バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

バンコク コンドミニアム

日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その2)

パトゥムワンBTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。

ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。

ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの4つの駅があります。

一方、ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ3ですが、まだBRT(専用レーンを走るバス)しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。

ところで、私のイメージ的には、オンヌットが東西線が走る江東区の門前仲町だとすれば、パトゥムワンは大江戸線が走る墨田区の両国のような位置づけなのだろうと思います。

あんまりはっきりしない区別ですが、同じBTSグリーンライン沿線でもオンヌットの方は既に開発が進み、街並みもすっきりしていて日本人にも住みやすい街ですが、パトゥムワンはまだ昔からの下町という感じなので、日本人に賃貸するつもりで投資物件として買うとまず失敗します。

従って、バンコク在住でタイの不動産業者やタイ人入居者とやりとりできるぐらいのタイ語能力がある人であれば、賃貸需要があり空室リスクは低いのでお勧めです。

ただし、バンコクにはPMを業とする専門の会社がないので、入居者募集を含む管理業務は誰かに頼めばいいという安易なことはくれぐれも考えない方がいいです。バンコクに住む私でさえパトゥムワンはちょっと敬遠したいと思いますから…。

次回に続く

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日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その1)

Pathumwan日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。

BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンドミニアムを購入します。

また、
サイアム駅からダークとライトの2つのBTSグリーンラインでスクムビットとシーロム・サートンの両方のCBDにアクセスできること、さらにパヤータイ駅からスワナプーム空港までエアポートリンクでダイレクトに行けることからタイ人ビジネスマンにも非常に人気があります。

従って、トンローのようにお金持ちがたくさん住んでいる高級レジデンスエリアではないものの、空室リスクをできるだけ減らして利回りを優先する比較的中堅のタイ人投資家の間では、以前からパトゥムワンは隠れた人気エリアでした。

このことは、偶然、タイ人の投資家から聞いたもので、そう言われて調べてみたら、確かに新規物件の供給が少なく、それでいてタイ人の入居者需要が大きいことがわかり、日本人に賃貸しなくても構わないし、それほどキャピタルゲインにも拘らないので、できるだけ空室リスクを避けたいという人にはお勧めだ、と
私も大分前にこのブログで書いたことがありました。

そういうことで、私もいつの間にか忘れてしまっていて、むしろオンヌット方面のミッドタウンフリンジばかり勧めていたのですが、最近パトゥムワンで売り出されたクーパーサイアムというロフト形式のプロジェクトが即日完売だったそうで、今回はこのパトゥムワンについて再度書こうと思います。

次回に続く

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最近の日本勢の動き

朝日新聞来月は東京でのセミナーもあり、2週間ほど帰国します。今年も日系各社が次々とバンコク進出を計画しているようで、そういう話がまた聞けるのが楽しみです。

今の私の仕事はブログをメインに雑誌の連載を書いたり、日本でセミナーを開催するのが主な活動なのですが、かつて海外不動産開発や投資の仕事に20年以上関わっていたこともあって、ありがたいことにそのコネクションで今は重役になった元同僚たちや仕事でウマが合って一緒にやっていた人達から、今でもいろいろと興味深い話が持ち込まれます。

もっとも、偶然私がバンコクに移り住んで細々と不動産ブログを書いていたら、次第にバンコクの不動産に注目が集まるようになったという望外の僥倖もあったとは思いますが…。

さて、この朝日新聞の記事は、つい先週日本で載ったもので、昨年以来、続々とバンコクのコンドミニアム市場に参入してくる日系デベロッパーのことを書いたものです。私のところにもこの記事を書いた染田屋氏がやって来て1時間ほど取材していきましたが、何で今バンコク?ということに興味が集まっているとのことでした。

この記事で記者は取材先としてAREAを選んでいますが、私も最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法で書いたように、ここが一番バイアスのかかってない興味深いレポートを出す、ということで取材を勧めました。もっとも、それがきっかけで染田屋氏がAREAに取材したのかどうかは知りませんが…。

しかし、限られた紙面の都合もあるとは思うのですが、「タイの若者の不動産購入も活況を下支えしている」とAREAのコメントを短くまとめてしまっていて、残念ながら本当の意味を咀嚼してないようにも思えるのです。

バンコク不動産、ついにバブル発生でAREAの懸念については既にレポートしていますが、この最近の若者の投機的行為こそ、AREAやコリアーズが問題視しているのであり、「タイのマンション加熱」という問題提起をするのであれば、本当はここをもっと掘り下げて取材した方がよかったのではとも思います。

ところで、最近のバンコク不動産市場への注目もあり、幸運にも私も2冊目の本を日本で出せることになりました。先週、出版社から連絡があり、ちょうど執筆を始めたところですが、今の予定では5月頃に書店に出回るようです。どちらかというと、辛口のことを書くつもりですので、興味があれば是非読んで下さい。


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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その3)

HKD Rateさて、以上が今後の香港投資家動向に関するCBREの予測ですが、彼らは世界中に現地法人や支店を持つ大手ブローカーでもあり、その香港現地法人から入手する情報に基づきこのコメントを出しているのだから、信頼できるものだろうと思います。

すなわち、今のタイバーツ高香港ドル安にもかかわらず、
バンコクコンドミニアム市場での外国人投資家筆頭格である香港投資家のプレゼンスは今年も衰えそうにないということです。

さらに、今後は都心部だけでなくミッドタウンフリンジにもその投資先が広がってくるということであれば、オンヌットのような今までFQ(Foreign Quota)と呼ばれる外国人枠が一杯になることがなかったエリアでも、その比率が上がってくると予測できます。

これがどんな意味を持つかといえば、例えば、オンヌットの2つ手前の駅であるエッカマイのロフトがそうですが、売り出すと早々にFQが一杯になり、それ以上外国人が買えなくなりました。

そういうことが起こると、同じユニットでもFQを持つユニットは外国人にでもタイ人にでも売れるというアドバンテージを持つことになり、さらに付加価値が出ることになります。つまり、一旦取ったFQはタイ人に売らない限りなくならないので、将来ゲンガムライ目的の転売でも、竣工後のリセールでも有利になるという投資妙味が出るわけです。

まあ、そんなことは滅多にないのですが、このFQに占める外国人比率が高いということは、実需のタイ人しか買わない物件に比べて、投資物件
として将来有望だということでもあります。

さて、ここでどこまで進むタイバーツの独歩高?で添付したグラフのうち、香港ドル/タイバーツの為替変動についてもっと長期のタイムスパンで調べてみたのがこのグラフです。1997年のバンコク不動産バブル崩壊が発端となったといわれているアジア通貨危機(別名トムヤムクン危機)まで約20年遡ってみると、当時のジェットコースター並の
為替レートのアップアンドダウンが見えてきます。

本来、20年もの長期間でみると国力や経済力といったファンダメンタルズが大きく変遷していてあまり参考にならなくなるので、機関投資家などは通常10年ぐらいのスパンで為替の動きを比較するのですが、敢えて20年までスパンを広げると、2007年以降、香港ドルとタイバーツの交換レートは落ち着きを見せ、長いボックス圏に入っているようにも見えます。そう思って見れば、現在の為替水準は平均値よりややバーツ高という程度です。

それに、前回、前々回に貼り付けたUBSの調査結果の表を見たら、今、香港の住宅価格がいかに高いか、そしてバブルリスクが高いのもわかるし、香港の投資家がこれに比べればバーツ高は大したことないと思うのも無理はないと思います。何しろ年率2割近く値上がりしているわけですから、タイバーツとの為替変動率を軽く超えてしまっています。

いずれにせよ、アナンダーやサンシリだけでなく、大手のデベロッパーの大半は今年も日本を含め積極的な海外でのマーケティングをするようなので、そう思って見ると、昨年来、タイのデベロッパー各社が知名度とブランド力のある日本のデベロッパーとJVを組む理由の一つが見えてきます。

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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その2)

UBS Bubble Indexまた、最近急増してきた中国人投資家のプレゼンスもあるものの、中国政府による約300万円以上の海外送金を制限するという新規制や、海外不動産投資自体の禁止令もあって、彼らがすぐに香港投資家を凌駕することはないとCBREは判断している。

元はといえば、中低価格帯のコンドミニアムの売行き不振により、タイデベロッパー各社は
2015年以降、海外でのマーケティングに注力し始めたのであるが、香港でも2015年から2017年にかけて続々とタイのCBD以外のプロジェクトも販売されるようになった。

そんな中、CBRE香港は2018年の香港投資家のタイ不動産への投資額は123億バーツ(約400億円)にも上ると予想している。


ところで、昨年だけで35のデベロッパーが85ものプロジェクトを香港でマーケティングしたのだが、中でも特にアナンダーとサンシリが積極的であった。

しかし一方で、あまりにも香港市場でのプレビルドプロジェクトの販売が増加したことに対し、香港の不動産エージェント協会は、顧客保護のために
今年4月から海外プロジェクトの販売業者規制に乗り出すとしている。

今年、タイのデベロッパー各社はコンドミニアム市場の成長拡大に非常に強気で多くの新規プロジェクトの売出しを計画している。つまり、相当な供給増が見込まれるのであるが、ロケーションがよく高利回りも期待できるプロジェクトに対する海外の需要は大きいとみて、デベロッパーは外国人投資家をターゲットにしている。

そして、CBREはその中でも特に香港の投資家は、2018年もラグジュアリー級だけでなく中級グレードの物件でも主たる投資家であり続けると予測している。

次回に続く

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Even though Chinese buyers are one of the fastest-growing groups of overseas buyers for real estate, CBRE believes that Hong Kong investors remain the most active in Thai property market. Chinese buyers have been constrained by increasingly strict capital controls and Chinese government policies aimed at restricting purchases of overseas property by their nationals.

A new Chinese regulation requires that banks report any transfer over US$29,000 and prohibits people from “lending” their quotas to other individuals, making it more challenging for a person to transfer money over their allowed annual quota. Additionally, the Chinese government has also banned transferring funds overseas for purchasing bonds, “insurance” products, and real estate; which has made it more difficult for mainland Chinese buyers to invest foreign property markets.

CBRE pioneered marketing of Thai properties overseas in the 1990s such as Laguna Phuket and SV City to purchasers in Hong Kong and Singapore. During the 2010s, Hong Kong investors focused on Phuket properties and super luxury and branded properties in Bangkok such as 185 Rajadamri, and Four Seasons Private Residences Bangkok.

In 2015, the mid to lower end condominium market slowed down resulting in Thai developers looking to overseas buyers.

THE LINE Jatujak-Mochit was the first notable non-CBD Bangkok project to be marketed in Hong Kong. More projects have since been exhibited in Hong Kong during 2015-2017.

According to our counterparts at CBRE Hong Kong, Hong Kong buyers’ investments in the overseas property market totalled $6.6 billion in the first half of 2017 alone. Investment locations included the UK and Australia in the early stages, Japan started 2-3 years ago and Thailand in recent years. The total transaction value of Thai properties is expected to reach HK$3 billion (approximately Bt12.3 billion) in 2018.

Records indicate that approximately 85 projects by 35 developers from Thailand were marketed to Hong Kong buyers last year. Ananda Development and Sansiri were among the most active in marketing to Hong Kong and most major condominium developers were active in marketing at least 2-4 projects.

The influx of foreign developments, especially off-plan, into Hong Kong, has been so significant that the Hong Kong Estate Agents Authority will issue new regulations set to take effect in April of 2018 to govern agents selling properties located outside of Hong Kong to regulate agents and protect buyers.

This year, developers are bullish about the prospects for the real estate industry in Thailand and are planning many new launches as well and new phases in current projects.

This increase in supply will mean that developers will be targeting foreign purchasers for projects in good locations with high yield potential. CBRE expects Hong Kong to remain a strong investment buyer market for Thai properties in 2018 for both the luxury and mid-market segments.

それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その1)

Housing Index前回、どこまで進むタイバーツの独歩高?と題して香港ドルに対するタイバーツの復権、というかバーツ高により、今後は香港投資家の勢いも次第に弱まるのではないかと書きました。

しかしそれを全く否定するかのようなCBREのコメントが、The Nationのコラム記事(下に添付した英文記事)に載っていたので訳してみます。

表題:香港投資家のタイ不動産市場でのプレゼンスは今後も続く

過去10年間、海外でマーケティングされてきたタイの不動産はバンコク都心部かプーケットのような世界的に有名なリゾート地に集中していた。

しかし現在、投資家はバンコク中心部以外のロケーションにも目を向けつつある。

実際、都心部の新規プロジェクトの販売価格が平均で26万バーツ/㎡以上、物件価格も1,000万バーツ以上に値上りしてしまったこともあり、タイのデベロッパーは、2年ほど前からCBD(中心部ビジネス街)の高額物件だけでなく、CBD以外のプロジェクトも組み合わせたプロジェクトの紹介を海外で始めた。

その結果、ミッドタウンフリンジやミッドタウンでマストランジット沿線のCBDより価格の安いプロジェクトに対する香港投資家の関心も高まってきている。特に金額にして300万から1,000万バーツの物件に対する人気が高い。

次回に続く

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Hong Kong investors to stay a force in Thai property market

Real Estate January 24, 2018

By Special to The Nation

IN THE PAST DECADE, Thai properties marketed overseas were either projects in prime downtown Bangkok or properties in top resort destinations such as Phuket. 

Nowadays, visitors and investors are becoming more familiar with other non-prime locations in Bangkok through information from social media and digital communications.

New condominium property prices in downtown Bangkok have increased to an average of over Bt260,000 per square metre, with starting prices of over Bt10 million. The high Central Business District (CBD) prices combined with marketing efforts of non-prime locations by Thai developers, over the last two years, has increased awareness and interest from overseas investors in non-CBD Bangkok locations who are keen to invest in the fringe of the downtown areas or in midtown locations, especially along the extended mass transit lines where prices are more affordable than downtown areas.

The popular prices for these locations range between Bt3 to 10 million per unit.

どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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2018年、専門家たちの予測(その5)

Low Riseさて、最後はネクサスプロパティマーケティングの予測です。

彼らの調査によると、大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発される
ローライズ(
24メートルの高さ制限)のプロジェクトが増えるとの予測です。

タイでは原則、前面道路の幅員が10メートルに満たないソイではハイライズは建てられず、この写真のように8階建のプロジェクトが建ち並ぶことになります。日本だと8階建でも高層建築ですが、こちらではこれをローライズと呼んでいます。

一方、タイ語でタノンと呼ばれる大通り、その典型的な通りがスクムビットですが、最高地価が今年は250万バーツ/ワー(4㎡)を超えてくるのが確実視されている中、ちょっと奥に入ったソイと呼ばれる側道ではハイライズの高層建築物が建てられないというハンディもあって、地価にも相当な割安感があることからこういう現象が起こるわけです。

ただし、決してローライズだから投資として相応しくないというわけではありません。もっとも、外国人投資家の人気の中心は圧倒的にハイライズですが…。

例えば、一昨年にプリセールで売り出された時に、これは買いだと私がブログ等で推薦したのがランスアンのローライズプロジェクト、ナヴァラレジデンスですが、すぐに売り切れてしまったし、ロケーションさえ間違わなければ無理にハイライズに固執しなくてもいいという例です。

ところで、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のハイライズプロジェクトは今も人気があり、大手デベロッパーのほぼ独占状態になっているものの、一方で、
ハイエンドのグレードセグメント(価格帯でいえば120,000バーツ/㎡から180,000バーツ/㎡ぐらいの物件だと思います)でしかもBTSなどのマストランジットシステム沿線の物件には、アッパーミドルクラス以上の比較的余裕のある連中が買いに入るとの予測です。

また、それより廉価なミドルレンジ価格帯の物件は都心部から遠く離れているものの、それでもマストランジットシステムを使えば何とか通勤可能なエリアで供給されることになるとのことですが、こういう物件はミドルクラスの自己居住目的の実需層が購入するが、投資家はあまり買わない、と結論付けています。

これはまさに、私が著書や連載中の雑誌、このブログで書いていることと同じです。すなわち、郊外物件は自己居住目的であれば問題ないが、投資で買う日本人には向かない。しかし、予算が2,000万円前後の平均的な日本人投資家にとってCBDの高額物件を買うのも難しいので、150,000バーツ/㎡前後のここでいうアッパーミドルクラスが買い上ってくるハイエンドセグメントの駅近物件を買うというのが最も現実的な選択だろうと思うのです。

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More condominiums on small roads due to land shortage 
According to the research on Thailand’s condominium market conducted by Nexus Property Marketing Company Limited, 2018 is expected to see more low-rise condominiums arising on smaller roads as lands by the main roads are becoming unavailable and extremely costly.
Nevertheless, luxury and super-luxury segments are still in the trend among new and leading developers. High-end condominiums will stick to the mass transit lines, affordable by consumers with moderately high income. Meanwhile, mid-range condos will locate some distance from the city’s central area but still reachable by mass transit lines; these condominiums are likely to meet residential demand rather than investment.

2018年、専門家たちの予測(その4)

フォンサブー次がP.R.A.(Professional Real Estate Academy)のコメントですが、これを要約すると以下のようなものです。

タイ経済の回復とEEC(東部経済回廊)やマストランジットシステム新線等の政府主導によるメガプロジェクトの推進で不動産市場の力強い成長が始まる。


そして、これに伴い、デベロッパーは郊外から都内に通勤する住民の住宅需要を掴むべく新線沿線でコンドミニアムのニュープロジェクトを始動させつつある。

これは、前回のナイトフランクのコメントに近いものですが、結局は需給バランスがとれるかどうかが問題だと思います。確かに、デベロッパーから見たら、需要が増えてどんどん作って売れることが重要なので、不動産業界としてはウエルカムなことです。

しかし、ここでもR.P.A.がいみじくも言及しているように、デベロッパーが既に需要を先読みして次々と新規コンドミニアム開発を始めつつあるということですが、今年のコンドミニアムの年間供給量は7万ユニットを超えてくるかもしれません。

私はこのブログを日本人投資家のために書いているのであって、タイの不動産業界の成長ために書いているのではありません。

従って不動産業界が成長するというマクロ的なことよりも、前職が機関投資家であったこともあり、不動産をデベロッパーの視点でなく投資家の視点で見ているので、価値観や見るポイントもおのずと違います。つまり、将来的に希少価値が出て賃料収入やキャップコンプレッションで物件価値が上がるかどうかを重点的に見ています。

結局のところ、中低所得層が需要の中心である郊外で、今も銀行の厳しい与信基準が続く中、地元住民の購買力がどれだけ新規プロジェクトを吸収できるのかということがキーポイントだろうと思いますが、そんな弱い市場に投資するのはリスクが大き過ぎると思うのです。

まさにこれが、AREAやコリアーズが危惧する供給過剰、ひいてはタイ語でいうフォンサブー(不動産バブル)の発生リスクということだろうとも思います。

次回に続く

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Economic rebound and progressing megaprojects aid property market 
Professional Real Estate Academy (P.R.A. Academy) points that Thailand’s property market is poised for a strong growth in 2018 as a result of economic rebound and progression of megaprojects from the public sector including Eastern Economic Corridor (EEC) Development Plan and various auctions for mass transit line constructions. Developers have been launching projects alongside new mass transit lines, particularly condominium, in hope to capture demand from citizens who commute to work in the city via skytrain.

2018年、専門家たちの予測(その3)

Green Line Extension次の予測はナイトフランクからです。

今年の注目すべきロケーションはオレンジ、ブルー、グリーン(延伸線)ラインである。

特にグリーンライン延伸でサムットプラガンまでつながれば、郊外沿線での住宅需要を喚起することになる。

現在都心部に通勤している郊外住民からの駅近コンドミニアム需要が増える一方、同沿線エリアでの戸建てプロジェクトは駅から遠いということで伸び悩むと予想される。

コンドミニアム開発は戸建てプロジェクト開発の10分の1の用地面積でできることもあり、駅に近い場所には向いているのである。

以上ですが、これについては最近オンヌットから先のグリーンライン沿線プロジェクトの販売に注力している
ナイトフランクのポジショントークもやや入っているのかなと思いますが、私はパープルラインの例があるので、グリーンライン延伸沿線は今後のデベロップメントパイプライン次第だと思っています。

実際、ナイトフランクも需要が増えるとは言っていますが、新規プロジェクトの価格も上るとは言っていませんから、やはり
供給も同等かそれ以上に増えると見ているのかもしれません。

例えばAPのアスパイア―エラワンなどは第1フェーズの売れ行きが悪く、第2フェーズを凍結したままです。その代り、一旦いけるとなったら
シェア拡大のために見境なく新規供給をするのもこちらの大手デベロッパーの傾向なので、いよいよBTSが開通するという局面で各デベロッパーから次々と凍結していたプロジェクトや新規で用地取得したプロジェクトが売り出されて、あっという間に供給過剰になる可能性を否定できません。

すなわち、新線沿線の新駅周辺ではまだ土地はいくらでもあるわけなので、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの駅前のように用地取得が難しくなった結果、キャップコンプレッションが始まっているところは住宅マーケットの熟成度が違うということなのです。

次回に続く

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Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines
Ideal locations for property development this year are those near Orange, Blue, and Green Lines, said Knight Frank, a leading real estate consultant. In 2018, BTS Green Line’s extension (Bearing – Samutprakarn) will be fully operational, and this will certainly spur residential demand in the suburban areas where the line passes through. Condominiums along this BTS’s new section are expected to gain demand from suburban citizens who commute to work in the city, whereas housing projects in the same areas are expected to show small growth due to greater distance to reach the mass transit line. The smaller land size required also makes it easier for condominiums to stand closer to mass transit lines, comparing to housing projects which need ten times a larger site.

2018年、専門家たちの予測(その2)

Nexus 2017さて、今回の市場予測を見ていく前に、昨年2月にこのブログでレポートしたネクサスの2017年市場予測CBREの2017年市場予測で、当時専門機関がどんな予測をしていたのか、そしてそれは正確だったのかを見てみると、それなりに間違ってなかったように思えます。

政府高官発言等、何かの拍子で大きく上下するジェットコースター相場の一面がある株や為替市場の年間予測となると難しいのですが、不動産というのは実需を伴う現物資産なので大きなモメンタムで動くという市場特性があり、マーケット動向もそれなりに予測ができるということでもあります。

実際、私も以前機関投資家として働いていたころは、アセットマネジャーとして毎年ビジネスプランを策定する際に、こういう市場予測レポートを参考にしていましたが、いくつかのレポートを読むと、大体その年の不動産市場の大きな流れは掴めていました。

であれば、今回、2018年を占う主だった調査機関の予測もそれなりに信頼できるということであり、今後の我々の投資戦略でも役に立つはずです。もっとも、AREAやコリアーズのように慎重なところもあるので、その辺も頭に入れておくべきですが…。

ではまず、REIC(Real Estate Information Centre)の予測ですが、メインポイントは今年も昨年に続いて外国企業とのJVが増える、特に中国と日本の不動産デベロッパーがもっと進出してくるだろうというものです。

その理由としては、タイは中国や日本のように政府による制約が少なく、かつ不動産価格もまだ割安であることから、彼らにとってタイ市場は海外進出の登竜門として最適であり、タイのデベロッパーとJVを組んで双方ウインウインのビジネスができるから、というものです。

そして、2018年はこれまで以上にMixed-Use Development(複合開発)が増加し、住宅供給もさらに増えると予測しています。

私が年末年始に帰国し、かつての同僚達と話をした際にも、日本の大手デベロッパーが現在タイ進出の準備をしているという話を聞きました。ここで実名を挙げるわけにはいきませんが、それも複数社あったので、昨年からの進出ラッシュは今年もまだ続くという彼らの予測は間違いないところだろうと思います。

次回に続く

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More joint ventures and mixed-use projects 
Real Estate Information Center (REIC) claims there will be more joint ventures between Thai and foreign developers especially with Chinese and Japanese firms, as property markets in these foreign countries are facing restraining measures from the governments. Thailand, where the property market is not too restricted and the property price is comparatively lower, is becoming a portal for these foreign companies to expand their businesses and reduce costs, mainly through joint ventures. This is a win-win situation as land price and construction cost in Thailand are expected to increase in 2018.

โครงการ The Forestias ของ MQDC รูปแบบใหม่ของ Mixed-use โดยเน้นเชื่อมต่อพื้นที่สีเขียว

Greenery-concerned mixed-use project The Forestias by MQDC

As land plots are running short and costlier (particularly in city’s central area, business districts, and areas near existing mass transit lines), many projects in 2018 were planned to be mixed-use developments to make the best out of the given land size. Not only the total cost of building a mixed-use project can be minimized, more channels to earn returns are therefore possible as well (office space and retails aside from residential units). Overall, there will be more residential projects in 2018 compared to the two previous years.

2018年、専門家たちの予測(その1)

2018 ForecastHighlight for 2018 Market
 

1.More joint ventures and mixed-use projects to be seen in 2018 (JVや複合開発がさらに増加)

2.Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines (オレンジ、ブルー、グリーンライン沿線の将来性に注目が集まる)

3.Property market shows a bright future as economy starts to recover and megaprojects are progressing(タイ経済の回復や政府主導の大型プロジェクトが始まり、それに伴って不動産市場も回復)

4.More condominiums are expected to be seen on alleys due to shortage of land by the main road (大通りであるタノンでの用地不足により、脇道のソイでコンドミニアム開発が増加)

5.DDproperty Property Market Outlook 2018 reveals condominium is still the most popular asset and property for aging society is a trend this year(今年もコンドミニアムは最も人気のある資産であり続け、一方でリタイアした人々向けの住宅供給が増加傾向)

これらがDDプロパティが不動産業界の各専門家たちから集めた今年の不動産市場に対する予測のハイライトです。

以前、DDプロパティ、2018年の市場予測バンコク不動産、ついにバブル発生で今年の市場予測は大きく楽観派と悲観派の2つに見方が分かれていることを紹介しましたが、最近次々と出てきているほかの調査機関の予測を見ていくと、楽観派が優勢になりつつあるようです。

それならそれでいいことで、不動産バブル崩壊などという面倒なことにはならない方がいいに決まっていますが、この中にはどうも納得できない部分もあり、バイアスのかかったポジショントークのようなものもある気がします。

また、昨年はタイのデベロッパーとパートナーシップを組んで、バンコクのコンドミニアム市場に
続々と参入してきた日系デベロッパーが注目されましたが、その流れは今年も続くようです。

実際、私の耳にもいくつか他の日系大手デベロッパーや大手仲介販売会社もタイ市場参入の準備を進めているとの情報が入ってきているので、バンコクのコンドミニアム市場は日本のデベロッパーや仲介会社だけでなく、個人投資家からも、今後さらに注目が集まりそうです。

では、具体的にどんなことを各企業の専門家達が言っているのか興味深いので、詳細を読んでいくことにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その3)

Nexus Forecast正月の帰省休暇の後、東京でのセミナーや雑誌のコラム記事執筆に時間を取られ、今月はまだ3回しかブログ更新ができていません。しかし、それらもやっと一段落し、これからしばらくは週に2~3回ぐらいのペースで更新していきたいと思っています。

さて、前回からの続きです。


ここで考慮しなければならないのはコンドミニアムの開発コストです。今、バンコクCBDの地価が高騰したことにより、新聞などではラグジュアリークラスのコンドミニアムで開発総コストに占める土地の比率が35%にも届くいわれています。
一方、郊外のまだマストランジットも走ってない、もしくは電車は走っていても駅から遠く離れたプロジェクトの開発コストに占める用地取得費用の割合は15%程度といわれています。

日本でもそうですが、港区の一等地で分譲するマンションで郊外の150万円/坪程度で分譲しているような普及型グレードのものはありません。当然、付加価値を高めた高級物件として売り出されます。というのも、地価が高くなればそこに住もうという人は資金的にも余裕があり、便利で快適なハイグレードの居住空間を求めているからです。それに、デベロッパーにとってもここで郊外の平均的なグレードの物件を売り出しても土地コストに見合う開発利益を確保できません。

トンローのスーパーラグジュアリーの販売価格はもう35万バーツ/㎡を超えてきていますが、仮に総コストの35%が用地取得費、その他の建設費用が65%とします。一方、郊外のアフォーダブル(廉価物件)プロジェクトは7万バーツ/㎡前後のものが多く売り出されているのですが、その開発コストの中で土地が15%とすれば、その他建設コストが85%になります。すなわち、同じ100万バーツの投資に占める建物工作物比率がCBDでは65万バーツ、郊外が85万バーツということになります。

当り前のことですが、土地は劣化せず都心部のように利用価値が上がれば価格も上昇しますが、人が建てた建物や造作物は確実に経年劣化していきます。特にタイの場合、極端に廉価なワサドゥ(建材)を使った郊外物件は竣工後わずか数年で古ぼけてきます。

日本には法定耐用年数というのがありますが、これは税務や会計上便宜的に決めているもので、ラグジュアリー物件とアフォーダブル物件の耐用年数の違いなど考慮しておらず、不動産の投資価値を見る場合、参考になりません。現実には優れたデザインや工法、スペック、耐久性のある建設資材を使うラグジュアリーとコストパフォーマンスに徹したアフォーダブルとでは、物理的な経年劣化のスピードだけでなく、いつまでも飽きのこない快適な
居住空間としての商品価値の寿命の違いもあるので、経年による減損度合にさらに大きな違いが出ます。

さて、私が地価の高いCBDのトンローや都市近郊フリンジのオンヌットに対して、地価が安い郊外のサムットプラガンやベーリングに消極的な理由がここなのですが、郊外プロジェクトは土地以外の経年劣化する部分の比率が高い上に、その劣化速度にも定額償却と圧縮償却ほどの違いが出てきます。

従って、たとえ今後CBDと郊外で地価が同じ率で上昇するとしても、地価が30万バーツ/ワーにも届かない郊外の物件はマイナス方向に作用する建物価値の減損比率が大きい分、土地の値上りが打ち消されてしまい、総合利回りである
内部収益率でみた場合、郊外物件はあまり儲からないと考えています。

一方で、郊外の方が
賃貸利回りが6%から7%と高いではないかという人もいると思います。もしそうなら内部収益率が大幅に上昇するので正論ですが、私が見る限り、現在の郊外市場は供給過剰状態にあって空室リスクがかなり高く、むしろ実質利回りでも中長期的にはCBDやフリンジより低くなる可能性の方が高いと考えています。

ただし、誤解されないように書いておきますが、私は自己居住目的のタイ人に対して郊外物件を買わない方がいいといっているわけでは決してなく、実需のタイ人には空室リスクがないし、それまでの家賃負担もなくなるので十分買う価値があると思います。しかし、投資で買う日本人は空室リスクを常に考慮しなければならず、予想キャッシュフローの中で空室引当(Vacancy Allowance)を入れた場合、郊外プロジェクトにはあまり投資妙味がないと思うのです。

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投資先として狙うべき駅(その2)

On Nut2017年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ4年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、2年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

 

実際、私自身も2013年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

 

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが2014年の8月だったので、もう築3年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと1年半後、丸5年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ特殊事業税)がゼロになった時点で売却するつもりです。

 

ところで、オンヌットは4月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦2人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

 

さて、過去7年間の平均値上り率が9.3%のトンロー、8.3%のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4%の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率(Internal Rate of Return)は大体12%から13%ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

 

では一方で、オンヌットと同じく2017年の値上りが11.3%であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3%もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その1)

AREA鑑定価格2これは調査機関のAREAがBTS沿線の駅ごとの地価推移について、過去7年間にわたって行ってきた調査結果を比較検討したものです。

 

わずか2日前の1月8日に公表されてからアクセスが急増し、タイ人投資家の間でも注目されているレポートなのですが、私も読んでみて非常に興味深い内容だと思いました。

 

そして、実はこの表をよく分析すると、これから日本人投資家が投資すべき駅、そして投資に値しない駅がおのずと見えてくるのです。

 

ではまず、下にコピーしたAREAのレポートを翻訳してみます。

 

主題:BTSのどの駅の地価が最も値上りしたのか?

 

AREAAgency for Real Estate Affairs)は1994年の設立以来23年間にわたり地価の推移を調査してきたが、都心部を走り最も利用客の多いマストランジットであるBTSで、どの駅の地価が値上りしたのかについて調査した結果を公表した。

 

まず、この表からわかるのが、オンヌット駅は昨年度の地価上昇率が11.1%と最も高く、しかも2010年以降7年間の平均地価上昇率も年率8.3%と、数あるBTS沿線の駅でも地価上昇が激しい。その理由は、オンヌット駅周辺は多くのソイが集まる交通上の重要なアクセスポイントである上に、多くのコンドミニアムの供給もあったので、都心部に近くBTSでの通勤も容易な職住接近を望む住宅購入者の間で今も人気が衰えていないからである。

 

次にサムットプラガン駅(未開通)であるが、ここも2017年度はオンヌットと同様11.1%の地価上昇があり、10万バーツ/ワーに上昇した。理由はここがグリーンライン延伸線の新駅予定地であり、将来駅周辺のコミュニティが発展すると期待されているからである。しかし、2010年からの地価上昇率は年率6.3%しかなく、同じ郊外のサイルアットよりも低い。

 

また、CBDのラーチャダムリ駅は、2010年の100万バーツ/ワーから2017年には160万バーツ/ワーに上昇した。昨年度は8.8%の上昇であったものの、7年間の平均では年率6.9%である。一方、同じCBDのトンロー駅は昨年度上昇率は7.7%であったが、7年間の平均では9.3%と非常に高いことから、中長期の投資としてみた場合、トンローの方が投資妙味があったということになる。

 

AREAのレポートは以上ですが、この解説については次回に書くことにします。


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ราคาที่ดิน BTS สถานีไหนขึ้นเร็วที่สุด

แนวรถไฟฟ้า BTS มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเพราะผ่านเข้าใจกลางเมือง สถานีไหนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูบสุด มาตรวจสอบดูกัน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร จึงขอนำเสนอข้อมูลเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและสาธารณชน ได้ตามตารางต่อไปนี้:

สถานีอ่อนนุชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในรอบปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 11.1% และตลอดทั้งช่วงตั้งแต่ปี 2553-2560 เพิ่มขึ้นปีละ 8.3% ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปยังซอกซอยต่างๆ โดยรอบที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย รองรับผู้สนใจซื้อห้องชุดอยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป เพื่อสะดวกในการเดินทางนั่นเอง

         ส่วนการที่สถานีเคหะสมุทรปราการ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เช่นกัน ก็คงเป็นเพราะบริเวณนี้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นย่านชุมชนที่สามารถจะขยายตัวได้อีกมาก ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ทั้งนี้หากคิดจากช่วงปี 2553 ที่ราคาที่ดินเป็นเพียง 65,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับว่าตลอด 7 ปีที่ผ่านมารราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.3% กรณีนี้ก็คล้ายกับสถานสายลวด ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 9.1% ในปีที่ผ่านมานั่นเอง

         ส่วนในพื้นที่ใจกลางเมือง บริเวณสถานราชดำริ ซึ่งเมื่อปี 2553 มีราคาเพียงตารางวาละ 1,000,000 บาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8.8% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา หรือเมื่อเทียบกับช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 6.9% ต่อปีเลยทีเดียว เช่นเดียวกับสถานีรถไฟ้า BTS ทองหล่อที่ราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 7.7% แต่ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 9.3% การนี้แสดงว่าพื้นที่ทองหล่อ เป็นพื้นที่ยอดฮิต สำหรับการลงทุนเป็นอย่างมาก

         ที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า BTS ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีเงินทุนมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างรถไฟฟ้าได้มากขึ้นกว่านี้อีกมากเลยทีเดียว

バンコク不動産、ついにバブル発生(その2)

バブルリスク以上がAREAの緊急報告であり、今の調子で2018年も供給過剰が続けば2~3年後にバンコクの不動産市場はバブル崩壊を迎える可能性がある、というかなり厳しいものです。

実は、数か月前にコリアーズ・インターナショナルからも同様のレポートが出ています。不動産バブルとまでは言っていませんが、彼らのロジックをまとめるとこうです。

「期待されるほどには景気が良くなったという実感は一般市民の間にはなく、住宅取得意欲も大して好転してない。それにもかかわらず、新規で販売されるプロジェクトの販売達成率が不自然に高い。つまり、実需による購入が少なく、購入予約権を転売して儲けるゲンガムライ目的の投機的な買いが多いということである。従って、デベロッパーが今後もさらに新規供給を続ければ、購入者の多くが転売に失敗することになり、やがて多くのキャンセルや投げ売りが出てくる可能性が高い」

基本的にはAREAと同様にデベロッパーの供給過剰の問題点を指摘し、この傾向が続くことを警戒しているわけであり、DDプロパティのいう需要拡大で市場がリバウンドするとか、健全になる、というのとは正反対の見方をしているわけです。

私はArayZの2017年9月号コラム記事の中で、日系の大手デベロッパーがここにきて次々とバンコクのコンドミニアム市場に参入できた背景として、今のバンコクコンドミニアム市場で大手デベロッパー間のマーケットシェア争いが激化した結果、安い開発資金調達手段の一つとして日系デベロッパーとパートナーを組むようになったと指摘していますが、考えようによっては、これも現在の供給過剰の原因となっているわけです。

ところで、私もコリアーズの考えは正しいと思っていて、2018年の不動産市場、特に日本人投資家に人気のあるBTSスクムビットライン沿線のCBDやダウンタウンでは高級物件がだぶつくので、これから売り出される新規プロジェクトの購入は避けた方がいい、ということを新年号のArayZに書いたので読んでみて下さい。なお、日本にいる方は1月下旬にはArayZのウエブ版でも読めるようになります。

さて、最後にAREAが指摘するように今の状況はバブルなのかという疑問があると思います。コリアーズもそこまでは言及してないし、私も著書の中でも書きましたが、都心部と郊外のマーケットの2極化というバンコク特有の市場構造についてAREAは一緒くたにしているところに疑問が残ります。

つまり、都心部とサブアーバンではマーケットプレイヤーが違います。特に海外投資家は郊外などに投資せずCBDがメインですが、その中でも多いのが香港の投資家です。今、香港こそ世界で2番目に不動産バブル崩壊のリスクが高いと指摘されていて、多くの香港投資家が割安感のあるバンコクにリスク分散しつつあるのが現状です。一方、世界の不動産バブルリスク・ワースト15にはアジアでは香港、シンガポール、東京が入っていますが、バンコク市場は入っていません。

従って、香港やシンガポール、東京市場より先に、まだ割安感のあるバンコク都心部がバブルで吹っ飛ぶということはちょっとないだろうと思うのです。今回は1997年のトムヤムクン危機とは状況が違います。

しかし一方で、郊外、特にグリーンライン延伸線やオレンジ、イエローなどの新線沿線はパープルライン同様将来需給が崩れる可能性があります。従って、ただ価格が安いという単純な宣伝に乗せられてミドルクラス以下がターゲットの物件を買ってしまうと、多分、ほとんど儲からない、いや、むしろ損するリスクの方が高いと思います。

いずれにせよ、
2018年はAREAやコリアーズがいうように大手デベロッパーの新規供給量の推移を注意して見ていく必要があるのは間違いないことだと思います。

さて、今年も年末となり、今はこの記事を日本で書いていますが、今年は今回で終わりとし、また新年が明けてから再開することにしますので、来年もよろしくお願いします。


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Some measures must be considered such as:

1. the control of supplies

2. the application of compulsory escrow account.

3. the larger amount of down payment, say 10-20%

4. the impartial valuation services by independent valuers instead of in-house valuers in the banks today.

5. the introduction of property tax and betterment tax in order to curb speculation.

It is very crucial to follow the market situation closely with scrutiny in order to introduce measures to control the markets efficiently.

有効な対策

1.  供給制限

2.  エスクローアカウントの強制適用

3.  ダウンペイメントを10%~20%に引き上げる

4.  銀行専属の社内鑑定士でなく独立した鑑定士による鑑定評価

5.  固定資産税や資産税の導入で不動産への投機的行為を減らす

今後の市場動向を注視しながらコントロールする対策が不可欠

バンコク不動産、ついにバブル発生(その1)

バブルの兆候

これは独立調査機関、AREAが最近出した緊急報告ですが、Property Bubble Witnessed in Bangkok(バンコク市場で不動産バブル発生)というちょっとショッキングなレポートです。

ところで、AREAについては「最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法の中で、最も信頼度が高い調査機関の一つとしてよく彼らのレポートを参考にしている、と書きました。

今回の彼らの緊急報告は、前回まで紹介してきたDDプロパティによる2018年不動産市場予測の中の「来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する」というコメントを否定するものです。

今までもAREAは、現在の供給過剰に対して警戒する態度を取っていたものの、バブルの兆候に言及したのは今回が初めてであり、彼らなりのデータに基づいた説得力のある報告には興味深いものがあります。

では早速読んでいくことにします。


AREAは最近の住宅市場動向について以下の調査結果を緊急公開した。

1.2016年時点では、2017年は住宅の新規供給は減少すると予測されていたが、この11カ月間(2017年1月~11月)に364のプロジェクトが売り出されたことが確認された。これは前年度比で15%減である。しかし、戸数ベースでは107,353ユニットと3%の増加、そして、金額ベースでは4,090億バーツと14%もの増加であった。

2.AREAがこの11カ月の数字を基に今年1年間の予想供給総数を算出した結果、プロジェクトの数自体は397と2016年より13%少ないものの、戸数と金額でそれぞれ117,112ユニット(8%増)、4,461億バーツ(22%増)となることがわかった。これはAREAが調査を開始した1994年以降、最大の年間供給量である。

3.新規供給プロジェクトの金額を考察してみると、1ユニットの平均価格は2016年が337万バーツであったのが2017年は381万バーツへと13%もの上昇となっている。すなわち、住宅市場では中低所得層から低所得層向けのアフォーダブルな住宅でなく、アッパーミドルから高所得層向けのハイグレード住宅が主に供給されているということであり、2017年の市場では貧乏人は市場の蚊帳の外となる一方で、アッパーミドルクラス以上のブルジョアや属性の良い公務員等が住宅市場の中心的なターゲットであったことになる。

4.この場合、政府の低所得者向け住宅取得支援策は不要ともいえる。なぜなら、今の住宅市場では、購買力が十分あるアッパーミドルクラス以上の消費者向け住宅供給が中心だからである。実際、タイでは住宅は全く不足していないし、販売促進キャンペーンというのは大手デベロッパーが自社の販売在庫を一掃したいがために行う実質的値引きにすぎない。

5.ここで重要なことは、このような住宅市場の拡大現象は根拠のない不動産ブームであり、やがてはバブルを引き起こすということである。従って、もしこの不動産ブームが2018年以降も続けば、2019年か20年に不動産バブルの崩壊が起こる可能性がある。すなわち、今の不動産ブームは継続的な成長を最優先する大手デベロッパー各社が、社債発行や借入で調達した低コスト開発資金を使った一方的な新規供給で作り出したものである。従って、ある日、この不動産投機はもう儲からないと市場が気づいた時こそ、不動産バブルが崩壊するのである。


次回に続く

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Property Bubble Witnessed in Bangkok

Dr. Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs which is the largest  and first real estate information centre in Thailand since 1994 urgently disclosed the latest fact on housing markets in Bangkok as follows:

1. Last year, it was estimated that the supplies of housing in 2017 would decline.  However, during the past 11 months (January - November 2017), some 364 projects were found.  This was a shrinkage of 15% in terms of the number of the projects.  However, in the case of the number of newly launched units, it was 107,353 units which was 3% increase during the same period of last year. In terms of value, it was Baht 408.97 billion which was as high as 14% increase compared to 2016.

2. Dr.Sopon used the figures of the 11 month of 2017 to forecast the situation for the whole year of 2017.  It was found that the number of projects will still be smaller than that of last year, namely  397 projects some 13% less than last year.  However, in terms of the number of units and the value of the development, it would substantially be increased to 117,112 units (8% increase) and at a value of Baht 446.149 billion (22% increase).  This would be the largest annual launch since the AREA's survey in 1994 or 23 years  ago.

3. Considering the prices, Dr.Sopon found that the average prices of last year was Baht 3.365 million per unit; whereas, it would be Baht 3.81 million in 2017 at some 13% increase.  This implied that the markets welcomed higher middle and high income housing units instead of the lower-middle and middle-income ones.  During this particular period, the less-privileged stay poor but the bourgeoisie perhaps those public servants get better with higher affordability.

4. This also implies that the measures to promote the buying of the houses by the lower income groups might not be necessary.  Their affordability is high enough.  In Thailand, there is no shortage of housing at all.  Normally, the campaign for home ownership is just considered a measure to promote the sale of products of big developers.

5. Most importantly, this phenomenon of growth of the housing makrets exhibited the boom of property markets which will result in the bubble. If this trend is still going on in 2018, perhaps, the bubble'burst can be witnessed in 2019 or 2020. The boom today came from the cheap costs of debts from corporate bond or debenture of the public developers who need to grow steadily. If one day it is realized that the speculation could not come with ample return, the sales might suddenly drop. The difficulties could arise then.

DDプロパティ、2018年の市場予測(その6)

DD Forecast

以上、これまで5回にわたってDDプロパティの2018年市場予測の概略を書いてきましたが、私の結論から先にいえば、来年、彼らの予想する不動産市場のリバウンドが本当に始まるとすれば、まだ販売在庫が相当数ある中、これは1~2年早すぎるのであり、マーケットはあまりよくない方向に向かっていくと思うのです。

 

新規供給パイプラインで書いてあるように、2018年に消費者の住宅購買意欲が回復して需要が増え、それに伴ってまたデベロッパーが新規供給を増やす、というこれまでと同じことが繰り返されると、当然、用地取得競争が再び激化し、CBDやダウンタウンの地価は急上昇します。

一方で、現在バンコク都だけで
35,000ユニット以上といわれる販売在庫がある上に、2018年はクーデター以降、2015年頃に大量に売り出された大型プロジェクトがCBDを中心に続々と竣工引き渡しを迎えます。

そんな中で大量の地価高騰後の新規供給がまた行われれば、やっと販売在庫も減り始めた市場に再びだぶつき感がでてくる可能性が高いと思うのです。そして、オーバーサプライでどこかの時点で需給バランスが崩れたのが明らかになれば、バンコクのコンドミニアム市場はまた長い低迷期を迎えることになります。

もっとも、中古物件や数年前に売り出されたプレビルドのリセールにますます割安感がでてくるということにもなるので、こういう時は
私なら迷わず、デベロッパーの戦略に乗せられて地価高騰後のコストパフォーマンスに劣る新規プロジェクトなど買ってはいけない、そんなものよりロケーションのよい中古や竣工直前プレビルドの投げ売りを狙うべき、とアドバイスしますが…。

私もバンコクの不動産市場は長期的にはまだまだ上昇すると予想しているので、
どの時点で不動産投資をしても儲かると思います。ただし、ロケーションの選択を間違わないという必須条件付きですが…。

しかし一方で、
不動産投資はTime Value of Money(投資資金の時間価値)をも考慮しなければなりません。この投資効率を考えると今のような状況であれば、不動産投資の投資尺度であるIRR(内部収益率)が最も伸びる築浅中古やプレビルドの投げ売り買いこそチャンスということになります。


いずれにせよ、2017年後半に再び急増し始めた新規供給に悲観的な見方をしているのがAREAやコリアーズ・インターナショナルなのですが、私はどちらかというと彼らの考えに同調します。

従って、私が執筆し今月バンコクで発行された「バンコクハウジングガイド」のコラム記事や来年1月号の月刊誌「アレイズ」でも、AREAほど悲観的ではないものの、どちらかというと慎重な見方で「
2018年のマーケット予測」として来年のベストな投資方法についてコラム記事を書いているので、機会があれば読んで頂けたらと思います。

では、次回はその悲観的なAREAのレポートを紹介してみようと思います。このレポートは、最近のバンコク不動産市場はバブルの兆候が出てきたという極めて深刻なもので、最悪の場合、2019年か2020年頃にバブル崩壊が起こるという警告ですが、AREAはいつも丹念に調べたデータを基にニュートラルなコメントをするだけに説得力があり、無視できないところがあります。


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DDプロパティ、2018年の市場予測(その5)

高齢化社会の到来消費者動向

消費者センチメントに関するDDプロパティのアンケート結果、2017年の前半は不動産市場に対する消費者満足度は57%と2016年後半に比べて5%低下した。

主たる原因としては価格高騰と購買力低下、経済の先行き不安であったが、これらが消費者の住宅購入の決断を遅らせてきた。

ただし、一部の消費者は現在の状況にも満足していて、今の不動産価格は将来の価格上昇を考えればまだ割安であるという判断をしていた。

ところで、過去2年間の調査結果、シニア住宅の潜在的成長性が注目される。2016年後半から2017年前半にかけての調査では、将来の老後の生活に不安を持つ人の比率が5%も増えていたのだが、この傾向は次回の調査でも続き、さらに5%増加すると予想している。

消費者は、不動産市場は過去6カ月間、ほとんど変化してないという意識を持っていて、次の6カ月間についても物件価格、家賃ともに落ち着いた状態が続くと予想していることがわかった。

さらに、向こう5年先を見た場合、コンドミニアムを筆頭に不動産価格は5%から10%上昇するという意識を持っていることもわかった。


次にロケーションについての意識調査では、バンコクのミッドタウンフリンジであるラチャダー、ラットプラウ、ラーマ9が最も注目されていることがわかった。

また、この中で消費者が住宅購入で最も重視するポイントは、1.ロケーション、2.交通手段と生活施設の利便性、3.価格であった。


以上をまとめると、2017年前半まで多くの消費者がタイ経済先行きの不透明さから住宅購入を遅らせてきた結果、今、政府による住宅購入促進策が待たれている。

しかし一方で、それにも関わらず、2017年後半から2018年前半に関する意識調査では、経済回復、官民による投資の拡大、家計債務の減少が予想されている。つまり、今後消費者の住宅購入意欲が徐々に高まってくると予想されるのである。

次回に続く


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พฤติกรรมผูบริโภค

ในฝงของผูบริโภค จากผลการสำรวจความพึงพอใจของผูบริโภคตอสถานการณ อสังหาริมทรัพยในชวงครึ่งปแรกของป 2560 โดย DDproperty พบวาระดับ ความพึงพอใจลดลงจากชวงครึ่งหลังของป 2559 ราวรอยละ 5 มาอยูที่รอยละ 57 เนื่องจากผูบริโภคเห็นวาราคาอสังหาริมทรัพยยังอยูในระดับสูง ในขณะที่กำ ลังซื้ออยูในระดับต่ำ ทามกลางสถานการณทางเศรษฐกิจที่ยังไมแนนอน ทำ ใหยัง ไมกลาตัดสินใจซื้อ ขอรอดูสถานการณออกไปกอน แตก็มีผูบริโภคบางกลุมที่รูสึก พึงพอใจกับสภาพตลาดในปจจุบัน เนื่องจากมองวาราคาอสังหาฯ ในขณะนี้ยังไมสูง มาก เมื่อเทียบกับแนวโนมราคาที่อาจปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต

ผลการสำรวจใน 2 รอบหลังที่ผานมา พบวามีหนึ่งเทรนดที่นาจับตา นั่นคือการที่ ผูบริโภคเริ่มใหความสำคัญตอที่อยูอาศัยสำหรับผูสูงอายุหรือเพื่อรองรับวัย เกษียณของตนเองในอนาคตเพิ่มมากขึ้น โดยเมื่อเทียบผลสำรวจในชวงครึ่งหลัง ของป 2559 กับชวงครึ่งแรกของป 2560 พบวาแนวโนมดังกลาวเติบโตขึ้นถึง รอยละ 5 และคาดตัวเลขจะเพิ่มขึ้นอีกอยางนอยรอยละ 5 ในการสำรวจรอบตอไป

ในสวนของการรับรูดานราคา ผูบริโภคมองวาราคาอสังหาฯ ในชวง 6 เดือนที่ ผานมาไมไดเพิ่มขึ้น และมองวาในอีก 6 เดือนขางหนาราคาอสังหาฯ ทั้งในตลาดขาย และเชาจะอยูในระดับคงที่ สำหรับความคาดหวังในอีก 5 ปขางหนา ผูบริโภคเชื่อวา ราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้นอยางนอยรอยละ 5-10 โดยคอนโดฯ จะมีการปรับราค ขึ้นมากที่สุด

ดานทำ เลที่ผูบริโภคใหความสนใจมากที่สุด ไดแก โซนกรุงเทพฯ รอบนอกเขต ศูนยกลางธุรกิจ (City Fringe) อาทิ โซนรัชดา ลาดพราว พระรามเกา ในขณะ ที่ปจจัยสำคัญที่สงผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของผูบริโภค 3 อันดับแรก ไดแก ทำ เล ปจจัยโครงสรางพื้นฐาน - สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา 

กลาวโดยสรุป ในชวงที่ผานมา ผูบริโภคไทยสวนใหญยังรูสึกวาสถานการณทาง เศรษฐกิจยังไมแนนอน จึงชะลอการซื้ออสังหาฯ ออกไป และอยากใหรัฐบาลออก มาตรการชวยเหลือเพื่อที่จะสามารถซื้อที่อยูอาศัยไดในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ คาดวา ผลสำรวจในครึ่งหลังของป 2560 รวมถึงครึ่งแรกของป 2561 ระดับความพึง พอใจจะปรับตัวสูงขึ้นจากเดิม

จากเดิม ดวยสถานการณทางเศรษฐกิจไทยฟนตัว ภาครัฐและเอกชนมีการเดินหนา ลงทุนอยางตอเนื่อง สถานการณหนี้ครัวเรือนที่คลี่คลายลง ทำ ใหผูบริโภคกลา ใชจาย รวมไปถึงมีความเชื่อมั่นเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อสินคาที่มีราคาสูงอยาง ที่อยูอาศัยไดงายขึ้นกวาเดิม ทั้งนี้ ระดับความเชื่อมั่นอาจจะไมไดพุงขึ้นแบบกาว กระโดด แตจะปรับตัวอยางคอยเปนคอยไป 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その4)

Supply新規供給パイプライン

DDプロパティの住宅サプライインデックスによれば、2017年第3四半期時点で数値は258と3か月で14%の供給増となった。

これは年率で44%ということになる。つまり、デベロッパー各社が2017年の初めから、特にコンドミニアムの供給を増やし始めたのがわかる。

そして、2017年末までにはその供給量は
45,000ユニット、つまり前年度比15%増に達すると予想される。

ところで、この新規供給の特徴は、大半が都心部から郊外に向かって走るマストランジットシステムの沿線であり、ミッドタウンフリンジあたりまでに供給が集中している。特に目についたのは、BTSグリーンラインのオンヌット、バンナー、ベーリング、そしてMRTブルーラインのジャランサニットウォン、ペカセムなどである。

2018年は政府の住宅購入刺激策もあってさらに多くの供給があると予想される。前回の2015年後半から2016年4月までの政府刺激策は確実に住宅市場の活性化に成功し在庫販売が進んだ(このグラフでも、政府刺激策が実行された期間はデベロッパーが新規供給を止め、販売在庫の一掃に注力したことが分かる)ことから、来年の住宅市場でも大きな影響力があると予想される。さらに、景気回復に伴う消費者購買意欲の上昇も、新規プロジェクトの販売や既存の在庫の販売に寄与することになる。

一方、デベロッパー各社も、2017年後半に入って市場が回復しつつあるという政府調査機関(REIC)のレポートもあり、市場に対して強気に転じてきている。

次回に続く


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แนวโนมดานอุปทาน (Supply)

ดัชนีอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 อยูที่ระดับ 258 ซึ่งปรับ ตัวสูงขึ้นจากไตรมาสที่ 2 รอยละ 14 (Q-o-Q) ทั้งนี้ ผูประกอบการสวนใหญเปด ตัวโครงการใหมมากขึ้นตั้งแตตนป 2560 เปนตนมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

โดยจำนวนยูนิตเปดขายใหมในปนี้มีความเปนไปไดที่จะมากกวา 45,000 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น จากปกอนหนารอยละ 15 อุปทานสวนใหญจะอยูในทำ เลรถไฟฟาเสนทางออกจาก กรุงเทพฯ ชั้นในขยายสูรอบนอก โดยเฉพาะสายสีเขียวชวงออนนุช-บางนา-แบริ่ง และสายสีน้ำ เงินสวนตอขยายที่กำลังกอสราง ชวงจรัญสนิทวงศและเพชรเกษม และ เปนที่คาดการณวาในป 2561 จะมีจำนวนอุปทานเขาสูตลาดเพิ่มขึ้นมากกวาเดิมดวย

ทั้งนี้ตองจับตาดูวารัฐบาลจะออกนโยบายหรือมาตรการเพื่อที่จะกระตุนตลาดอสังหาฯ เหมือนที่เคยออกมาเมื่อชวงปลายป 2558 ถึงเดือนเมษายน 2559 หรือไม เพราะ มาตรการในลักษณะดังกลาวชวยเรงการดูดซับสินคาในตลาดไดเปนอยางดี แมจะเปน ชวงระยะเวลาสั้นๆ แตมีผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของประชาชน เห็นไดจาก จำนวนอุปทานลดลงอยางเห็นไดชัดในชวงไตรมาสสุดทายของป 2558 ถึงชวงไตรมาส ที่ 2 ป 2559 และหากภาคการบริโภคของประชาชนฟนตัวตามการคาดการณในปลาย ปนี้ไปจนถึงป 2561 จะเปนอีกหนึ่งปจจัยที่ชวยดูดซับอุปทานคงคางในตลาดไดดีขึ้นดวย

นอกจากนี้ ผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผูประกอบการอสังหาริมทรัพยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งจัดทำขึ้นโดยศูนยขอมูลอสังหาริมทรัพย ธนาคารอาคาร สงเคราะห พบวาความเชื่อมั่นของฝงผูประกอบการก็ปรับตัวดีขึ้นตั้งแตครึ่งปหลังของ 2560 เปนตนมา เนื่องจากไดรับแรงหนุนดานผลประกอบการ การลงทุน และตนทุน

ในภาพรวมผูประกอบการอสังหาริมทรัพยยังมีความเชื่อมั่นในการลงทุน พรอมที่จะ เปดตัวโครงการใหมอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 โดยเนนโครงการที่สอดคลองกับ ความตองการและกำลังซื้อของกลุมเปาหมาย 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その3)

Price Index価格推移

最新のDDプロパティのインデックスによれば、2017年のバンコク新規供給価格と供給戸数はタイ経済の回復でさらに上昇した。


2018年に入ってもこの経済回復の流れは続くと予想され、特に来年後半はデベロッパーがさらに住宅供給を増やすことから、その販売促進や在庫の一掃を狙ってプロモーションを繰り出すので価格の値上がりと供給量の増加が激しくなる。

中でも大手デベロッパーが供給するコンドミニアムが供給の中心となり、その供給エリアは主にマストランジットの新線や延伸線沿い、チョンブリ県やラヨーン県を含むEEC沿線等のポテンシャリティの高いエリアに集中することになる。

直近のインデックスによれば、バンコクの2017年第3四半期の価格は199とわずか3か月で5%の値上りとなった。また、年間ベースでは前年比13%の上昇、さらに過去2年間で見た場合、インデックスは53%もの上昇を示したが、タイ経済の回復がその原動力であった。

また、家計債務の増加による金融機関の厳しい与信基準により、需要が長期間低迷したが、2017年に入ってからは徐々に価格上昇が始まった。ただし、850万バーツ以上のハイエンドの価格帯に関しては、それ以前でも与信基準厳格化の影響はほとんど受けていなかった。

そして、2018年に入っても今のタイ経済の回復が継続し、バンコクの不動産インデックス価格も上昇を続けると予測している。

次回に続く


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แนวโนมราคาที่อยูอาศัย (Pricing) 

จากรายงาน DDproperty Property Index ลาสุด (ขอมูล ณ ไตรมาส 3/2560) ดัชนีดานราคาและอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น สอดคลองกับการ ฟนตัวทางเศรษฐกิจไทยในป 2560 ที่มีแนวโนมดีขึ้นเรื่อยๆ ไปจนถึงป 2561 โดย เฉพาะชวงครึ่งหลังของป 2560 ผูประกอบการเปดตัวโครงการใหมเขาสูตลาดมาก ขึ้น รวมถึงทำการตลาดดวยการนำ เสนอโปรโมชั่นตางๆ เพื่อสงเสริมการขายและ ระบายสต็อกคงคางทั้งตลาดคอนโดฯ และที่อยูอาศัยแนวราบทั่วทุกทำ เล 

ทั้งนี้ ผูประกอบการที่ครองสวนแบงการตลาดสินคาใหมจะเปนรายใหญ พัฒนา ที่อยูอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด โดยเนนพัฒนาบนทำ เลที่มีศักยภาพสูง เชน ตามแนวรถไฟฟาสวนตอขยายเสนทางใหมๆ ที่กำลังอยูในชวงของการอนุมัติ และ กอสราง ตามแผนการลงทุนเมกะโปรเจ็กตของรัฐบาล และกระจายสูพื้นที่ รอบนอกมากขึ้น เชน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง 

ดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ลาสุด เมื่อชวงไตรมาสที่ 3 ป 2560 อยูที่ระดับ 199 ปรับตัวเพิ่มขึ้นรอยละ 5 จากไตรมาสที่ (Q-o-Q) และปรับขึ้นรอยละ 13 เมื่อ เทียบกับ ชวงเวลาเดียวกันของปกอน (Y-o-Y) เมื่อดูขอมูลเทียบยอนหลังไป 2 ป พบวาดัชนี ราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึงรอยละ 53 ซึ่งเปนการเติบโต อยางตอเนื่อง ในระยะยาวอันเนื่องมาจาก ภาวะเศรษฐกิจที่คอยๆ ฟนตัว โดยเริ่มเห็นสัญญานที่ดี มาตั้งแตตนป 2560 หลังจากชวงกอนหนานี้ ตลาดที่อยูอาศัยไดรับผลกระทบจาก ความผันผวนทางเศรษฐกิจ อุปสงคชะลอตัวลง เพราะหนี้ครัวเรือนยังอยูในระดับ สูง มีเพียงบางกลุม ราคาเทานั้นที่เติบโตได เชน กลุมราคา 8.5 -15 ลานบาท และ กลุม 15 ลานบาทขึ้นไป เนื่องจากเปนกลุมผูซื้อระดับบน ที่มีกำลังซื้อสูงและไมคอย ไดรับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมากนัก อยางไรก็ดี สภาวะเศรษฐกิจในป 2560 เริ่มฟนตัวดีขึ้นอยางชาๆ และมีแนวโนมเติบโตตอเนื่องไปในป 2561 สงผลใหแนวโนมดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ จะปรับเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง เมื่อพิจารณาเจาะลึกลงไปในประเภทของที่อยูอาศัย พบวาดัชนีราคาของคอนโดมิเนียม ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับบานเดี่ยวและทาวนเฮาส โดย อยูที่ระดับ 209 ในไตรมาสที่ 3 ป 2560 

สวนทำ เลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยูอาศัยมีการเติบโตสูงสุด ไดแก เขตจตุจักร โดย ปรับขึ้นจากไตรมาส 2 ป 2560 รอยละ 10

DDプロパティ、2018年の市場予測(その2)

DD Property2018年のバンコク不動産市場のトレンドについて

 

タイ経済の回復に伴い、2018年はデベロッパーから相当数の新規供給が出てくると予想され、その結果、来年のバンコク不動産市場はこれまでの低迷からリバウンドに転じると予測する。

2016年から2017年にかけてデベロッパーの多くは将来のマストランジット新線沿線やバンコクのミッドタウンフリンジを中心にコンドミニアム供給を行ってきた。

しかし、2016年前半に政府の刺激策が終わったことから、2017年は1年を通して需要が減少し、その結果、全体として不動産市場が低迷した。

ただし、2017年末からは消費者支出が増加に転じ始めていて、来年はタイ経済の回復、銀行の与信基準の緩和、マストランジットの新線開通、政府のEECでのインフラ整備などが住宅需要を刺激し、コンドミニアム市場を拡大させることになると予測する。

一方、供給面で見ても、2018年は2017年に比べてさらに多くの新規プロジェクトがデベロッパーから売り出されることになる。

その結果、全体として来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する。


ところで、これから7年後にはタイ社会も高齢化社会になることから、2018年はシニア層をターゲットにしたプロジェクトも増えてくるであろう。

次回に続く


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แนวโนมตลาด อสังหาริมทรัพยป2561
แนวโนมตลาดอสังหาริมทรัพยในป 2561 คาดวาจะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะ เศรษฐกิจที่ฟนตัว หลังจากที่มีอุปทานใหมเขาสูตลาดจำนวนมาก ในชวง ป 2559-2560 ผูประกอบการเนนเปดตัวโครงการใหมตามแนวรถไฟฟา ที่กำลังกอสราง และขยายออกสูพื้นที่รอบนอกมากขึ้น แตดานอุปสงคที่ ผานมากลับชะลอตัวลงในชวงตนป 2560 หลังหมดมาตรการกระตุน อสังหาริมทรัพยของรัฐบาลในชวงไตรมาสที่ 2 ของป 2559

ทั้งนี้คาดวาอุปสงคจะกลับมามีแนวโนมดีขึ้นในชวงปลายป 2560 ไปจนถึง ป 2561 ดวยปจจัยภาคการบริโภคปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟนตัว ตอเนื่อง ธนาคาร/สถาบันการเงินมีนโยบายปลอยสินเชื่อเพื่อกูมากขึ้น และ แผนการดำ เนินงานกอสรางโครงการรถไฟฟา รวมถึงการพัฒนา เขตพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ EEC ของรัฐบาลมีความชัดเจน จะมีสวน ชวยกระตุนใหอุปสงคขยายตัวขึ้น ในฝงของอุปทานนั้น เปนไปไดวา ผูประกอบการจะเปดตัวโครงการใหมในป 2561 สูงกวาป 2560 นั่นหมายถึงแนวโนมที่ตลาดอสังหาฯ ไทยจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

สิ่งที่นาจับตาในป 2561 นอกจากผูประกอบการจะแขงขันกันนำ เสนอ นวัตกรรมใหมๆ เขามาใชในการพัฒนาโครงการและบริการตางๆ ทั้ง ระหวางและหลังการขายแลว สินคาใหมๆ ที่เขาสูตลาดยังเริ่มขยายไป สูกลุมผูสูงวัยมากขึ้น สอดรับกับการเขาสูสังคมผูสูงอายุโดยสมบูรณ (Complete Aged Society) ของไทยในอีก 7 ปขางหนา  

DDプロパティ、2018年の市場予測(その1)

DDプロパティ市場予測いよいよ年末となり、あと10日ほどで新年を迎えますが、DDプロパティが下のタイ語のレポートにあるように、来年の市場予測をしています。

ざっと読んだところ、ちょっと楽天的過ぎるような気がしないこともないですが、タイではアクセス数が最大の不動産情報ポータルサイトがどんな予測をしているのか興味深いので、何回かに分けて概略をまとめてみます。

売買市場
1.タイ経済回復に合わせて2017年後半から不動産市場も回復が始まったが、この流れは2018年も継続し、需要と供給の両方が拡大するであろう。しかしながら、それは購買力のあるアッパーミドルクラス以上が購入する、セグメントでいえばミドルクラスからハイエンドのプロジェクトに限られる。

2.コンドミニアム市場価格の上昇と供給増が続き、2017年は45,000ユニット以上の供給が見込まれているが、前年度比15%増となる。

3.タイ政府のバンコク郊外やEECでの今後のインフラ整備プロジェクト等が今後のデベロッパーや消費者の投資意欲を刺激することになる。

賃貸市場
1.2017年はCBDのコンドミニアム賃貸マーケットは需要と供給の両方で拡大し、特に家賃が15,000から70,000バーツの物件に人気があった。

2.ミドルクラスからハイエンドのセグメントでは、毎年の地価上昇の影響で新築物件の家賃が築年数5年から9年の中古物件に比べて10~20パーセント高くなったが、それでもテナントはCBDの利便性と新築物件の快適性、それに伴う高い生活の質への対価としてその家賃水準を受け入れてきた。

3.一方、バンコク都近郊のフリンジエリアと郊外の賃貸マーケットはあまりよくなかった。その理由は需要が少ない中で、デベロッパーによる過剰な供給が行われたからであるが、現在建設中の新線の工事が進んでくれば賃貸需要も次第に拡大してくると思われる。

次回に続く


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ตลาดซื้อ-ขาย
• ตลาดอสังหาริมทรัพยเริ่มฟนตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจตั้งแตชวงครึ่งหลังป 2560 และ มีแนวโนมเติบโตอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 ทั้งฝงอุปทาน (Supply) และ อุปสงค (Demand) แตจะเห็นไดชัดในกลุมสินคาระดับกลาง-บน ที่ผูบริโภคยังคง มีกำลังซื้อ • คอนโดมิเนียมเปนที่อยูอาศัยที่มีการเติบโตดานราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด โดย ตลอดทั้งป 2560 มีอุปทานใหมเขาสูตลาดมากกวา 45,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปกอน รอยละ 15
• การพัฒนาโครงสรางพื้นฐานโครงการตางๆ ของรัฐบาลในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและ ในภาคตะวันออก ซึ่งอยูในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ (Eastern Economic Corridor) มีผลตอความเชื่อมั่นในการลงทุนของผูประกอบการและการบริโภคของประชาชน

ตลาดเชา
• ในป 2560 ตลาดเชาคอนโดมิเนียมในเขตศูนยกลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) มีความคึกคักทั้งฝงอุปทานและอุปสงค โดยระดับคาเชาเริ่มตนที่ 15,000 - 70,000 บาทตอเดือน
• ในเซ็กเม็นตระดับกลาง-บน ยูนิตในโครงการเปดใหมมีอัตราคาเชาที่สูงกวายูนิตเกา ในโครงการเกา (อายุระหวาง 5-9 ป) ถึงรอยละ 10-20 เนื่องจากราคาที่ดินในโซน CBD มีการปรับตัวสูงขึ้นทุกป แตผูเชาในกลุมนี้เต็มใจที่จะจายเพื่อใหไดรับความ สะดวกสบายและคุณภาพชีวิตที่ดี
• ตลาดเชาฝงกรุงเทพฯ รอบนอกเขตศูนยกลางธุรกิจ (City Fringes) ไปจนถึง กรุงเทพฯชั้นนอก (Outskirts) กลับไมสดใสนัก เนื่องจากมีอุปทานจำนวนมาก ขณะที่ ความตองการมีไมมากพอ ทั้งนี้ หากรถไฟฟาเสนทางใหมๆ ที่กำลังกอสรางมีความ คืบหนามากขึ้น คาดวาจะสามารถชวยดึงดูดผูเชาใหกระจายสูพื้นที่รอบนอกไดมากขึ้น

パープルライン沿線市場の今(その3)

パープルラインマップAREAのレポートは以上ですが、最後の結論のところが興味深いですね。いくらマーケットがよくないといっても不動産が実物資産である以上、どこかで底を打ちます。

既にパープルラインはタオプーンで地下鉄ブルーラインとも直接繋がったし、これからは徐々にその利便性が注目されるようになってくるはずです。

 

そこでAREAはもうこれ以上市場は悪くならないだろうと判断しているわけですが、だから、今のように需要がまだ弱いうちに割安な物件を底値で買っておけば将来転売で儲けられる、ということを示唆しているわけです。

 

ノンタブリ方面は実際に行ってみればわかりますが、日本人も白人もほとんど目にすることはありません。また、友人のタイ人に聞くと、北のノンタブリ県のイメージは南に向かうグリーンライン沿線のサムットプラガン県に比べてもよくないようです。サムットプラガンが神奈川ならノンタブリは千葉、埼玉という感じかもしれませんが、プライドの高いアッパーミドルクラスはあまり住もうとはしません。

 

従って、我々日本人がここで投資して外国人エクスパットに賃貸し、中長期のイールドプレイを行うのは無理です。そもそもAREAのレポートにもあるように、賃貸比率は入居者の19%しかなく賃貸需要自体が大してありません。すなわち、ミドルクラス以下の自己居住用マイホーム需要が大きいという市場特性なのです。

 

であれば、需要の中心価格帯ともいえる150万バーツ前後(約500万円)の物件を格安で買って自己居住実需層への転売で儲けるというのなら、スクムビット線沿いの価格が高騰してしまった物件よりリスクは低くなります。

AREAがいうようにこの沿線は当初からゲンガムライの投機買い比率が非常に高く、ほとんど利益など取れずに転売に失敗した買主の投げ売りが続いています。

そんな買手市場の中にあっては、キャンセル在庫を抱えたデベロッパーや個人の売主に対してとことん減額交渉して底値で拾っていくことで、リスクミティゲーションができます。

それに、著書でも書きましたが、タイ人はマイホームを買う際に新築未入居に固執する人が多いことから、無理して賃貸するよりも空室のまま保有して転売する方が高く売れます。すなわち、空室リスクに悩む必要もありません。

従って、限られた予算で、空室リスクを気にせず、しかも比較的短期間で転売で儲けたいという人にとっては、今のパープルラインは一考の価値ありだと思います。ただし、これには保存登記をせずに保有しながらそのまま転売するというちょっと高度なテクニックが必要なのですが…。

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パープルライン沿線市場の今(その2)

Purple Line3.長期投資でも値上りが小さく、賃貸利回りも低い

 

コンドミニアム価格の値上り率もほかの場所の平均が年率4.2%に対して、パープルライン沿線は年率3.4%と低いが、これは沿線市場での供給過剰が原因である。

 

一方、賃貸利回りについても4.1%とほかのエリアの4.5%より低い。これもまた、供給過剰が原因である。

 

いずれにせよ、ほとんどのデベロッパーはこの状況下で、新規プロジェクトの開発を遅らせながら市場が徐々に既存の販売在庫を吸収していくのを待っているところであり、同時に今も低迷する消費者の購買力が回復するのを待っているところでもある。

 

しかし一方で、転売によるゲンガムライを狙う投資家にとっては、今、バンコクのほかのエリアに比較して、この沿線では格安でコンドミニアムを仕入れることができ、儲けるチャンスが来ているともいえる。また、自己居住用物件を探している実需層にとっても、格安で自宅を手に入れるチャンスである。

 

ただし、こういう物件を購入しようとする場合、デューディリジェンスが重要で自分の買おうとする物件がほかの競合物件に比べてそれだけの価値があるのか、既に多くの住人が入居しているプロジェクトなのか、管理体制がしっかりとできているのか、そしてこれは最も重要なことであるが、既にそのプロジェクトが竣工していて、開発途中でデベロッパーが破綻するような開発リスクがないことを確認しなければならない。

次回に続く


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ผลตอบแทนระยะยาว-ปล่อยเช่าน้อยกว่าทำเลอื่น

ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นในทำเลนี้อยู่ที่ 3.4% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ 4.2% ต่อปี สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากในตลาด สำหรับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (โดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน) อยู่ที่ 4.1%ถือว่าต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอยู่ที่ 4.5% แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการเช่าไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน


อย่างไรก็ตาม ทางด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการพัฒนาโครงการในทำเลนี้แล้ว เพื่อรอให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วค่อย ๆ ถูกดูดซับไปก่อน และรอกำลังซื้อให้ฟื้นตัวจากปัจจุบันที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อการขายต่อและเก็งกำไร น่าจะเป็นโอกาสในการได้ห้องราคาถูก ที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่จะได้สินค้าราคาถูก สามารถต่อรองได้ แต่ควรมองโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วพอสมควร และมีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และที่สำคัญควรเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อรับประกันว่าได้สินค้าแน่นอน



パープルライン沿線市場の今(その1)

パープルライン昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。

その後、新線が開通してもう1年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、AREAが興味深い調査報告を出しています。


最初に、คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย「パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。

1.コンドミニアムの半分以上が1~2百万バーツの価格帯

調査結果、バンスーからバンヤイ間で40プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。そして、販売済みのユニットの57%が1~2百万バーツの価格帯であり、26%が2~3百万バーツと全体の83%が1~3百万バーツの廉価な物件である。一方、5百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4%であった。

 

2.住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い

竣工済みユニット全体の84%が販売済みであり、16%が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。しかし、バンコク都内の物件の販売在庫率が9%であるのに比べると売れ行きはよくない。

また、販売済物件のわずか47%のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72%に比べて入居率が著しく低い。つまり、パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。

一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか
19%だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。しかしながら、今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。


次回に続く

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คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

 

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ 


คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

 

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง

คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法

AREA数あるタイの不動産市場調査機関の中で、バイアスのかかってないニュートラルなレポートで私が日頃よくチェックしているのがAREA(Agency for Real Estate Affairs)のサイトです。

実際、今回の「バンコクハウジングガイド」に執筆したレポートもAREAの報告をかなり参考にさせてもらいました。

あとは、REIC、NEXUS、コリアーズ・インターナショナル、CBREのリサーチが参考になります。ただ、CBREは営業部門が出しているポジショントークたっぷりのコメントとリサーチ部門が出している純粋なマーケットレポートを混同しないように見分けなければなりませんが…。

ロンドンに居た時にはサヴィルスのレポートが最も機関投資家の間で評価が高く、彼らが悲観的な見方のレポートを出すと翌日の株式市場で不動産株が軒並み下落したりしていました。それだけ機関投資家にとってこういうマーケットレポートは重要ということでもあります。

私も投資銀行でこういうレポートを随時チェックしてファンドの出口戦略を決めたりしていたので、この種のレポートは読めば内容の良し悪しは大体分かります。だから、あまり提灯記事やポジショントークには乗せられない自信はあるつもりです。

ところで、私がまがりなりにもある程度は市場動向を把握できていると思っているエリアは、せいぜいチットロムからバンナーまでのスクムビットライン沿線です。私も所詮外国人であり、バンコク育ちのタイ人が持つような土地勘、例えば、東京でいえばターミナル駅がある新宿と渋谷、池袋の微妙な違いのようなものがバンコクでも分かるかというと、それは到底無理です。

従って、
彼らの出しているレポート全部に同意するわけではありませんが、バンコクの不動産市場全体の流れを掴むのには、私にとって必須の情報源なのです。

実は先週、日本の某大手新聞社の取材を受けたのですが、最近、日系デベロッパーが次々とバンコクに進出していることから、日本でも注目が集まっているそうです。それでタイの不動産事情について調べているということでした。

その時に私が最も参考にしていると答えたのが先に挙げた調査機関です。もしもっと詳細なマーケット動向に興味があれば、そういうところに行って取材した方がいいとアドバイスしたわけです。

このブログを読んでいる人で、もっと詳しく市場動向を知りたいと思ったら、AREAは重要なレポートがほとんど全部タイ語なので難しいかもしれませんが、コリアーズやCBREは英語のレポートなので有益だと思います。

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パーク24の投げ売りは買い!

Park24 2&3先日、スクムビット24についてと題して4回にわたり、スクムビットソイ24のことに触れた際、今後ミックスユースの複合開発になること、そして何より日本人駐在員の間でこの通りは人気が上昇中ということから、ちょうど竣工を迎えつつあるパーク24の投げ売りがこれから面白い、と書きました。

そして、スクムビット24について(その4)の中で以下のように締めくくっています。

”今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工引き渡しを迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました”


それもあって、個人投資家の投げ売り物件をこのところ継続的にチェックしていたのですが、最初は30㎡以下の狭小1ベッドルームばかりであまり興味がなかったのですが、ここにきて角部屋でプリセール価格からさらに数十万バーツの損切り物件が次々と出るようになってきました。これは迷わず買いだろうと思います。

来年は投資対象として見逃せない有望物件が投げ売り価格で買えそうな気がします。

もし興味がありましたら、年初の東京セミナーにご参加下さい。


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ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?

ラーマ9下の英文はラーマ9交差点付近のリセール物件に割安感があるというレポートです。

最近この周辺は供給ラッシュで凄いことになっていますが、当然、その煽りを受けて築浅物件を含むリセール市場が弱含んでいるというのは容易に想像がつきます。

どんなことが書いてあるのか要点をまとめると、以下のようなことです。

1.この周辺では新規供給されるプロジェクトの売出価格が年率10%で上昇していることから、リセール物件を買う方が割安感がある。

2.コリアーズのリサーチ部門がバンコクポストに語ったコメントによれば、もし周囲よりも割高な物件を買ってしまうと、将来転売する際にかなりの時間を要することになるだろうとのこと。

3.つまり、投資家と実需購入者の両方にいえることだが、この周辺での物件購入に踏み切る前に、竣工済物件の実査やロケーションの確認等、十分な調査を行えば、新規プロジェクトよりかなり割安な物件を見つけることができるということでもある。

4.ラーマ9交差点付近がこれほど人気が出てきた理由は、巨大なショッピングモールの完成と4つのオフィスビル、そして国内最高層のスーパータワー建設計画にある。従って、デベロッパーも周辺の需要増を見越して多くのコンドミニアムプロジェクトを供給しつつある。

5.コリアーズによれば、今現在、約9,000ユニットものコンドミニアムがこの交差点周辺で供給されているが、さらに2,500ユニットもの新規プロジェクトが来年売り出されるとのことであり、2011年にはほとんど新規供給がなかったのに比べると飛躍的な増加である。

以上ですが、以前、Life Asoke Rama 9について思うことで以下のように書きました。

”ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ新規の売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。つまり、今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです”

結局、コリアーズも私と同じようなことを考えているのですが、だから今、リセール物件に割安感があるという結論で終わってしまっています。しかし、それなら今、リセール物件が買いなのかというと、そうもいっていません。

むしろ、この周辺に買いたければ、新規プロジェクトよりも築浅中古物件のリセールを買った方が得、という消極的な意味のように思えるのです。

しかし、この先も次々と新規供給が出てくるとなると、いくら割安感があってもさっぱり値上りしないのであれば、建物が古くなっていくにつれて不動産としての価値が減損していく可能性が高く、その場合、IRRがほとんど伸びなくて、投資として結局失敗する可能性もあるのです。

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Resales Condo Near Rama IX-Rachadaphisek Intersection are Better Value

Those looking for a condo unit in and around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection are better off purchasing a resale unit or looking at locations a little further away, according to experts. That is because the price of new condo units here is increasing by 10% annually.

“Despite interesting positive factors in this location, if you buy a unit at the project where unit prices are higher than others or the market average, it may take more time to resell the unit,” says Surachet Kongcheep, Colliers International Thailand Director of the Research, to the Bangkok Post.

This advice applies to both investment buyers and end users who are urged to complete extensive research before making a decision on a unit in the Rama IX-Ratchadaphisek Intersection location. Buyers can also visit a real unit to see the location and facilities at completed projects since prices at these developments can be lower than those at new projects.

“There are many choices in other locations away from this location, for example, those near other subway stations or on sois off Ratchadaphisek Road where unit prices are more affordable. Locations along Rama IX Road are also interesting,” says Surachet.

The reason the Rama IX-Ratchadaphisek intersection area has become so popular is due to the construction of a large shopping mall and 4 new office towers as well as the launch of what will be the country’s tallest building. Predicting an increase in demand, developers have launched a number of condo projects around these developments.

Nearly 9,000 condo units are currently available around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection and more than 2,500 units are set to be launched next year, according to Colliers research. This is a big jump from 2011 when the amount of new condo supply launched in the area was minimal.

スクムビット24について(その4)

origin24さて、これがオリジンが最近発表したミックスユースのプロジェクトですが、パーク24の敷地のすぐ横でこういうオフィス、リーテイル、ホテル、サービスアパートのコンプレックスを2021年にオープンさせるようです。

モールグループのエムスフェアーがいつになったらできるのか不透明な状態に比べて、今後の開発計画が明らかになったソイ24には今後活気が出てきそうな感じです。

これをどう取るかは人によって違うのでしょうが、こんな商業ビルができたらこれまでの静かな住環境でなくなってしまうと考えるのか、私のようにこういう複合開発はパーク24の資産価値にとってもプラス要因であると考えるかです。もっとも、もう少しこの内訳を調べて、オフィス・リーテイルコンプレックスの部分がどれだけあるのかにもよりますが…。

私はもちろん後者の考え方なので、特に店舗やオフィス部分が大きいほど生活面で便利になり、プラス要因だと思いますが、現在の日本人駐在員のソイ24人気と絡めてこういうことならパーク24もありだな、と最近思うようになった次第です。

また、今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工を迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました。

従って、これに気をつけて失敗しない部屋選びをすれば、これからもソイ24に対する日本人人気は衰えそうにもないので、パーク24は悪くない投資になるのではないかと思うのです。

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スクムビット24について(その3)

ソイ24 新築物件家賃水準ベンジャシリ公園スクムビット24のコンドミニアムを投資物件として見た場合、DDプロパティは次のような興味深いことを書いています。

日本人の賃貸需要が大きいためにソイ24周辺コンドミニアムの家賃水準は極めて高く維持されている。

例えば600万バーツのユニットであれば、月額30,000バーツの家賃が取れる。つまり、利回りは6%ということになり、今、CBDでこの水準の利回りが実現できればかなり高い方である。

さらに、住人がこの場所を選んだ理由を調査してみたところ、生活の利便性、ショッピングエリアに近い、通勤が便利といったこと以外に特筆すべき点として、周辺の静かな住環境を理由として挙げた人が多かった。

スクムビット24は都心部であり、BTSが走り商業の中心でもあるという都会人が住むエリアであるにも関わらず、ベンジャシリ公園も近くにあり、静かな住環境も兼ね備えているという、他のCBDにはない魅力がある。


以上ですが、住環境については提灯記事らしく、ちょっとオーバーだというのが私の感想ですが、そう間違ってもいないだろうと思います。

ただ、ベンジャシリ公園があるから静かな住環境というのは飛躍しすぎで、実際、パーク24もそうですが、ソイ24は公園からはかなり離れていて上の方の階の部屋からであれば公園も遠くに見えるでしょうが、それではあまり価値はないように思います。

セントラルパークを見下ろせるニューヨークのアッパーイーストのコンドミニアム、ハイドパークを見下ろせるロンドンのフラット等、公園が眼下に広がっている物件にはプレミアムが付きます。
同様にセントラルルンピニのラーチャダムリ通りにあって、フリーホールドであの競馬場が眼下に広がる物件なども、もし売りに出たら相当なプレミアムがつくはずです。でも、遠くに見える程度ではどうですかね…。

それに、ソイ24は駅から離れた分、静かなだけであり、ものはいいようです。私などは前回も書いたようにコンドミニアムとホテルしかない退屈な通り、と思う方なのでハイストリートらしいソイ55の方に軍配を上げますが、これはもう人それぞれの好みです。

ただし、それでもここがそれほど日本人に人気があって800から1,000バーツ/㎡の家賃、6%のリターンが本当に取れるのであれば、確かに魅力があります。

パーク24の2号棟、3号棟はそろそろ竣工前後の投売りが出てくると思うので、しっかりPRAKARD等をチェックしていれば、眺望のいい高層階北向きのユニットを17万から18万バーツ/㎡で売主から直接買うチャンスが早々に来るかもしれません。

次回に続く


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จะเห็นว่า อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่รอบสุขุมวิท 24 ค่อนข้างสูง ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ยังน่าสนใจ โดยหากคอนโดมิเนียมต้นทุนประมาณ 6 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท มีโอกาสจะได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 6.1% (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง
ขณะที่ในเชิงความต้องการอยู่อาศัยจากการสำรวจพฤติกรรมคนอยู่อาศัยย่านนี้ นอกจากปัจจัยเรื่องใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เดินทางสะดวกที่ทำให้คนอยู่อาศัยย่านนี้เลือกแล้ว ยังมีปัจจัยเรื่องความสงบในการอยู่อาศัยด้วย ซึ่งทำเลสุขุมวิท 24 แม้จะเป็นทำเลของคนเมือง มีรถไฟฟ้าผ่าน มีแหล่งงาน มีศูนย์การค้า แต่โดยรวมก็มีความเงียบสงบเหมาะกับการอยู่อาศัย ใกล้สวนสาธารณะเบญจสิริ ซึ่งเป็นจุดเด่นด้านทำเลการอยู่อาศัยที่แตกต่างจากทำเลในเมืองอื่นๆ โดยคนที่นิยมอยู่อาศัยย่านนี้ ส่วนใหญ่ตัดสินใจเลือกเพราะชอบในความสงบของทำเล


スクムビット24について(その2)

EMEM District2この記事の説明によれば、以前のスクムビット24の通りはごく普通のミドルクラスが住む古い住宅街だったそうです。

それがわずかこの5年の間に駅周辺で開発が進んだ結果、プロンポンが高級ショッピングエリア、そしてCBDとして変貌し、
日本人エクスパットがソイ24にも次第に移り住むようになったとのこと。

5年前といえば2012年です。私は既にバンコクに来ていてアソークに住んでいたのですが、プロンポン駅前にはエンポリアム位しかなく、2011年にオープンしたターミナル21とロビンソンが立ち並ぶアソーク駅前の方が余程魅力があったので、たまにフジスーパーで買い物をして、その帰りに立ち寄って一杯やるロビンフッドぐらいしかプロンポンには用がなかったように思います。

当時、ソイ24には何も面白いものがないというイメージがあって、あまり行くこともありませんでした。それに、当時は巨大なオフィス・リーテイルコンプレックスのエムクオーティエもまだなく、プロンポンにはCBDという雰囲気はありませんでした。

ところが、モールグループのEMディストリクト構想でソイ35,37,39、そしてソイ22、24にまたがる広域の開発計画が進められ、次第にソイ24はタイ人及び日本人の両方に人気が出てきたとあります。

確かに、このEMディストリクト計画の恩恵で、プロンポンはこの数年で銀座4丁目みたいなハイストリートに変貌しました。

エムクオーティエがオープンした当時、私はアソーク駅前のインターチェンジビル内のオフィスで働いていたのですが、多くの日系企業がアソークからエムクオーティエのビラットタワーに引っ越していったのを覚えています。多分、あの頃からプロンポンがCBDに変貌していったのだと思います。

さて、こういうことから、わずかこの数年で多くの日本人駐在員がソイ24に移り住むようになったのですが、投資という観点でDDプロパティがここの家賃水準、投資利回りについて調査しています。

次回に続く

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ปัจจัยดังกล่าวทำให้ภาพรวมทำเลรอบสุขุมวิท 24มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากทั้งคนไทย

และชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นจังหวะที่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินเก่าแก่หลายรายยอมปล่อยที่ดินย่านนี้
ออกสู่ตลาด ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์รอบบริเวณสุขุมวิท 24 ขยายตัว ยิ่งตอกย้ำให้
เห็นว่าทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี ที่นอกจากอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้งชั้นนำแล้ว
ยังเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท เส้นทางหลักการเดินทางสู่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ
ทั้งการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท 24 ที่สามารเชื่อมต่อกับถนน
หลายเส้นทางทั้งพระราม 4 ไปคลองเตย พระราม 3 หรือจะเชื่อมต่อไปยังถนนเพชรบุรี ไปพระราม 9
ออกไปทางกรุงเทพฯ ตะวันออกก็สะดวกเช่นกัน

และอย่างที่กล่าวแล้วว่า ทำเลย่านนี้เป็นชุมชนขนาดย่อมๆ ของชาวญี่ปุ่น มีชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
อาศัยอยู่ในพื้นที่โดยรอบสุขุมวิท 24 แม้ว่าปัจจุบันจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชยาว
ไปถึงแบริ่ง สำโรง และมีชาวญี่ปุ่นบางส่วนขยับออกไปอยู่โซนส่วนต่อขยายมากขึ้น แต่พื้นที่รอบสุขุมวิท 24
ยังคงเป็นทำเลหลักของชาวญี่ปุ่น และจากการสำรวจตลาดเช่ารอบสุขุมวิท 24 ก็มีชาวญี่ปุ่นเป็น
กลุ่มผู้เช่าหลักเช่นกัน โดยความต้องการเหล่านี้ยังคงขยายตัว ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนญี่ปุ่น
ที่มีต่อประเทศไทย ซึ่งไทยยังคงเป็นตลาดหลักของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ญี่ปุ่น
ให้ความสำคัญในการลงทุน

ด้วยปัจจัยด้านความต้องการเช่าจากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ทำให้อัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่า
คอนโดมิเนียมย่านนี้ยังคงมีแนวโน้มที่น่าสนใจ โดยจากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณ
รอบสุขุมวิท 24 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่เข้าซอยเล็กน้อย มีรายละเอียดดังนี้ 

スクムビット24について(その1)

EM District

Park 24最近、調査会社のNEXUSプロパティがアソークからトンローにかけてのスクムビット沿線一帯をアソーク・トンローベルト地帯と呼んで、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、ここの地価は過去7年間で年率19%も上昇し、しかも今後少なくとも2年間は年率10%以上で値上りが続くとの予測を出しました。

 

そして今回、DDプロパティが「(日本人)エクスパットの高級物件賃貸需要を満たすスクムビット24」と題して、そのアソーク・トンローベルトの中央、プロンポンのスクムビット24のコンドミニアム市場の現状について書いていたので、興味がありちょっと読んでみました。

 

ただし、これは純粋なレポートではなく、デベロッパーのオリジンが7月に買い取ったパーク24についての提灯記事です。それもあって、最初は流し読みしていたのですが、途中でなるほどと納得する個所もあり、ひょっとするとパーク24はありかも、と思うようになりました。

 

以前、私は著書の中で大体こんな意味のことを書いています。

「スクムビットソイ24には新旧含めて既存のコンドミニアム数が多すぎるし、その中で駅に特別近くもないパーク24やルンピニ24の新築を今から購入しても、入居者募集や将来の出口で苦戦する可能性が高い。つまり、いくら人気のプロンポンといっても、木を見て森を見ずで失敗するリスクがある。むしろスクムビットソイ33のノーブルBE33の方に投資妙味がある」

 

しかし、それから2年。今、パーク24とノーブルBE33はそれぞれ建設が進み、来年には竣工しようとする中、状況がかなり変わりました。

 

まず、ノーブルBE33については、大きな恩恵を受けると当時期待していたモールグループによるEMディストリクト計画の1つ、エムスフェアーの開発が頓挫し、今はなぜか恐竜のアトラクション施設になっています。いずれは商業施設の開発を始めるのでしょうが、その時期が不明だし、それを待っている間にノーブルBE33は竣工し古くなっていきます。

一方で、パーク24は新しい施主となったオリジンが、ソイ24の通りを隔ててパーク24のそばにオフィスや店舗、サービスアパートメントの複合コンプレックスを開発するとアナウンスし、これまでパクソイ(ソイの入口)まで出ないとコンドミニアムとホテルしかなかったソイ24の利便性が高まりそうです。

 

そういう意味では、この2年でそれぞれのプロジェクトのポテンシャリティが変わってきたような気もするし、どちらのプロジェクトもこれから2018年にかけて竣工引き渡しです。

以前、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いでも書きましたが、2018年は新規で売り出されるプレビルドよりも、今よりかなり地価の安かった2014年前後に用地取得したプロジェクトを竣工直前直後に安く買う方が投資妙味があると思うのです。

 

従って、今回はこのパーク24を中心に、スクムビット24についてDDプロパティの記事を参考に考察してみることにします。

次回に続く

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DDプロパティのコラム記事
เจาะดีมานด์ตลาดเช่ากลุ่ม EXPAT บนสุดยอดทำเล ดิสทริคสุขุมวิท 24

ทำเลสุขุมวิท 24 หรือย่านพร้อมพงษ์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมากลายเป็นทำเลคอนโดมิเนียมระดับ
ซูเปอร์ลักซัวรี่ที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ ไปแล้ว จากการที่ย่านพร้อมพงษ์
เป็นย่านที่ค่อยๆ เติบโตจากทั้งชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ชุมชนตลาดเช่าชาวญี่ปุ่นที่ขยายตัว
และการเติบโตของศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์บนทำเลแห่งนี้ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ความต้องการ
อยู่อาศัยย่านพร้อมพงษ์เพิ่มสูงขึ้น

ในอดีตบริเวณรอบสุขุมวิท 24 อาจไม่ใช่ย่านใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งธุรกิจชั้นนำ แต่การที่ชาวญี่ปุ่น
นิยมเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้จนขยายตัวมากขึ้นกลายเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่นขนาดย่อมๆ 
ทำให้ธุรกิจเชิงพาณิชย์ย่านนี้เติบโต เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ความต้องการ
ลูกค้าชาวญี่ปุ่น รวมถึง ศูนย์การค้าดิ เอ็มโพเรี่ยมของกลุ่มเดอะมอลล์ที่อาจกล่าวได้ว่ามีส่วนทำ
ให้ทำเลพร้อมพงษ์ค่อยๆ ไต่ระดับจากทำเลที่อยู่อาศัยระดับกลางกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับ
พรีเมี่ยมเช่นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ การเติบโตของศูนย์การค้าดังกล่าว ยังทำให้กลุ่มเดอะมอลล์ลุยขยายอาณาจักรศูนย์การค้า
ระดับไฮเอนด์บนทำเลพร้อมพงษ์ให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น ภายใต้คอนเซ็ปต์ “ดิ เอ็มดิสทริค” 
(The Em District) ที่รวม 3 ศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ไว้ด้วยกัน ประกอบด้วย ศูนย์การค้าเดิม 
ดิ เอ็มโพเรี่ยม ศูนย์การค้าดิ เอ็มควอเทียร์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามดิ เอ็มโพเรียม ระหว่างซอยสุขุมวิท 
35, 37 และ 39 และในอนาคตก็จะมีศูนย์การค้า เอ็มสเฟียร์ ตั้งอยู่บนระหว่างซอยสุขุมวิท 
22 กับซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งหากดิ เอ็มดิสทริค ถูกเติมเต็มด้วยเอ็มสเฟียร์ครบตามแผนแล้ว 
จะยิ่งทำให้ทำเลพร้อมพงษ์ฉายภาพความเป็นทำเลซูเปอร์ลักซัวรี่ชัดยิ่งขึ้น

Life Asoke Rama 9について思うこと

Life Asoke Rama9やっと11日の大阪セミナー用のパワーポイントが完成し、今朝、主催者にメール添付で送ったので、今日からまたブログを再開することにします。

どうやら、昨夜のオンラインブッキングでライフアソーク・ラーマ9がまたもや即時完売になったようです。

見ての通り、前回のライフワンワイヤレスと同様、全室赤色に染まり完売です。

もっともこのプロジェクトについては、もともと大して興味がなかったので、完売になったことも今朝になって知りましたが…。

全部で2,200ユニット以上ある巨大プロジェクトですが、こんなのを見ると私はすぐに周辺のデベロップメントパイプラインを調べます。

すると、あるわあるわ、竣工して間もないRHYTHM1、2、サンシリのライン、アナンダーのアシュトンアソーク・ラーマ9、…。確か数年前にもAPは同じラーマ9で売出したアスパイア―やRHYTHM1、2の販売在庫でかなり苦戦していたはずですが…。

ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。つまり、今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです。

従って、11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います。もっとも、それもどうしてもラーマ9で買いたいという人にとってはという話で、私はお勧めしませんが…。

まだ正確な情報が取れていませんが、平均価格が11万バーツ/㎡、300万バーツ台で小さいユニットが買えるということらしいので価格はある程度魅力がありそうです。しかし、多分スペック的には窓はハイサッシになってないし天井も高くないしで、やはり典型的”ライフ”グレードなんだろうなという気がします。

いずれにせよ、私はこれまでセミナー等で日本人はラーマ9はやめておいた方がいいと何度も言ってきましたが、将来にわたっても、多分ここは日本人が住むエリアにはならないだろうと思うからです。

一方、今回このプロジェクトを買った外国人のほとんどが中国人か香港人だろうと思います。何故なら、今の中国人投資家の予算は300万バーツ前後が平均といわれているし、近くには中国大使館もあるので、ラーマ9には今後中国人が多く住むようになるといわれているからです。まさに、彼らにとってはドンピシャの投資物件なのです。

しかしながら、日本人投資家が果敢にラーマ9に投資するのはハイリスク・ローリターンにしか私には思えないのですが...。

でも、こればかりはあと5年位経ってみないと誰にも分りませんね。

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とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その3)

robot parking2下のCBREのコメントを読むと、これまでの自走式の駐車場から機械式駐車場になることで駐車場付置率が増えるというメリットがある。

従って、今後開発されるダウンタウンのプロジェクトで半数以上が機械式駐車場を導入することになるだろうとのことで、バンコクも東京のようになってくるようです。

しかし、日本のマンションを見たら分かりますが、機械駐車場は決して人気がありません。オフィス街のようなところは別として、住宅地のマンションでは機械駐車場が満車になっているところは案外少なく、敢えて建物の近くにある平面駐車場を契約して車を停める人が多いのです。

やはり、車が出てくるのを待つのが面倒臭いというのが最大の理由ですが、実際、今のバンコク都心部のコンドミニアム、特にマストランジットの駅から徒歩圏の物件は、駐車場の半分以上が空いているところがほとんどで、そんなところに無理矢理機械式駐車場を導入してもあまりメリットがないように思うのですが…。

AREAは、今後のコンドミニアム開発のトレンドとして共用部施設が充実してくるといっていますが、それはパーティルームやワーキングスペースの充実であり、不便な機械式駐車場を導入して無理矢理
全室1台分の駐車場付きにすることではないと思います。

それに最近は、バンコクでもCBDにあって駅から徒歩圏の物件では車を持たない人も増えていて、駐車場付置率は50%もあれば十分だろうと思うのです。

バンコクのハイライズコンドで日本の大手3社のエレベーターが、しかも
100ユニット対し1台以上設置されているという場合、それはラグジュアリーコンドの大きなセールスポイントになります。

しかし、機械駐車場は保守点検で余分な費用がかかること、車の出し入れが面倒臭いという2つの大きなデメリットがあることを考えると、駐車場付置率100%などというプロジェクトは大して売れないのではないかと思うのです。

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Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures. 

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その2)

robot parking正直、立駐はAM泣かせです。日本の大都市で一番多いのがゴンドラ型と呼ばれる立駐ですが、小さいスペースで30台、40台とまとまった数の車を格納することができるので、都市中心部のオフィスビルなどではこれが多く採用されています。

しかし、築15年位のビルだと立駐のあちこちが傷みはじめ、金食い虫になります。鉄でできているので、車を乗せるパレットが錆だらけになり、ひどい時には穴が開いたりします。

特に東北地方などは冬場の路面凍結を防ぐために道路に塩をまくので、それがタイヤに付着したまま駐車場に入ってくると錆が速くなります。

こうなるとAMは修繕費用で毎年数百万をかける必要があり、物件の実収入であるNOIをむしばんでいきます。

バンコクではさすがに道路に塩をまくことはしないので鉄部の腐食も遅いと思いますが、それでもやがては錆が出てきます。

だから、著書の中でも書きましたが、少なくともバンコクのコンドミニアムはすべて自走式の駐車場なので、その分、余計な修繕費用がかからず管理がしやすいと思っていました。

それがバンコクでも地価高騰により、いよいよこれからCBDで出てくる新規プロジェクトの5割で機械式駐車場の採用されるようになるとのことで、これも仕方がないのだろうと思います。

写真のような駐車場をこちらではロボット型パーキングというみたいですが、要はドライバーが自分で操作しなければならず、自分の車が出てくるまでに我慢強く待っているしかありません。

次回に続く

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Rise of the robot parking valets

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures.

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その1)

Elevater日本で不動産のAM(アセットマネジャー)をしていた頃、オフィスビルなどの商業ビルを購入する際の実査で、まず最初に私がチェックしていたのが、そのビルに据え付けられているエレベーターのメーカー名です。

東芝、日立、三菱。日本の大手3社ですが、このエレベーターが据え付けられていて、しかもオリジナルメーカーのフルメンテナンス契約をしている物件は予算に余裕があり、ビル全体の予防修繕もよくできている可能性が高かったからです。

じゃあ、オーティスやシンドラーだとダメなのか、といわれるとそういうわけではないですが、やはり日本の大手3社のエレベーターは不動産ファンドのAMやPMにとっても信頼感があります。

その点、バンコクの一流オフィスビル、例えばアソークのインターチェンジビルに据え付けられている聞いたこともないメーカーのリフトなど、
日本メーカーのもののように賢く制御されておらず、一度にいくつものリフトが束になって上下する、いわゆるバンチングを起こすので、エレベータを待っていてイライラさせられたことがある人も多いと思います。

そんなこともあり、バンコクでのリフトの値段についてはわかりませんが、多分、日本の3社のものが一番高いのだろうと思います。

従って、タイのコンドミニアムでデベロッパーがそれでも日本の大手3社のものを据え付けていれば、その物件のクオリティに対するこだわりが感じられることになるので、1つのチェックポイントにもなります。

そして、その次に私がチェックしていたのがいわゆる立駐、機械式駐車場です。日本では日精、三菱重工、IHI、新明和というところが主だったメーカーで、ほとんどこれら数社で寡占状態です。やはり、高重量の車をハンドルするので、エレベーターの重電メーカーとは違い重工系であり、餅は餅屋というところでしょうか。

さて、地価が上がった結果、最近、バンコクのコンドミニアムでも機械式駐車場がポピュラーになってきたという記事が出ていたので、今回はそれについて書きます。

次回に続く

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アソークからトンローの地価推移状況

Untitled最近、不動産調査会社のネクサスプロパティ(Nexus Property Marketing

が出したコメントを、英字紙のThe Nationが10月12日の記事の中でレポートしていました。

 

ネクサスはアソークからトンローにかけて急激な地価上昇が過去7年間続いてきたが、今後さらに2年は続くと予想しています。

 

コメントの内容

 

アソークからトンローにかけて土地取引があったほとんどの場所では、コンドミニアム、サービスアパートメントやホテルといった住宅プロジェクトの開発が行われてきた。

 

というのも、バンコク住民の間では、このエリアに住むことが最もスタイリッシュなライフスタイルと思われていて、これが地価を継続的に上昇させてきたのである。

 

具体的には、この7年間で地価は35万バーツ/ワー(4平米)から101万バーツ/ワーへ、平均で年率19%の上昇となった。さらに、この上昇は今後も続き、少なくともあと2年間は年率10%以上で上昇する。

 

以上ですが、彼らは公的な調査機関なのであまりバイアスがかかったことはいわないこともあり、情報にもそれなりに信頼性があります。

 

以前からこのブログや著書でも書いているように、スクムビットで投資家の間で最も人気があるのはアソークからトンローです。東京でいえば、麻布とか青山、銀座という感じだと思います。

そして、それに続くのが、エッカマイ、プラカノン、オンヌットですが、
前回の今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法でも書きましたが、古くてもアソークからトンローの一等地で空室リスクの低い中古物件を買っておけば、建物劣化の減損を地価上昇がカバーして価格を維持、もしくは値上がりさえも期待できます。

しかし、サブアーバンといわれる郊外物件はあまり地価が上昇しないので、建物劣化による減損の方が大きく、結局は物件価値が下がっていくという単純な話です。


従って、予算があまりない人にはエッカマイ、プラカノン、オンヌットまで行けば2,000万円以下で駅に近い築浅物件が買えるのでそれを勧めているし、私自身もオンヌットの駅前で、タイ人の間で最も信頼されているデベロッパー(タイ人の間で信頼されているデベロッパー)の一つ、クオリティハウスの2ベッドルームを買っています。

ただ、2,500万円
以上の予算がある人であれば、やはりアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いた竣工物件の投げ売りや、プロンポンやトンローで人気のある中古物件を買った方が、結局は投資効率が高いと思います。

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Land price in Thong Lor-Asoke area in the ascendant

Land price in the Thong Lor to Asoke area has risen during the past seven years, according to Nexus Property Marketing.

Most of the land plots transacted in this location were developed as residential projects, including condominium and rental residences such as serviced apartments or hotels. This location is seen as one of the most stylish lifestyle locations for people in Bangkok, a factor that has boosted the prices of residences. Nalinrat Chareonsuphong, the managing director of Nexus Property Marketing Co Ltd, said land prices in the Asoke to Thong Lor area had risen consistently, increasing on average 19 per cent a year during the past seven years, from around Bt350,000 per square wah to Bt1.01 million per square wah.  The upward price trend will continue over the next two years, with an estimated increase of at least 10 per cent per year.

Celes Asokeについて

Celes Asoke先日、注目プロジェクトCeles Asokeについて の中で、このプロジェクトを買うなら2ベッドルームの方がいいと思う、と書きましたが、その後、フロアプランを入手したところ、その考えが変わりました。

結論として、これならむしろ1ベッドルームの方がいいと思うようになったので、ここで訂正しておこうと思います。

セレスアソークはプリセール当日までフロアプランが一般に公表されず、1ベッド、2ベッド、3ベッドがあるという情報だけであったので、私もアソークのこの場所で2ベッドルームで70㎡とか86㎡の大きなサイズが出てくるとは考えていませんでした。

それがこのフロアプランでわかるように、1ベッドルームでも42㎡とか50㎡のの大きなサイズがメインになっています。これであれば、近隣で競合するアシュトンアソークにもない広めの1ベッドルームであり、予算的にも4~5万バーツの家賃を払える単身、または夫婦2人の駐在員は多いので投資向きだと思います。

一方、以前にも書きましたが、このロケーションは子供のいるファミリーにはあまり向いてないと思うし、86㎡の2ベッドルームだと多分、家賃は8~9万バーツになると思うのですが、少なくとも日本人駐在員で家族が3人以上のファミリーがこの物件をチョイスするケースはあまりなく、それだけの家賃を払うのならプロンポンやトンローに行くだろうと思います。

アソークは職住接近を重視する単身赴任の駐在員にとって理想的なロケーションであり、ここで70㎡以上のサイズはタイ人の富裕層が自己居住用で買うにはいいですが、投資にはちょっと向かないと思うのです。

尚、今回のプリセールの売行きは悪くなかったようですが、このフロアプランから分かるのは、エレベーターシャフトが建物中央にあり、しかも外に面した明かり取り窓が全くない狭いホールウェイなので、共用部廊下に相当な閉塞感があり、コンドミニアムとしては住みにくそうです。

こういうフロアはオフィスビルには特に問題はないのですが、本来、住宅の場合、開口部が広ければ広いほど開放感があり住みやすいので、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたアシュトンやトンローのHQのような長いフロアプランが理想的です。

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その5)

価格乖離また、(その3)で添付した表でも分かるように、例えば日本人の多いプロンポン駅すぐ近くのザ・XXXIX(39)やマーク・スクムビットなどは販売当初の価格から4割以上販売価格が上昇していますが、これらは多分に用地不足による地価上昇と需要の強さからくるものです。

(その1)で書いたように「今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいく」ので、今後も目先のきく投資家はスクムビット39や55のようなところを狙ってきます。

従って、こういうところでは、
値上りが速すぎて一時的に調整が入るということはあっても、供給が行き渡って需要が枯渇するということは普通ありません。

例えば、最近のトンロー通り沿いプレビルドは価格急騰で売行きが停滞していて、しばらくは値上りしそうにないものの、いつかまたさらなる値上りが始まると思います。

一方、郊外プロジェクトの場合、同じように工事が進むに連れて値上げをしていくデベロッパーをよく見かけますが、その多くは根拠のない見せかけの値上げであり、竣工が近づくにつれてローンが借りられない等の理由で売りが出た途端、その程度のストレステストで価格が暴落する例がよくあります。

そもそも、本当に優れた郊外物件なら価格も手頃なので、販売開始1ヶ月位でほぼ完売しているはずであり、ダラダラと時間をかけて値上げをしている暇などないはずです。むしろ、売れないから価値が上っているかのように見せかけて、購入意欲をそそろうとしているのだろうと思うのですが…。


結論として、今、一般的な日本在住の日本人投資家が買うべきコンドミニアムは、大まかに言って、BTSスクムビット線のダウンタウン、オンヌット辺りのミッドタウン・フリンジで駅の近く、価格は15万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡位、40㎡前後の広めの1ベッドルームか50㎡から60㎡の2ベッドルーム、だろうと思います。ただし、これは新規プレビルドである必要は全くありません。

私が連載しているArayZ(アレイズ)10月号のコラム記事でも詳しく書きましたが、デベロッパーが30万バーツ/㎡を超える高額プレビルドで苦戦している今こそ、この表にあるように、リセール物件を新規プロジェクトより3割以上安い価格で買えるチャンスだと思っています。

具体的には、数年前に売り出され、そろそろ竣工が近づいてきている、もしくは築数年の築浅中古で、前回挙げた3つの要素がバランスした物件こそが買いのチャンスです。

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その4)

XXXIXさて、これまでバンコクポストに載ったコラム記事を見てきたのですが、正直なところ、この内容をそのまま受け取らないほうがいいようにも思います。

そもそもこの国際比較の基準がよくわからないし、実際、私の感覚では、今のバンコクのコンドミニアム価格はこれほどの割安感はないように思えます。

それに、日本のマンションの平均価格が49万バーツ/㎡とありますが、これだと560万円/坪以上ということになり、一体どこの平均だ?とさっぱり納得がいきません。

それに対し、バンコクの平均が20万バーツ/㎡とのことですが、20万バーツ/㎡は現地ではラグジュアリークラスとハイクラスの境界線ですから、それほど飛び抜けた高級物件でもないのに、それをここで持ってきたら割安に見えるのは当然です。

多分、東京の都心3区の築浅マンションがバンコクの20万バーツの物件に相当するのだろうと思いますが、その平均価格が560万円/坪ということはあり得ないと思います。要はApple to Appleの比較になってないように思えるのです。

CBREにせよ、サンシリにせよ、ナイトフランクにせよ、コンドミニアムが売れなくなったら困るので、バイアスをかけているというか、ポジショントークで言っているのでしょうが、これはかなりミスリーディングであり、バンコクのコンドミニアム価格は海外に比べたら非常に安い、だからまだまだ値上りする、と単純な論理で過剰に購入者心理を煽っているように私には思えるのですが...。


ただしそうは言っても、1.都心部の優れたロケーション、2.ハード面での安心感(施工クオリティとデザインやスペック)、3.適切な価格、の3要素がほどよくバランスしたプロジェクトは確かに需要があり、価格も香港やシンガポールと比べて割安感があるので、これからも値上りが続くだろうと私も思います。

次回に続く

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その3)

CBD Price Increaseグローバルプロパティガイドとサンシリによれば、英国のコンドミニアムの平均価格は1.09百万バーツ/㎡、香港が901,683バーツ/㎡、米国が630,346バーツ/㎡、日本が488,292バーツ/㎡、シンガポールが485,572バーツ/㎡、そして台湾が251,192バーツ/㎡である。

一方、それに対してタイの平均価格は200,000バーツ/㎡ということである。

また、サンシリとナイトフランクの2016年ウェルスレポートによれば、サンシリのスーパーラグジュアリーコンド、98ワイヤレスの121㎡の部屋が70百万バーツであるが、同じ価格で香港ではわすか40㎡、ニューヨークで52㎡、ロンドンで60㎡、シンガポールで86㎡、そして北京で116㎡の同等のコンドミニアムが買えることになる。

サンシリの98ワイヤレス、ペントハウスの現在の販売価格は666,666バーツ/㎡であり、2011年に最高価格で売り出されたスコータイレジデンスのペントハウス価格に比べて65%の上昇である。

一方、プロンポンのスクムビット・ソイ39、メイジャーデベロップメントのマーク・スクムビットについては、今年の販売価格は3年前の23万バーツ/㎡から34万バーツ/㎡に上昇した。

さらに、今年7月、APは同じくソイ39で完成済のスーパーラグジュアリーコンドミニアム、Vittorioを売り出したが、その価格は350,000バーツ/㎡である。

次回に続く

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According to Global Property Guide and Sansiri, the average condo in the UK costs 1.09 million baht per sqm; in Hong Kong it is 901,683 baht; in the US it is 630,346 baht; in Japan it is 488,292 baht; in Singapore it is 485,572 baht; and in Taiwan 251,192 baht. Meanwhile, the average price for all condos in Thailand was only 200,000 baht.

Sansiri and Knight Frank’s Wealth Report 2016 noted the 70 million baht for a 121-sqm unit at 98 Wireless can buy a space of 40 sqm in Hong Kong, 52 sqm in New York, 60 sqm in London, 86 sqm in Singapore and 116 sqm in Beijing.

The selling price of a penthouse at 98 Wireless is 666,666 baht per sqm, a 65% increase from the highest-priced penthouse in 2011 at The Sukhothai Residences.

At Marque Sukhumvit, one of the company’s luxury condo projects on Sukhumvit Soi 39, the sales price this year rose to 340,000 baht per sqm on average from 230,000 baht three years ago during the launch.

In July this year AP launched Vittorio, a completed super-luxury condo project worth 3.5 billion baht on a 1.29-rai plot on Sukhumvit Soi 39. It has 88 units priced at 350,000 baht per sqm on average, or between 28 million and 107 million baht a unit.

Souce: Bangkok Post – 19 September 2017

CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その2)

Marqueバンコクポストのレポート

将来、用地不足により、バンコク都内中心部のコンドミニアム価格はさらに値上りするという思惑から、実需層だけでなく投資家も高級物件を買い続ける中、この需要にデベロッパーの供給が追い付かなくなっているのが現状である。

また、中心部一等地での建設用地払底が進む中、ハイエンドプロジェクトの価格は地価上昇に伴って今も値上がりが続いている。しかしそれでもまだ、多くのデベロッパーが低迷する郊外の廉価プロジェクト市場からこのハイエンドセグメントにシフトしてきている。

廉価なアフォーダブル物件の需要が弱いことから、このハイエンドへのシフトは昨年から続いている流れなのだが、高級物件である以上、当然そのロケーションはダウンタウンであり、彼らの用地取得需要がさらに地価を押し上げる結果となっているのである。


CBREリサーチの調べでは、今年に入って5ヶ月間で売り出されたハイエンドコンドの全体価格は43億4千万バーツと昨年同期比で16%もアップしている。また、平均価格も235,429バーツ/㎡から292,800バーツ/㎡へと24%の大幅上昇となった。

ただし、ユニット数に関しては1,884ユニットから955ユニットへと、プロジェクト数についても7プロジェクトから5プロジェクトへと減少した。つまり、用地不足で供給量は減っているものの、価格高騰により金額ベースでは供給が増えているのである。

そして、都内中心部のセカンドホームとして自己使用目的で使うタイ人富裕層、そして海外投資家では香港からの投資家が、
こういう高額物件の主たる購入者である。

次回に続く

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Luxury Condo Demand Insatiable

Developers can’t build high-end condominiums fast enough, as real buyers and investors gambling on the scarcity of inner city land gobble up units.


High-end condominium prices keep soaring as plots of land in prime locations become scarcer and many developers diversify into the luxury segment to escape the slowdown in the lower-end market.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of the property consultant CBRE Thailand, said developers have shifted to the upper-end segment since last year as demand and purchasing power is stronger there than in the lower-end market.


When developers turn to the high-end segment, the location must be in the inner city,” she said. “Their demand for limited land is strong, pushing up the price.”

According to CBRE market research, high-end condos launched in the first five months this year were valued at 4.34 billion baht, up 16% from 3.75 billion in the same period last year.

Average price per square metre increased by 24% to 292,800 baht from 235,429 baht. However, the number of units and projects dropped from 1,884 units to 955 units and from seven to five projects.

The highest average price was 580,000 baht per sqm at 98 Wireless, a super-luxury project developed by Sansiri Plc. Beatniq, a luxury condo on Sukhumvit Soi 32 developed by SC Asset Corporation Plc, averaged 280,000 baht per sqm on the other end of the high-end spectrum. 

Luxury condo demand is coming from those with high purchasing power who buy a unit, usually as a second home, to stay in the inner city. It is also driven by overseas buyers, mainly from Hong Kong, Ms. Aliwassa said.


CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その1)

Sukhumvit 39これまで、郊外物件は自宅として使う実需層にはいいが、投資で買う場合、やはりCBDかダウンタウン、遠くてもミッドタウンフリンジまでがいいと書いてきました。

これは別にバンコクだけに限らず、東京やロンドンなどの世界の大都市でもいえることで、不動産はロケーションが一番重要という、ごく当たり前のことです。

今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいきます。

一方、バンコクのコンドミニアム投資で失敗している日本人に多いのが、日本との単純な価格差を理由に、こんなに安い価格で新築物件が買えるのなら、将来の値上りを見越して資産形成手段の1つとして、今のうちにバンコクの郊外物件を買っておこうというのがあります。

でもこれは、身長を測ろうとしているのに体重計に乗ってあれこれ検討しているようなもので、自己居住のための物件購入と投資のための物件購入ではそもそもクライテリアが違い、それを混同してはならないということに注意すべきです。

その点、機関投資家は途中で投資基準がブレないのでまずこんなミスはしませんが、個人投資家もインベストメント・クライテリアをしっかり持っていれば、投資としては郊外物件を買っても儲からないからやめておこう、と思えるようになります。

すなわち、郊外物件は安くて一見、リスクが小さいように見えますが、近くに余程大きな開発計画でもない限り、投資という意味では、実はハイリスク・ローリターンであり、むしろ都心部の高級物件こそローリスク・ハイリターンのものが多いということになります。

さてこれに関連して、興味深いレポートがバンコクポストに載っていたので紹介します。

題名は、「ラグジュアリーコンドミニアムの需要は枯渇しない」というもので、CBDなどの高級物件需要は今後も衰えないということをいっているのですが、郊外の実需向けアフォーダブル物件は需要はあるものの、供給もいくらでも可能なので需給がなかなか締まらず、投資としてはあまり魅力がないということが分かるのではないかと思います。

次回に続く

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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)

Celes Map実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。

つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8~9割は通りの西側に片寄っています。


その理由は、通りの東側にはマストランジットの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニもレストランもほとんどない、しかも夜は有名な風俗街ソイカウボーイの前を通る上に、そこから先は暗くて女性の一人歩きはちょっと危ない雰囲気だからです。

やはりアソークでベストピッチ、文字通りスーパープライムといえば、通りの西側にあるアシュトンアソークであることは間違いありません。


従って、このセレスアソークの購入を検討する場合、スクムビット23のMUNIQではなく、同じスクムビット21通りの反対側で今建設中のアシュトンと比較検討するべきだと思うのです。尚、アシュトンについてはつい先日、「アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで2回にわたってレポートし、イールドプレイをするなら今が絶好の買いのタイミングだと書いたばかりなので、こちらを参考にして下さい。


さて、セレスアソークを購入する場合、方角、階数、間取り、フリップか、イールドプレイか等、いろいろと要検討項目はあるものの、少なくとも30㎡台の1ベッドルームは買わないことです。何故なら、ロケーション的に格上のアシュトンアソークに700ユニットもの1ベッドルームがあるので、将来の賃貸需要、投資需要のどちらを見てもセレスの方が分が悪いからです。


従って、やはりこのプロジェクトに関しては、アシュトンアソークにほとんどない2ベッドルームが狙い目だと思います。今の情報だと2ベッドの場合、大体18百万バーツからから24百万バーツということなので、日本円で6,000万円以上の予算がある人であれば、セレスは投資妙味のあるプロジェクトだろうと思います。


尚、アシュトンのデベロッパーであるアナンダーは「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」で伝えたように、最近いろいろと手抜き工事が発覚して評判を落としていますが、セレスの方も経験の浅いデベロッパーであり、どっちもどっちという感じです。ただ、そうはいってもビッグ10の一角、アナンダーの最高級グレードである「アシュトン」の方が確実にブランド価値があるので、私はアシュトンを取りますが...。

さて、いよいよ明日がプリセールです。この価格でアソークのラグジュアリーが買えるというのは確かに魅力であり、広い部屋さえ購入しておけばロスディールに終わることはまずないと思います。もし興味があれば、早朝から並んで是非2ベッドルームの広い間取りを狙って下さい。


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A new phenomenon in the luxury condominium market is happening in the Asoke-Sukhumvit area known as “CELES Asoke”, a new luxury condominium in a super prime location in the heart of Bangkok’s CBD with an average price per square meter is only THB 255,000, reflecting a non-marked up price in the luxury market. Another surprise is the project’s irresistible terms of payment. The THB 3.6 billion 40-storey condominium features a timeless and elegant design.  CELES Asoke is the only luxury condominium which offers super luxury facilities. Presales will take place on 16 September 2017, for one day only, at the Grand Center Point Terminal 21.  

Sukhmeet Bajaj, Managing Director of Lucky Living Properties Company Limited, organized a press conference for CELES Asoke, joined by Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE (Thailand) Company Limited, the project’s marketing and sales consultant, together with the project’s business partners, all of which are major players in the real estate industry, namely Architects 49, Shma Co., Ltd, and Design Worldwide Partnership (dwp).

The press conference began with the announcement of the launch of CELES Asoke, presenting a new marvel in the luxury condominium market with an average price of only THB 255,000 per square meter, which is the actual non-marked up price in the Asoke-Sukhumvit area. The price will undeniably stimulate the demand for this one-of-a-kind luxury condominium.

On this topic, Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE Thailand said, “The price is a truly surprising feature in today’s market, boosting the demand for luxury condominiums. Consumers today look for high-quality products developed by an experienced developer and managed by a professional team. This is a product not to be missed because it’s very rare for a location like this to pop up.” Aliwassa further added, “What make CELES Asoke truly exceptional, in addition to its super prime location and attractive price, is its luxuriousness, as well as its super luxury facilities which suit the modern lifestyle, and its convincing terms of payment which will greatly influence buyers’ decision.”

Sukhmeet then continued to say, “Lucky Living Properties Company Limited’s strategy is to develop luxury products that truly meet the needs of the market.” Over the years, the company has developed luxury condominiums in prime spots, such as LIV@49 which has already been completed and has received great feedback from buyers.

The development of  CELES Asoke is special because of its super prime location. We thoroughly researched the market, paid attention to the lifestyle of our residents, and have added special technology and innovation to facilitate their every activity,” said Sukhmeet.

CELES Asoke is a project which has been a phenomenon since the site hoarding was put up with minimal information – only the project name, the starting price of THB 7.9 million, and CBRE as its sales agent. It has been attracting a lot of attention in the property market because it boasts many unrivalled highlights, including:

1. Place: CELES Asoke is located on a super prime location near the Asoke-Sukhumvit Intersection, near both the BTS and MRT train stations. It is on Asoke Road near Sukhumvit Road, where the traffic flows well. It is conveniently accessible via many roads, unlike other parts of Asoke.
Additionally, the Asoke-Sukhumvit area, which is Bangkok’s leading CBD, has many premium office buildings and malls, all of which have more than a 90% occupancy rate. There are many residential buildings in this area that cater to the growing demand. The rental rates and turnover rates are very impressive in this area, and there are many facilities such as department stores, community malls, restaurants, art galleries, schools, wellness centers, and public parks. A luxury condominium on such a prime location is great for both investment and own stay, as it makes a great asset for future generations.  

2. Price that appeals to luxury condominium investors: Reflecting the actual market price of luxury condominiums in the Asoke-Sukhumvit area, CELES Asoke will debut with an average price of THB 255,000 per square meter; whereas, the average price of other condominiums in the same level on a super prime location is usually between high THB 200,000 to mid-300,000. The pricing of CELES Asoke allows investors to generate more profits compared to other projects in the same level, and leasing yields better returns. What’s more, there are only 217 units, so the competition in leasing and resale is not as high as condominiums with several hundred units.

3. Product:  CELES Asoke is 40 storeys high, excluding the roof top. The conceptual design is ‘Purified Sophistication’ – simple yet timelessly luxurious thanks to the structural glass wall which adds so much beauty to the building without affecting the structure, the design uses “Vertical Stainless Fins” along the sides of the building; these fins glisten in sunlight, making it look as luxurious as Dubai’s Burj Khalifa.

The luxurious lobby is spacious with 5-meter high ceilings and a contemporary crystal chandelier. The walls were made with Italian Honey Onyx marble, which reflects light well and further adds to the glamorous vibe - only super luxury condominiums and five-star hotels use such material for their walls.  

The size of units is from 34.70 to 138.92 sqm. and unit types include 1- to 3-bedroom, 2-bedroom Crown Duplex, and 3-bedroom Crown Penthouse.  Living rooms in all units have 3-meter high ceilings, with floor-to-ceiling glass windows - giving the room plenty of natural light and a spacious feel.  Corner units are equipped with full panoramic corner glass to offer a full view of the city.  Bathrooms are coated with Intelligent Glass Film which can be darkened when privacy is required.


注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)

アソークモントリー通り以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。

従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。


今、トンロー駅周辺ではBEATNIQIDEO QLAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロジェクトが続々と売り出される一方、トンロー通りでもゲイソーンのテラ・トンロー、サンシリのクンバイヨーやザ・モニュメント、LHのザ・バンコクといった30万バーツ/㎡超えのスーパーラグジュアリーコンドも当り前のように売り出されています。


しかし、こういった高額コンドミニアムの多くが販売で苦戦する中、価格を25万バーツ/㎡前後に抑えたプルクサーのザ・リザーブだけが短期間で完売したというのは非常に興味深いところです。


すなわち、たとえトンローの一等地であっても、平米30万バーツはまだマーケットに受け入れられておらず、オーバープライスだということです。こんなのを買うなら同じエリアの築浅中古やもっと価格の安い他のエリアでラグジュアリーコンドを買う方がいい、というのが今の投資家目線だろうとも思うのです。


一方、それに比べてアソーク駅周辺はそもそも開発用地がなく、トンロー通りのような供給ラッシュはありません。アナンダーのアシュトンアソークは来月竣工予定、サンシリのエッジも竣工済であり、現在ダイレクトにセレスと競合する周辺プロジェクトはメイジャーのMUNIQだけです。


さらに、30万バーツ/㎡以上というオーバープライス物件もないので、今のところアソークのコンドミニアム市場はトンローのそれに比べて健全であり、供給過剰のリスクもないように思えます。


ただし、このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ミスリーディングです。

次回に続く


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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)

Celes Asoke東京でいう丸の内に相当するアソーク。そBTSアソークから徒歩4~5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(Celes Asoke)のプリセールが9月16日に行われます。


モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/㎡というのは安いと思います。


はやり海外ロードショーなどせずにマーケティングコストを抑え、興味のある人だけがプリセール会場で判断して決めてくれ、というストレートな価格勝負のプロジェクトです。


私はプレビルドの本場、ロンドンで長年不動産開発をやっていたのですが、本来、投資家がデベロッパーの開発リスクを共有して初期段階から投資するからプレビルドは割安なのだ、という原点に返ればこれが本来の販売方法だと思うし、実際この価格には魅力があります。


さらに、全体で217ユニットしかない中で今回のプリセールではその半分しか売り出さないこともあり、本当に平均価格がこの水準であれば、即日完売になるかどうかまでは分かりませんが、まず短期間で完売するだろうと思っています


ただし、この平均価格には注意が必要です。過去にも同じアソークのノーブルBE19が売り出された時に、平均価格が18万バーツ/㎡台ということだったので、この眺望とスペックであれば買いだとクライアントにアドバイスした上でプリセール当日に行ってみたら、実際に売り出された価格は中層階でも22万バーツ/㎡と全然話が違っていて、騙されたような気分になりましたから…。


従って、今回はセレスアソークの40階建の建物の25階位の中層階がこの平米単価で買えるという前提で思うことを書くことにします。


次回に続く

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日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その5)

Resale Condoいずれにせよ、、バンコクでコンドミニアム投資をする場合、まずターゲットになるテナントのライフスタイルや文化の違いを知るべきだ、というプラスプロパティのコメントは正しいと思います。


このブログだけでなく著書の「バンコク不動産投資」の中でも、タイ人投資家が一番欲しいテナントは日本人テナントなのだから、我々日本人投資家は当然日本人エクスパットに貸すことを考えた方がいいと書きましたが、それであれば文化やライフスタイルの違いの問題はないし、日本人テナントが好むような内装のデコレーションをすれば入居者募集も効率的にできます。


そして、ロケーションについても、我々日本人はBTSスクムビットライン沿い、しかもアソークからオンヌットで投資した方がいいと書いてきましたが、一方でMRT(地下鉄)沿線のラーマやラチャダーピセーク等は今後中国人や韓国人が増えるものの、日本人駐在員は多分住まないから避けた方がいいと思うようになりました。従って、最近はセミナー等でもそう解説しています。もっとも、この予測が正しいかどうかはあと5年も経たないと分かりませんが…。


それにタイ人の賃貸仲介業者と話していても、彼らもあまりMRT沿線は取り扱おうとしません。何故かと聞くと、日本人駐在員に比べて中国人や韓国人の家賃はかなり安く、同じか月分の仲介料なら家賃の高い日本人エクスパットを扱いたいということで、これももっともな話です。


ところで、かねてから私は中古物件を買ってリノベーションして賃貸することをお勧めしています。この表は前回セミナーで使ったものですが、バンコクでは地価上昇が速いので新規プレビルド物件の値上りに中古物件の値上りが追いつけず、今でも築数年の築浅物件が平均で約3割も割安なのです。

従って、ゲンガムライによる転売益に興味がないのであれば、一例としてアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたような竣工直前直後の投げ売りや、築浅の中古物件に投資妙味があると思います。


無理に新築でなくても築浅物件を買ってきれいにリノベーションすれば、新築より割安に設備も間取りも遜色がない物件が購入できるだけでなく、同じ予算でもっと広い面積の物件が買えることになり、その結果、空室リスクのミティゲーションと投資利回りアップのつの大きなメリットが取れるのです。

尚、単純なプレビルド投資でなく、こういう割安な物件へのイールドプレイ投資やオーナーオキュパイアー投資に興味がある方は、私もお手伝いできますので別途お問合せ下さい。

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日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その4)

欧米人エクスパットさて、「外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選び」という題のプラスプロパティのレポートで興味深いところだけをピックアップして訳してきました。

この後はごく当り前のことしか書いておらず、大して面白くないので訳しませんが、もし興味があれば下に添付しておきます。ある程度タイ語の素養があれば難しくないので読めると思います。


ここまで読んで、まず基本知識として認識すべきは、同じ外国人といっても現在バンコクに住む外国人エクスパットは大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人(主に中国人や韓国人)、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っているということです。


私も正直、これを読むまで欧米人は家主が事前に内装を施した物件よりも、ベーシックな内装の方を好むというのは気が付きませんでした。しかし、私も欧米に10年以上住んでいたので、個を重視する個人主義文化の彼らにとって、家主の押しつけがましい内装装飾よりも、自分のライフスタイルや趣味に合ったデコレーションをしたがるというのは、なるほどと思います。


ただし、欧米人は広さにこだわると誤解しない方がいいです。これは、家賃が同じなら古くても広い部屋を選ぶということです。この辺は欧米人、特にヨーロッパ人は古い住宅に慣れているので、最新設備と機能的な間取りの新築物件を好む日本人とは違うのです。


というのも、欧米人であっても月額10万バーツを超える住宅に住める駐在員というのはほとんどいないという調査結果がCBREやコリアーズから既に出ていますから、150㎡以上もあるベッドルームで、しかも新築物件をセントラルルンピニ―やロワースクムビットで借りるとなると、家賃は15万バーツ以上になり、欧米人であっても大半の人が借りられないからです。


もっとも、これについては実は日本人駐在員も同じで、私がタイ語学校で知り合った家族同伴駐在員の奥さんたちの多くが、トンローやプロンポンの古いけど広い部屋に住んでいます。やはり子供がいると、生活重視で狭い新築より広い中古物件を選ぶ傾向にあるようです。


むしろ単身赴任者だけが、それほど部屋の広さにはこだわらず、駅近で買い物も便利なロケーション、最新設備と機能的間取りを重視する傾向にあります。この点は、今の日本人投資家の大半がベッドルームに投資することから、物件を選ぶ際のキーポイントとして留意しておくべきです。だからといって30㎡もないような狭小ユニットは論外ですが…。

次回に続く

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ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ 
เมื่อเราเลือกคอนโดฯ ที่จะปล่อยเช่าได้แล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการหาผู้เช่า ได้แก่ 1.ประกาศทางเว็บไซต์เกี่ยวกับฝากซื้อ-ฝากขาย-ปล่อยเช่าบ้าน หรือ 2. ใช้บริการ Agent ที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพ ข้อดีคือ จะดูเเลหาผู้เช่า ทำสัญญาให้ เเละช่วยอำนวยความสะดวกด้านต่างๆ ให้เสร็จสรรพ เช่น การดำเนินการด้านเอกสาร ทำให้ทุกเรื่องจนมีผู้เช่าเข้ามาอยู่เลย 

แต่ส่วนใหญ่ปัญหาห้องว่าง มักจะมีตอนเเรกๆ เท่านั้น เพราะตอนที่หาผู้เช่าครั้งเเรกเป็นเรื่องที่ยากที่สุด เเต่ถ้ามีผู้เช่าเเล้ว ตามมาตรฐานเราก็มักจะทำสัญญา อย่างน้อย 1 ปี เเสดงว่า อย่างน้อย 12 เดือนนี้ เราจะมีผู้เช่ามาคอยจ่ายเงินให้ ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาไม่มีผู้เช่าสามารถทำได้ด้วยการ ก่อนที่จะหมดสัญญาเช่า 2 เดือน ให้ถามผู้เช่าเลยว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ เพื่อที่จะเตรียมตัวหาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงต่อได้ทัน 



日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その3)

日本の文化2しかしながら、結局のところ、バンコクに住む外国人エクスパットの殆どはごく限られた特定のエリアに住んでいる。

外国人の大多数がスクムビット通り沿いに住みたがるし、スクムビットから中に入ったソイの場合はソイ1-63、2-42に人気があり、それ以外にはサートン、ルンピニ―が人気がある。

そして、この中で特に人気があるのがスクムビット通りである。その最大の理由がBTSスカイトレインが走っているということであるが、その他にもショッピングゾーン、スーパーマーケット、レストランなどが集中しているというのもある。

すなわち、スクムビット通り沿いには、BTSスカイトレイン、職場、学校、病院等のその他施設が近いという4つの重要条件が全て揃っているのである。

ヨーロッパやアメリカ人テナントの傾向:彼らは広々としたシンプルな内装の部屋を好む傾向にある。というのも、家主が内装装飾したものより、部屋のデコレーションは自分の好みに合わせてやりたがるからである。また、マネージャークラスの欧米人は2ベッドルームでも100㎡以上のユニットに住みたがるし、3ベッドルームだと150㎡以上を要求する。さらに、単身者でも50㎡以上の部屋に住みたがる。

アジア系テナントの傾向:家主がすべて家具を買い揃え、いつでも住める状態に内装装飾された部屋を好む。中でも日本人テナントはあまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、40㎡から50㎡あれば十分満足するし、予算のこともあり、家族同伴のエクスパットの場合でも2ベッドルームを選択することが多い。

次回に続く

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แต่ในที่สุดแล้ว ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ นั้นมักเลือกที่จะพักอยู่ในไม่กี่ทำเล โดยส่วนใหญ่จะนิยมพักอยู่ย่านสุขุมวิท หากเป็นซอยเลขคี่จะเป็น ระหว่างซอย 1-63 ส่วนฝั่งเลขคู่จะเป็นซอย 2-42 รวมไปถึงย่านสาทร และลุมพินี โดยทำเลที่ยังคงได้รับความนิยมสูงสุดในกลุ่มผู้เช่าต่างชาติมาโดยตลอด ได้แก่ สุขุมวิท เนื่องจากเป็นย่านที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน อีกทั้งยังมีแหล่งช้อปปิ้ง ร้านค้า ร้านอาหาร มากมาย หรือสรุปง่ายๆ ก็คือทำเลที่ประกอบด้วย 4 ปัจจัยหลักดังนี้ ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษา และ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก นั่นเอง 

กลุ่มผู้เช่าชาวยุโรปและอเมริกัน ต้องการห้องชุดที่โปร่ง เรียบง่าย เพื่อตนเองสามารถนำของตกแต่งที่ชอบเข้ามาจัดวางได้ ตามความพอใจ ในระดับผู้บริหารยังนิยมห้องที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขนาด 100 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 2 ห้องนอนและขนาด 150 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 3 ห้องนอน ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าที่มาคนเดียวมักจะมองหาห้องที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร 

ด้าน
กลุ่มผู้เช่าชาวเอเชียนิยมเช่าห้องชุดในลักษณะที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่เป็นหลัก ส่วนกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ไม่นิยมห้องที่มีขนาดใหญ่มาก กรณีที่อาศัยเพียงคนเดียว ห้องพักพื้นที่ 40-50 ตารางเมตรก็เพียงพอกับความต้องการ แต่ในกรณีที่พักอาศัยเป็นครอบครัวหรือกลุ่มที่มีงบประมาณ ในการเช่าสูงมักจะเลือกเช่าห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนเป็นหลัก 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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