バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

コンドミニアム・マーケット動向

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)

バンコク投資リターンネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。

 

5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かかったのか、それとも10年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。


さらに、ネクサスはこの中で「2013年にコンドミニアムを購入した場合、エッカマイの5年間平均賃貸利回りが7.7%であった」とのことです。

5年間の平均賃貸利回りということなので、プレビルドでなく中古物件を買って5年間賃貸運用した場合ということだ思いますが、1ベッドルームや2ベッドルームといった対象物件の定義が不明であり、竣工したばかりの物件と築10年の物件でも当然、利回りは違ってきます。

バンコクの中古物件はトンローであっても築年数が古くなるにつれて値上りが緩やかになります。例えば、築15年とか20年の物件は一部のヴィンテージを除いてほとんど値上りしなくなるのですが、竣工したばかりとかまだ築数年の中古物件は間取りやスペックも今のトレンドに合致しているので、新規プレビルドプロジェクトの価格上昇に伴って価格も値上りしていきます。

だから私は築10年程度で手放すことを勧めているというのもあるのですが…。


ところで、ここで何より重要なことは、この賃貸利回りは空室リスクを明らかに無視していると思えるところです。今、バンコク全体のコンドミニアム市場の7割以上が30㎡以下のスタジオと1ベッドルームだといわれていますが、4、5年前からずっと指摘されてきたのが、こういう小さい物件の供給過剰による空室率の上昇です。

また、スタジオや1ベッドルームは入居者の入れ替えが頻繁に起こるので、5年間を通して新旧合わせたエッカマイ中古市場全体の平均賃貸利回りが7.7%などというハイイールドはまず考えられません。


参考までに、ネクサスのいうROIに基づいてこれをキャッシュフローで展開しIRRを計算してみたのがこの表ですが、ネクサスのいう通りだとピンからキリまであるバンコク全体のコンドミニアムの平均IRRが9.34%もあることになり、トンローやエッカマイはそれぞれ11.81%と11.29%というちょっと馬鹿げた数字になります。

こんなに儲かるのならバンコクのコンドミニアム投資はそれこそ馬鹿でもチョンでも儲かるということになりますが、実際には市場ニーズのない物件をデベロッパーや仲介業者の手前勝手なセールストークに乗せられて買ってしまい、入居者がつかずダウンタイムが続いて苦労している人も多いのです。

また、私は投資コンサルタントなので、仲介ビジネスはリテインドエージェント以外しませんが、日本人投資家に対して購入を検討している物件のセカンドオピニオンは出します。そして、これまで相談のあった中で、半分以上のケースでやめておいた方がいいというアドバイスをしているのが実態です。

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5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)

2018FCROI(Return on Investment)
最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。

まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。

さらに、この5年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで66%と最高であった。

それに続いて、エッカマイの61%、ラチャダー・ラーマ9の58%であるが、市場全体の5年間の平均的なROIは50%であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから3年間、全体として年率8%から10%の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率12%から15%と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン(注:ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です)のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)

Price Increaseバンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/㎡から255,000バーツ/㎡へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。

また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は208,600バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット39からトンローにかけてのエリアでは315,000バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが262,000バーツ/㎡、サトーンが243,000バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、1,000バーツ/㎡となっているが、
バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体526バーツ/㎡から800バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は754バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ9、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット(主に中国人と韓国人)が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット39からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が1,000バーツ/㎡、955バーツ/㎡、823バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はCBDで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の1ベッドルームと2ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は1ベッドルームで43,000バーツから52,000バーツ、2ベッドルームで65,000バーツから82,000バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は1ベッドルームが19,700バーツから33,000バーツ、2ベッドルームが33,500バーツから54,600バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)

四半期別供給量第1四半期の新規供給量が出てきましたが、14,000ユニットと、予想通り過去3年の同時期に比べてもっとも多くなっています。

各デベロッパーの強気の姿勢が見えてきますが、玉石混交で買わない方がいいプロジェクトもあると思います。

その見分けが難しいですが、こういう時は次のクライテリアでスクリーニングするのがわかりやすいと思います。

1.ロケーション

2.クオリティ(間取り等のデザインと施工の両方)

3.ブランド(デベロッパー)

4.CRM(顧客関係管理)

AREAはその予想の中で、今後一部のデベロッパーはCRM(Customer Relationship Management)に注力するようになってくると書いていますが、そういうデベロッパーは信頼できていいですね。

また、昨年、チュラロンゴン大学が、住宅を買った、もしくはこれから買おうと考えている人達1,000人以上にアンケート調査したところ、タイ人消費者はデベロッパーの顧客対応やアフターサービスを重視しているという結果が出ています。

最近のアシュトンアソーク引渡し遅延の問題を見ているとCRMの重要性がわかります。
当初、私はロケーションの良さからこのプロジェクトを一押ししていたのですが、今回の顧客不在の対応には失望させられました。

アナンダーの他の物件での問題点についてはよくある話?、それとも運が悪かっただけ?でも4回にわたって詳しく書きました。

特にアシュトンアソークは三井不動産との共同プロジェクトの中でも目玉といえる物件です。しかし、アナンダーは顧客に詳しい説明をしないまま、役所の許可が出ないから引渡しが遅れているのでキャンセルしたければ受け取ったお金は全部返します、という一方的な通知を出すという
顧客不在の対応をしていてCRMが不十分です。

この件については大分詳細がわかってきたので、また後日このブログで明らかにしていこうと思っていますが、最近のアナンダーの株価急落からもわかるように、実はかなり深刻な問題になっています。

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今、最もマーケットプレイヤーが集中する価格帯

ミッドタウンコンド前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

1.プラスの2017年度のコンドミニアム取引の売上は212億バーツと前年度比7%増となった。

2.売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、300~700万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

3.1ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが2015年の69%から2017年は87%へと増加した。

4.最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア(プルンチットからエッカマイ)、アウターエリア(プラカノンからバンナー)、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

5.2018年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も
コンドミニアム市場は成長が続くという期待が広まっている。その結果、タイ国内だけでなく外国企業の投資も増加中である。

以上ですが、このコンドミニアム市場の拡大というのはデベロッパーにとっての市場拡大であり、要するに大量のコンドミニアム供給ができる、そして周辺産業でもある不動産エージェントも取引が増えて潤うということです。

従って、投資家である我々にとっては供給過剰のリスクも増えるわけで、そう単純にうれしい話ではないことに留意すべきです。

それと、3番目の1ベッドルームがあるプロジェクトが87%へと増加したというのが、中途半端でよく意味がわからないので、タイ語版のレポートがないか探したのですが、残念ながら英語版だけでした。

1ベッドルームがあるプロジェクトは、今はほぼ100%そうだと思っていたので、まだ87%かと驚いたぐらいです。1ベッドルームがないプロジェクトなと、私が知る限りではテラトンロー等のスーパーラグジュアリー級コンドのごく一部だけです。

この中で注目すべきは、やはり、人気の中心はスクムビット通りだということです。パホンヨーティンやラチャダーピセークもタイ人実需層や中国人投資家の間ではこれから人気が出るとは思いますが、日本人投資家にとってはそれぞれ問題があり、お勧めできません。

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“As for Plus Property's sales of condominiums in year 2017, the sale value amount totaled 21,250 million baht. This figure was a 7% growth from year 2016’s figure of 19,890 million baht.
Most of the sales were from middle-upper segment condos (unit prices between 3-7 million baht), where demand was responsive.
Projects with 1-bedroom units have been taking an increased share of sales, having made up 69% of sales in 2015 and 87% of sales in 2017.

Sale was best in locations such as inner- and mid-Sukhumvit (Phloen Chit - Ekkamai), outer Sukhumvit (Phra Khanong - Bang Na), Phahon Yothin, and Ratchadaphisek, respectively.
Judging from circumstances associated with the condominium market in the first half of year 2018, the market is expected to continue to grow as a result of the tendency of the economy to expand significantly; as a result, investment is being made by both Thai and foreign businesses. 

BTSスクムビットライン、最近の新規供給価格と売れ行き

新規供給8プロジェクト販売達成率バンコクポストにBTSスクムビットライン沿線のナナからエッカマイの区間で、最近新規で売り出された8つのコンドミニアムプロジェクトの販売達成率について書いてありました。

それを表にまとめたのがこれですが、95%の売れ行きということで相変わらずトンロー人気は凄いですね。

それでも平均価格が25万バーツ/㎡ということは、トンロー通りでなく側道のソイのローライズが中心だろうと思います。

このことは、2018年、専門家たちの予測でNEXUSプロパティが年初に次のように予測していました。

「大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発されるローライズ(23メートルの高さ制限)
のプロジェクトが増える」

まあ、実態はそんなところだろうと思いますが、これは8つのプロジェクトに限定しているのでこれが必ずしもマーケット全体の動向を反映しているとは限りません。

以前、このブログでも買うならハイライズ or ローライズ?で書きましたが、ローライズにもそれなりにいいところがあるので、同じようなロケーションなら10%から20%ぐらい価格が安くなるローライズも検討可だろうとは思います。

ただし、ローライズでもメイジャーデベロップメントのマエストロやセナのものならある程度安心できますが、その他は
中小デベロッパーが多く、CRM(顧客関係対応)に不誠実で施工にも問題を抱えている例が多いので私はどちらかというと消極的ですが…。

さて、このリストを見て、私などはアソーク、プロンポン、トンローといったCBDのプレビルドは自分の経済力ではもう手が届かなくなってきているのがわかるし、やはりエッカマイ以遠のミドルスクムビットでの駅前ハイライズの方が面白いのかなという気がしています。

今度出す著書でも、「5年後に様変わりするロケーション」として私が期待するタムレサカヤパープ(潜在価値の高いロケーション)をいくつか挙げてその理由を書いていますが、さすがにローライズでも予算が4,000万円もある人でなければ投資できないアソークからトンローはお勧めのロケーションからは外しています。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その4)

観光客

バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、FQ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

FQがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の49%まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は15万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて20万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で1時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる15万~20万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。


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コンドミニアムはジェットコースター市場(その3)

中国人投資家中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の10%が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に1,000万バーツ以下の物件を買っていて、その数は20万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはFQ(外国人枠)があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、10万~15万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その2)

スパライ前回のバンコクポストの記事の続き

 

販売達成率

 

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

 

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の10%が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである

 

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから2、3か月で3割も売れればいいと思っていた」(ランドアンドハウス)


しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に550ユニットが数日で売り切れたのである。

 

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」(スパライ)

 

「今のコンドミニアム販売達成率は2割から8割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は8割しか売れなくなってきている。

 しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」(パトラ証券の不動産セクターアナリスト)

 

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

 

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

 

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの3拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

 

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

コンドミニアムはジェットコースター市場(その1)

bkk以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある
既に完売したはずのコンドミニアムの特別値引きセール広告が出ている。

実は、このようなケースは調べれば他にもよくある。デベロッパーは認めようとしないが、バンコクのコンドミニアムに対する需要はここ数年、低迷が続いているのである。

さて、ランドアンドハウス社長は、今のコンドミニアム市場について、次のようなコメントをしている。

「今のバンコクコンドミニアム市場はあなたが思うほど良くないが、だからといって、それほど悪くもないという状況が続いている。
 従って、今のところ、不動産バブル崩壊という危険なところまではいってないが、バンコクでの供給が急増しつつある中、今後の売行きがどうなるかについては予断は許せない。
 危険なところまで行ってないという理由は、今のデベロッパーの利益率が落ちてないからである。また、廉価なアフォーダブルなコンドミニアム市場は今もまだ回復してない」。

業界のリーダー格でもありながら、保守的なランドアンドハウス社長のコメントだけに真実味があります。

更に、ドイッ銀行の現地法人、ドイッチェティスコ証券アドバイザーは次のように分析しています。

「上場企業の不動産デベロッパーの
営業利益は33%と5年前の35%と比べてあまり落ちておらず、経常利益についても17%と20%からやや落ちた程度である。
 そして、この利益率の縮小は販管費が12%から16%に上昇したことが原因であり、今のところ、市場のトレンド自体が変わったという兆候はない」。

一方、どちらかというとサンシリと同じで強気のコメントが多い
デベロッパー、アナンダーの社長は、次のようにコメントしています。

「当社がメインとするミドルからアッパーエンドクラスのコンドミニアム市場では需給面でのミスマッチは今のところ起こってない。むしろ、ロケーションと人の流入によって市場が決まっている」。

次回に続く

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Drive past Sukhumvit-Asoke intersection and you may notice a new billboard has come up in the past few days advertising a special discount for buyers of a high-end condominium project on Sathon Road that until recently was being touted as having been 100% sold out.


One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.


増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その2)

colliersさて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は2017年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は2017年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は75%であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で5万から10万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は54%しか売れておらず、売行きは悪い。


現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、5万から10万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の5万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、
ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に30㎡以下の1ベッドルームは全滅という感じです。


本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その1)

new supply昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。

しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。

つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感がないまま、GDPだけが成長しているということなのだろうと思います。

最近、バンコクポストの記事の中で、コリアーズインターナショナル・タイランドが興味深いコメントを出しています。内容としては、バンコクのコンドミニアム市場は販売在庫が45,000ユニット以上もあるのに、それでもデベロッパーが継続的に新規供給をしているので、いつまでたっても在庫が減らない、というものです。

この中でやはり気になるのは、国内需要が低迷する中、デベロッパーは外国人投資家に依存し過ぎである。彼らは所詮投資家であり実需ではない、というところです。これは、外国人投資家の撤退が始まると市場は簡単に崩れる、ということを示唆しているようにも取れます。

実はAREAも同じことを指摘していて、ある日、バンコクのコンドミニアム投資はもう思ったほど儲からないと投資家が気付いた瞬間、バブル崩壊が始まるという悲観的なものです。

いずれにせよ、コリアーズはAREAと並んでバンコク市場に対して非常に慎重なコメントを出しますが、一部の大手デベロッパーの表面だけ強気を装っている嘘っぽい姿勢とは対照的で参考になります。

では、次回、この記事を要約していこうと思います。

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45,000 condos unsold in 2017 as supply rises
Slump attributed to continuous launches


Although Thailand's overall economy last year showed positive trends, condominium demand barely increased, with the number of unsold units exceeding 45,000, a major concern for developers.

Ratchaphum Jongpakdee, general manager of property consultant Colliers International Thailand, said developers need to register gains every quarter, rendering them unable to postpone project launches to sell unsold units first.

Developers last year sought to differentiate their project designs and unit concepts, such as outstanding rooftop facilities or large-scale project facilities, in order to attract buyers, said Mr Ratchaphum.

"Developers also tried to sell to foreign buyers and investors before selling to Thai buyers," he said. "Many condo projects launched in the past few months sold at above-average prices for their locations."

Bangkok's condo market continued to grow in 2017 and will keep doing so in the future, given the many new mass transit lines and pipelines under construction.

Although Thai demand remains limited and foreign buyers are seeking to invest only, developers should practice caution when selling to foreign buyers, said Mr Ratchaphum.

Condo supply in 2018 is expected to increase by 55,000–60,000 units in the city and outer city areas. The amount of new supply this year is expected to be close to that in 2017, give or take 5%.

The market will depend on government policy, economic overview and land and construction costs, which are increasing every year.

In 2018, there will be more joint ventures between Thai and international developers than in 2017, he said. Major overseas partners include those from China, Japan, Hong Kong and Singapore, as the property market in Thailand is still in demand among foreign investors.

According to research by Colliers, the average take-up rate of condos in Bangkok was 75% last year, with more than 36,000 units waiting to be absorbed.

Some 54% of unsold units were for sale at 50,001–100,000 baht per square metre, prices that many projects launched in the past few years.

Although many developers sought to increase their high-end and luxury projects in their portfolios, they did not abandon mid- and low-level markets, which comprise the largest consumer groups in Bangkok.

The average take-up rate of condos priced lower than 200,000 baht per sq m was 58%.

The rate of those priced more than 200,000 baht per sq m was 61%. However, condos priced lower than 200,000 baht per sq m remained high at 69%.

Foreign buyers became a new target group for listed and well-known developers in Thailand, especially for projects located in areas along Sukhumvit and Ratchadaphisek roads and in the central business district.

However, some developers also sold units to foreign buyers in projects located along new mass transit lines currently under construction.

Some condo projects from listed developers were scheduled for launch in the fourth quarter of 2017, and were able to close sales in the first day of the pre-sales period.

Colliers reported over the past few years, the average sales price of new condominium units continued to increase by 15–20% annually and were even higher in some locations.

最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法

AREA数あるタイの不動産市場調査機関の中で、バイアスのかかってないニュートラルなレポートで私が日頃よくチェックしているのがAREA(Agency for Real Estate Affairs)のサイトです。

実際、今回の「バンコクハウジングガイド」に執筆したレポートもAREAの報告をかなり参考にさせてもらいました。

あとは、REIC、NEXUS、コリアーズ・インターナショナル、CBREのリサーチが参考になります。ただ、CBREは営業部門が出しているポジショントークたっぷりのコメントとリサーチ部門が出している純粋なマーケットレポートを混同しないように見分けなければなりませんが…。

ロンドンに居た時にはサヴィルスのレポートが最も機関投資家の間で評価が高く、彼らが悲観的な見方のレポートを出すと翌日の株式市場で不動産株が軒並み下落したりしていました。それだけ機関投資家にとってこういうマーケットレポートは重要ということでもあります。

私も投資銀行でこういうレポートを随時チェックしてファンドの出口戦略を決めたりしていたので、この種のレポートは読めば内容の良し悪しは大体分かります。だから、あまり提灯記事やポジショントークには乗せられない自信はあるつもりです。

ところで、私がまがりなりにもある程度は市場動向を把握できていると思っているエリアは、せいぜいチットロムからバンナーまでのスクムビットライン沿線です。私も所詮外国人であり、バンコク育ちのタイ人が持つような土地勘、例えば、東京でいえばターミナル駅がある新宿と渋谷、池袋の微妙な違いのようなものがバンコクでも分かるかというと、それは到底無理です。

従って、
彼らの出しているレポート全部に同意するわけではありませんが、バンコクの不動産市場全体の流れを掴むのには、私にとって必須の情報源なのです。

実は先週、日本の某大手新聞社の取材を受けたのですが、最近、日系デベロッパーが次々とバンコクに進出していることから、日本でも注目が集まっているそうです。それでタイの不動産事情について調べているということでした。

その時に私が最も参考にしていると答えたのが先に挙げた調査機関です。もしもっと詳細なマーケット動向に興味があれば、そういうところに行って取材した方がいいとアドバイスしたわけです。

このブログを読んでいる人で、もっと詳しく市場動向を知りたいと思ったら、AREAは重要なレポートがほとんど全部タイ語なので難しいかもしれませんが、コリアーズやCBREは英語のレポートなので有益だと思います。

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ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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直近のコンドミニアム価格上昇率

Condo Index 1Q 2017政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。

また、その中でもスクムビットが目立ちました。
下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、センタースクムビットはエッカマイからオンヌットあたりまでなので、要はスクムビット沿線が昨年3月末からの1年間で最も値上りしたことになります。

この中で興味深いのは、直近の四半期、つまり昨年末から今年の3月末までの3か月だけを見た場合、センタースクムビットが群を抜いて価格上昇しています。偶然そうなっただけなのか、この周辺に人気が集まっているのかは、このレポートに説明がないので不明ですが、いずれにせよ、住宅としてのスクムビット人気は衰えてないということです。

パヤータイからラーチャテウィのエリアはパトゥムワンと呼ばれるエリアで、オフィス・住宅が集まるいわゆるダウンタウンであり、CBDであるアソークやシーロム程ではないものの、名門チュラロンゴン大学に近いことから学生需要が大きいこと、スワナプーム空港までエアポートリンクで直通とビジネスにも便利であることから、主にタイ人投資家やビジネスマンの実需層に人気のあるエリアです。

一方、フワイクワンとディンデーンにかけてのエリアはBTSでなくMRTなので、価格的にも割安感があり、なおかつCBDにも近いことから、実需のタイ人アッパーミドルクラスが好んで買っているところです。

また、ノンタブリ県ですが、供給過剰で販売在庫が相当残っているのにも関わらずわずかながら値上りしている理由としては、建築コストが上昇したためというのと、地価上昇である程度は値上げせざるをえなかったというのが実態のようです。

しかし、それでもBTSスクムビットライン、シーロムラインに次いで3番目のスカイトレインと期待の大きかったパープルラインが
昨年8月初めに開通するというビッグイベントがあったにも関わらず、値上りはほとんど大したことがなかったわけであり、大方の投資家にとって期待はずれの結果だったと思います。6年前にグリーンラインがオンヌットからベーリングに延伸した時に、沿線のコンドミニアム価格が軒並み上昇したのとはかなり状況が違っています。

やはり、現時点では日本人が投資をするならスクムビット通り沿線が王道、最も有望だという考えは変わりません。

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คอนโดราคาขยับ 5.8 เปอร์เซนต์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาห้องชุดรวมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาสแรกปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากค่าดัชนี 118 จุด ในไตรมาสแรกปี 2559 แต่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากไตรมาส 4 ปี 2559 ที่มีค่าดัชนี 124.1 จุด
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามพื้นที่จะพบว่าพื้นที่ที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นมาก 5 ลำดับแรก ได้แก่ พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงคลองเตย คลองตัน) มีการปรับราคาสูงขึ้น 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2%
สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง) มีการปรับราคาสูงขึ้น 7.2-9.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 4.6-6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพญาไท-ราชเทวี มีการปรับราคาสูงขึ้น 3.2-5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 0.6-1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เขตห้วยขวาง จตุจักร และดินแดง มีการปรับราคาสูงขึ้น 1.3-3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพื้นที่ จ.นนทบุรี มีการปรับราคาสูงขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตเมือง

キャップ・コンプレッションが始まった(その2)

value increaseこの記事から読み取れるのは、このブログでも以前から書いてきたキャップ・コンプレッションが目に見えて起こっているということです。

この中でいっている5年前なら6%あった投資利回りが、今は3%にまで落ちたということは、新築物件比較ではあるものの、家賃が変わってなくても収益還元方式でいえば価格が倍になったことになります。

さらに、当然、家賃もある程度は上昇しているので、相乗効果により物件価格は倍以上になったことになります。

従って、5年前にCBDのロケーションのいいところでラグジュアリーコンドを買った人は、あの時、思い切って買っておいて正解だった、と喜んでいるはずです。

一方、5年前にバンコク郊外で将来の値上りを期待してアフォーダブルな普及価格帯のコンドミニアムを買った人は、その後の供給過剰による期待はずれの結果にがっかりしているかもしれません。

バンコクのコンドミニアム市場特性はバブルの頃の日本とは違うので、首都圏全体が一斉に値上りすると勘違いすると、投資判断を間違ってしまいます。

将来、マストランジットがさらに整備されてくれば、いよいよ郊外型コンドミニアムにも脚光が当たるようになるとは思いますが、多分、それはまだ何年も先のことです。一方、こちらのコンドミニアムは、廉価なものほど経年劣化が速いので、地価が上がらなければ数年で減損してしまいます。

従って、投資のタイミングが非常に重要になります。やはり、現時点で投資するなら市場価値が値上りを続けている物件を狙うべきです。

ただし、ネット利回りが3%ともなると、そろそろ警戒が必要な気もします。
かつて、バブルの時代、日本のデベロッパーで働いていたのですが、当時、東京都の千代田区で新規のマンション開発をしたところ、売却しないで収益物件として自社で賃貸運営したとしてもネット利回りが3%を割っていました。そして、その後間もなく、バブルが崩壊しました。

当時の長プラが4%前後だったので、今のマイナス金利時代とはかなり金利環境が違うものの、バンコクの住宅投資でも利回り3%というのはちょっと怖い気もします。

従って、やはり私ならラグジュアリーより、もう少し価格の安いセグメントで利回りもまだ5%位が見込めるプロジェクトを探します。

例えば、人気のロワースクムビットであれば、駅からちょっと離れてもいいので、管理のいい賃貸需要の強い中古物件か、オンヌットなどのフリンジに近い駅前のハイクラス物件というところです。

いずれにせよ、このコラム記事の最後の「不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである」というコメントは確かにそうなのですが、今は出遅れた家賃がやがては上昇し価格上昇に追いついてくる、というのが前提条件です。

これがなければ、キャップ・コンプレッションが際限なく続き、やがては、買うから上がる、上がるからまた買う、というバブルに変わっていきます。


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キャップ・コンプレッションが始まった(その1)

Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.







 

今年のコンドミニアム市場はマイナス成長

マイナス成長今年はいよいよバンコクのコンドミニアム市場がマイナス成長になりそうです。これまで郊外では供給過剰にも関わらず、デベロッパーが見境なくこれでもか、これでもかと作り続けてきた結果、本格的な調整が始まりました。

 

しかし、見方によってはこれはいいことかもしれません。あと1年ぐらい新規売出しをストップして現在の完成在庫の処分にあたれば、2017年末にはマーケットの需給関係は今より大分健全なものになると思います。


一昨年末、「来年のコンドミニアム・マーケット予測」と題して2016年のバンコク全体のコンドミニアム市場は成長が止まる、とプラスプロパティが予想していると書きましたが、どうやらその通りになりました。彼らだけでなく、CBREやコリアーズも2016年については悲観的なコメントをしていましたが、大方の予想通りになったということです。


以下はNationに載っていた記事です。
 

バンコクの住宅市場は昨年度比でマイナス5%になりそうである。現在、実需層と投資家の両方が住宅の購入を見送り始めていて、今年に入って9ヶ月間に新規供給のあったコンドミニアムは42,464ユニットと昨年同時期の44,529ユニットから4.6%のダウンであった。そして今も市況低迷が続いていることから、今年は5%のマイナス成長になると見込まれている。


例えば、サンシリなどは当初プリセール目標のわずか48%しか達成できておらず、APも当初目標の62%となった。一方、REICの調査では、需要の伸び悩みにより今でもコンドミニアムの販売在庫は59,000ユニットもあり、その結果、デベロッパー各社の合計で4,000ユニットの新規供給が見送りとなった。

 

しかし、そんな中でもサンシリは今月、さらに2つのラインシリーズの新規プロジェクトをタイ国内、香港、シンガポール、台湾、中国、マレーシアで同時発売し、当初のプリセール売上目標達成を目指すと発表した。

 

記事の概要は以上ですが、全体として今年のコンドミニアム市況はよくありません。特に郊外は、以前「パリモントン値下げ戦争始まる!」でレポートしたようにもうボロボロというのが実状で、デベロッパー各社の値引は今も続いています。従って、年初に「強気のサンシリ、弱気のL&H(その1)」、「強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)」の2回に渡ってスタンスの全く違う2つの大手デベロッパーについて書きましたが、結局当初目標の48%しか達成できてないサンシリのマーケットの読み違いは明らかなようです。

また、ダウンタウンにおいても国内実需層が様子見に入る中、それでも新規供給をするとなるとサンシリのように積極的に海外で販売するしかなくなるのですが、海外の投資家が買いに来るのではなく、こちらから海外へ売りに出ていく以上、海外ロードショーには費用もかかるしそれが価格に転嫁され、その分販売価格も割高になるはずです。

従って、今はそれよりも新規供給をストップして業界全体で在庫一掃に注力するべきだろうと思うのですが・・・。

ただし、悪いことばかりでもありません。我々日本人投資家にとっては、竣工が近づいたリセールや契約キャンセルで戻ってきたデベロッパーの再販物件を叩いて買う絶好のチャンスだとも思います。例えば、プロンポンのソイ24だとルンピニ24やパーク24などはデベロッパーがキャンセル物件を相当抱え込んでしまっているという情報が入ってきていますが・・・。

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不動産市況は回復途上?

transfer英字紙、Bangkok Postに載った記事です。

 

題名だけ読むと、「不動産市況は回復途上」という、何となく明るい感じを受ける記事なのですが、本当はどうですかね。まあ、読み進んでいきましょう。

 

不動産業界は今年、堅実で落ち着いた状況になるであろう。ただし、バンコク郊外は成長が継続するものの、地方の住宅市場は振るわない状況が続く。

 

財務省によれば、不動産市況は政府の刺激策で今年の4月末まで4ヶ月間成長が続いた後、今は落ち着いた状態に戻りつつあるものの、今年後半の政府による追加公共投資がタイ経済を刺激するので、不動産マーケットは次第に回復し、年率5%の成長を遂げるとのこと。

 

更に、不動産情報センターによれば、政府による不動産税の軽減措置は今回が初めてではなく、過去に3回あったが、毎回、その刺激策が終了した後の2ヶ月間は低迷したものの、直ぐに立ち直ったのであまり心配は要らない。

 

また、タイコンドミニアム協会によれば、バンコク郊外のマーケットはこれからの新規供給によって成長が継続すると予測していて、特にパープルライン等の新線沿線の供給が増えるとのことである。

 

しかし一方で、コリアーズ・インターナショナルは、今後も消費者心理は悪い状態が続くので、今年の不動産市場は5%以下の成長にとどまるだろうと予想している。

 

ただし、今はデベロッパーがかなりの値引き販売を展開していることから、中長期投資家や実需の購入希望者にとっては買いのチャンスである。一方、タイ経済の低迷が続いていることから、ゲンガムライのような短期転売で儲けようとする投機筋のバイヤーにとっては、今は購入のタイミングとは言えない。

 

更に、マストランジット沿線のコンドミニアムについては、今も投資対象として魅力があるものの、当たり外れが相当あるので、投資家は投資を決定する前に、今まで以上に十分な事前調査をすべきである。

 

以上、役人などは随分楽観的なことを言っていますが、かなりのポジショントークが入っているような気がします。日本と違って、タイでは政府やデベロッパーが恥ずかしげもなくポジトークをやる文化があるようで、投資家にとって情報の取捨選択は非常に重要です。


従って、ここはやはり、コリアーズのコメントに注目しておくべきだと、私は思います。

 

特に、バンコクダウンタウンの今年後半のマーケットについては、これから大量供給による供給過剰が始まる可能性が高くなっています。しかしこれは、中長期投資家にとって、これからが安く買えるチャンス、というコリアーズのコメントには全く賛成です。

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Property market on road to recovery

The property sector is expected to remain stable and reach a balanced point this year, with Greater Bangkok seeing continued growth while most provincial locations stay sluggish due to the stuttering economy.

Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan said the property market would recover to a balanced point after growing in the first four months, boosted by property tax incentives that ended on April 28.

"Public spending of around 2 trillion baht in the remainder of the year will help drive the overall economy," he said. "The property market will have a gradual recovery with growth of 5%. Developers have a strategy to survive in a stagnant economy."

Samma Kitsin, director-general of the Real Estate Information Center, said it was not the first time that property tax incentives had been used to boost the economy.

"They were used three times and every time the market fell two months after the incentives ended. Then it resumed as usual," he said.

Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, said the property market in the first quarter rose by 8% in Greater Bangkok and 11% in six key provinces.

"In Greater Bangkok the market will keep growing as it will be driven by new residential supply being launched until the end of the year and new mass transit lines including the Purple Line, which will start running, and many lines for which the government will open bidding," he said.

Mr Prasert predicted 250 billion baht in new residential supply from May to December by the top 10 developers. It will include 88 condo projects worth a combined 120 billion baht, 92 townhouse projects worth 52.6 billion and 74 single-house sites worth 76.6 billion.

Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, said the low-rise housing segment in the provinces would continue strongly but condos would remain poor due to drought and declining prices of farm products.

"Developers should be more cautious in investment as it is cloudy for the remainder of the year," he said. "They should ensure market demand before launching new projects."

Wijit Nimirtwanich, a technical officer at the Office of Transport and Traffic Policy and Planning, said the government would accelerate bidding for new mass transit lines this year in a bid to use infrastructure investment to boost the economy.

Lines include six routes with a total distance of 131.7 kilometres, representing 28.4% of mass transit lines.

They are the Red Line (Bang Sue-Hua Lamphong), Light Red Line (Phaya Thai-Makkasan-Hua Mak), Purple Line (Bang Sue-Rat Burana), Orange Line (Thailand Cultural Centre-Min Buri), Pink Line (Pak Kret-Min Buri) and Yellow Line (Lat Phrao-Phatthanakan-Samrong).

Surachet Kongcheep, associate director of property consultant Colliers International Thailand, said the property market this year might have stable growth or an expansion of no more than 5% as consumer confidence was weak.

"For investors and homebuyers, it's a good time to make a decision as developers are willing to offer attractive campaigns and discounts," he said. "But it's not the right time for short-term speculators as the economy is still sluggish."

He said condos remain attractive as an investment as they are driven by mass transit lines but investors or buyers should do a site survey before making a decision. 

DTZの四半期レポートから思うこと

1DTZのレポートによると、第1四半期のバンコクコンドミニアム市況は、CBDは売行き好調で6割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。

特にコンドミニアムマーケットについては、CBD以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。

また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。(注:ナヴァラ・レジデンスについては、
私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました)

また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。

以上、これまで私はCBREやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。

そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。

つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。

しかし、投資とはそんなもので、
少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。

また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

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The news is mixed for Bangkok's real estate market

DTZ released its quarterly Property Times for Bangkok report recently and the news was mixed for the city’s real estate market in the first quarter. Condominiums in the CBD continue to perform well enjoying an average take up rate of 60 percent while the office market also had a positive outlook. However, the retail market could be facing some challenges in the near future.

Bangkok’s real estate sector expanded by 6.6 percent in the first quarter, an increase of over three percent q-o-q. Despite this, some developers are looking to change up their real estate investment strategies. Supalai, CP Land and the Erawan Group are all looking for more opportunities to invest abroad while Land & Houses is shifting its focus from residential projects to non-housing ones.

In terms of the residential market, the outlook is decidedly mixed with units in the CBD doing well but those situated in non-prime areas struggling. Projects in the high-end and luxury segment also continue to perform with Na Vara Residence by Navarang Asset selling out all its units shortly after being launched. The report noted that project launches in Bangkok are expected to pick up significantly during the remainder of the year. Many developers had delayed new project launches during the end of 2015 in order to focus on selling existing inventory. 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」、月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中

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