects in 2018 were planned to be mixed-use developments to make the best out of the given land size. Not only the total cost of building a mixed-use project can be minimized, more channels to earn returns are therefore possible as well (office space and retails aside from residential units). Overall, there will be more residential projects in 2018 compared to the two previous years.

2018年、専門家たちの予測(その1)

2018 ForecastHighlight for 2018 Market
 

1.More joint ventures and mixed-use projects to be seen in 2018 (JVや複合開発がさらに増加)

2.Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines (オレンジ、ブルー、グリーンライン沿線の将来性に注目が集まる)

3.Property market shows a bright future as economy starts to recover and megaprojects are progressing(タイ経済の回復や政府主導の大型プロジェクトが始まり、それに伴って不動産市場も回復)

4.More condominiums are expected to be seen on alleys due to shortage of land by the main road (大通りであるタノンでの用地不足により、脇道のソイでコンドミニアム開発が増加)

5.DDproperty Property Market Outlook 2018 reveals condominium is still the most popular asset and property for aging society is a trend this year(今年もコンドミニアムは最も人気のある資産であり続け、一方でリタイアした人々向けの住宅供給が増加傾向)

これらがDDプロパティが不動産業界の各専門家たちから集めた今年の不動産市場に対する予測のハイライトです。

以前、DDプロパティ、2018年の市場予測バンコク不動産、ついにバブル発生で今年の市場予測は大きく楽観派と悲観派の2つに見方が分かれていることを紹介しましたが、最近次々と出てきているほかの調査機関の予測を見ていくと、楽観派が優勢になりつつあるようです。

それならそれでいいことで、不動産バブル崩壊などという面倒なことにはならない方がいいに決まっていますが、この中にはどうも納得できない部分もあり、バイアスのかかったポジショントークのようなものもある気がします。

また、昨年はタイのデベロッパーとパートナーシップを組んで、バンコクのコンドミニアム市場に
続々と参入してきた日系デベロッパーが注目されましたが、その流れは今年も続くようです。

実際、私の耳にもいくつか他の日系大手デベロッパーや大手仲介販売会社もタイ市場参入の準備を進めているとの情報が入ってきているので、バンコクのコンドミニアム市場は日本のデベロッパーや仲介会社だけでなく、個人投資家からも、今後さらに注目が集まりそうです。

では、具体的にどんなことを各企業の専門家達が言っているのか興味深いので、詳細を読んでいくことにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その3)

Nexus Forecast正月の帰省休暇の後、東京でのセミナーや雑誌のコラム記事執筆に時間を取られ、今月はまだ3回しかブログ更新ができていません。しかし、それらもやっと一段落し、これからしばらくは週に2~3回ぐらいのペースで更新していきたいと思っています。

さて、前回からの続きです。


ここで考慮しなければならないのはコンドミニアムの開発コストです。今、バンコクCBDの地価が高騰したことにより、新聞などではラグジュアリークラスのコンドミニアムで開発総コストに占める土地の比率が35%にも届くいわれています。
一方、郊外のまだマストランジットも走ってない、もしくは電車は走っていても駅から遠く離れたプロジェクトの開発コストに占める用地取得費用の割合は15%程度といわれています。

日本でもそうですが、港区の一等地で分譲するマンションで郊外の150万円/坪程度で分譲しているような普及型グレードのものはありません。当然、付加価値を高めた高級物件として売り出されます。というのも、地価が高くなればそこに住もうという人は資金的にも余裕があり、便利で快適なハイグレードの居住空間を求めているからです。それに、デベロッパーにとってもここで郊外の平均的なグレードの物件を売り出しても土地コストに見合う開発利益を確保できません。

トンローのスーパーラグジュアリーの販売価格はもう35万バーツ/㎡を超えてきていますが、仮に総コストの35%が用地取得費、その他の建設費用が65%とします。一方、郊外のアフォーダブル(廉価物件)プロジェクトは7万バーツ/㎡前後のものが多く売り出されているのですが、その開発コストの中で土地が15%とすれば、その他建設コストが85%になります。すなわち、同じ100万バーツの投資に占める建物工作物比率がCBDでは65万バーツ、郊外が85万バーツということになります。

当り前のことですが、土地は劣化せず都心部のように利用価値が上がれば価格も上昇しますが、人が建てた建物や造作物は確実に経年劣化していきます。特にタイの場合、極端に廉価なワサドゥ(建材)を使った郊外物件は竣工後わずか数年で古ぼけてきます。

日本には法定耐用年数というのがありますが、これは税務や会計上便宜的に決めているもので、ラグジュアリー物件とアフォーダブル物件の耐用年数の違いなど考慮しておらず、不動産の投資価値を見る場合、参考になりません。現実には優れたデザインや工法、スペック、耐久性のある建設資材を使うラグジュアリーとコストパフォーマンスに徹したアフォーダブルとでは、物理的な経年劣化のスピードだけでなく、いつまでも飽きのこない快適な
居住空間としての商品価値の寿命の違いもあるので、経年による減損度合にさらに大きな違いが出ます。

さて、私が地価の高いCBDのトンローや都市近郊フリンジのオンヌットに対して、地価が安い郊外のサムットプラガンやベーリングに消極的な理由がここなのですが、郊外プロジェクトは土地以外の経年劣化する部分の比率が高い上に、その劣化速度にも定額償却と圧縮償却ほどの違いが出てきます。

従って、たとえ今後CBDと郊外で地価が同じ率で上昇するとしても、地価が30万バーツ/ワーにも届かない郊外の物件はマイナス方向に作用する建物価値の減損比率が大きい分、土地の値上りが打ち消されてしまい、総合利回りである
内部収益率でみた場合、郊外物件はあまり儲からないと考えています。

一方で、郊外の方が
賃貸利回りが6%から7%と高いではないかという人もいると思います。もしそうなら内部収益率が大幅に上昇するので正論ですが、私が見る限り、現在の郊外市場は供給過剰状態にあって空室リスクがかなり高く、むしろ実質利回りでも中長期的にはCBDやフリンジより低くなる可能性の方が高いと考えています。

ただし、誤解されないように書いておきますが、私は自己居住目的のタイ人に対して郊外物件を買わない方がいいといっているわけでは決してなく、実需のタイ人には空室リスクがないし、それまでの家賃負担もなくなるので十分買う価値があると思います。しかし、投資で買う日本人は空室リスクを常に考慮しなければならず、予想キャッシュフローの中で空室引当(Vacancy Allowance)を入れた場合、郊外プロジェクトにはあまり投資妙味がないと思うのです。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」、月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中

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