バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

バンコク コンドミニアム

ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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トンローのプレビルド、トップ5(その5)

テラ トンロー

tela thongloゲイソーン・プロパティによるスーパーラグジュアリーです。ゲイソーンは大手というわけではありませんが、高級コンドを得意とするデベロッパーで、ペースやレイモンランドに近いスペシャルティデベロッパーです。

商業ビルが多く、レジデンシャルはまだあまり実績がありませんが、エッカマイのMODE61というローライズを見たことがあります。広々とゆったりしたデザインで普通のローライズより高級感があり、どちらかというと、富裕層相手の高級物件を開発するデベロッパーというのが私の彼らに対するイメージです。

通常、ローライズは23メートルの高さ制限があるのでどうしても地味なプロジェクトが多くなり、ハイライズに比べると、ロケーションが同じであっても平米単価も10%から15%程安くなります。

しかし、ゲイソーンのMODE61はプライバシーを重視する家族連れの駐在員に人気があり、1つの建物に数百ものユニットがてんこ盛りになったようなハイライズを嫌うテナントに選ばれています。

Khun by yoo price comparison今回のテラ・トンローもそういった富裕層狙いのスーパーラグジュアリーで、小さな1ベッドルームなどというものは一つもありありません。

価格も最低3,300万バーツ、つまり1億円以上です。各階4ユニットしかなく、一番小さいユニットで111㎡、全部でわずか84ユニットしかない31階建てハイライズです。

さすがゲイソーン、ここでも我が道を行くという感じで私は好きですが、こういうのは家賃が10万バーツを軽く超えてくるので、日本人駐在員でも借りられる人の数がかなり絞られてしまいます。

従って、イールドプレイには不向きで、どちらかというとタイ人富裕層が自己居住しながら資産として将来値上りするのを待つというキャピタルゲイン狙いになると思います。

さて、トップ5については以上ですが、トンローは供給ラッシュの真っただ中というだけあって、同じトンロー通りではサンシリのザ・モニュメントもあるし、BTSトンロー駅の南側では
SCアセットがBEATNIQを着工しました。そして、L&Hがこれからもう一つザ・バンコクを発表します。そのほか、シンハーリアルエステートがザ・エッセを、アナンダーがIDEOQを、サンシリがソイ38で新たなスーパーラグジュアリーを開発します。

これほど大量のラグジュアリープロジェクトがトンローだけで矢つぎ早に出てくるとなると、市場は本当に吸収できるのかと心配になると思います。私も全く同じ考えで、前回のセミナーでもこの点について疑問を投げかけましたが、状況はさらに深刻になりつつあるようです。

次回セミナーではそのことについて話しますので、トンローでコンドミニアムを買おうと思っている人には是非参加してもらいたいと思っています。

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トンローのプレビルド、トップ5(その4)

クンバイヨー

khun by yooサンシリが欧米のデザイナーを起用して開発するプロジェクトですが、私はまだモデルルームを見に行ってないので詳しくは分かりません。

同じスーパーラグジュアリーの新規プロジェクト、テラ・トンローからトンロー通りを挟んでほぼ正面にあります。

BTSトンロー駅からは遠いですが、トンローの場合はそれほどハンディにはなりません。近くにJアベニューもあるし高速道路も近く便利なので、ロケーションは問題ないと思います。

平均販売価格は36万バーツ/㎡でL&Hのザ・バンコクと拮抗する価格帯となっていますが、DDプロパティのレビューレポートによれば、年内に販売価格は40万バーツ/㎡を超えてくるだろうと高く評価しています。

ザ・バンコクと比べても優劣つけ難い最高のクオリティなのだろうと思いますが、いずれにせよ、業界を代表する大手デベロッパーがそのベストを尽くして開発するスーパーラグジュアリー級コンドですから、あとはどちらが好きかは個人のデザインに対するテイストだろうと思います。

LAVIQ

Laviqこれはあまり聞いたことのないリアルアセットというデベロッパーが開発するラグジュアリープロジェクトです。

正直、どうしてこれがトップ5の1つに入るのかよく分かりません。タイはコンドミニアム開発が始まってまだ20数年なのでデベロッパーに十分な経験がないところが多く、中小のデべがいきなりラグジュアリーをやること自体がリスクがあるような気がします。

タイでは大手デベロッパーのブランドが付くかどうかでコンドミニアムのリセールバリューも違ってきます。それにこのコンドミニアムはトンロー通りではなく、隣のスクムビット・ソイ57であり、むしろ、トンロー駅南側のBEATNIQやIDEOQ、今度出てくるシンハーエステートのザ・エッセ等と比べるのが正しいような気がします。


33階建て235ユニットで平均価格は24万バーツ/㎡と一見割安なように見えますが、SCアセットのBEATNIQが28万バーツ/㎡、アナンダーのIDEOQに至っては18万バーツ/㎡ということであり、トンロー通りでない以上、そう割安感はありません。その上、SCもアナンダーも大手デベロッパーです。

ただし、LAVIQもスペックを調べるとそう悪くはありません。しかし、他の4つのプロジェクトに比べると差別化ができてないと思います。豪華なスペックを謳っていますが、このクラスはどこもハイスペックだし、そう大差はありません。

特にトンロー周辺は今、ラグジュアリープロジェクトが供給過剰気味で、勝ち組と負け組が出てきています。そして多分、タイ人もこれといって特色のないこのプロジェクトにはあまり興味をもたないだろうと想像でき、苦戦しそうです。

もし私が20万バーツ/㎡前後の予算があってトンローで投資物件を物色していたら、同じ予算でずっと広いユニットが買えるIDEOQか、トンロー通り側にあり大手プルクサ―が開発しているザ・リザーブのリセールを拾いに行くことを考えると思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その3)

ザ・バンコク トンロー1

the bangkok以前にもこのブログで書きましたが、個人的にはこのトップ5の中でもこれがベストだと思っています。

デベロッパー、ロケーション、クオリティ、スペック、デザインとどれを取ってもトップクラスで、
将来、トンローを代表するヴィンテージコンドになるのではとも思います。

もっとも、難をいえば天井高が2メートル90センチしかなく、スーパーラグジュアリーである以上、最低でも3メートルは欲しいところですが…。

平均価格も37万バーツ/㎡とテラやクンバイヨー以上ですが、資金さえ許せるのであれば5年、10年単位の長期的なスパンでは間違いない投資だと思います。

バンコクのコンドミニアムの外壁は吹き付け塗装が主流ですが、強烈な紫外線で4、5年で退色し古ぼけて見えるという問題があります。

しかし最近高級物件でよく見かけるようになってきたのが、ガラス面積を増やしてハイテク感と高級感を出すファサードデザインです。日本では
渋谷のヒカリエなどの商業ビルでよく見かけますが、ガラスは経年劣化しないので古臭くならないというメリットがあります。

the bangkok 2バンコクの20年位前のコンドミニアムと最近竣工したものを比べるとすぐに分かりますが、
腰高窓が多い古いコンドに対し、日本人以上に眺望を重視するタイ人らしく、最近のコンドはハイサッシを壁いっぱいに使ったパノラマビューの大きな開口部がトレンドになってきています。

その究極がグラスカーテンウォール工法でファサード全体をガラスにしてしまうというやり方です。
ザ・バンコクはLowEガラスを使った飽きのこない外観になっていますが、デべのランドアンドハウスは早くからガラス面を大きくするデザインを取り入れていて、例えば2010年に売り出したアソークのザ・ルームでもカーテンウォールでガラス面を大きく取る工法を使っています。もう築4年以上になるのに今でもほとんど古さを感じさせません。

10年経っても高級感がありそれほど古臭くならないということは、中古になってもリセール価格が下がりにくいという大きなメリットがあるということです。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その2)

ザ・リザーブ トンロー2

Reserve 1ビッグ10デベロッパーの一角、大手プルクサーの初めてのラグジュアリーコンドです。

最初で失敗できないだけあって価格設定にも苦心したと見えて、トンロー通り周辺のプロジェクトが軒並み30万バーツ/㎡を超えてくる中、平均25万バーツ/㎡と割安感もあり販売開始から間もなく完売しました。

地形(じがた)の悪さやソイ55から離れていることから土地取得コストを抑えられたのかもしれません。
トンロー通りから140メートルほど奥に入っていますが、考えようによっては、その分、隣に高層ビルがなく眺望に優れるし、この辺はスクムビットとの交差点にも近く渋滞するので渋滞の騒音がなく静かだというメリットもあります。

また、総戸数110ユニットと規模も小さく、後に出てくるスーパーラグジュアリー級コンド、ゲイソーンのテラと似ています。ラグジュアリーコンドに求められるのは、大規模で豪華絢爛な共用部を持つプロジェクトもありますが、一方でこういうプライバシーが守られた質の高い空間というマーケットもあると思います。

私のプルクサーに対するイメージは、グレードセグメンテーションでいうとスパライと同様メインクラスのプロジェクトが中心のデべで、ルンピニよりはもう少し上のセグメントという感じです。また、売上高ではトップクラスの大手ですが、戸建てやタウンハウスの現地でネーウラープと呼ばれる面開発プロジェクトの比重が大きく、サンシリやAPのような日本のマンデベに近いデべロッパーではありません。

2年ほど前に戸建ての基礎工事で手抜きしたことが発覚しかなり叩かれたこともあったので、個人的にはあまりいい印象はありませんでした。従って、私も最初はプルクサーは日本人にはあまり関係ないデベロッパーだと思っていて、このプロジェクトについてもほとんど興味がありませんでした。

Reserve 2しかし、実際にモデルルームや現地を見たり販売価格をチェックしたりすると、
地形の悪さを巧みに使った秀作だと思うようになりました。現在、同じように地形の悪いプロジェクトであるBEATNIQをSCアセットがトンロー駅の南側で開発中ですが、平均28万バーツ/㎡と割高なこともあり、私なら迷わずトンロー通り側のザ・リザーブを選びます。

もっとも、プルクサーにとってこれまでやったことがないラグジュアリー級コンドなので、今後施工監理がしっかりできるかちょっと心配ですが…。

結論として、エッジやHQなどもそうですが、最初に割安感があるプロジェクトは販売開始後すぐの頃にリセールで出てきたものを買ってもまだ割安感があるので、竣工する頃にはゲンガムライで益出しできる可能性も高いと思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その1)

Top5 in Thong LoProperty Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ5という記事があります。

今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に1件か2件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。

それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。

以前にも書きましたが、その主たる原因は世界的な預金金利の低下による投資家の不動産シフトです。これはタイに限らず世界中で起こっていますが、比較的利回りの高いタイや北米の一部の不動産には海外からも資金が入ってきていて高額プロジェクトがよく売れています。

そういうこともあって、タイの富裕層とシンガポールや香港の海外投資家がトンローのラグジュアリープロジェクトを次々と買い進んでいるのですが、この中でどれがトップ5なのかというと、各人見方が違うので難しいところです。

従って、このレポートの選ぶトップ5について、彼らの記事を参考に今のトンロープロジェクトに自分なりのコメントを入れてみました。かなり独断と偏見が混じっているので参考までのつもりで読んで下さい。

次回に続く

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Top Luxuary Projects on Thong Lo

Thonglor is known for its upscale restaurants and cool bars, but the street hasn’t been home to many new real estate developments until recently. In the past few years, over 12 luxury residential projects have been launched turning the popular street into a property investment hot spot.

Unlike other locations along Sukhumvit, where being close to the BTS is seen as being important, some of the recent Thonglor projects are fairly far away from the station. Several luxury developments are at least 1 kilometre away from Sukhumvit which goes against the trend.

The Reserve Thonglor 2
The Reserve Thonglor 2 is Pruksa’s 1st luxury condo development and is targeting young entrepreneurs and affluent professionals who want to live the Thonglor lifestyle. The project is being developed under the ‘Reserve Your Nature’ concept. The design features earthy elements including a water channel that give residents a feeling of being out in the open.

The Bangkok 
Developed by Land & Houses, The Bangkok is one of the few projects close to Sukhumvit and the BTS station. It is an all-glass sculpture making it unique for the city while high-end materials such as copper and marble are used to add a luxury feeling to the interiors.

Khun by Yoo 
Sansiri is behind this luxurious project on Thonglor 10. It’s a collaboration from popular designer Philippe Starck and the world famous YOO. The project boasts a copper core and a floor-to-sky glass façade as well as interiors featuring upscale furniture and top-branded fittings.

LAVIQ
This high-rise condo has a number of luxurious touches such as Fendi Casa furniture and an infinity swimming pool. Built by Real Asset, the project isn’t on Thongor, but Sukhumvit 57, which is one street over.

Tela Thonglor
Gaysorn Property is developing Tela Thonglor on Thonglor 13 near a bunch of trendy restaurants. The super-luxury, high-rise condo offers luxury living and privacy not found elsewhere. For example, each unit has a private elevator.

サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上、サムローンはBTSが開通したのは最近ですが、それだけでなく、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象でサムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

ところで、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、あと2、3年先が見ものです。

でも、私は前回のセミナーでも話したように、そんな先の将来性よりもオンヌットからウドムスクの方が投資のタイミングとしてはベストではないかと思うのですが…。


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サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

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AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 
ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 




ラーマ4通り(その2)

グレイライン第2フェーズ以下がDDプロパティのレポートの概要:

スクムビットとシーロム・サートンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる
104ライ(約17万㎡)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発

TCCはもう1つの複合開発を
クイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000㎡の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。

その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン

以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4発展の中心になると予想され、
これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。

そうはいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。

ただし、今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。
ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。

タイ語のタムレ・サカヤパープ(将来発展する土地)で自分で住みながら気長に待てる人であれば、ラーマ4はリスクの低い非常に面白いロケーションだと思うし、まずキャピタルロスになるようなことはないでしょう。

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ラーマ4通り(その1)

ラーマ4通勤ラッシュ前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ4はシーロム・サートンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ9ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。
当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。

ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね…。

そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4の交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4の上を通ってラーマ3まで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。

まあ、ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。

さて、下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。

次回に続く

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Rama IV Becoming Bankok's next Hot Spot.

Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.



最近の地価推移

地価ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。

また、コリアーズによれば、
スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。

どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこからも聞こえてきません。それに最近は、タイの経済成長も昨年よりよくなりそうだという見通しも出ていて、やはり都内中心部の地価上昇はまだまだ続くと思います。

さて、この表は、AREA(Agency for Real Estate Affairs)から出てきた昨年末時点での地価ランキングですが、昨年、最も地価が上昇したのはアソーク・モントリー通り(スクムビット21)の27%でした。

最近まで私もこの通りに住んでいたのですが、通りに面した更地はもうほとんどないので、これからは古いビルを地上げして再開発するしかなくなってきている状況であり、こういう上昇も納得がいきます。

そして、彼らはスクムビット通りでも特に地価の高いサイアム、チットロム、プルンチットは今年も6.5%上昇して213万バーツ/ワーになると予測しています。

さらに注目したいのは、話題のワン・バンコクの発表もあって、今後開発が進むと期待され始めたラーマ4通りです。AREAによれば、今の地価はまだ40万から50万バーツ/ワーであるが、ラーマ4の上を走り、ラーマ3通りに繋がるグレイラインの工事が始まれば、ここの地価はすぐに100万バーツ/ワーを超えてくるだろうと予測しています。

確かに今、ラーマ4の大規模複合開発、ワン・バンコクが脚光を浴びていますが、今後割安感のあるラーマ4の地価が上がってくるのはほぼ確実だと思います。それに、ラーマ9よりラーマ4の方がスクムビットのすぐそばを並行して走っていることもあり、日本人には馴染みやすいと思います。

いずれにせよ、スクムビット通りが200万バーツ/ワーを超えるという中で、ラーマ4だけ時に忘れられたように今も40万から50万バーツ/ワーというのでは、破格に安いのは誰の目にも明らかです。

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タイの不動産データベース・ビジネス

Data Base Businessこのブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。

以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。

彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合いがあり、私も色々と貴重な業界の裏情報をもらえるのですが、名門チュラで不動産のマスターを取り、元CBREリサーチ部門のマネジャーでもあったことから、タイ不動産マーケットのトレンドをよく知っています。

周辺環境とか間取り、スーパーや病院、インターの学校が近いとか遠いとか、ほとんど主婦目線だけで投資物件を勧める仲介業者がいますが、賃貸仲介ならまだしも、投資物件を探している人に対してそれではミスリーディングです。供給過剰気味のバンコクで最も注意しなければならない空室リスク、そして投資家動向、周辺の新規プロジェクトとの価格乖離率、デベロップメントパイプラインなど、検討すべき事項はたくさんあります


そこで、彼のような不動産マーケットのトレンドや需給関係に詳しいプロの情報が役に立つのですが、この記事は、最近彼が提携したアメリカのオープンドアという不動産売却ソフトについて書いたものです。

タイの不動産市場は信用のおけるデータベースがなく、売主は自分の物件の市場価値について疑心暗鬼になっているという問題があります。だから、売却に1年もかかったりするのですが、そういう私もつい先日、コンドミニアム売却、実践体験記で自分の物件売却について書いたように、ダラダラ時間をかけても仕方がないのでこの辺が市場価格だろうと判断して売りに出したら、どうも価格が安すぎたようで、わずか1ヶ月半後に値引要求一切なしで買い付けが入るというようなお恥ずかしい結果になったりもします。

バンコクにも米国のMLSや日本のレインズのような
信頼できるデータベースがあったらと思ったものですが、実は、彼がやっているビジネスは、新しいようで先進国なら当り前のビジネスです。

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FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

This is a difficult question to answer, but as an agent I should know the answer. "Well, it depends on how you're pricing your property. It may need one or two years or six months if you are lucky," I told him. However, many thousands of homeowners haven't been able to sell their houses even after a few years. My Australian client said you could sell an apartment in Sydney in about one or two months. His answer surprised me: It is almost impossible to sell property within a month in Thailand.
After that, I started researching how other countries sell their houses and I found that they all vary. The time taken depends on location, market demand, prices and other factors. In countries like the United States, United Kingdom or Australia, you may need 1-3 months on average if the properties are located in the city, while it may take about six months if they are situated elsewhere. We found that these countries have an established structure to solve liquidity problems in property sales.
It was a real eye-opener that in developed countries, you do not need many years to sell houses. However, I was surprised when my colleague found a start-up in the US committed to buying houses within two days through "Opendoor".
Opendoor is a property tech firm in Phoenix that aims to speed up the home-sale process by purchasing the home directly from sellers within a few days. A seller can avoid the tedious process of home selling through home improvements, dealing with an agent, open-house visits and others. Opendoor proposes a price to the owner within 24 business hours of receiving property information. If the price is accepted, the start-up will send an inspector to check the home's condition. If no additional problems are found, the owner will receive the payment and move out within 30-60 days.
Opendoor has built its own pricing models and algorithms using public data, which generate what they describe as a fair-offer price. Opendoor charges the seller a fee that is 2 to 4 per cent higher than the 6 per cent charged by a real estate broker, in return for the convenience to the seller and the risk being borne by the company.
Buyers who purchase houses from Opendoor will have newly renovated houses and get an inspection report from a third party. Buyers can tour homes at their convenience from 6am-9pm daily with no appointment needed. When they arrive at the house, they can use the Opendoor app to instantly unlock the home. The company has a 30-day buyback programme if buyers are not satisfied after moving in.
Founded in 2014 by former PayPal executive and investor Keith Rabois, Eric Wu, Ian Wong and JD Ross, Opendoor presently operates in Phoenix, Dallas and Las Vegas. It currently buys about US$60 million worth of homes per month, and has bought and sold more than 4,000 houses to date. In November 2016, the company raised $210 million with $1-billion valuation.
This is a case of a founder who is passionate to challenge something that seems impossible. Selling properties is difficult everywhere in the world. The key is market data. Without accurate market data, it would be very hard for Opendoor to calculate home valuation. Moreover, they would have no evidence to explain to the homeowners. 
Nattapon Asswisessiwakul, CEO Z My Home, dtac Accelerate Batch 3

中国マネー見参!(その4)

Money Laundering中国マネー見参(その2)の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。

これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。

もっとも、私は専門家ではないので、これがマネーロンダリングなのかどうかまでは判りませんが、ちょっと調べてみるとこの図にあるような典型的マネロンスキームの例に酷似しています。


タイの場合でも、外国人に対するコンドミニアム購入要件として、外国から外貨で送金した資金を使って100%現金で買うこと、という条件があるので、ボストンバッグで
現金持ち込みしても買うことはできません。従って、まずは香港に持ち出してそこから外貨のまま海外送金するということになるのでしょう。ところで、日本でも中国人が東京のマンションを買っているという記事をかなり前に読みましたが、これも香港あたりから資金が飛んできているのかもしれません。

最近、日本でちょっとお金が必要になり、わずか100数十万円ですが、タイから日本の自分の口座に送金したところ、日本の銀行から電話がかかってきて、この資金の出処はどこかとしつこく聞かれ、それが明らかになるまで自分の口座に入金できませんでした。これも金融庁の指示だから仕方がないという説明でしたが、日本はそれなりにチェックが入っているのが分かります。ただ、こんなのはボストンバッグに現金を詰めて持ってこられたらチェックのしようがないわけで、そんなことぐらいで効果があるのかどうかは疑問ですが。

一方、タイの銀行は、私が不動産のダウンペイメント支払いのために日本から1,000万円ほど送金しても、資金ソースなど全く聞いてきませんでしたから、
中国人にとってタイの不動産購入は非常に容易だと思います。

ところで、投資人気国の第1位、アメリカは中国からの資金流入に文句を言わないような気がします。
あのビジネスマンであり不動産王のトランプ大統領が、不公正貿易で取られた資金が戻ってきたと喜ぶことはあっても、中国人の投資でアメリカの不動産価格が値上りするのはけしからんからチャイナマネー流入を規制する、などと言うとは思えないですから。

タイ政府はいまのところ、アメリカと同じく外貨流入ウエルカムという立場なので、マネロンはあまり気にしてないようです。そうやって考えていくと、中国人にとって人気第2位と第3位の国から不動産購入を嫌われるようになった今、人気第5位のタイが格上げされて、これからますます資金が流れてくるのだろうと思います。

すなわち、バンコクのコンドミニアムを既に買った人やこれから買う人は、今後のチャイナマネーによる価格上昇に便乗して値上り益を享受できるということなのかもしれません。中国マネーの行先を後追いでなく、先読みして投資すれば儲かる、という図式になってくるのでしょう。

PS: 
実は今日、このブログを書いた後、偶然、広東からタイに来ている中国人と話す機会があったのですが、中国都市部のコンドミニアム価格は高騰してしまい、中国人ミドルクラスにとってマイホームはもうとても買えなくなってしまっている。一方、北京や上海に比べるとバンコクのコンドミニアムは確かに相当安いし、貸した場合の利回りも高い。しかもタイは誰でも50歳以上になればリタイアメントビザが取れて老後を暮らすことができる。だから、一般のミドルクラスの人達は今、中国でのマイホーム購入を諦めて老後のマイホームとしてタイでコンドミニアムを買っている、とのことでした。かつて日本がバブルの頃、不動産価格が高騰した結果、多くの人達がマイホームを諦めたのを思い出しましたが、そういう話を聞くと、今、タイで不動産を買っている中国人は、実は本国でのマイホーム購入を断念せざるを得なかったちょっと可哀想な普通のミドルクラスであり、彼らの場合はマネロンではなさそうな気もしてくるのですが…。

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中国マネー見参!(その3)

オーストラリア前々回、中国人ミドルクラスの間で投資先国として人気が第3位のカナダで、あまりに多くの中国人の不動産購入が続いたため、いくつかの州が中国人バイヤーに制限をかけるようになってきたと書きました。

実は投資先国人気第2位のオーストラリアでも、中国人バイヤーの流入を警戒する下のような記事が出ていて、そのうちカナダのように規制が入るかもしれません。

もっとも、オーストラリア不動産への資金流入は中国だけでなく、アジア全体から買いが入っているようですが、特にマネーロンダリングのために不動産購入をする中国人に対する嫌悪感がオーストラリア人の間であるようです。

シドニー大学の調査によると、シドニー市民の過半数が外国人の不動産購入を禁止したほうがいいと答えていて、64%の人が外国人による不動産購入がオーストラリアの住宅価格高騰の原因だと答えています。

もっとも、アジア、特に中国マネーの流入が不動産価格を上昇させたという明確なエビデンスはないようですが、ただ、2012年から2015年にかけてシドニーの住宅価格は45%上昇し、2017年の第1四半期においては昨年同期比18.4%の上昇ということで、やはり、世界的な投資資金の割安な不動産への流入という構図自体は今も変わっていません。これもある意味、グローバルスタンダードの浸潤です。

ところで、オーストラリアの調査機関によれば、これまで中国人により約25億米ドルの資金がオーストラリアに流入し、その内、7億5,000万米ドル、つまり3分の1近い資金が不動産購入に回ったとのことです。

その理由として、オーストラリアの場合、特に規制が緩やかなので、中国人にとって
様々な方法で汚職や賄賂で得た資金を洗浄することができるからとのことであり、何やら危ない資金が中国から大量に入り込んでいるようです。

次回に続く

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A majority of residents in Sydney are opposed to foreign property ownership, according to a University of Sydney report. Buyers from Asia have flooded the market causing housing prices to increase drastically in the past few years. In addition to this, there are some concerns about Chinese buyers purchasing Australian real estate to launder money.

Over half of those surveyed responded that foreigners should not be allowed to purchase property in Australia with only 4 per cent strongly supporting foreign real estate ownership. A total of 64 per cent of people asked in the survey believe foreign investment is the reason housing prices in Australia have skyrocketed.

Investment from Asia, and China in particular, has grown since 2015. However, there is little evidence to connect the rising housing prices to the influx of Asian property buyers, shows data from the Australian Treasury. Real estate prices in Sydney jumped by 45 per cent between 2012 and 2015 and are up 18.4 per cent in the 1st quarter of 2017 when compared to the same period last year, reports the Asia Times.

Another concern about the increase in real investment from Chinese buyers in Australia is money laundering. Some Chinese citizens are believed to have used money from corruption to acquire international property. The Chinese government has launched 2 programs to catch allegedly corrupt citizens who have fled overseas and are tracking several suspects in Australia, according to Asia Times.

More than USD2.47 billion of money transfers made by Chinese investors have been investigated by Australian financial intelligence officials. Of this total, USD750 million has been placed in property investments. Individuals still have many ways to launder money in Australia, despite the efforts of the government to stop this practice. Real estate transactions continue to be one of the preferred methods of this, reports Transparency International. That’s because Australia has more gaps and loopholes in place than other countries.

中国マネー見参!(その2)

market share私はReDevというカナダの商業不動産投資会社のエージェントでもあり、そこの香港支店とも親しいのですが、話を聞くとボストンバッグに大金を詰めて中国本土から香港にやってきたミドルクラスの投資家たちが、HSBCやハンセン銀行に口座開設し、その口座から直接送金して海外で不動産を買っているとのことでした。

現在、香港の主だった銀行は日本人には厳しくてなかなか口座も開かせてくれなくなりましたが、口座を開いただけであとはドーマントになるまでほったらかしの日本人とは違って、中国人は多額の資金移動を伴うのでお得意様のようです。


ところで、中国の銀行がタイの不動産を買う資金まで融資してくれるというのは初耳です。そういえば、ReDevの香港所長が、中国人はタイの不動産もカナダの不動産も両方同じ口座を使って一緒に買っていると言っていましたが、香港はタックスヘイブン(租税回避地)であり、投資に対して税金が一切かからないというメリットがあるので、ここをキーステーションにして世界の不動産に投資しているのだろうと思います。

自力で資金を集めて全額現金で買わなければならないという我々に比べて、中国人は銀行が物件価格の7割までローンを出してくれるというのでは、我々には相当なハンディがありますね。

いずれにせよ、今後中国からさらに大量の投資資金がバンコクに流れ込んでくれば、いずれ彼らが香港やシンガポールの投資家を抜いて、外国人枠に占めるマーケットシェアNo.1になるかもしれませんね。それも、ターゲットが500万から1,000万バーツということなので、ダウンタウンからミッドタウンフリンジの30㎡から50㎡の物件が値上りするのかもしれません。

でも一方で、彼らはすぐにルール破りの中国人旅行者に貸す民泊を始めるので、外国人枠の中で中国人比率が高いプロジェクトは敬遠しておいた方がいいと思います。

次回に続く

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中国マネー見参!(その1)

china moneyここ数年、チャイナマネーがタイでコンドミニアムを買っているのは目についていましたが、アメリカ西部やカナダに比べればまだ目立っていませんでした。

昨年あたりから、カナダのいくつかの州では地元のカナダ人から苦情が出始めたため、税金を上げて中国人の不動産購入を制限するようになってきたと聞いていますが、これからはいよいよタイが次のターゲットになるのかもしれません。

以下は、バンコクポストの記事です。

中国政府が資金の海外流出を止めようとやっきになっているにもかかわらず、中国人投資家は今もタイの不動産を買い続けている。その理由は、中国に比べてタイの不動産価格が割安で利回りも高く、さらにプレビルドのダウンペイメントやトランスファータックスも小さいからである。

今、タイ不動産を買っている中国人はミドルクラスが多い。彼らにとってタイのコンドミニアムは価格が安いだけでなく、利回りも5%位なので、20年で投資資金を回収できるというのも魅力である。一方、北京や上海では投資利回りは2%しかないので回収に50年かかる。

中国の海外不動産関連ウエブサイトによれば、中国人のタイ不動産に対する昨年第2四半期の需要は、2015年の同じ四半期に比べて2.8倍にもなったとのことである。

また、中国の各銀行もこういった中国人投資家がバンコクやパタヤ、チェンマイ、プーケット等で不動産を購入する際に、購入金額の最大7割までローンを貸し出している。

そして、大半の投資家が金額にして500万から1,000万バーツ(1600万円から3200万円)の物件を物色しているが、中国人投資家にとってタイは今、アジアの中で最も人気のある投資先になっている。

現在、タイは中国人にとってアメリカ、オーストラリア、カナダ、ニュージーランドに次いで5番目の人気投資国家であり、昨年は1棟全部を買ってホテルにコンバートしたり、まとめ買いして個人投資家に転売したりする企業もあった。

次回に続く

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No slowing Chinese interest in Thailand Property
Even with capital controls in place from the government, Chinese buyers continue to invest in Thai real estate due to its low prices and above average returns, reports local media. In addition to being cheaper, in some cases down payment rates and property transfer fees are lower in Thailand than in China.

Buyers from China tend to be from the middle class and like the fact that property in the Kingdom is cheaper and comes with less sales-purchase conditions. Investors who buy property and rent it out in Thailand are able to realise a return in roughly 20 years. This is significantly less than in Beijing and Shanghai where it can take more than 50 years to get a return on investment.

Chinese demand for Thai properties increased by 180 per cent in the 2nd quarter last year from the same period in 2015, according to Chinese overseas property website Juwai.com. Banks are helping buyers from China obtain financing for these properties.

“There are many Chinese banks facilitating Chinese buyers in many key destinations like Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Rayong, Phuket, Udon Thani and Ubon Ratchathani. They offer mortgage loans of up to 70 per cent per cent of property prices,” says Wason Khongchantr, Managing Director of Modern Property Consultants, to the Bangkok Post.

A majority of Chinese buyers want condo units priced between THB 5 and 10 million while there is also demand for units cheaper than this in some areas of Thailand. Prices in this range are significantly less than similar unit sizes and styles in Shanghai. This has seen Thailand become the most popular country for Chinese real estate investors in Asia.

“Thailand was ranked the 5th top country where Chinese looked for property to buy after US, Australia, Canada and New Zealand. Last year some purchased entire condo towers to either convert into hotels or resell to buyers in China,” says Wason.

コンドミニアム売却、実践体験記(その6)

アスキングプライスの推移ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。

新居は2012年のプリセールで買った
オンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。

2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。

44㎡の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/㎡でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価格だったものの、その翌年、ThinkofLivingが選ぶベストプロジェクトの一つに入ったので、プロジェクトの選択は間違ってなかったと思います。

さて、引っ越した以上、グランドパークビューを空室のまま置いていても仕方がありません。最初は賃貸も考えたのですが、かなりのリフォームが必要だし、バンコクでさらにもう1つプレビルドを買ったところだったので売却することにしました。

と言っても、オンヌットへ引っ越してすぐ正月の日本への帰省と引き続いてのセミナーツアーがあったので、実際に
ロビーにデスクを置く仲介業者に鍵を渡して媒介を依頼したのが、バンコクに戻ってきた1月中旬でした。

アスキングプライスについてはヒップフラット等で調べたのですが、同じような1ベッドルームがほとんど出ておらず、380万バーツで1つ出ているだけでした。後は、ほとんど実在しない客を釣るための物件です。PRAKARDでも賃貸は結構出ていますが、1ベッドの売り物件はほとんど見つかりません。

この380万バーツの物件は大分前にも見たことがあったので、この値段では売れないという感覚があり、添付したグラフでも今の平均アスキングプライスは106,600バーツ/㎡なので、実勢価格は10万バーツ/㎡程度かとあたりをつけました。一方で、新しく買った物件の支払いに充てたいという懐事情もあり、早めに手放したかったので350万バーツで売り出すことにしました。

その後、5万バーツの手付金を添えて買い付けが入ったのは、私が次のセミナーで日本に帰っていた3月上旬でした。それも値引きなしの350万バーツでいいというので、ちょっと安く出し過ぎたか、と後悔したりもしたのですが、仕方がありません。しかし、これで分かるのは、CBDの手頃な物件は価格さえ欲張らなければ出口が容易だということです。

そして、1か月後、無事、買主の銀行ローンの与信が降り、土地局で決裁したのが4月末でした。買った人は、グランドパークビューから徒歩数分のところに本店がある某銀行に勤める30台半ばの独身タイ人男性で、典型的なアッパーミドルクラスです。聞くとシーロムにも一つ持ってるそうで、こういう割安なCBDの中古を探していたそうです。もっとも、この物件はリフォームして自分で住むようですが、やはりCBD、彼の通勤時間は徒歩3分になります。

2009年6月に投資して2017年4月末にエグジットしたわけですが、自分の住んでいた5年半は家賃18,000バーツで貸していたと想定した上で、仲介料やインカムタックス、トランスファータックス等を全て差し引いたネット・キャッシュフローを基にIRRを走らせると7%という結果でした。簡単に言うと、約8年間、年率7%で毎月分配型投資信託に預けていたのと同じことです。

そして、買った時の為替レートの1バーツ2.8円と売った時の3.2円をキャッシュフローで反映した円ベースでのIRRは9.2%に上昇しました。やはり、海外不動産投資で為替の威力は大きいですね。

結論として、一度もリフォームしてないほぼ築12年の古びた物件なので、この価格で売れたのであれば悪くはないと思います。欲を言えば、出口でもうちょっと時間をかけていればあと10万バーツぐらい高く売れたかもしれません。それとプリセールで250万バーツだった物件を330万バーツで買ったところで利ザヤを取られ過ぎています。当時、300万バーツで売りに出ていた物件もあったので、もうちょっと安く買えていたのかもしれません。

まあ、反省点はいろいろありますが、ほとんど
デューディリもせず気まぐれに始めた最初の投資であったこともあり、少なくとも出口まで来られていい経験ができたと思っています。一方、本気でこれはいけると思って買ったオンヌット物件の平均アスキングプライスが、現時点で148,300/㎡と竣工後2年半で既に3割以上値上がりしているので、次回はもっと高いIRRが出せるのではないかと期待しています。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その5)

グランドパークビュー プールさて、引き渡しが終わったので、次は入居者募集です。一応、売りに出ている同じサイズの1ベッドルームの中では一番内装に手をかけていたユニットを買ったので、テレビを液晶型に買い替えただけでそのまま賃貸に出せる状態でした。

海外不動産の場合、我々日本人が購入後にインテリアを自分でアレンジするとなると何日もかかるので、最初からそういう手間のかからない物件を買った方が余計な手間が省けます。

ところで、当時はまだ賃貸市場の様子がよく分かってなかったので、とりあえず日系業者に入居者募集を依頼して帰国したのですが、結局、半年以上空室になりました。やはり、自分が東京に居て忙しくしているとほったらかしになってしまうものです。それでもやっと、家賃2万バーツで日本人に貸せることになったので、表面利回りは7%強というところでした。

しかし、こうやって何とか入居者がついたものの、結局1年で退去となりました。その後まもなく、今度は自分自身がバンコクにロングステイするようになり、最終的に昨年の12月末まで5年半もここに住んだのですが、その間、CBDに家賃タダで住めたわけですから、結果的には買っておいてよかったと思います。

さて、ここでアドバイスですが、家賃が2万バーツ程度の物件では仲介料が少ないので日系業者はほとんど何もしてくれません。最初からあてにしない方がいいです。こういう場合、日本では業法違反ではありますが、広告料という名目でもう1か月仲介料を上乗せしてインセンティブをつけるということもしますが、バンコクの日系業者の場合、これもあまり意味がありません。

もともとプロンポンやトンローの駐在員向け物件を主に取り扱っているところがほとんどで、2万バーツ程度の物件を探す駐在員はほとんどいないことから、仲介業者自体が客を持っていないからです。

そこで、これは
実際に私が入居者をつけた方法ですが、むしろ、タイのローカル仲介業者に仲介料2か月分のインセンティブをつけて依頼した方が効果があります。特に、グランドパークビューのように500ユニットもある大きなプロジェクトの場合、ロビーで仲介業者がデスクを出しているので、そこで顔見知りになり、鍵を渡してテナント探しを依頼すると全然確率が高くなります。また、仲介料上乗せでなく、コヴェナントの強い入居者には1ヶ月のレントフリーを出すのも有効です。

日本と違い、バンコクでは入居者は予め住みたいエリアを決めて、自分でコンドミニアムに飛び込んで探す人が多く、そこでロビーでデスクを構えるエージェントかジュリスティックが空いている部屋を案内するのが一般的です。また、これは売買の場合でも同じです。

その結果、運よく私のユニットに入居してくれたのはアマタナコンでマネジャーとして働く現地採用の日本人でしたが、彼女も飛び込みでやってきて、家主が日本人だということで入居してくれました。

ということで、次回はいよいよ売却の話です。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その4)

グランドパークビュー ロビー当時の為替レートが2.8円だったので、920万円で買えたことになります。

それに、タイでは仲介料は売主が払うので不要でした。しかし、実際には売主は仲介料を売値に上乗せするので、買主も払っていることになります。だから、タイではエージェントなしの個人間売買が多いのですが。

さらに、当時は時限立法で1%のトランスファータックスも免除されていたので、その他費用はほとんどかかりませんでした。

その代わり、SPAと呼ばれる売買契約書の内容チェックや確認は自分でやったのですが、こちらの契約書があまりにも簡単な内容なので不安になったほどです。

ただ、このことは知っておいてほしいのですが、プレビルドでもリセールでもタイの売買契約書は内容が非常に単純で、素人でもチェックできます。というのも、タイでは我々が思っているほど契約書は重要でなく、むしろ、欧米のように最初からいろんなケースを想定して契約で細かく縛るのを避けようとします。問題が起こったら別途協議すればいいという東洋的な考え方のようですが、これについては、むしろこの方がいいのかもしれません。

以前見たことがある英国系エージェントが出してくる契約書などはこと細かく書いてあり、よく読むとクライアントである売主に有利になるようにドラフトしてあったので、素人買主にとってアンフェアだからです。

それに、一棟全部の売買には瑕疵担保責任の範囲、不履行に対する解約条件やペナルティ、不可抗力の定義などを巡っていつも厳しい交渉になるのですが、区分所有の場合はあまり神経質になる必要はありません。

実際、こちらでは多くの取引がPRAKARDなどを使って個人間で直接売買されているし、売主側にエージェントがいれば彼らが滞りなく名義変更してくれます。もしどうしても気になるなら、タイトルサーチ等を弁護士にやってもらえばいいですが、費用も大してかかりません。ただし、我々は外国人なので個人間売買はリスクがあり、避けておいた方がいいです。

ところで、私も購入時の引き渡しには土地局に行ってやりましたが、3時間ほどで滞りなく終わりました。ただ、できるだけ大手のエージェントが売主側についている方が間違いがないと思います。

次回に続く

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コンドミニアム売却、実践体験記(その3)

グランドパーク 1ベッドルーム36㎡当時、グランドパークビューで同時期に売りに出ていた1ベッドルームを全部で5ユニットほど見て回ったと思いますが、アスキングプライスは300万から340万バーツと幅がありました。

間取りについてはどれも36㎡で、大体、寝室が5畳、リビングが7畳という感じです。それに、バスタブもついていたので、まあまあ気に入りました。

また、当初のプリセール価格を調べたところ、平均250万バーツ前後でしたが、築3年で売主のキャピタルゲインが2割から3割位あってもおかしくはないだろうと納得し購入を決めました。

外壁コンクリートの厚さが10センチほどしかないところや継ぎ目のところで一部ジャンカが出ていたりと、施工はあまり良くはありませんでした。また、使っている建材もちょっと安っぽかったのがマイナスです。

しかし、アソークビジネス街にあり、しかも2つの有名な学校に徒歩数分というところがセールスポイントです。後に、L&Hのザ・ルーム、シンハーのザ・エッセがすぐ隣で新規開発されたことからも、少なくともロケーションは決して悪くないと思います。

結局、5つのユニットの中から内装に一番お金をかけていた20階の340万バーツの部屋に絞り、330万バーツで買うことができました。つまり、92,000バーツ/㎡です。これは中古物件を買うときにいつもアドバイスすることですが、これまでの経験からも一番内装にお金をかけた物件が賃貸しやすいし、売却するときも有利なので、結局、わずかな価格差を惜しむより、一番グレードのいいものを買ったほうが得します。

私の買った部屋はインテリアに鏡を多用して室内を広く見せ、しかも収納やソファもデベロッパーオプションの造り付けのものだったので、明らかに見た目がすっきりしていました。ちょうど同じ内装で鏡を多用し収納家具も同じユニットが最近リノベーションされて賃貸で出ていたので、その写真を添付します。これなら、多分、400万バーツ以上で売れると思います。

もっとも、私の部屋は11年間、リノベーションはしておらず、色調も当初のオークウッド調のダークなままでこんなにきれいではありませんが。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その2)

Grand Park Viewこれがバンコクで初めて買うコンドミニアムだったので、まず、ネット等で自分なりにマーケットの特性を調べた結果、バンコクでは日本と違ってCBDに人気があることが分かりました。

いくら職住接近とはいえ、東京のCBDである丸の内や大手町に住みたいと思う人はあまりいませんが、バンコクはオフィス街のアソークやシーロムに人気があるということです。

もっとも、これはロンドンで経験済みのことで、メイフェアのバークレイ・スクエアなど、金融街シティと並ぶCBDでありながら高級住宅地としても人気があるので、特に違和感はありませんでしたが。

それに、高級住宅地といわれるプロンポンのソイ39やトンロー通りを歩いてみても、当時は正直、何がそんなにいいのか、私にはよく分からず、CBDの方が単純で分かりやすかったということもあり、最終的に日本人も多いアソークを選びました。

後にバンコクに住むようになってから、これがやや選択ミスだったと分かるのですが、最初は試行錯誤をするわけですから誰でもそんなものです。

さて、ここで話を戻しますが、タイ不動産は初めてでマーケットの状況も分からないので、まずは大怪我しないようにと、予算1,000万円で築浅中古物件を探していきました。当時は円高、さらに不動産価格全体が今よりかなり割安だったことから、これくらいの金額でもCBDの築浅中古で40㎡くらいのものがあちこちにありました。オンヌットなどは駅前の新築でも8万バーツ/㎡位でしたから。

そこでみつけたのがアソーク・モントリー通りにある
BTSとMRTの駅から徒歩7、8分、32階建てのグランドパークビューという、当時築3年のまだきれいな物件でした。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その1)

Grand Park Viewつい2週間ほど前のことですが、私自身がバンコクで投資しているコンドミニアムのうちの1つ、アソークの1ベッドルームの売却を終えたので、今回はこの投資ついて一部始終を書いてみることにします。

ちなみに、日本人の場合、自分では買わないのに評論家のように分かったようなことを言う自称投資家が多いのですが、実はこれは機関投資家でも同じです。

仕事では何十億円という不動産に投資しますが、個人となるとせいぜい自宅を買ったことがあるぐらいで、投資物件など買ったことがない、という人が意外と多いですね。

そのくせ、自分はプロの投資家だというプライドがあって、ああだこうだと能書きだけは一流なので困ったものですが、実際、こういう人が多いのがこの業界でもあります。

それに、実際やってみると分かるのですが、商業ビルやマンションの1棟買いと、1ユニットだけ買う個人の投資では全然勝手が違うところがあり、しかもこれが海外不動産となると、プロでも思わず引いてしまう人が多いのも無理はありません。

従って、あまりこういう人たちの意見は参考にならないので、少なくとも何回か投資の入口、運用、出口を経験したことのある、むしろ個人の投資家の意見の方が参考になります。

ところで、いざやってみると言葉の問題はちょっと厄介ですが、バンコクでのコンドミニアム投資自体は基本ルールさえはずさなければ、それほどリスクが大きいわけではありません。難しい先読みが要求される株式投資の方がよほど危険だと私などは思うくらいなので、バンコクの不動産投資を考えている人には、私の経験を参考にしてもらえたらと思います。

まず、私がこのコンドミニアムを買ったのは2009年6月、ドイツ証券で働いていた頃にさかのぼります。まだ円高の頃だったので、為替は1バーツが2.8円でした。きっかけは何回かバンコクに来ているうちにこの街が気に入ったので、円高でもあるし、それなら試しに一つ買ってみようという気になったからです。

次回に続く

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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その3)

管理体制次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。

予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。

中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行い物件価値を維持していくことを業界用語でPreventive Maintenance(予防修繕)といいますが、オフィスビルやホテル等の商業ビルでは、プロパティマネジメント会社のビルディングエンジニアが毎年細部をチェックしながら予防修繕計画を立てていきます。

商業ビルの場合、
屋上防水や外壁メンテといった単純なことだけでなく、冷温水ポンプ、チラー、ファンコイル、エアハンドリングユニット、クーリングタワー、受変電設備、立体駐車場等、電気と機械設備の高度な知識が必要になり、プロでないとチェックできません。しかし、コンドミニアムの場合、構造は単純なので、しっかり計画的に予防修繕を行っているかどうかが重要です。


特にバンコクは、雨季の土砂降りの雨と夏の強烈な紫外線、そして日中は
40度近い暑さが続くため、コンクリートは連日焼き付く熱さになります。
当然、屋上のアスファルト防水も日本より早めにリルーフィングが必要になるし、外壁の再塗装も築10年程度でしっかりやらないと爆裂が始まるリスクもあります。

また、
バンコクのコンドミニアムはハイライズが多くユニット数も多いので、プールの水質管理やサウナやジムのメンテナンス要員、共用部を掃除するメ―バーンやセキュリティガード、ドアマン等、多くの人員が必要になり、その人員管理が必要になります。日本のように日中だけ管理人が一人管理人室に座っているだけですむのではありません。

こういう人員管理やコントラクターを管理しながら適切な保守メンテナンスを進めていくのが管理会社の重要な仕事ですが、一方でこれについてはコンドミニアムの所有者たちが総会で修繕計画に必要な予算を承認しないと何もできないので、投資の場合、アッパークラス以上のある程度高級な物件を買った方がいいと思います。

私も何回か自分が投資しているコンドミニアムの年次総会に出席したことがありますが、タイ人所有者たちも中高所得層であり、彼らは資産価値の維持にも十分配慮し理不尽に予算をケチることはしないようです。従って、アフォーダブルな廉価物件に比べて、予算不足でハード面の保守メンテナンスが不備になり、急速に経年劣化が進んで資産価値が落ちるというリスクは低いだろうと思います。

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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その2)

管理ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。

簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。

コンドミニアムは
複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマネジメント会社でも比較的簡単に修繕計画を立てられます。


その代わり、コンドミニアムは24時間住人が住んでいる住宅であり、むしろソフト面が重要になります。それにタイの場合、ジュリスティックパースン(管理責任者)が管理費を私用で使ってしまうとか、横領してしまうというという事故が結構頻繁に起こります。これは各オーナーが資金管理を他人任せにしてしまうからです。残念ながら、まだアジアの途上国ではこういうことが横行しているということであり、私の友人のイタリア人などは結局自分がコミッティーの役員になって管理費の入出金を毎月チェックしているそうです。

また、管理が緩いと一部のオーナーから賄賂をもらってAirbnbのような民泊施設として貸し出すことを黙認したり、住人が何か頼んでもさっぱりやってくれないという全くやる気のない管理会社もあります。

こんな物件を買いたくなければ、管理会社が大手デベロッパーの系列会社であるというのが一つの目安になるのですが、ただし、ビッグ10と呼ばれる大手デべでも必ずしも自社の管理会社をつけているわけでもないので、一番有効なのは、自分で管理責任者であるジュリスティックのマネジャーと面談することです。

このところの観光客の増加で、Airbnbに代表されるコンドミニアムの旅行者への違法な貸し出しが増えてきています。最近、旅行客が多く滞在するエリアのコンドミニアムでは警察の抜き打ち検査が入るようになり、オーナーや管理会社が捕まっているとの記事が出ていましたが、特にサトーンとプラカノーンでは中国人オーナー達が同じ中国人旅行者に貸し出しているケースが多いようです。

例えば、プラカノーン駅前のスカイウォークなどは中国人観光客が多数宿泊していて始終煩いので、他の入居者が出て行っていると聞きましたが、こんな物件を買ってしまったらまず入居者募集で苦労する、つまり空室リスクに泣かされるということです。


コンドミニアムを買ったら、ロビーで観光客らしき連中がスーツケースを持ってうろうろしていた、というのではたまらないので、当然、それを取り締まれるしっかりしたジュリスティックがいる物件を買わなければなりませんが、それだけバンコクでは日本以上にソフト面での管理が重要だということです。


次回に続く


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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その1)

original下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。

JLL
は最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの4つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。

同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築
5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が、竣工当時の平均販売価格と比べてそれぞれどうなっているかを、管理の良いプロジェクトとそれほど良くないプロジェクトに分けて比べてみたものである。

その結果分かったのは、管理の良い物件の価格上昇率が年率
4.2%から8.5%、管理がそれほど良くない物件は年率1.1%から3.9%という結果であった。

さらに、
この価格上昇率の違いをエリア別でみると、管理状態の良い物件はそうでない物件に比べてチットロムで
2倍、プロンポンで7倍、トンローで3.5倍、エッカマイで2倍近く高いということがわかった

以上ですが、この価格差は大きいですね。管理の良いコンドミニアムの場合、年率
4.2%から8.5%ということなので、例えば平均で年率6%としても、複利で増えていくので6年後には1.066乗、つまり42%の値上りということです。さらにこの間、賃貸してネット利回り4%で運用できれば複合利回りであるIRR12%にもなります。

IRRで2
桁台の投資利回りは、ハイレバを使うプロの機関投資家でも簡単ではない数字ですから、レバレッジもかけないフルエクイティでの個人の不動産投資としては大成功です。年率12%で回るREITなんか滅多にないですから・・・。

それに、私はこれまで
新築に比べて価格に割安感のある築年数が2~4年ぐらいの築浅物件への投資を勧めてきましたが、必ず管理のいい中古物件、という条件を付けています。しかし、
管理のそれほど良くないプロジェクトであってもロケーションさえ良ければそれなりに中古になっても値上りするということであり、やはりロケーションが最も重要というのは変わりませんね。


次回に続く

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Management Matters

A study by international property services firm JLL shows that residential developments that have been managed professionally and consistently have outperformed competing properties that are less well managed. 
JLL recently carried out an internal analysis of sales' price performance across luxury condominiums in four distinct neighborhoods' in Bangkok, including Chidlom, Phrom Phong, Thong Lor, and Ekkamai. The analysis compares average selling prices at completion and average re-sale prices at mid-2016 between projects that have been managed professionally since completion, typically a period of 5-7 years, and less well managed despite similar locations, characteristics, and market positioning.
Across the four neighborhood's, average selling prices in projects without professional property management saw compound annual growth rates ranging from 1.1% to 3.9%. In contrast, projects that have been managed professionally over the life of the project have experienced growth rates ranging from 4.2% to 8.5%. 

At the neighborhood level, average selling prices at professionally managed properties grew twice as fast as the comparable projects in Chidlom, seven times faster in Phrom Phong, 3.5 times faster in Thong Lor, and nearly twice as fast in Ekkamai. 

直近のコンドミニアム価格上昇率

Condo Index 1Q 2017政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。

また、その中でもスクムビットが目立ちました。
下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、センタースクムビットはエッカマイからオンヌットあたりまでなので、要はスクムビット沿線が昨年3月末からの1年間で最も値上りしたことになります。

この中で興味深いのは、直近の四半期、つまり昨年末から今年の3月末までの3か月だけを見た場合、センタースクムビットが群を抜いて価格上昇しています。偶然そうなっただけなのか、この周辺に人気が集まっているのかは、このレポートに説明がないので不明ですが、いずれにせよ、住宅としてのスクムビット人気は衰えてないということです。

パヤータイからラーチャテウィのエリアはパトゥムワンと呼ばれるエリアで、オフィス・住宅が集まるいわゆるダウンタウンであり、CBDであるアソークやシーロム程ではないものの、名門チュラロンゴン大学に近いことから学生需要が大きいこと、スワナプーム空港までエアポートリンクで直通とビジネスにも便利であることから、主にタイ人投資家やビジネスマンの実需層に人気のあるエリアです。

一方、フワイクワンとディンデーンにかけてのエリアはBTSでなくMRTなので、価格的にも割安感があり、なおかつCBDにも近いことから、実需のタイ人アッパーミドルクラスが好んで買っているところです。

また、ノンタブリ県ですが、供給過剰で販売在庫が相当残っているのにも関わらずわずかながら値上りしている理由としては、建築コストが上昇したためというのと、地価上昇である程度は値上げせざるをえなかったというのが実態のようです。

しかし、それでもBTSスクムビットライン、シーロムラインに次いで3番目のスカイトレインと期待の大きかったパープルラインが
昨年8月初めに開通するというビッグイベントがあったにも関わらず、値上りはほとんど大したことがなかったわけであり、大方の投資家にとって期待はずれの結果だったと思います。6年前にグリーンラインがオンヌットからベーリングに延伸した時に、沿線のコンドミニアム価格が軒並み上昇したのとはかなり状況が違っています。

やはり、現時点では日本人が投資をするならスクムビット通り沿線が王道、最も有望だという考えは変わりません。

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คอนโดราคาขยับ 5.8 เปอร์เซนต์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาห้องชุดรวมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาสแรกปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากค่าดัชนี 118 จุด ในไตรมาสแรกปี 2559 แต่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากไตรมาส 4 ปี 2559 ที่มีค่าดัชนี 124.1 จุด
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามพื้นที่จะพบว่าพื้นที่ที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นมาก 5 ลำดับแรก ได้แก่ พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงคลองเตย คลองตัน) มีการปรับราคาสูงขึ้น 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2%
สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง) มีการปรับราคาสูงขึ้น 7.2-9.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 4.6-6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพญาไท-ราชเทวี มีการปรับราคาสูงขึ้น 3.2-5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 0.6-1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เขตห้วยขวาง จตุจักร และดินแดง มีการปรับราคาสูงขึ้น 1.3-3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพื้นที่ จ.นนทบุรี มีการปรับราคาสูงขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตเมือง

キャップ・コンプレッションが始まった(その2)

value increaseこの記事から読み取れるのは、このブログでも以前から書いてきたキャップ・コンプレッションが目に見えて起こっているということです。

この中でいっている5年前なら6%あった投資利回りが、今は3%にまで落ちたということは、新築物件比較ではあるものの、家賃が変わってなくても収益還元方式でいえば価格が倍になったことになります。

さらに、当然、家賃もある程度は上昇しているので、相乗効果により物件価格は倍以上になったことになります。

従って、5年前にCBDのロケーションのいいところでラグジュアリーコンドを買った人は、あの時、思い切って買っておいて正解だった、と喜んでいるはずです。

一方、5年前にバンコク郊外で将来の値上りを期待してアフォーダブルな普及価格帯のコンドミニアムを買った人は、その後の供給過剰による期待はずれの結果にがっかりしているかもしれません。

バンコクのコンドミニアム市場特性はバブルの頃の日本とは違うので、首都圏全体が一斉に値上りすると勘違いすると、投資判断を間違ってしまいます。

将来、マストランジットがさらに整備されてくれば、いよいよ郊外型コンドミニアムにも脚光が当たるようになるとは思いますが、多分、それはまだ何年も先のことです。一方、こちらのコンドミニアムは、廉価なものほど経年劣化が速いので、地価が上がらなければ数年で減損してしまいます。

従って、投資のタイミングが非常に重要になります。やはり、現時点で投資するなら市場価値が値上りを続けている物件を狙うべきです。

ただし、ネット利回りが3%ともなると、そろそろ警戒が必要な気もします。
かつて、バブルの時代、日本のデベロッパーで働いていたのですが、当時、東京都の千代田区で新規のマンション開発をしたところ、売却しないで収益物件として自社で賃貸運営したとしてもネット利回りが3%を割っていました。そして、その後間もなく、バブルが崩壊しました。

当時の長プラが4%前後だったので、今のマイナス金利時代とはかなり金利環境が違うものの、バンコクの住宅投資でも利回り3%というのはちょっと怖い気もします。

従って、やはり私ならラグジュアリーより、もう少し価格の安いセグメントで利回りもまだ5%位が見込めるプロジェクトを探します。

例えば、人気のロワースクムビットであれば、駅からちょっと離れてもいいので、管理のいい賃貸需要の強い中古物件か、オンヌットなどのフリンジに近い駅前のハイクラス物件というところです。

いずれにせよ、このコラム記事の最後の「不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである」というコメントは確かにそうなのですが、今は出遅れた家賃がやがては上昇し価格上昇に追いついてくる、というのが前提条件です。

これがなければ、キャップ・コンプレッションが際限なく続き、やがては、買うから上がる、上がるからまた買う、というバブルに変わっていきます。


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キャップ・コンプレッションが始まった(その1)

Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.







 

168スクムビット36についてのアドバイス

combineThink of Livingの翻訳は以上ですが、結論としては、そんなに悪くはないプロジェクト、というところだろうと思います。

駅から結構遠いし、規模が小さくデベロッパーも無名と、以前、このブログで私が推薦した同じソイ36のリズム36-38に比べれば、当然弱点も多いですが、価格相応の魅力はあると思います。

ところで、翻訳するだけでは能がないので、投資コンサルタントとして一つアドバイスさせてもらいます。

これは、当プロジェクトに関してどのユニットを買えばいいのか、私に個人的に相談があり、資金的にもある程度余裕のある人にアドバイスしてきたことですが、資金が許せるのであれば、36㎡の1ベッドよりも、27.5㎡の隣り合う2つのスタジオユニットを買って、
この図にあるように設計変更してもらい、55㎡(約33畳)の広い1ベッドルームにした方がいいと勧めています。

欧米のデベがよく使う業界用語で「Amalgamation creates marriage value」 というのがあります。つまり2つを合わせることでさらに大きな価値を創出できるという意味ですが、この1つにしたユニットがそれにあたります。

これだけ広いとレッティングリスクが低くなるだけでなく、希少性もあるので出口でも有利です。金額は大きくなりますが、それでも
2,400万円前後であり、タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)でも書いたように1,000万バーツ(約3,200万円)ぐらいまでは外国人投資家のターゲット内なので、出口でも総額は特に問題はありません。イールドプレイ、キャピタルゲインのどちらを狙うにしても総合投資リスクが低くなることを考えるとこちらの方が買い得です。

周辺のデベロップメントパイプラインを見れば分かりますが、確実に競合すると思われる隣のVTARA36が
ほぼ同時期に竣工することから、200ユニット以上もの30㎡前後の1ベッドルームが一度にどっと賃貸市場に出てくる可能性が高く、そうなると間取り的には168の方が圧倒的に優れているものの、入居者募集は相当な激戦になりそうです。

従って、希少価値があり、差別化ができるユニットを買っておく方が総合的なリスクが低いこと、さらに、広さが55㎡もある1ベッドルームとなると、350,000バーツ/㎡以上もするザ・バンコク・トンロー1に見られるように、これはもうスーパーラグジュアリー級コンドにしかない広々と贅沢な間取りです。

数日前のブログ、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)で添付した36㎡の1ベッドルームの間取りと比べたら、その余裕の違いがひと目で分かると思いますが、しかもこのユニットは、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)で酷評
されたノーブル・プルンチットと同じうなぎの寝床と呼ばれる細長い形状から、機能性の高い正方形に近い間取りに変わります。

その結果、通常、トンローでは大手一流企業の単身赴任駐在員しか借りられない、家賃が6万バーツ(約20万円)以上するスーパーラグジュアリー級1ベッドルームと同じ広さで、建材のクオリティも折り紙付きの物件が3万バーツ台後半の家賃(
700バーツ/㎡とした場合、12万円強)で借りられることになります。従って、単身及び夫婦二人の日本人駐在員の潜在入居者ターゲット層は大きく広がり、レッティングリスクはかなり低くなるはずで、しかも新築でありながら投資利回りも6%以上になります。

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168スクムビット36 Think of Livingの評価(その4)

フロアプラン判定結果

 

採点方法: 価格に対して以下の点を加重平均で採点

ロケーション 35%、車によるアクセスと利便性 15%、車を使用しないでのアクセスと利便性 15%、建材 15%、デザイン 10%、 共用部 10% 

 

ロケーション 7.5 / 10 - スクンビット通りとラマ4通りにつながっていて、 トンローでも静かなエリアに位置する

車での移動 7.5 / 10 - 2方向からのアクセスが可能。駐車場付置率77%。

車を使わない移動 7.5 / 10 - BTSトンロー駅から約900メートル。BTSへのシャトルサービスあり

使用建材 9.25 / 10 - 高級建材が使われていて、1ベッドルームにもバスタブがある

デザイン 7.75 / 10 - 美しい日本スタイルのデザインコンセプト

共用部 7.5 / 10 - 全体で105ユニットのプロジェクトに相応しいレベル

グレードセグメント: ハイクラス

採点: 7.78 / 10.00

 

購入のボトムライン

168 Sukhumvit 36は、トンロー地区の静かなエリアで、規模が小さくプライバシーがあり、高級建材を使ったクオリティの高いコンドミニアムを探している人に理想的。また、予算的に4〜15百万バーツ、または28,000〜105,000バーツ/月の住宅ローンの支払いができる人に向いている

注: この翻訳は一字一句直訳しているわけではありません

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Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
ทำเล 7.5/10 – อยู่ในย่านทองหล่อที่มีบรรยากาศเงียบสงบ เชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิทและพระราม 4

  • เดินทางด้วยรถ 7.5/10 -เข้าออกได้หลายเส้นทางและให้ที่จอดรถมา 77% รวมซ้อนคัน
  • ไม่ใช้รถ 7.5/10 -ห่างจาก BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร มี Shuttle Service รับส่ง BTS
  • วัสดุ 9.25/10 -ให้สเปคค่อนข้างดีและลงตัวกับพื้นที่ มีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom
  • แบบ 7.75/10 -สไตล์ญี่ปุ่น แบบสวย คอนเซปต์ชัดเจน
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 -ให้มาครบ พอดีกับ 105 ยูนิต
  • HIGH CLASS
  • 7.78 / 10.00
     

BOTTOM LINE
168 Sukhumvit 36 เหมาะกับคนที่มองหาคอนโดในย่านทองหล่อที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่าน ชอบโครงการยูนิตน้อยๆ ให้วัสดุภายในห้องดี ชอบโครงการที่ให้ Facilities ครบ  มีงบประมาณระดับ 4-15 ล้าน หรือมีกำลังผ่อนประมาณ 28,000 – 105,000 บาท/เดือน

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その3)

2ベッドルームプロジェクトのデザインは白黒を基調にした日本スタイルであるが、この建物の特徴は一軒家のような切妻型屋根にある。これはアジアに多い切妻型屋根の家に触発されたもので、人々が毎日家に帰った時に感じるくつろぎ感をかもし出している。

また、バルコニーの先に植樹がされている特別ユニットが各階毎に2-5ユニットあるが、これは共用部であり、専有面積には含まれない。バルコニーに樹木を植えたいが、育てる時間と労力を惜しむ人にとっては、自分で面倒を見なくていいので好都合でもある。

 

当プロジェクトはリビングルームとベッドルームの広さをほぼ等しく取ってあるのが基本デザインであるが、コーナーユニット(角部屋)だけはリビングスペースの面積がかなり大きくなっている。

また、リビングエリアはリビングルームとキッチンエリアがつながったオープン型でキッチンが独立していないため、料理をすると部屋全体に匂いが充満するという問題がある。従って、手の込んだ料理をするには適しておらず、簡単な飲み物や軽食を作る程度で、あまり頻繁には料理をせず、むしろ広いオープンスペースを好む人に適している。

全てのベッドルームにはクローゼットスペースとライティングデスクがあり、1ベッドルーム(33.8㎡)以上にはバスルームにバスタブが付いている。その結果、スタジオタイプを除き各ユニットのバスルームのサイズはかなり広く設計されている。

 

建物南側には2つのエレベーターが使えるユニットがある。1つはそのユニット専用のエレベーターで、専用エレベーターのあるユニットはアクセスが容易で便利である。ただし、メンテナンスコストは専用エレベーターが付いてない他のユニットより割高となる。

 

建物中央部分は典型的な低層コンドミニアムのそれと同じで特に目立つものはない。1階の店舗部分では日本食レストランがオープンする予定で、それ以外にロビー、エレベーターホール、4基のエレベーターがある。 2階部分にはスイミングプール、フィットネスルーム、多目的ルームなどがある。フル装備というわけではないが、全部で105ユニットの小さいプロジェクトであることを考えると遜色はない。

判定結果は次回に

 

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การออกแบบโครงการมาในสไตล์ญี่ปุ่นใช้โทนสีขาว-ดำ  จุดเด่นของตัวอาคารคงเป็นจั่วด้านบนที่ให้อารมณ์เหมือนบ้าน ซึ่งมีแรงบันดาลใจมาจากบ้านของคนเอเชียที่ต้องเป็นทรงจั่ว จึงเลือกนำมาใช้เพราะต้องการให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกเหมือนได้กลับมาบ้านทุกวัน ส่วนตัวอาคารทุกชั้นจะมีห้องยูนิตพิเศษชั้นละ 2-5 ยูนิตที่จะมีระเบียงต้นไม้ยื่นออกไป คละห้องไปในแต่ละชั้น ช่วยเพิ่มลูกเล่นให้อาคารได้พอสมควรแถมไม่ได้คิดเป็นพื้นที่ขายด้วย เพราะถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งน่าจะดีสำหรับคนที่ชอบปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแต่ไม่อยากเสียเวลาดูแลเอง ซึ่งก็ต้องรอดูกันต่อไปนะคะว่าจะมีการดูแลรักษาต้นไม้ให้เขียวชอุ่มได้ตลอดไปอย่างไร

ส่วนการออกแบบห้องพักของที่นี่จะให้ความสำคัญกับห้องนั่งเล่นและห้องนอนพอๆกัน เนื่องจากมีการวางสัดส่วนของพื้นที่ไม่ต่างกันมาก ยกเว้นห้องที่เป็นยูนิตเข้ามุมอาจจะมีสัดส่วนของห้องนั่งเล่นเยอะสักหน่อย โดยส่วนพักผ่อนอย่าง Living Area จะเป็นพื้นที่เปิดซึ่งเชื่อมพื้นที่ห้องนั่งเล่นและครัวมาไว้ด้วยกัน ครัวของที่นี่จึงเป็นครัวเปิดไม่เหมาะกับการทำอาหารหนักเพราะกลิ่นจะฟุ้งไปทั่วห้อง แต่จะเหมาะเป็น Pantry สำหรับเตรียมเครื่องดื่มหรืออาหารเบาๆมากกว่า เหมาะกับคนที่ไม่ได้ทำอาหารทานเองบ่อยและชอบห้องที่ดูกว้างๆโล่ง ส่วนห้องนอนจะมีพื้นที่วางตู้เสื้อผ้าและมีพื้นที่นั่งทำงานทุกห้อง  สำหรับห้องน้ำของที่นี่จะมีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom ขนาด 33.8 ตร.ม. เลย ดังนั้นขนาดของห้องน้ำในแต่ละห้องจึงกว้างพอสมควร ยกเว้นห้อง Studio 

นอกจากนี้ยังมีห้องพักในตำแหน่งโถงลิฟต์ฝั่งทิศตะวันออกที่เป็นยูนิตพิเศษชั้นละ 2 ห้องที่มีลิฟต์ส่วนตัวให้ด้วย โดยจะมีให้เลือกทั้งห้อง 1 Bedroom และ 2 Bedroom การมีลิฟต์ส่วนตัวแบบนี้ก็ดีตรงที่สะดวกเวลาออกจากลิฟต์ก็ถึงห้องเลย แต่ก็แลกมาด้วยค่าส่วนกลางที่เก็บเพิ่มขึ้นมามากกว่าห้อง Type ปกติ เป็นค่าบำรุงรักษาค่ะ

ส่วนกลางของที่นี่ให้มาเหมือนคอนโด Low Rise ทั่วไป ไม่หวือหวามาก โดยชั้น 1 จะมีร้านค้า 1 ร้านที่คาดว่าน่าจะเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น มี Lobby, Reception โถงลิฟต์ที่มีลิฟต์โดยสารให้  4 ตัว ส่วนชั้น 2 จะเป็น Facilities หลักอย่างสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ Multi-Function Room ซึ่งถ้าดูภาพรวมแล้วอาจจะไม่ได้ Full Option มากมาย แต่ถ้าเทียบกับผู้อยู่อาศัยจำนวน 105 ยูนิตก็ถือว่าให้มาสมน้ำสมเนื้อเลยหละค่ะ

 

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)

1ベッドルームThink of Living Project Reviewの翻訳

 

考察結果

 

168スクンビット36はスクンビット・ソイ36に開発される低層コンドミニアムである。ソイ36はスクンビット通りとラーマ4世通りをつなぐ道路であり、戸建住宅やコンドミニアム、レストランなどがある。また、レストランも高級レストランから屋台まで幅広い。

 

地価については、トンローエリアは全体的に人気があるのでここも高い方だが、トンロ―からエッカマイにかけてのスクムビット通りの地価に比べると割安感がある。

当プロジェクトの近くにはショッピングモールがないことからソイ36は交通量も少なく、静かなところに住みたい人に適している。さらに、全105ユニットしかないので、プライバシーを保てるプロジェクトであるともいえる。

 

当プロジェクトへの車でのアクセスについては、スクンビットとラマ4の両方の通りから入れる。また、サトーンやシーロムエリアに行く場合、スクンビット通りの渋滞を避けラマ4を通って行けるし、クロントーイで高速道路に乗るのも便利。

一方、税関庁前の交差点で高速を降りればラマ4に入れる。また、駐車場付置率は77%だが、当プロジェクトはBTSも利用できることからこれで十分と考えられる。

 

車を使わずに出かける場合、主にBTSを使うことになるが、BTSトンロー駅まで約900メートルと徒歩で行くにはちょっと遠い。健康のために歩くと考えればちょうどよい距離でもあるが、スクンビット・ソイ36には歩道がないという欠点があり、終始車に注意しながら歩く必要がある。尚、モーターサイのサービスを利用することもできるが、その場合、BTSトンロー駅までの費用は20バーツ。また、当プロジェクトにはトゥクトゥクの無料シャトルサービスもある。

当プロジェクトの最大の特徴は使用されている高級建材にある。Fully Fitted及び一部家具付きで、リビングの床材には天然大理石が使われる。ただし、ベッドルームの床材は厚さ12mmのラミネートボードになる。また、バスルームでも大理石またはCotto Italiaのセラミックタイルが床や壁に使われる予定。詳細はデベロッパーに問い合わせのこと。


キッチンカウンターにはダークカラーのラミネート材とサテン・ゴールドのガラス扉を使ったキャビネットがビルトインされている。また、キッチン天板と前面壁は大理石またはCotto Italiaタイルが使われ、バスルームにもTOTOの高級陶器が使われている。従って、全体的に建材のグレードは高い。

次回に続く

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เจาะลึกรวบยอด

168 Sukhumvit 36 เป็นคอนโด Low Riseในซอยสุขุมวิท 36 ที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสุขุมวิทและถนนพระราม 4 โดยโครงการจะค่อนมาทางฝั่งถนนพระราม 4 กว่าหน่อย สภาพแวดล้อมในซอยจะเป็นบ้านพักอาศัย คอนโด อพาร์ทเม้นท์และร้านอาหารที่มีให้เลือกทั้งร้านแบบตกแต่งดูดี ราคาสูงหน่อย ไปจนถึงเต้นท์อาหารและร้านรถเข็นราคาเบาๆ ส่วนราคาที่ดินเมื่อขึ้นชื่อว่าแถวทองหล่อแล้วก็ย่อมสูงเป็นธรรมดา แต่ก็ยังเทียบไม่ได้กับฝั่งซอยทองหล่อ-เอกมัยนะคะ เพราะถ้าเทียบกันแล้วฝั่งที่ตั้งโครงการจะเป็นรองตรงที่ไม่มีแหล่ง Shopping Mall ในระยะใกล้ๆ จึงเหมาะกับคนที่ชอบที่อยู่อาศัยภายในซอยที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่านวุ่นวาย รวมทั้งตัวโครงการที่มีแค่  105 ยูนิต ทำให้โครงการยิ่งมีความ Privacy มากทีเดียว

สำหรับการใช้รถยนต์เข้าออกตัวโครงการ ถือว่าสะดวกสามารถเข้าออกได้ทั้งเส้นสุขุมวิทและ พระราม 4 ถ้าจะไปโซนสาทรหรือสีลมก็เลี่ยงรถติดบนสุขุมวิทไปออกเส้นพระราม 4 ได้ และวิ่งไปขึ้นทางด่วนตรงท่าเรือคลองเตยก็ได้ ส่วนขาลงก็ลงตรงแยกกรมศุลกากรแล้วก็เลี้ยวเข้าพระราม 4 ได้เลย  สำหรับที่จอดรถรวมซ้อนคันประมาณ 77 % ถือว่าโอเคกับโครงการที่มี BTS เป็นตัวเลือกให้ใช้ได้

การเดินทางโดยไม่ใช้รถ หลักๆคือสามารถไปขึ้น BTS ทองหล่อได้ ระยะจากโครงการถึงถึง BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร ซึ่งถ้าเดินก็เหนื่อยอยู่เหมือนกันนะ แต่ถ้าใครไม่คิดอะไรมากถือว่าเป็นการออกกำลังกายก็เดินได้ แต่มีข้อเสียอยู่อย่างคือในซอยสุขุมวิท 36 นี้จะไม่มีทางเท้า ดังนั้นระหว่างเดินต้องระวังรถดีๆค่ะ อีกทางคือสามารถใช้บริการพี่วินรับส่งโครงการ-BTS ทองหล่อได้ ราคาอยู่ที่ 20 บาท และโครงการมี Shuttle Service เป็นรถกอล์ฟไปส่งให้ ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกให้ลูกบ้านได้มาก

วัสดุที่ให้ถือเป็นจุดเด่นของที่นี่นะคะ โครงการขายแบบ Fully Fitted +  เฟอร์นิเจอร์บางส่วน โดยพื้นห้องปูด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia ส่วนห้องนอนปูด้วยลามิเนตลายไม้หนา 12 มม. สำหรับห้องน้ำจะปูทั้งพื้นและผนังด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia โดยเราสามารถเปลี่ยนได้ตามความต้องการค่ะ ซึ่งรายละเอียดสามารถสอบถามกับโครงการได้นะ ส่วนเคาน์เตอร์ครัวให้ของ RCD ซึ่งจะ Built-in มาให้เลย หน้าบานตู้บุด้วยลามิเนตลายไม้สีเข้มและกระจกซาติน ส่วนผนังครัวและท๊อปเคาน์เตอร์บุด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia สุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำให้ของ TOTO โดยรวมแล้วให้สเปควัสดุค่อนข้างดีและจัดมาได้ลงตัวกับพื้นที

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)

168 Sukhumvit 36バンコク不動産投資セミナーで付き合いのあるラ・アトレアジア(タイランド)からの依頼で、168スクムビット36に関するThinkofLivingのレビューレポートを翻訳しました。

最初、流し読みした時は簡単だと思ったのですが、いざ、書き下ろすとなると結構手こずり、簡単に引き受けたのを後悔しましたが…。

約50ページと長いので、ここではその最終評価判断のところだけを載せることにしますが、全部読みたければアトレさんから送ってもらって下さい。

私の本の中でも書いているように、私がこのサイトをよく読むのはいわゆる提灯記事ばかりでなく、よくないところに対しては結構厳しい評価を下すからです。

例えば、昨年竣工したスーパーラグジュアリーといわれているノーブル・プルンチット。現在のリセールアスキングプライスは平均で300,000バーツ/㎡を超えていますが、販売当初は酷評でした。

2011年の販売開始当時、第1フェーズで売り出した時のコンセプト自体が間違っていたのだと思いますが、プルンチット駅前の一等地でありながらコストパフォーマンスを優先し、割安感を出すために建材の選択や間取り設定で失敗し、専門家から次のようなかなりひどい評価を下されています。その後、是正して第2フェーズ以降は幾分良くなりましたが。

この点、ここから徒歩2分のサンシリのワイヤレス98は、販売開始をできるだけ先延ばしして価格を吊り上げ、最終的に50万バーツ/㎡以上のスーパーラグジュアリーで販売というハイエンド戦略を取って成功したといえます。

คุณภาพวัสดุ 6.5/10 – ต่ำกว่ามาตรฐานคอนโดตารางเมตรละ 160,000 บาท ของที่ใช้สามารถเทียบเคียงคอนโดตารางเมตรละ 100,000 – 120,000 บาทได้ แต่บางอย่างก็ยังด้อยกว่า เช่นสุขภัณฑ์ ระบบล็อคประตู
(使用建材の品質評価 6.5 /10 - 160,000バーツ/㎡以上の価格にしては安っぽくしかるべき品質基準を下回る。100,000-120,000バーツ/㎡の価格帯の品質レベルであり、トイレや洗面台のサニタリー、ドアノブなどはさらに見劣りする)

แบบห้อง 6.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยต่ำกว่ามาตรฐาน เมื่อเทียบกับห้อง 45 ตารางเมตรทั่วๆไป จะพบว่าออกแบบมาได้ลงตัวมากกว่านี้ ห้องไม่เป็นซองแคบๆลึกๆ แต่จะได้ห้องที่กว้างหรือเป็นรูปสี่เหลี่ยมเกือบๆจัตุรัส มีการจัดวาง Floor Space ที่ดีกว่า และระยะห่าง Floor to Ceiling มากกว่า 2.65 เมตร
(間取り評価 6.5/10 - 同じクラスの45平方メートルのユニットに比べ使い勝手が悪く機能的に劣る。部屋は間口が狭く奥行きが長すぎ、もっと正方形に近い間取りにするべきである。しかも天井高は2.65メートルしかなく、この価格帯にしては低い天井)

ความคุ้มราคา 6/10 – ราคาแพงครับ เมื่อเทียบกับของที่ได้ แบบที่ได้และ Spec ที่ได้ ตารางเมตรละ 172,000 ได้คอนโดชั้น 3 จาก 51 ชั้น
(価格の妥当性 6.0/10 - 3階から51階の平均価格、172,000バーツ/㎡に対して、このレベルのスペックやクオリティでは価格に見合わない)

当時、ここまでボロクソな評価を受けていたので、参考までに私もモデルルームを見に行ってきたのですが、なるほどと納得したものです。それ以来、私はこのサイトの情報を重宝しているのですが、なにせ全部タイ語なので誰でも読めるというわけにはいきません。

タイでは貴重な情報はまず最初にタイ語で詳細に発信され、タイムラグをおいてその概略だけが英語で発信される傾向にありますが、これは日本の場合も同じなので仕方のない事です。

まあ、そんなところがタイ語の情報も取り入れるこのブログのレゾンデートルなのかもしれませんが、こういうことも踏まえて次回以降で載せる168スクムビット36の評価結果を読んでみていただけたらと思います。

ところで、私のセミナーに出た日本人はスペシャルディスカウントを取って120,000バーツ/㎡台でこのプロジェクトを買っているはずなので、今のタイ人や香港向け価格の140,000から150,000バーツ/㎡台の価格に比べれば余裕だと思います。

尚、今日からこちらはソンクラン休みに入りますので、しばらくブログ更新は休みますが、Think of Livingの評価翻訳は予約機能を使って、明日と月曜、火曜の3回に渡ってアップロードすることになっています。

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タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その4)

購入意欲さて、プラスプロパティのレポートはここまでですが、この調査結果からまず分かるのは、最近の不動産市場全体の低迷もあって、ゲンガムライによる転売目的の人はほとんどいなくなっているということです。

もともと、こういう投機的な購入は富裕層、中間層を問わずタイ人に多く、3、4年前には新規プロジェクトの3割、プロジェクトによっては5割が転売目的の投機的な買いといわれていましたが、このグラフからも分かるように、現在のタイ人の住宅購入意欲もかなり落ちてきていて、価格が下落中のシンガポールに近くなっています。

一方、外国人の場合、タイに居住、非居住を問わず、投資目的の人の大半がしばらく賃貸運用した後に売却するという投資の王道ともいうべきプランを持っています。こういう投資家がほとんどを占めるということは、転売に失敗した売りが一度に出てきて値崩れするということがないというメリットがあります。

ただ、やはり気になるのは、多くのデベロッパーがハイエンドにシフトする外国人需要頼みになりつつあることです。外国人需要は自国通貨の為替や金利、自国の景気や不動産市場に影響を受けるといった変数が多いため、それほど盤石な需要ではなく、バンコクのコンドミニアム市場全体をコンスタントに牽引できるとは思えません。

また、外国人需要程度でコンドミニアム市場全体が回復するというほど、バンコクのマーケットは小さくないような気がするし、やはり、結局は現在様子見をしているタイ人が市場に戻ってこないことには難しいだろうと思います。

いずれにせよ、外国人といってもほとんどがアジア人で、特に香港、シンガポール、そして最近台頭しつつある中国からの投資等で8割にも達しているわけで、この投資家達の予算が400万から800万バーツ(1,300万円から2,600万円)に集中しているのは留意しておくべき点です。

外国人だからといって皆がラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のプロジェクトばかりを買っているのではないし、CBREのレポートでも外国人需要は500万から1,000万バーツに集中していると言っているので、1,500万から2,000万円が予算のボリュームゾーンである日本人投資家ともほぼかぶっていることが分かります。

次に、タイに居住する外国人の需要は自己居住比率が高いこともあり、2ベッドルームの比率が高くなっています。一方、非居住者の場合、自分で住むわけでもないので価格的に手頃で買いやすい1ベッドルームを好むようですが、それでも予算から判断してほとんどが広めの1ベッドで平米単価も12万バーツ以上、すなわちアッパークラス以上のセグメントと推測できます。

また、この5年間でタイに居住する外国人の需要が8倍にも増えたということは、タイのコンドミニアムは買っておいて損はない、家賃を払うより買ってしまった方が得だと考える人が多いということだろうとも思います。外から見ている人でなく、実際にタイに住んでいる外国人の方がマーケットの動きを実感しているはずであり、その彼らが買っているというのは心強いはずです。

そういう私も現在、35~55平米の1ベッドや小さな2ベッドルームながら、アソーク、トンロー、オンヌットと3つのコンドに投資していますが、ロケーションと間取り、グレードセグメントさえ間違わなければ、バンコクのコンドミニアム投資で損をすることはまずないだろうという安心感があるからです。

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タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その3)

LPN Target
一方、サンシリが香港、シンガポール、中国、台湾等の海外で販売したプロジェクト等は、タイに居住していない外国人が購入者であり、これが2つ目のカテゴリーの外国人需要である。

過去2年間で、このカテゴリーで購入したユニットの82%がイールドプレイの投資目的で購入されたが、4%は転売目的、そして残りの14%は自己居住用であった。

タイプ別では、1ベッドルームユニット(71%)、2ベッドルームユニット(16%)、スタジオ(11%)と続き、最も人気のある価格帯は4~6百万バーツ(55%)(約1,300~2,000万円)、続いて6〜8百万バーツ
(35%)(約2,000~2,600万円)である。

また、購入者の多くは、香港、シンガポール、マレーシア、中国、日本、台湾等、83%がアジア諸国からのもので、残り(11%)はヨーロッパであった。

プラス・プロパティによれば、
「タイのコンドミニアム、特にバンコクのコンドは香港やシンガポールのそれよりも大幅に低価格であり、また、賃貸後に転売した場合の総合投資リターンも大きい。これが自己居住目的と投資目的の両方の外国人購入者の関心を引く要因になっている。
また、その他の要因としては、タイデベロッパーの信頼性とアフターサービスの良さがある。例えば、不動産管理サービス、投資手続きのサポート、入居者募集、利回り保証、及び販売後のサポート体制等がある。
ただし、不動産管理会社は前述の外国人需要を満たす人員体制を確立しなければならない。例えば、顧客サポート要員は英語だけでなく、中国語のような他の言語でもコミュニケーションできる必要がある。
今後、
ASEAN経済共同体(AEC)に向けて競争に勝ち残るためには、各国の文化を理解した上での外国人需要を満たす顧客サービスが必要なのである」。

次回に続く 

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ส่วนกลุ่มที่ 2 คือดีมานด์ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทย ขอยกตัวอย่างโครงการของแสนสิริที่นำออกไปขายต่าง ประเทศ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน และไต้หวัน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าถึง 82% ขายต่อ 4% และอีก 14% เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัยเอง 

สำหรับประเภทห้อง พบว่ารูปแบบ 1 ห้องนอนได้รับความสนใจสูงสุด (71%) ถัดมาคือ 2 ห้องนอน (16%) และประเภทสตูดิโอ (11%) ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ช่วงราคา 4 – 6 ล้านบาท (55%) รองลงมาคือ 6 – 8 ล้านบาท (35%) ลูกค้าส่วนใหญ่ เป็นชาวเอเชียคือ ฮ่องกง สิงค์โปร์ มาเลเซีย จีน ญี่ปุ่น และไต้หวัน (83%) ที่เหลือคือยุโรป (11%) 
“ปัจจัยบวกที่ทำให้คอนโดมิเนียมในไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เป็นที่สนใจของต่างชาติทั้งแง่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน เป็นเพราะว่ามีราคาที่ถูกกว่าฮ่องกงหรือสิงคโปร์อยู่มาก และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าและขายต่อที่ดี รวมถึงภาพลักษณ์ น่าความเชื่อถือของผู้ประกอบการไทย และการบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ มีความพร้อมที่จะเข้ามาดูแลและอำนวยความ สะดวกให้แก่นักลงทุนในการบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรด้วยความเชี่ยวชาญ ทั้งในแง่ของการลงทุน การ ช่วยหาผู้เช่าและการันตีผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจ รวมไปถึงความพร้อมด้านบุคลากรที่จะช่วยดูแลหลังการขาย 
ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการด้านการบริหารโครงการต้องปรับตัวเพื่อรองรับอุปสงค์ต่างชาติเหล่านี้อย่างมาก ทั้งการดูแลลูกค้า ความสามารถทางภาษาของเจ้าหน้าที่สามารถสื่อสารได้มากกว่าภาษาอังกฤษ อาทิ ภาษาจีน เป็นต้น พร้อมทั้งให้บริการด้วย ความเข้าใจวัฒนธรรมในแต่ละเชื้อชาติ ซึ่งจะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันพร้อมก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปสู่อุปสงค์ต่างชาติซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดการเติบโตและขับ เคลื่อนต่อไปได้ในอนาคต” นายอนุกูล กล่าว 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)

外国人需要その2種類の1つ目は、タイに住む外国人購入者である。プラスプロパティのデータによれば、2012年から2017年の5年間でこの外国人需要が約8倍に拡大したことを示している。

また、この需要の大部分(72%)は自己居住用コンドミニアムの購入であり、残りの28%が投資目的によるものであった。

尚、投資目的のグループが購入した28%のユニットの内、21%が賃貸に出してイールドプレイで運用され、7%が短期売却益を狙うゲンガムライ目的であった。地域別には、バンコクの需要が最も拡大し、販売ユニット数全体の58%を占めた。そして、プーケット、チョンブリ、ホアヒン等の海岸リゾート地域が2番目に高かった。(それぞれ16%、13%、6%)。そして、チェンマイ、パタヤなどの観光都市の需要はともに2%増加した。

次にこれらコンドミニアムの購入者グループを見ると、アジア人(58%)、ヨーロッパ人(29%)、アメリカ人(7%)であり、タイプ別で言えば1ベッドルームが最もよく売れた(51%)。そして、 2ベッドルーム(30%)、スタジオ(17%)、3ベッドルームと続いた。

また、価格的に最も人気のある価格帯は5~700万バーツ(31%)(約1,600~2,300万円)で、これに続いて3~5百万バーツ(1、000~1,600万円)と7~10百万バーツ(2,200~3,200万円)の価格帯、それぞれが21%ずつであった。

次回に続く


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หากวิเคราะห์ภาพรวมของดีมานด์ต่างชาติจากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือ ลูกค้าต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย ตั้งแต่ปี 2555 - 2560 อุปสงค์ต่างชาติขยายตัวถึงกว่า 700% ซึ่งดีมานด์ส่วนใหญ่ ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองถึง 72% และซื้อเพื่อลงทุน 28% ในส่วนนี้เป็นการปล่อยเช่า 21% และขายต่อ 7% 
โดยดีมานด์ในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนการขายมากที่สุด (58%) รองลงมาเป็นพื้นที่ติดทะเลอย่างภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน (16%, 13%, และ 6% ตามลำดับ) สุดท้ายคือพื้นที่ท่องเที่ยวในภาคเหนืออย่างเชียงใหม่และแหล่งท่องเที่ยวอย่างพัทยา (เท่ากันที่ 2%) 
โดยผู้ซื้อ 3 อันดับแรกคือเอเชีย (58%) ยุโรป (29%) และอเมริกา (7%) ส่วนรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมมากที่สุด คือ รูปแบบ 1 ห้องนอน (51%) รองลงมาเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอน (30%) และรูปแบบสตูดิโอ (17%) นอกนั้นเป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน และรูปแบบเพ้นท์เฮาส์ ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ราคา 5 – 7 ล้านบาท 31% ตามด้วย 3-5 ล้าน และ 7-10 ล้าน เท่ากันที่ 21% 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その1)

Market Turnaroundプラスプロパティから、タイのコンドミニアム市場はいよいよ底を打ち、リバウンドが始まったというピーカンなレポートが出ています。

彼らによると、外国人需要が今のコンドミニアム市場を牽引していて、それによりマーケットのリカバリーが始まった、というものです。

私個人としては、かなりポジショントークが入っていると思いますが、まずはこのちょっと大げさなレポートを見ていくことにします。

レポート内容:
デベロッパー各社は外国人需要を取り込むために、この5年間、海外での販売活動に注力してきた。その結果、周辺諸国に比べて割安感がある、利回りが高い、ASEANの中心にあるという地理的優位性、そして販売後の充実した顧客サービスという点で、外国人投資家にとって魅力的な投資対象となってきている。


これまでのタイ経済の不透明感、家計債務の高止まりにより、デベロッパーはアッパーミドルクラス市場に販売をシフトしてきたが、同時に外国人市場にもマーケティングを展開してきた。

グローバル・プロパティガイド・リサーチによれば、バンコクCBDのコンドミニアム価格は香港のそれのわずか5分の1であり、またシンガポールの半分である。従って、まだ価格上昇の余地は十分あるし、さらに今後のマストランジットシステムの開発が投資に拍車をかけている。

実際、サンシリを筆頭にタイのデベロッパーは2012年から海外市場にシフトし始めた。そして、2016年に入ると、デベロッパー各社は次々とこの外国人需要にターゲットをシフトし始め、スパライとイースタン・スターが中国で販売会を開き、アナンダーも香港、シンガポール、台湾でマーケティングを始めた。

この結果、外国人の間でタイのコンドミニアムの魅力が知られるようになったのだが、実はこの需要には2つの種類がある。

続きは次回に


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พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยสัญญาณตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัว ดี มานด์ต่างชาติหนุน ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์เดินสายโรดโชว์ต่างชาติ หลังพบในระยะ 5 ปี อุปสงค์จากต่างชาติเติบโต เร็ว ทั้งที่อาศัยอยู่ในไทยและจากแต่ละประเทศ เหตุอสังหาฯ ไทยมีความน่าสนใจ ราคาอยู่ในระดับต่ำ มีผลตอบแทนที่ดี เมื่อ เทียบกับเพื่อนบ้าน เป็นศูนย์กลางอาเซียน มีบริการหลังการขายที่ได้มาตรฐานสากล ง่ายต่อการตัดสินใจลงทุน 

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริม ทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่าสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2559 มีโครงการ ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน 
แม้ว่าจะยังเป็นช่วงที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับ กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยเน้นตลาดระดับกลางและบนมากขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการได้ขยายตลาดไปต่างประเทศเพื่อดึงกำลังซื้อ จากกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนชาวต่างชาติที่ปัจจุบันให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก 
เพราะมีข้อได้เปรียบในภูมิภาคหลายประการ นอกจากจะมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แล้ว ยัง เป็นแหล่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการเปิดขายมากที่สุดในกลุ่มอาเซียนเขตลุ่มแม่น้ำโขง (CLMV) อีกทั้งราคา เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและห้องชุดพักอาศัยยังถูกกว่าหลายประเทศด้วย 
โดยข้อมูลจาก Global Property Guide Research ระบุว่าราคาคอนโดโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรใน ทำเลพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในของไทยมีราคาต่ำกว่าฮ่องกงกว่า 5 เท่า และสิงคโปร์กว่า 2 เท่าตัว จึงทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้น ไปได้อีกมาก นอกจากนี้ศักยภาพของทำเลที่อยู่บริเวณรถไฟฟ้าและการลงทุนเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ในไทยยังเป็นปัจจัยที่ช่วย ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในอนาคต 
ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการไทยที่เริ่มปรับตัวโดยการออกไปรุกตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด ไปโรดโชว์ที่จีน รวมถึงบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็รุกตลาดต่างประเทศที่ฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน 
อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการไทยได้เริ่มบุกตลาดต่างประเทศตั้งแต่มี 2555 เป็นต้นมา โดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) นับ เป็นผู้ประกอบการไทยรายแรกๆ ที่ได้ไปรุกตลาดต่างชาติ และมีจำนวนยูนิตที่ออกไปขายในต่างประเทศสูงเป็นอันดับต้นๆ ใน ตลาดทั้งการทำโรดโชว์ในฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวันและจีน รวมถึงการเปิดจองคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ที่ต่างประเทศพร้อม กับประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น 
 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その5)

家計債務推移

下にコピーペーストしたのは1か月ほど前、英字紙バンコクポストに載った記事の一部ですが、デベロッパー各社は今後もハイエンドプロジェクトの供給に注力するというものです。

 

この流れは今年だけでなく向こう数年続き、中低所得層を対象とする10万/㎡以下のコンドミニアムは今後もなかなか売れない状況が続くだろう、と私は思っています。

 

というのも、このタイ中央銀行のグラフからも分かるようにタイの家計債務の問題は一向に改善されていないからです。

 

GDPの8割にもなる国民の借金体質は特にミドルクラス以下の家計で顕著であり、NPL(不良債権)の発生を恐れた金融機関は彼らに住宅ローンの貸し出しをしません。中低所得者の住宅ローン申請の実に6割が却下されるのが現状で、日本ではちょっと考えられない状況が続いています。

 

その結果、大手デベロッパー各社は、資金的に余裕があり住宅ローンが借りられるアッパーミドルクラス以上の消費者をターゲットにしたハイエンドプロジェクトに今後も注力していく、というのがバンコクポストの記事なのですが、これは、もう2年も前から始まったことで、今さら新しいことでもないですが、これからもまだ続くということです。

 

従って、少なくとも向こう数年、こんな状況が続くとすれば、サムットプラカンやノンタブリの郊外プロジェクトは今買ってはいけないということになります。

 

midtown condoそれに対し、このところアッパーミドルクラスの注目が集まりつつあるのがスクムビット・ミッドタウンであり、このグラフでも分かるように売行きは落ちていません。

 

さらに、このエリアでもセグメントでハイクラスに入る15万バーツ/㎡前後のプロジェクトをターゲットにするのが投資として最もリスクが低い、逆に言えば最も有望だと、私は思っています。

 
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The Bangkok Post
Most Developers Still Targeting High-End Market
A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. 
“We target boosting our premium-market sales after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks” 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その4)

Mega Bangnaウィズダム101店舗棟記事の内容は以上ですが、私もウドムスクの将来性については1年前に出版した本の中で書いたし、月刊経済誌アレイズでも、ダークホースはBTS「幸福駅」と題して推薦記事を書きました。

 

そして、今回のセミナーでも、オンヌットからウドムスクにかけては、現在、アナンダーとサンシリが新規プロジェクト市場をほぼ独占していること、そして、この中でもウドムスクは要注目であるというコメントをしました。

 

しかし一方で、ナイトフランクのレポートを例に挙げ、駅前の土地も取得がだんだんと難しくなりつつあり、今は12万バーツ/㎡前後で用地取得したプロジェクトの売り出し中だが、今後はもうこの価格では無理だろうとも話しました。

 

そういう意味では、今販売中のプレビルド・プロジェクトで最も注目すべきはソイ66のアイディオ・モビだろうと思います。ただし、バンジャークのアイディオ、プンナウィティのラインも決して悪くないと思います。もっともオンヌットのサイアミーズは企画が悪いし、デべとしても中堅止まりなので工事監理やクオリティにも不安があり、お勧めしませんが。

 

ところで、この記事ではプロンポンやトンローに住む日本人駐在員達が移り住んでくるなどとピント外れなことを書いていますが、そんなことはまずないし、当面はオンヌットまでだろうと思います。将来的にはそういうこともあるとは思いますが、今もしそういう日本人がいるとすれば現地採用の日本人であり、7万から8万バーツの給料をもらっている人であれば、2万バーツ位までの家賃負担は可能だろうと思います。

 

ただし、やはり、ここの賃貸需要はタイ人アッパーミドルクラスが中心だと思っておくべきで、我々日本人が投資する場合、入居者募集や物件管理が最大の課題です。

 

ちなみにもし私がこれからアウター・スクムビットで投資するとすれば、やはりウドムスクを選びます。そして、中長期保有してイールドプレイで資金回収を図るのであれば、できるだけインベストメント・マルティプライヤーの小さい中古物件に、一方、キャピタルゲインを実現し短期投資で高いIRRを狙うのであれば、プレビルドの初期段階での投資ということを考えますが、いずれにせよ、市場としては非常に有望ながら管理運営の問題をどうハンドルするかにかかってきます。

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スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その3)

ミッドタウン家賃相場BTSによる移動の便利さだけではなく、住宅という観点から見た生活の質の面も向上する。このエリアではBTSバンナー駅とウドムスク駅の間を結ぶ幅員4メートル、長さ1700メートルものスカイウォーク(空中歩道)が年内に整備される予定であり、現在バンナートラッドの幹線道路によって隔てられているウドムスクとバンナーの両エリアが一体化し、その結果、ウドムスクとバンナー周辺の住民はバンナー交差点を安全で容易に行き来できるようになる。

 

そして、最も注目すべき点は、これら商業施設の開発やインフラの整備が進んだ結果、この地域に人が集まり始めることである。つまり、こういった商業施設を利用する、もしくはそこで働き居住するという需要が生まれ、最終的にウドムスクからバンナーにかけてのエリアはバンコク東部交通のハブ、そして副都心になる。

 

特にウドムスク駅は、バンコク都心部への通勤が便利な住宅を探す人々と、バンナートラッドに車で乗り入れてバンコク郊外へ通勤できる住宅を探す人々の両方の需要を満たせるという強みがあり、自己居住のための購入需要だけでなく、賃貸で貸し出す投資需要も見込める。

 

また、将来、ここに移り住んでくる賃借人としては、既にバンコク生活が長く、バンコクに住み慣れた日本人の賃貸需要が見込めるが、彼等はプロンポン、トンロー、エッカマイなどから移り住んでくると思われる。

 

というのも、この辺りは都心部に簡単に行けるのに家賃にはかなりの割安感があるからである。(添付の表がウドムスクの賃料相場)

次回に続く 

 

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ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวยังจะช่วยยกระดับการใช้ชีวิตของคนที่อาศัยในทำเลดังกล่าวให้สะดวกสบาย มีทางเลือกในการเดินทาง คนที่อยู่อุดมสุขสามารถเดินไปแยกบางนาได้สะดวกและปลอดภัยมากขึ้น หรือคนที่อยู่บริเวณใกล้ บีทีเอสบางนา ซึ่งเลยแยกบางนาก็สามารถเดินย้อนกลับมาทางฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกและปลอดภัยเช่นกัน ถือว่าช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับการอยู่อาศัยย่านนี้ และทำให้การอยู่อาศัยไม่กระจุกตัวอยู่บริเวณใดบริเวณหนึ่ง อีกทั้งคนที่ทำงานย่านบางนา-ตราดยังสามารถเลือกอยู่อาศัยบริเวณใกล้สถานีอุดมสุขได้ เพราะสามารถเดินมาเชื่อมต่อรถฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกมากขึ้น

ความน่าสนใจของโครงการต่างๆ ที่กล่าวมา ก็คือ การจะสร้างความเคลื่อนไหวให้กับคนย่านนี้ในการสัญจรไปมาทั้งเข้าใช้บริการ ทำงาน อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ส่งเสริมให้พื้นที่นี้มีความเป็น Hub ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกได้อย่างแท้จริง เป็นการสร้าง Node (จุดศูนย์รวมความเจริญ) แห่งใหม่ที่พัฒนาโดยภาคเอกชน ต่อยอดจากโครงการคมนาคมของภาครัฐ จึงไม่แปลกที่เมื่อมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ในย่านนี้ จะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามมา

ขณะที่เมื่อเจาะลึกทำเลที่น่าสนใจของสุขุมวิทตอนปลาย บริเวณใกล้รถไฟฟ้า “สถานีอุดมสุข” หรือย่านสุขุมวิท 66 ถือว่ามีความน่าสนใจมาก เพราะนอกจากอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าเส้นทางหลักที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกมากแล้ว การอยู่อาศัยในบริเวณสถานีอุดมสุขยังเดินทางไปถนนบางนาได้สะดวกด้วย เพราะมีรถที่เชื่อมต่อมุ่งหน้าสู่แยกบางนา เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนบางนา-ตราดได้เลย อีกทั้ง ยังใกล้ตลาดเก่าแก่ย่านอุดมสุขที่ทำให้การเข้าถึงอาหารการกิน ความเป็นอยู่สะดวกสบาย
 ปัจจัยดังกล่าวทำให้ที่อยู่อาศัยใกล้สถานีอุดมสุขได้รับความสนใจทั้งคนที่ต้องการหาทำเลที่เข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า หรือคนทำงานออกนอกเมืองไปทางย่านบางนา-ตราด ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้มีทั้งซื้ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนลงทุนเช่า โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่นที่คุ้นเคยการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แล้ว และมองว่า การเลือกห้องชุดในโครงการที่ขยับมาจากพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะนอกจากจะเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกไม่แพ้กันแล้ว อัตราค่าเช่ายังไม่สูงมากด้วย

 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その2)

バンナートラッドバンコクモールこの記事は次のようなキャプションで始まります。

จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง

「注目されるアウター・スクムビット(ミッドタウン・フリンジ):都市部に住む人にとっての新しい選択肢」

 

ここ数年間、アウター・スクムビットであるミッドタウン・フリンジ(注:主としてオンヌットからウドムスク)が注目されるようになってきた。

 

その理由は、このスクムビット・ミッドタウンエリアでは新規の商業施設が次々と開発されつつあり、その利便性の向上が多くの人を引きつけていること、そして、このエリアがバンコクの新しいダウンタウンとしても変貌を遂げつつあることにある。

 

例えば、バンナー交差点で開発中の敷地面積が100ライにも及ぶ大きなショッピングセンター、バンコクモールがその際たるものである。

 

このバンコクモールはザ・モールグループにより開発されるが、極めて巨大なスケールのショッピングモールであるだけでなく、コンドミニアム、サービスアパートメント、オフィスビルを含めた複合総合開発でもある。従って、今後バンナー交差点周辺は大きく変貌すると注目を集めているのである。

 

この続きは次回
 

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จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำเลสุขุมวิทตอนปลาย กลายเป็นหนึ่งในย่านที่ถูกจับตามองเป็นอันดับต้นๆ จากการที่จะเกิดโครงการเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ที่จะเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดคนเข้าสู่พื้นที่บริเวณนี้ และจะผลักดันให้ย่านสุขุมวิทตอนปลายกลายเป็นอีกหนึ่งศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น 
โครงการศูนย์การค้าแบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ บริเวณแยกบางนา

โครงการดังกล่าวพัฒนาโดยกลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งตั้งเป้าจะให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคที่จะมีทั้งโครงการศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ถูกจับตามองมากที่สุด เพราะจะเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการพลิกโฉมพื้นที่บริเวณแยกบางนาให้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
นอกจากนี้ ยังมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่อีก 1-2 โครงการเกิดใหม่ในบริเวณใกล้เคียงย่านสุขุมวิทตอนปลาย เช่น เมกา บางนา 2 ของกลุ่มเอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ ที่เตรียมนำที่ดินที่เหลืออีก 200 ไร่ใกล้กับเมกา บางนา 1 มาพัฒนาต่อเนื่อง หลังจากที่โครงการแรกประสบความสำเร็จ มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก รวมถึง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะมีทั้งที่อยู่อาศัยและคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ที่จะเกิดขึ้นบริเวณใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าปุณณวิถี ที่สร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่บริเวณนี้ด้วยเช่นกัน
ในด้านคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย นอกจากความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าแล้ว ในอนาคตทำเลย่านนี้ยังจะมีเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางนาและสถานีบีทีเอสอุดมสุข หรือ Sky Walk ขนาดกว้าง 4 เมตร ระยะทาง 1,700 เมตร ซึ่งปัจจุบันสำนักการจราจรและขนส่ง (สจส.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ระหว่าง เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้ประชาชน คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2560 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その1)

タイトル

第5回セミナーでは、注目のミッドタウン・フリンジと題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。


というのも、今後交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。


つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、開発用地も少なく既に用地取得が困難になりつつあります。


そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィッティ、ウドムスク駅前のコンドミニアムであろうことは、容易に想像がつきます。


そんなことで、今回のセミナーでは予算が1,500万円から2,000万円の日本人投資家にとって、スクムビット線のオンヌットからウドムスクのコンドミニアムは絶好の投資対象であるというレクチャーをしたわけです。


そして、16日でセミナーも終わり、昨日タイ語版DDプロパティの最新記事を読んでいたところ、偶然、私と同じことをいっている記事が目に止まりました。結局のところ、マーケットの動きをモニターしていれば誰でも簡単に導き出せる結論なのだろうとは思いましたが、説得力のある内容でもあり、次回で紹介することにします。


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168スクムビット36

168 sukhumvit 1168 sukhumvit 2ちょうど昨日から、第5回セミナーを始めたところで、明日は大阪です。

その中で、最近のトピックスとしてトンローの地価が急上昇しつつあることについて触れます。

特にソイ36では、昨年末にシンハーがフラグラントから購入した土地の価格が、公表されている取引としては史上3番目に高い175万バーツ/ワーであったことを表を使って解説していきます。

そして、昨年7月にラ・アトレが日本限定でプリセールを始めた同じソイ36にある168スクムビット36の用地取得コストがわずか50万バーツ台であったことについても触れますが、今ではもうこんな値段での用地取得は難しいし、あの時に特別値引きを取ってこの物件を買った人はラッキーだったのではないかと思います。

私も以前、注目のスクムビット・ソイ36と題してこのブログでも6回にわたりソイ36のポテンシャリティについて詳しくレポートしたし、
月刊経済誌「アレイズ」のコラム記事でも取り上げましたが、正直、トンローは予想以上の地価上昇で、最近のラグジュアリープロジェクトの供給ラッシュにマーケットが失速するのではないかと危惧するほどです。

ところで、このプロジェクトは2月からやっとタイ人一般顧客に対して販売を始めたのですが、既に8割近くが販売済みとなっていて、完売もそう遠いことではなさそうです。

販売も最終段階なので、当然デべも既にかなり販売価格を値上げしてきています。そういう意味では、昨年のプリセールで特別値引きを取って12万バーツ/㎡台で買った人などはそろそろゲンガムライのチャンスも出てきているかもしれません。

いずれにせよ、デべのアドバンストリビングが今の地価高騰の前に用地取得できていたことで、この価格でありながらキッチン天板や洗面台、そして床にも本物の石材を使ったりと高級資材をふんだんに使うことができています。例えば、この写真で分かるように床や洗面台の天板に本物の天然石を使うとその光沢は独特で、経年劣化や使い方によって変色していくことがあるセラミックタイルや人造大理石とはどこか違うようです。

尚、今回、現地の住宅評価サイトであるThink of Livingでもレビュー記事が載ったので、紹介しておきます。

既に購入予約した方で、現地のモデルルームにわざわざ実物を見に行けない人は、字は読めなくとも写真をみれば大体のイメージが分かると思います。


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CBREの2017年市場予測

CBD地価推移

ちょっと遅くなりましたが、CBREタイランドが今年の不動産市場をどう見ているかについて、以下サマリーしておきます。

 

1.タイ中央銀行の予測では、タイの経済成長は昨年と同様、3.2%程度にとどまる。

 

2.アメリカの中国に対する保護貿易主義的な政策はタイ経済にとっても、タイから中国に対する原材料輸出の減少につながりる重大なリスク。

 

3.海外からの投資増: 外国人投資家の投資需要が継続する一方、国内金融機関の貸し渋りも続くことで、外国人投資家にとって有利な投資環境が今年も続く。従って、外国人の不動産購入はさらに増加。

 

4.中心部の用地不足が続く: CBDプライムロケーションの地価はさらに値上りし、今年、過去最高取引事例価格は更新される。

 

5.今年もハイエンド以上のコンドミニアムに対する需要は大きく、全体の85%がタイ人によって購入される。しかし、この需要はより選別的になり、売れるプロジェクトと売れないプロジェクトに分かれる。

 

6.デベロッパー各社は昨年に引き続き今年も海外でのマーケティングに注力する。特に外国人投資家の間で需要の大きいユニット単価が10百万バーツ(約32百万円)以下の物件を供給する。

 

7.シンガポールや香港と違ってタイでは外国人投資家に対する追加的な登録免許税が課されていないこともタイの不動産人気が続く理由となる。

 

以上、5項のハイエンドの定義がないので不明確ですが、85%がタイ人に購入されるということであれば、グレードセグメンテーションでアッパークラス以上、つまり平米単価で12万バーツ以上と考えていいと思います。

なぜなら平米で20万バーツを超えるラグジュアリークラス以上であれば、ここまでタイ人比率は高くないだろうと思うからです。

 

ところで、ここでいうハイエンドクラスはいわゆるアッパーミドルクラス以上でなければ買えない価格帯に入ってきます。彼らは銀行の与信審査をパスできるので需要も大きく、各デベロッパーもこのセグメントをターゲットにしてきて今年は大量の供給が出てくるはずです。

 

そんな状況下ではユニット単価が5百万から10百万バーツの物件の中から優れたポテンシャリティのものを選び取る選球眼が不可欠になります。そのためにもこのブログが参考資料として役に立てばいいと思います。


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Bangkok Real Estate Market Outlook 2017

The overall economic outlook for Thailand looks set to mirror that of the past year, with the Bank of Thailand (BOT) maintaining its economic growth forecasts of 3.2% for 2016 and 2017.

External Factors Post Greatest Challenges to Thai Economy
The prospect of protectionist US trade policies towards China represents one of the major risks to the Thai economy over 2017, with a lower volume of Chinese exports to the US in turn reducing Thai shipments of raw and manufactured products to China for re-export.

Greater Foreign Investment
While no fundamental shift in the dominance of prominent local developers is set to occur over 2017, market interest shown by foreign groups in Thailand, combined with cautious domestic bank lending, has created a favourable environment for increased activity from overseas investors and a clear catalyst for greater inbound investment in the Thai property market over the year.

Demand for Prime Land Sites to Continue
CBRE Research believes that the price of prime Central Business District (CBD) land in Bangkok will continue to increase as downtown condominium demand continues to remain strong with prices projected to increase further over 2017. CBRE Research is confident that the land price record will be broken again in each CBD location.

2017 will continue to see a rise in interest in the acquisition of value added opportunities, principally in the form of older properties in need of renovation. Offices, hotels and apartment buildings will be most actively sought by prospective purchasers.

Residential Buyers More Selective, Developers to Increase Overseas Project Marketing
CBRE believes demand for high-end and above condominium projects will remain strong over 2017 although buyers will become more selective. Demand will continue to be driven largely by Thai buyers, accounting for 85% of the buyers.

We expect developers will continue to explore overseas sales opportunities, building on the success of projects actively marketed internationally in 2016 , with units priced below THB10 million proving popular among international buyers. Thailand has the added benefit of no punitive stamp duties for foreign nationals, unlike markets such as Singapore and Hong Kong, which serves to heighten the appeal of Bangkok property.

メルマガ開始

メルマガ バンコク コンドミニアム物語昨年2月、「バンコク不動産投資」を出版してからもう1年が経ちました。

このわずか1年の間でバンコクの不動産市場のトレンドは大きく動き、本の内容からいろいろと状況が変わってきた点も出てきています。

ただし、ホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるハイクラス物件を積極的に買うべき、というような原則論的な考えは今も変わっていないし、供給過剰がひどいのでパープルラインは買ったらダメだというのは、昨年8月の路線開通後、今のウォンサワンやラタナティベートの土砂降り市場の現状を見ると予想が的中したことが明らかです。

しかし一方で、当時はミッドタウンとサブアーバンを一緒くたにしてどちらも買ったらダメだ、と言っていたのが、最近のマーケットを見ているとラグジュアリー物件の大量供給でCBDのハイエンド物件もちょっと怖いな、という印象を持つようになり、むしろミッドタウンがこれから化ける、と思うようにもなり、必ずしも本で書いた内容が今のマーケットでも通用するものでもないという状況になりつつあります。

そんなこともあって、これからはメルマガにも直近情報を流していくことにしました。特にこちらの月刊経済雑誌であるアレイズへの投稿記事は日本ではなかなか読めないので、そこに寄稿している不動産マーケットに関する記事を日本でバンコクの不動産購入に興味を持っている人にもメルマガの中で読んでもらえるようにしたいと思います。

そんなわけですので、もし興味があれば無料ですので是非購読してみて下さい。
http://archives.mag2.com/0001675472/



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不動産市場透明度から見たタイのカントリーリスク

不動産市場透明度機関投資家が海外不動産投資を考える場合、一番最初はカントリーリスクについて検討します。

これには戦争の可能性や潜在的経済成長率とかもありますが、不動産市場自体の透明性も大きなリスク要因です。

その点では、アメリカやイギリスの不動産市場の透明性は世界でも最高クラスであり、怪しげな詐欺にひっかかったり、市場価値が見当もつかないという問題はあまりないので、少なくともマーケットの透明性についてのカントリーリスクはほとんどありません。

私は仕事の中で主にアメリカ、イギリス、オーストラリアの各種商業不動産に関して、開発や投資事業をしてきましたが、そういった国々ではいわゆるチャータード・サーベイヤーといわれるプロのコンサルティングやリサーチを行う会社があり、市場のトレンドや 誰がどんなプロジェクトを買っているかという動きが手に取るように分かりました。

ロンドンに居た頃は主にオフィスビルの開発をやっていたのですが、当時、私はサビルスというサーベイヤーをコンサルティング会社として使っていました。彼らのリサーチは業界でも信頼度が高く、彼らが不動産市場に悲観的な見方をするレポートを出すと、大体翌日は不動産関連株の株価が下げるというような現象も出ていたほどで、それだけリサーチが確立していたということです。

ところで、私がこのブログを書き始めたのが2014年でしたが、その当時から少なくともバンコクの不動産市場に関して言えば、欧米諸国ほどには情報が開示されてはいないものの、CBRE、コリアーズ、ナイトフランク、プラスプロパティ等の調査機関があったので、ある程度体系的にマーケットの動きをウォッチできる状況にはなっていました。

上の表は1月の前回セミナーで使用したものですが、約10年以上前のタイ不動産市場は今のベトナムレベルの透明性しかなく、こうなると機関投資家でもデューディリで相当な調査をしなければならなかったので、素人の投資家にはなかなか手が出せない危ない市場だったことが分かります。

バンコクで日本人投資家を相手にしたトゥインピークス事件というコンドミニアム詐欺事件が起こったのもこのころでした。

従って、当時に比べれば、今はかなりマーケットの透明性が上がってきているので、私が今やっているような各種データやレポートを読み込んで、日本人投資家に直近のマーケットの動きをレポートすることができるわけです。もし10年前に来ていたらとても今のようなブログは書けなかっただろうと思います。

それにしても、この表で分かるのは、ベトナムやミャンマーはまだまだ怖くて買えないということです。また、この表にはないものの、同じ旧共産圏であったラオスやカンボジアも同じだろうと思います。

従って、デューディリで何百万円もかけられる機関投資家なら別ですが、AEC加盟国といってもこういう市場の透明度が低い国には個人投資家はまだ近寄らない方がいいと思います。

それでもこういった国での不動産投資こそが面白いと思うのならやればいいですが、プロの機関投資家でさえ逡巡するマーケットに、まともなデューディリジェンスもできない投資家が出ていくというのは、ただの無謀なギャンブルにしか私には思えませんが・・・。

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ネクサスの2017年市場予測(その2)

無題前回からの続き

・ 2016年の地価上昇は、2015年に比べて穏やかであった。従って、2015年にSCアセットが史上最高取引価格で購入したチットロムの191万バーツ/ワー(約500万円/坪)の記録も更新されなかった。しかし、2017年には、英国大使館が所有するワイヤレスロードの土地が噂どおりに売却されれば、史上最高取引価格が更新されることは確実であろう
 
・ 2017年のコンドミニアム市場は、全体として需要も供給も増加し今より状況はよくなる。しかし、郊外については平米単価で10万バーツ以下のプロジェクトでなければ顧客層である中低所得層がついてこられない
 
・ 2016年に新規供給されたコンドミニアムの価格は、販売低迷にもかかわらず平米単価で2015年の106,000バーツから121,000へと14%も上昇したが、これは2015年に地価が急上昇したことにより、開発コストの大きな部分を占める土地のコストが上昇した結果である
 
・ バンコクの新規コンドミニアム価格が需要が弱い時でも値上がりするのは、地価が上昇するからである。それでもデベロッパーが用地取得して開発を続けるのは、中長期的には市場に強気だということでもある

一方、追加ですが、CBREも大体次のようなコメントをしています。

・ 2016年は全体ではコンドミニアム市場が低迷したが、ダウンタウンのハイエンドプロジェクトのプレビルド販売価格は4.7%上昇し、平均で219,000バーツ/平米になった
 
・ バンコクのプライムエリアであるスクムビット、サートーン、セントラルルンピニーにあるハイエンドコンドミニアムに対する需要は2017年も衰えない
 
・ 住宅ローンの借り入れがますます困難になりつつある中低所得層がターゲットの中級クラスや廉価な物件の市場とは対照的に、ラグジュアリーコンドミニアム市場は2017年もさらに成長する

以上ですが、ダウンタウンでの高額物件の開発に各デベロッパーがシフトする中、先日も書いたように供給過剰のリスクが出てきているものの、それでも土地が値上がりする以上、コンドミニアムの価格も上がるというバンコク中心部特有の市場構造により、値上りはこれからも続くということだろうと思います。

しかし、これは需給関係に基づいて値上りする健全な価格上昇ではなく、
特に、今まで多くても年に2、3プロジェクトしか新規のラグジュアリー供給がなかったトンロー・ソイ55や駅周辺で今年はせきを切ったかのようなラグジュアリー供給ラッシュです。

こうなると、トンローで買ってもいいかも、と興味があるのは2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)で書いたザ・バンコクぐらいのような気がするし
ハイエンドマーケットは息切れしないのか?で何回かに分けて書いたように、今のデベロップメント・パイプラインから見て、トンローの中途半端な新規のラグジュアリーにはそろそろ気を付けたほうがいい、と私は思い始めているのですが…。

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ネクサスの2017年市場予測(その1)

ネクサスの市場予測この資料は先月のセミナーで使ったものですが、このブログでも改めて紹介しておくことにします。

独立系リサーチ会社でポジショントークをあまり感じさせない中立的なのがネクサスの特徴ですが、やや楽観的な面があるものの、彼らのバンコクコンドミニアム市場予測はいつも参考になります。

まずは、このグラフの中でいうエリアのデフィニションからですが、

 CBD:Central Business District(中心部ビジネス街)と呼ばれ東京の丸の内、大手町のようなところで、アソーク、セントラル・ルンピニー、シーロム、サートーン

ダウンタウン:CBDを含むバンコク都内の中心部(主にBTSやMRTの駅があるCBD付近のエリアと考えてよい。例:ラーマ9、パヤータイ、ラーチャテウィ、ラーマ3、プロンポン、トンロー、エッカマイ)

都市近郊フリンジ、ミッドタウン:ダウンタウンから外に出た近郊エリア(例:オンヌット、プラカノーン、フアイクワン、ラーチャダー、ラットプラウ、スティサーン、パホンヨーティン)

郊外:パリモントンと呼ばれる近隣県(例:ノンタブリー、サムットプラガーン、パトゥムタニー)

そして、彼らの市場予測は以下です。

・2017年のバンコク地価は、2015年と2016年の上昇率である5%から10%を大きく上回り10%から30%上昇する。その結果、首都圏全体のコンドミニアム価格も6%から7%上昇するが、特に用地不足により地価上昇が激しいダウンタウンのコンドミニアム価格は9%から10%と最も上昇する。また、スーパーラグジュアリー級の新規プロジェクトでは平米単価が45万バーツを超えるものが複数出てくる
 
次回に続く


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ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その5)

買ってはいけないプロジェクトこのバンコクポストの記事は、予算が1,500万円から2,000万円ほどの一般的な日本人個人投資家にとっては注目すべきニュースです。

すなわち、タイ人アッパーミドルクラスが買うハイエンド・コンドミニアムといえば、セグメントでいうアッパークラスからハイクラス、金額にして
150,000バーツ/㎡前後であり、我々にとっても手ごろな投資金額だからです。

このことは、拙著「バンコク不動産投資」の第4章でも書きましたが、
為替や金利、株式市場の動向に左右されやすい外国人やタイ人富裕層が買うラグジュアリー物件よりも、ホワイトカラー・ミドルクラス(アッパーミドルクラス)の実需買いは裾野が広く大きな流れであり、このクラスのマーケットは堅実な成長が見込めるという考えは、今でも変わっていません。

しかし、今、ダウンタウンで駅から500メートル以内の新規プロジェクトで、アッパーミドルクラスが買えるものはかなり少なくなってきているというのが実状でもあり、そうすると次のターゲットはやはりバンコク都内のミッドタウンフリンジやミッドタウンに移ると思います。

ただし、バンコク都内のミッドタウンならどこでもいいのかというとそれは全く違います。例えば、パープルライン沿線のウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどは膨大な供給過剰が今も続いており、我々日本人は絶対に買ってはいけないエリアです。

タイ人の業界関係者から聞いた例として、APのアスパイアー・
ウォンサワン、イースタンスターのアンバー・ティワノン、同じくAPのアスパイアー・ラタナティベート2などは売行きがよくないプロジェクトとして知られているようですが、こういう業界事情に明るくない日本人は特に敬遠すべきエリアです。

同様の理由で、
ベーリング以遠のグリーンラインの延伸でエラワンやサムットプラガーンに期待する日本人投資家も多いものの、私はそれにも否定的で、タイ人アッパーミドルはそんなところはまず買ってこないと思っています。

つまり、この辺りで廉価な1ベッドルームを買うのはいわゆる地元の工場労働者であり、今の銀行の与信基準ではほとんど住宅ローンが借りられないことを考えると、これからも販売不振は長引くと思っています。

そんなこともあり、3月のセミナーでは、これから予算に余裕があるアッパーミドルクラスが狙ってくるロケーションはどこなのか、そしてそれは何故なのかについて、私の考えることを直近のデータを基に話すつもりです。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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