バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

要注目プロジェクト

2017年の注目プロジェクト(28チットロム)

28 Chidrom次に注目すべきは、SCアセットが一昨年に史上最高値の190万バーツ/ワー(1ワーは4㎡)で購入したチットロム駅前通りの一等地に供給される彼らのフラッグシップコンド、28チットロム。

写真を見ての通り、47階と20階の2棟構成で、総ユニット数427、最小ユニットが33平米のスタジオタイプで、1ベッドルームは40平米からのスーパーラグジュアリーですが、昨年後半に売り出すはずが諸事情で延び延びになってきたものの、やっと満を持して販売開始するようです。

価格については33万バーツ/㎡以上になるそうですが、フリーホールドがなかなかないタノン・ウィタユのこのロケーションなら別に驚くこともないと思います。

また、SCアセットは今、トンロー駅近くでBEATNIQというスーパーラグジュアリーを建設中ですが、この28チットロムの方がロケーション的には格上だと思います。

ただ、残念ながら土地の形状がよくなく隣のビルで眺望が遮られてしまうので、できるだけ眺望が取れるようにこのような2棟構成になっているのだと思いますが、これでも眺望がない部屋も相当数出てくると思います。

正直、こういう土地は広い開口部と眺望が要求される住宅には不向きで、オフィスビル向きだと思います。更に、この物件の前の道は一方通行であり、車での出入りは結構大変かもしれません。

従って、もし購入したければ、デューディリをしっかりやって納得してから決断するべきです。

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2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)

トンロー1さて、Think of Livingの注目リストの中で次に注目したいのがLH(ランド・アンド・ハウジズ)が久々に始めようとしているスーパーラグジュアリー級ハイライズで、彼らの最高級ブランドであるザ・バンコクです。

くしくも激戦地の
トンローに2つのプロジェクトを供給するようですが、どちらもポテンシャリティは高いと思います。

昨年初めに、強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)で書いたように、
LHは昨年1年間、コンドミニアム市場には非常に悲観的であり、大きなプロジェクトからほとんど遠ざかっていましたが、ここにきてやっと戻ってきました。

そういう意味では、今年のコンドミニアム市場はリサーチ会社のネクサスプロパティが予想しているように、最悪期を脱したということなのかも知れません。

ところで、トンローといえばサンシリがこれまで多くのプロジェクトを供給していますが、そのトンローで業界最強のLHが久々に供給するソイ・トンロー1とスクムビット・ソイ38のスーパーラグジュアリーがどんなものになるか非常に興味があります。

これまでたくさんのプロジェクトを見てきましたが、個人的にはLHが一番信頼できるデベロッパーだと私は思っています。また、彼らのハイクラス・セグメントのブランドであるザ・ルームもいいプロジェクトが多いです。

トンロー1のプロジェクトは、未確認情報ではありますが200万バーツ/ワーという史上最高価格で土地を取得したといわれていて、販売価格も当然、平米35万バーツ以上になるようです。しかし、このロケーションは極めて便利で、車の場合、トンロー通りだけでなくスクムビット・ソイ53を通ってスクムビット通りにも簡単に出ることができます。

一方、スクムビット38の方は近くにアナンダーの最高級ブランド、アシュトンがありますが、それを凌駕するプロジェクトに仕上がるだろうと思っています。平均価格も30万バーツ/㎡を超えてくるのではないかと思いますが、以前にも注目のスクムビット・ソイ36!書いたように、これからは偶数側も発展するのは間違いないので、スクムビット・ソイ36と38からは目が離せません。

いずれにせよ、LHが久々に投入するハイエンド物件ということもあり、どんなのが出てくるのか詳細が楽しみです。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル2)

supalai orientalsupalaiまた、ソイ39といってもここまで奥に入ってしまうとディプロマットやサンシリのXXXIXのようなスーパーラグジュアリー級コンドが建つような高級エリアではなく、といってトンローのソイ55のような華やかさもないしで、将来値上りする根拠が私にはあまり思いつかないのです。

近くの
ペチャブリーに同じスパライのプロジェクトでスパライ・プレミアというのがあるのですが、これなどはCBDのミッドタウン・アソークまで徒歩圏、隣の敷地ではコンベンションホールを含む複合開発のシンハーコンプレックスが建設中、次世代CBDのラーマ9まで1駅、しかももっと先を見通せば徒歩圏内にマッカサン駅前の超大規模複合開発もあり、極めてポテンシャリティの高いプロジェクトです。

従って、以前、ミッドタウンの人気ロケーションという題でこのスパライ・プレミアを一押ししましたが、今回のスパライ・オリエンタルにはこのポテンシャリティがみつかりません。

我々外国人投資家にとって
値上りがあまり期待できない海外不動産投資というのは、わざわざ海外まで来て日本の地方都市の物件に家賃収入目当てで投資しているみたいで何となくつまらないような気がします。やはり、人気があって資産価値も平均以上に上がっていくプロジェクトに投資したいところです。

まあ、そうはいってもスパライ・オリエンタルはプリセール初日から随分売れていたようなので、このプロジェクトは買いだ、と思うタイ人投資家が多いのだろうとも思います。この購入者で自己居住目的のタイ人は少数派で、
価格的にもアッパーミドルクラスの予算内に入ることから、大半が日本人駐在員に賃貸することを目的にした投資需要だろうと思います。

彼らの場合、外国人ではないのでキャピタルゲインよりも、むしろ安定したインカム狙いで中長期投資を通じて資産形成を目指す、という我々とは違う投資スタンスというのもあります。

でも、以前にもバンコク日本人駐在員数が頭打ち!でレポートしたように、日本人駐在員の増加も一段落し、最近は頭打ちになりつつあるようです。タイ人中間管理職が育ってきたので日本人駐在員を減らす、もしくはタイ・プラス・ワンで製造業はタイ以外のもっと人件費の安い周辺国に工場を建設する、という流れも出てきています。

ソイ39もこの辺りまでくると、日本人駐在員の賃貸需要でもっているようなものであり、この需要に過剰期待するのもリスクがあるのですが、彼らはまだそこまで気がついてないのかもしれません。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル1)

2017注目プロジェクトスパライ オリエンタルこれがThink of Livingが選ぶ今年の注目プロジェクトです。 

この中には、つい2日前、1月18日にプリセールが始まったスクムビットソイ39のスパライ・オリエンタルも右列の上から3番目に入っています。

プロンポンで日本人が最も多く住むソイ39での大型ハイライズで、平均価格も平米13万バーツ台ということであり、私もこれはいいかも、と早速初日のオープニングセールに行ってきました。

でも、結局のところ、「うーん、やめておこう」というのが私の結論です。

平均価格が平米13万バーツ台というのは十分魅力があり、別によくないと言っているわけではないのですが、東向き以外、3方向の眺望は近くの高層建物でブロックされているし、BTSの駅からはかなり遠いので、車が毎日の足になる人でないとちょっと住めないにも関わらず、駐車場は9階建ての別棟で集合しているので、各棟の住人は一旦外に出て歩いて駐車場棟まで行かなければなりません。

駐車場附置率100%というのはいいのですが、遠い棟の住人などは結構歩かなければならずかなり不便です。ピロティー形式で階下に駐車場があり、エレベーターで降りていくだけで駐車場にアクセスできるという、バンコクの便利な駐車場に慣れてしまうと外の駐車場棟まで歩いていくというのは面倒です。

ただし、この辺に住む日本人の多くがアマタナコンなどの郊外の工業団地で働いているので、ここから高速に乗るのは比較的楽なことから、竣工後は日本人駐在員に貸せる物件だろうと思います。

実際、近くのスパライ・プレースなどはかなり築年数が経っていますが、日本人御用達のフジスーパーも近くにあることから、今も日本人入居者が8割以上と聞いているし、このスパライ・オリエンタルも、竣工後は日本人駐在員の間で人気が出るだろうとは思います。

しかしながら、このプロジェクト、竣工後の値上りはあまり期待できないのではないかと思うのです。というのも、この周辺はいつも渋滞しているし、特に目新しい商業施設や複合開発もないので、キャピタルゲイン期待というより、中長期のイールドプレイで投資を回収していくしかないように思います。

その一方で、利回りは5%から6%ぐらいなのでそれほど高いものでもありません。インベストメント・マルティプライヤーというのですが、回収に20年近くかかることになり、数字の面からもそれほど魅力があるプロジェクトには思えないのです。

次回に続く

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2016年のベストプロジェクト(その2)

best lowriseさて、次はローライズのベスト5です。

 

以前、「買うならハイライズ or ローライズ?  」でも書きましたが、人気が高いローライズの共通項は、ロケーションがいい(これはハイライズとかローライズに関係なく、不動産評価の原点です)、プライバシーが確保されて落ち着いて住める、ハイライズに比べて割安感がある、の3つです。

この5つのプロジェクトの詳細をTHINK of LIVINGの中で見ていくと、どれもダウンタウンの中にあり、郊外のものは一つもありません。しかし、だからといってハイライズの建つ大通りに面した一等地ではなく、どこにでもある普通の道に建っています。

 

ローライズの場合、原則、道幅が6メートル以上あればいいので、いくらでも建てられると考えていいです。従って、ロケーション的にオールマイティである必要はありませんが、CBDに近い、車でのアクセスがいい、庶民的でスーパーや市場の生活環境が整っている、閑静な住宅街の一角にある等、何らかの強味を持っているプロジェクトが選ばれているようです。

 

また、ハイライズのようにエポックメーキングな話題性はありません。プロジェクトコストも比較的小さく、中堅デベが参入しやすいフィールドですが、その中でも工事監理がしっかりできるデベロッパーのものが選ばれているようです。

私は以前、準大手ともいえるメイジャーのマエストロを見に行ったことがありますが、大手デベと遜色のない造りやデザインで好印象を持ちました。

 

ここに出ている5つのプロジェクト全てがビッグ10以外のデベによるものですが、こういう地味なプロジェクトの方が土地代も比較的安く、派手な広告宣伝費などのコストも抑えられているので、コストパフォーマンスに優れる傾向にあります。

 

従って、投資というよりも自分が住むための自己居住用コンドを探している人には、こういうコストパフォーマンスに優れたローライズコンドをじっくり自分の目で見て探していくというのはお勧めです。

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2016年のベストプロジェクト(その1)

2016 best highrise

THINK of LIVINGが選ぶ2016年のベストプロジェクト、ハイライズのファイナリスト5物件です。

 

ラグジュアリークラスにはまた別のファイナリスト物件がありますが、ここではメインクラス(ハイクラス、アッパークラス、メインクラスの3つを含む)でベストプロジェクトに選ばれたものを紹介します。

尚、ここに書いてある価格は販売当初の平米単価であり、現在のリセール価格ではありません。 

 

それでも即日完売したノーブル・リコールなどは40平米の1ベッドを買うのでも当初 2,000万円以上したわけですが、バンコクでどんなプロジェクトが人気が高いか参考になると思います。

 

まずは5つの内2つがチャオプラヤー川沿いのリバーフロントです。豊洲の高層マンションみたいな位置づけであり、ビューはいいけど不便なため価格もCBDほどには高くありません。それに川沿いにはあまり日本人は住んでいないので、日本人投資家にはちょっと縁がないと思います。

 

この中で日本人にも人気があると思われるのはやはりCBDにありながら眺望に優れるノーブル・リコールですが、今、基礎工事が始まったところで竣工まであと2年ほどあります。現在、中・高層階北向きの部屋の購入予約権リセール平米単価は20万バーツを超えてきていますが、竣工する頃には多分25万バーツ位になっているだろうと思います。

隣のノーブルBE19もお勧めなのですが、ビューの良くない南向きのユニットが苦戦中なので、それに引っ張られてまだ思ったほどリセール価格は上がってきていません。しかし、アシュトンアソークに比べると割安感があり、PRAKARD等で今後のリセール市場をウォッチしていれば、いい売り物件が出てくる可能性があります。 

 

次回に続く

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東南アジア最大のSC、バンコクモール始動

2東南アジア最大といわれるバンコクモールの開発がいよいよ始動したようです。

これは、総工費600億円をかけた巨大なSCですが、現在、EIA(環境影響調査)の認可待ちであり、早ければ年内着工ということになりそうです。

 

また、バンコクモールの大きさだけでなく、これが周辺のコンドミニアム市場に与える影響についても大きなものがあると思います。

 

同じモールグループによる現在のプロンポン駅前SC開発、エンポリアム、エムクオーティエ、エムスフェアーも大きな開発ですが、既にこの周辺のコンドミニアム価格は平米30万バーツ近くになっているところもあり、最後のエムスフェアーが完成しても、今更コンドミニアム価格を引き上げる効果はそれほどないように思います。

 

一方、このバンコクモールの場合、BITECという幕張メッセのような見本市会場以外、ほとんど何もなかったバンナーに、突如、東南アジア最大級のミックスユース・コンプレックスが開発されるのであり、現在の平米10万バーツ前後が市場価格の周辺コンドミニアムに与えるインパクトは、相当なものがあると思います。

それにもしかすると、バンナーやウドムスクのコンドミニアム価格は、将来、オンヌットに匹敵するようになるのかもしれません。

 

ところで、私は個人的には、バンナー駅より、1つ手前のウドムスク駅の方が、昔からの街並みと生活感があって好きなのですが、近代的な駅前開発が進んでいくという意味では、バンナーの方が買いなのかもしれません。

 

いずれにせよ、このバンコクモールの開業は、オンヌットからベーリングにかけてのグリーンライン沿線コンドミニアム市場にプラス要因であることは間違いないと思います。

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Bangkok Mall could soon become a reality
City Realty Co, owned by Thai tycoon family Sophonpanich, joined hand with The Mall Group to develop a new mix-used property project with an investment of around 30 billion baht ($857.14 million). This is their second project together after the companies co-developed the Emporium project before. The new project, which is to come up in the Eastern zone of Bangkok, is being built on 100 rai (39.5 acres) of land opposite the Bangkok International Trade and Exhibition Centre (BITEC). “They will spend around 20 billion baht on developing 80 rai of land to be Bangkok Mall, the largest shopping mall in Thailand and Southeast Asia. The other 10 billion baht will go toward creating office building, a hotel and service apartment on the rest 17 rai of land and operating under the Chatrium brand,” a source close to City Realty told DEALSTREETASIA. Regarding the design, they will develop three 40-storey buildings and one 52-storey building. The hotel will contain 498 rooms and the service apartment consists of 664 units. “They are waiting for the approval for EIA (Environmental Impact Assessment) for Bangkok Mall and expect to start the construction this year,” the source said. “For the office building and accommodation part, they are on the process of feasibility study including the evaluation of market demand, which will take some time to complete. Initially, it plans to develop this part by the end of 2018,” the source cited. The Mall Group is Thailand’s second largest shopping mall operator, following Central Group. Its brands include The Mall, Emporium, Paragon Department Store, Power Mall, Emquartier, EmSphere, BLÚPORT and Bangkok Mall. The latter three are under construction.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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