バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

コンドミニアム・マーケット動向

ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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直近のコンドミニアム価格上昇率

Condo Index 1Q 2017政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。

また、その中でもスクムビットが目立ちました。
下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、センタースクムビットはエッカマイからオンヌットあたりまでなので、要はスクムビット沿線が昨年3月末からの1年間で最も値上りしたことになります。

この中で興味深いのは、直近の四半期、つまり昨年末から今年の3月末までの3か月だけを見た場合、センタースクムビットが群を抜いて価格上昇しています。偶然そうなっただけなのか、この周辺に人気が集まっているのかは、このレポートに説明がないので不明ですが、いずれにせよ、住宅としてのスクムビット人気は衰えてないということです。

パヤータイからラーチャテウィのエリアはパトゥムワンと呼ばれるエリアで、オフィス・住宅が集まるいわゆるダウンタウンであり、CBDであるアソークやシーロム程ではないものの、名門チュラロンゴン大学に近いことから学生需要が大きいこと、スワナプーム空港までエアポートリンクで直通とビジネスにも便利であることから、主にタイ人投資家やビジネスマンの実需層に人気のあるエリアです。

一方、フワイクワンとディンデーンにかけてのエリアはBTSでなくMRTなので、価格的にも割安感があり、なおかつCBDにも近いことから、実需のタイ人アッパーミドルクラスが好んで買っているところです。

また、ノンタブリ県ですが、供給過剰で販売在庫が相当残っているのにも関わらずわずかながら値上りしている理由としては、建築コストが上昇したためというのと、地価上昇である程度は値上げせざるをえなかったというのが実態のようです。

しかし、それでもBTSスクムビットライン、シーロムラインに次いで3番目のスカイトレインと期待の大きかったパープルラインが
昨年8月初めに開通するというビッグイベントがあったにも関わらず、値上りはほとんど大したことがなかったわけであり、大方の投資家にとって期待はずれの結果だったと思います。6年前にグリーンラインがオンヌットからベーリングに延伸した時に、沿線のコンドミニアム価格が軒並み上昇したのとはかなり状況が違っています。

やはり、現時点では日本人が投資をするならスクムビット通り沿線が王道、最も有望だという考えは変わりません。

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คอนโดราคาขยับ 5.8 เปอร์เซนต์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาห้องชุดรวมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาสแรกปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากค่าดัชนี 118 จุด ในไตรมาสแรกปี 2559 แต่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากไตรมาส 4 ปี 2559 ที่มีค่าดัชนี 124.1 จุด
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามพื้นที่จะพบว่าพื้นที่ที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นมาก 5 ลำดับแรก ได้แก่ พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงคลองเตย คลองตัน) มีการปรับราคาสูงขึ้น 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2%
สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง) มีการปรับราคาสูงขึ้น 7.2-9.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 4.6-6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพญาไท-ราชเทวี มีการปรับราคาสูงขึ้น 3.2-5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 0.6-1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เขตห้วยขวาง จตุจักร และดินแดง มีการปรับราคาสูงขึ้น 1.3-3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพื้นที่ จ.นนทบุรี มีการปรับราคาสูงขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตเมือง

キャップ・コンプレッションが始まった(その2)

value increaseこの記事から読み取れるのは、このブログでも以前から書いてきたキャップ・コンプレッションが目に見えて起こっているということです。

この中でいっている5年前なら6%あった投資利回りが、今は3%にまで落ちたということは、新築物件比較ではあるものの、家賃が変わってなくても収益還元方式でいえば価格が倍になったことになります。

さらに、当然、家賃もある程度は上昇しているので、相乗効果により物件価格は倍以上になったことになります。

従って、5年前にCBDのロケーションのいいところでラグジュアリーコンドを買った人は、あの時、思い切って買っておいて正解だった、と喜んでいるはずです。

一方、5年前にバンコク郊外で将来の値上りを期待してアフォーダブルな普及価格帯のコンドミニアムを買った人は、その後の供給過剰による期待はずれの結果にがっかりしているかもしれません。

バンコクのコンドミニアム市場特性はバブルの頃の日本とは違うので、首都圏全体が一斉に値上りすると勘違いすると、投資判断を間違ってしまいます。

将来、マストランジットがさらに整備されてくれば、いよいよ郊外型コンドミニアムにも脚光が当たるようになるとは思いますが、多分、それはまだ何年も先のことです。一方、こちらのコンドミニアムは、廉価なものほど経年劣化が速いので、地価が上がらなければ数年で減損してしまいます。

従って、投資のタイミングが非常に重要になります。やはり、現時点で投資するなら市場価値が値上りを続けている物件を狙うべきです。

ただし、ネット利回りが3%ともなると、そろそろ警戒が必要な気もします。
かつて、バブルの時代、日本のデベロッパーで働いていたのですが、当時、東京都の千代田区で新規のマンション開発をしたところ、売却しないで収益物件として自社で賃貸運営したとしてもネット利回りが3%を割っていました。そして、その後間もなく、バブルが崩壊しました。

当時の長プラが4%前後だったので、今のマイナス金利時代とはかなり金利環境が違うものの、バンコクの住宅投資でも利回り3%というのはちょっと怖い気もします。

従って、やはり私ならラグジュアリーより、もう少し価格の安いセグメントで利回りもまだ5%位が見込めるプロジェクトを探します。

例えば、人気のロワースクムビットであれば、駅からちょっと離れてもいいので、管理のいい賃貸需要の強い中古物件か、オンヌットなどのフリンジに近い駅前のハイクラス物件というところです。

いずれにせよ、このコラム記事の最後の「不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである」というコメントは確かにそうなのですが、今は出遅れた家賃がやがては上昇し価格上昇に追いついてくる、というのが前提条件です。

これがなければ、キャップ・コンプレッションが際限なく続き、やがては、買うから上がる、上がるからまた買う、というバブルに変わっていきます。


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キャップ・コンプレッションが始まった(その1)

Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.







 

今年のコンドミニアム市場はマイナス成長

マイナス成長今年はいよいよバンコクのコンドミニアム市場がマイナス成長になりそうです。これまで郊外では供給過剰にも関わらず、デベロッパーが見境なくこれでもか、これでもかと作り続けてきた結果、本格的な調整が始まりました。

 

しかし、見方によってはこれはいいことかもしれません。あと1年ぐらい新規売出しをストップして現在の完成在庫の処分にあたれば、2017年末にはマーケットの需給関係は今より大分健全なものになると思います。


一昨年末、「来年のコンドミニアム・マーケット予測」と題して2016年のバンコク全体のコンドミニアム市場は成長が止まる、とプラスプロパティが予想していると書きましたが、どうやらその通りになりました。彼らだけでなく、CBREやコリアーズも2016年については悲観的なコメントをしていましたが、大方の予想通りになったということです。


以下はNationに載っていた記事です。
 

バンコクの住宅市場は昨年度比でマイナス5%になりそうである。現在、実需層と投資家の両方が住宅の購入を見送り始めていて、今年に入って9ヶ月間に新規供給のあったコンドミニアムは42,464ユニットと昨年同時期の44,529ユニットから4.6%のダウンであった。そして今も市況低迷が続いていることから、今年は5%のマイナス成長になると見込まれている。


例えば、サンシリなどは当初プリセール目標のわずか48%しか達成できておらず、APも当初目標の62%となった。一方、REICの調査では、需要の伸び悩みにより今でもコンドミニアムの販売在庫は59,000ユニットもあり、その結果、デベロッパー各社の合計で4,000ユニットの新規供給が見送りとなった。

 

しかし、そんな中でもサンシリは今月、さらに2つのラインシリーズの新規プロジェクトをタイ国内、香港、シンガポール、台湾、中国、マレーシアで同時発売し、当初のプリセール売上目標達成を目指すと発表した。

 

記事の概要は以上ですが、全体として今年のコンドミニアム市況はよくありません。特に郊外は、以前「パリモントン値下げ戦争始まる!」でレポートしたようにもうボロボロというのが実状で、デベロッパー各社の値引は今も続いています。従って、年初に「強気のサンシリ、弱気のL&H(その1)」、「強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)」の2回に渡ってスタンスの全く違う2つの大手デベロッパーについて書きましたが、結局当初目標の48%しか達成できてないサンシリのマーケットの読み違いは明らかなようです。

また、ダウンタウンにおいても国内実需層が様子見に入る中、それでも新規供給をするとなるとサンシリのように積極的に海外で販売するしかなくなるのですが、海外の投資家が買いに来るのではなく、こちらから海外へ売りに出ていく以上、海外ロードショーには費用もかかるしそれが価格に転嫁され、その分販売価格も割高になるはずです。

従って、今はそれよりも新規供給をストップして業界全体で在庫一掃に注力するべきだろうと思うのですが・・・。

ただし、悪いことばかりでもありません。我々日本人投資家にとっては、竣工が近づいたリセールや契約キャンセルで戻ってきたデベロッパーの再販物件を叩いて買う絶好のチャンスだとも思います。例えば、プロンポンのソイ24だとルンピニ24やパーク24などはデベロッパーがキャンセル物件を相当抱え込んでしまっているという情報が入ってきていますが・・・。

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不動産市況は回復途上?

transfer英字紙、Bangkok Postに載った記事です。

 

題名だけ読むと、「不動産市況は回復途上」という、何となく明るい感じを受ける記事なのですが、本当はどうですかね。まあ、読み進んでいきましょう。

 

不動産業界は今年、堅実で落ち着いた状況になるであろう。ただし、バンコク郊外は成長が継続するものの、地方の住宅市場は振るわない状況が続く。

 

財務省によれば、不動産市況は政府の刺激策で今年の4月末まで4ヶ月間成長が続いた後、今は落ち着いた状態に戻りつつあるものの、今年後半の政府による追加公共投資がタイ経済を刺激するので、不動産マーケットは次第に回復し、年率5%の成長を遂げるとのこと。

 

更に、不動産情報センターによれば、政府による不動産税の軽減措置は今回が初めてではなく、過去に3回あったが、毎回、その刺激策が終了した後の2ヶ月間は低迷したものの、直ぐに立ち直ったのであまり心配は要らない。

 

また、タイコンドミニアム協会によれば、バンコク郊外のマーケットはこれからの新規供給によって成長が継続すると予測していて、特にパープルライン等の新線沿線の供給が増えるとのことである。

 

しかし一方で、コリアーズ・インターナショナルは、今後も消費者心理は悪い状態が続くので、今年の不動産市場は5%以下の成長にとどまるだろうと予想している。

 

ただし、今はデベロッパーがかなりの値引き販売を展開していることから、中長期投資家や実需の購入希望者にとっては買いのチャンスである。一方、タイ経済の低迷が続いていることから、ゲンガムライのような短期転売で儲けようとする投機筋のバイヤーにとっては、今は購入のタイミングとは言えない。

 

更に、マストランジット沿線のコンドミニアムについては、今も投資対象として魅力があるものの、当たり外れが相当あるので、投資家は投資を決定する前に、今まで以上に十分な事前調査をすべきである。

 

以上、役人などは随分楽観的なことを言っていますが、かなりのポジショントークが入っているような気がします。日本と違って、タイでは政府やデベロッパーが恥ずかしげもなくポジトークをやる文化があるようで、投資家にとって情報の取捨選択は非常に重要です。


従って、ここはやはり、コリアーズのコメントに注目しておくべきだと、私は思います。

 

特に、バンコクダウンタウンの今年後半のマーケットについては、これから大量供給による供給過剰が始まる可能性が高くなっています。しかしこれは、中長期投資家にとって、これからが安く買えるチャンス、というコリアーズのコメントには全く賛成です。

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Property market on road to recovery

The property sector is expected to remain stable and reach a balanced point this year, with Greater Bangkok seeing continued growth while most provincial locations stay sluggish due to the stuttering economy.

Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan said the property market would recover to a balanced point after growing in the first four months, boosted by property tax incentives that ended on April 28.

"Public spending of around 2 trillion baht in the remainder of the year will help drive the overall economy," he said. "The property market will have a gradual recovery with growth of 5%. Developers have a strategy to survive in a stagnant economy."

Samma Kitsin, director-general of the Real Estate Information Center, said it was not the first time that property tax incentives had been used to boost the economy.

"They were used three times and every time the market fell two months after the incentives ended. Then it resumed as usual," he said.

Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, said the property market in the first quarter rose by 8% in Greater Bangkok and 11% in six key provinces.

"In Greater Bangkok the market will keep growing as it will be driven by new residential supply being launched until the end of the year and new mass transit lines including the Purple Line, which will start running, and many lines for which the government will open bidding," he said.

Mr Prasert predicted 250 billion baht in new residential supply from May to December by the top 10 developers. It will include 88 condo projects worth a combined 120 billion baht, 92 townhouse projects worth 52.6 billion and 74 single-house sites worth 76.6 billion.

Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, said the low-rise housing segment in the provinces would continue strongly but condos would remain poor due to drought and declining prices of farm products.

"Developers should be more cautious in investment as it is cloudy for the remainder of the year," he said. "They should ensure market demand before launching new projects."

Wijit Nimirtwanich, a technical officer at the Office of Transport and Traffic Policy and Planning, said the government would accelerate bidding for new mass transit lines this year in a bid to use infrastructure investment to boost the economy.

Lines include six routes with a total distance of 131.7 kilometres, representing 28.4% of mass transit lines.

They are the Red Line (Bang Sue-Hua Lamphong), Light Red Line (Phaya Thai-Makkasan-Hua Mak), Purple Line (Bang Sue-Rat Burana), Orange Line (Thailand Cultural Centre-Min Buri), Pink Line (Pak Kret-Min Buri) and Yellow Line (Lat Phrao-Phatthanakan-Samrong).

Surachet Kongcheep, associate director of property consultant Colliers International Thailand, said the property market this year might have stable growth or an expansion of no more than 5% as consumer confidence was weak.

"For investors and homebuyers, it's a good time to make a decision as developers are willing to offer attractive campaigns and discounts," he said. "But it's not the right time for short-term speculators as the economy is still sluggish."

He said condos remain attractive as an investment as they are driven by mass transit lines but investors or buyers should do a site survey before making a decision. 

DTZの四半期レポートから思うこと

1DTZのレポートによると、第1四半期のバンコクコンドミニアム市況は、CBDは売行き好調で6割の販売達成率を維持しているし、オフィスマーケットの市況もよい、しかし一方、店舗等のリーテイルマーケットは、近い将来、市況が悪くなる可能性があるとのこと。

特にコンドミニアムマーケットについては、CBD以外のプライムロケーションとはいえないプロジェクトの売行きが落ち込んでいる。

また、ランスアンのナヴァラ・レジデンスのようなラグジュアリー物件は、販売開始後すぐに完売となったが、こういうハイエンドの高級プロジェクトは今も売行き好調を維持している。(注:ナヴァラ・レジデンスについては、
私も大注目していたので、この場所でのフリーホールドというその希少性を長々と強調した上で、ランスアン通りのヴィンテージ・プロジェクトでプリセールの販売開始前に、これは買いだ、とレポートしました)

また、このレポートによれば、各デベロッパーは販売在庫の一掃に注力するため、昨年末から新規プロジェクトの発表を遅らせてきたが、そのしわ寄せもあって、今年後半には一挙に大量の新規売り出しが出ると予測している。

以上、これまで私はCBREやコリアーズ等のコメントをレポートしてきましたが、内容的にはほぼ一致していて、特に目新しいものはありません。つまり、バンコクのコンドミニアム市況の現状認識は全員一致しているということです。

そこで私が思うのは、今年後半の新規プロジェクト大量供給により、どのデベロッパーも過当競争で苦戦するはずであり、それに伴ってプレビルドのリセールや中古物件でも弱気になった投資家が安値で出してくるだろうということです。

つまり、これは日本人投資家にとってまたとない買いのチャンスではないかと思うのですが、こういう時期はマーケット全体が弱含むので、この先ますます価格が下落するのではないか、下手をするとバブル崩壊が始まるのではないか、と最悪のことも考えてしまうのでなかなか踏み切れないものです。

しかし、投資とはそんなもので、
少なくとも私は、現状のマーケット水準程度でバブル崩壊などという話はありえないと考えているし、その理論武装もできているつもりです。

また、アジア通貨危機以降のコンドミニアム市場の長い上昇トレンドから見ても、今の低迷期はそう長くは続かないと考えていて、もしこういう逆張り的な投資を狙っているのであれば、今の時期を逃すと、次のチャンスは向う数年巡ってこないのではないかと考えています。

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The news is mixed for Bangkok's real estate market

DTZ released its quarterly Property Times for Bangkok report recently and the news was mixed for the city’s real estate market in the first quarter. Condominiums in the CBD continue to perform well enjoying an average take up rate of 60 percent while the office market also had a positive outlook. However, the retail market could be facing some challenges in the near future.

Bangkok’s real estate sector expanded by 6.6 percent in the first quarter, an increase of over three percent q-o-q. Despite this, some developers are looking to change up their real estate investment strategies. Supalai, CP Land and the Erawan Group are all looking for more opportunities to invest abroad while Land & Houses is shifting its focus from residential projects to non-housing ones.

In terms of the residential market, the outlook is decidedly mixed with units in the CBD doing well but those situated in non-prime areas struggling. Projects in the high-end and luxury segment also continue to perform with Na Vara Residence by Navarang Asset selling out all its units shortly after being launched. The report noted that project launches in Bangkok are expected to pick up significantly during the remainder of the year. Many developers had delayed new project launches during the end of 2015 in order to focus on selling existing inventory. 

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