バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます。
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

要注目プロジェクト

注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)

Celes Map実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。

つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8~9割は通りの西側に片寄っています。


その理由は、通りの東側にはマストランジットの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニもレストランもほとんどない、しかも夜は有名な風俗街ソイカウボーイの前を通る上に、そこから先は暗くて女性の一人歩きはちょっと危ない雰囲気だからです。

やはりアソークでベストピッチ、文字通りスーパープライムといえば、通りの西側にあるアシュトンアソークであることは間違いありません。


従って、このセレスアソークの購入を検討する場合、スクムビット23のMUNIQではなく、同じスクムビット21通りの反対側で今建設中のアシュトンと比較検討するべきだと思うのです。尚、アシュトンについてはつい先日、「アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで2回にわたってレポートし、イールドプレイをするなら今が絶好の買いのタイミングだと書いたばかりなので、こちらを参考にして下さい。


さて、セレスアソークを購入する場合、方角、階数、間取り、フリップか、イールドプレイか等、いろいろと要検討項目はあるものの、少なくとも30㎡台の1ベッドルームは買わないことです。何故なら、ロケーション的に格上のアシュトンアソークに700ユニットもの1ベッドルームがあるので、将来の賃貸需要、投資需要のどちらを見てもセレスの方が分が悪いからです。


従って、やはりこのプロジェクトに関しては、アシュトンアソークにほとんどない2ベッドルーム以上のファミリータイプが狙い目だと思います。今の情報だと2ベッドの場合、大体18百万バーツからから24百万バーツということなので、日本円で6,000万円以上の予算がある人であれば、セレスは投資妙味のあるプロジェクトだろうと思います。


尚、アシュトンのデベロッパーであるアナンダーは「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」で伝えたように、最近いろいろと手抜き工事が発覚して評判を落としていますが、セレスの方も経験の浅いデベロッパーであり、どっちもどっちという感じです。ただ、そうはいってもビッグ10の一角、アナンダーの最高級グレードである「アシュトン」の方が確実にブランド価値はあります。

さて、いよいよ明日がプリセールです。この価格でアソークのラグジュアリーが買えるというのは確かに魅力であり、広い部屋さえ購入しておけばロスディールに終わることはまずないと思います。もし興味があれば、早朝から並んで是非2ベッドルーム以上の広い間取りを狙って下さい。


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A new phenomenon in the luxury condominium market is happening in the Asoke-Sukhumvit area known as “CELES Asoke”, a new luxury condominium in a super prime location in the heart of Bangkok’s CBD with an average price per square meter is only THB 255,000, reflecting a non-marked up price in the luxury market. Another surprise is the project’s irresistible terms of payment. The THB 3.6 billion 40-storey condominium features a timeless and elegant design.  CELES Asoke is the only luxury condominium which offers super luxury facilities. Presales will take place on 16 September 2017, for one day only, at the Grand Center Point Terminal 21.  

Sukhmeet Bajaj, Managing Director of Lucky Living Properties Company Limited, organized a press conference for CELES Asoke, joined by Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE (Thailand) Company Limited, the project’s marketing and sales consultant, together with the project’s business partners, all of which are major players in the real estate industry, namely Architects 49, Shma Co., Ltd, and Design Worldwide Partnership (dwp).

The press conference began with the announcement of the launch of CELES Asoke, presenting a new marvel in the luxury condominium market with an average price of only THB 255,000 per square meter, which is the actual non-marked up price in the Asoke-Sukhumvit area. The price will undeniably stimulate the demand for this one-of-a-kind luxury condominium.

On this topic, Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE Thailand said, “The price is a truly surprising feature in today’s market, boosting the demand for luxury condominiums. Consumers today look for high-quality products developed by an experienced developer and managed by a professional team. This is a product not to be missed because it’s very rare for a location like this to pop up.” Aliwassa further added, “What make CELES Asoke truly exceptional, in addition to its super prime location and attractive price, is its luxuriousness, as well as its super luxury facilities which suit the modern lifestyle, and its convincing terms of payment which will greatly influence buyers’ decision.”

Sukhmeet then continued to say, “Lucky Living Properties Company Limited’s strategy is to develop luxury products that truly meet the needs of the market.” Over the years, the company has developed luxury condominiums in prime spots, such as LIV@49 which has already been completed and has received great feedback from buyers.

The development of  CELES Asoke is special because of its super prime location. We thoroughly researched the market, paid attention to the lifestyle of our residents, and have added special technology and innovation to facilitate their every activity,” said Sukhmeet.

CELES Asoke is a project which has been a phenomenon since the site hoarding was put up with minimal information – only the project name, the starting price of THB 7.9 million, and CBRE as its sales agent. It has been attracting a lot of attention in the property market because it boasts many unrivalled highlights, including:

1. Place: CELES Asoke is located on a super prime location near the Asoke-Sukhumvit Intersection, near both the BTS and MRT train stations. It is on Asoke Road near Sukhumvit Road, where the traffic flows well. It is conveniently accessible via many roads, unlike other parts of Asoke.
Additionally, the Asoke-Sukhumvit area, which is Bangkok’s leading CBD, has many premium office buildings and malls, all of which have more than a 90% occupancy rate. There are many residential buildings in this area that cater to the growing demand. The rental rates and turnover rates are very impressive in this area, and there are many facilities such as department stores, community malls, restaurants, art galleries, schools, wellness centers, and public parks. A luxury condominium on such a prime location is great for both investment and own stay, as it makes a great asset for future generations.  

2. Price that appeals to luxury condominium investors: Reflecting the actual market price of luxury condominiums in the Asoke-Sukhumvit area, CELES Asoke will debut with an average price of THB 255,000 per square meter; whereas, the average price of other condominiums in the same level on a super prime location is usually between high THB 200,000 to mid-300,000. The pricing of CELES Asoke allows investors to generate more profits compared to other projects in the same level, and leasing yields better returns. What’s more, there are only 217 units, so the competition in leasing and resale is not as high as condominiums with several hundred units.

3. Product:  CELES Asoke is 40 storeys high, excluding the roof top. The conceptual design is ‘Purified Sophistication’ – simple yet timelessly luxurious thanks to the structural glass wall which adds so much beauty to the building without affecting the structure, the design uses “Vertical Stainless Fins” along the sides of the building; these fins glisten in sunlight, making it look as luxurious as Dubai’s Burj Khalifa.

The luxurious lobby is spacious with 5-meter high ceilings and a contemporary crystal chandelier. The walls were made with Italian Honey Onyx marble, which reflects light well and further adds to the glamorous vibe - only super luxury condominiums and five-star hotels use such material for their walls.  

The size of units is from 34.70 to 138.92 sqm. and unit types include 1- to 3-bedroom, 2-bedroom Crown Duplex, and 3-bedroom Crown Penthouse.  Living rooms in all units have 3-meter high ceilings, with floor-to-ceiling glass windows - giving the room plenty of natural light and a spacious feel.  Corner units are equipped with full panoramic corner glass to offer a full view of the city.  Bathrooms are coated with Intelligent Glass Film which can be darkened when privacy is required.


注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)

アソークモントリー通り以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。

従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。


今、トンロー駅周辺ではBEATNIQIDEO QLAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロジェクトが続々と売り出される一方、トンロー通りでもゲイソーンのテラ・トンロー、サンシリのクンバイヨーやザ・モニュメント、LHのザ・バンコクといった30万バーツ/㎡超えのスーパーラグジュアリーコンドも当り前のように売り出されています。


しかし、こういった高額コンドミニアムの多くが販売で苦戦する中、価格を25万バーツ/㎡前後に抑えたプルクサーのザ・リザーブだけが短期間で完売したというのは非常に興味深いところです。


すなわち、たとえトンローの一等地であっても、平米30万バーツはまだマーケットに受け入れられておらず、オーバープライスだということです。こんなのを買うなら同じエリアの築浅中古やもっと価格の安い他のエリアでラグジュアリーコンドを買う方がいい、というのが今の投資家目線だろうとも思うのです。


一方、それに比べてアソーク駅周辺はそもそも開発用地がなく、トンロー通りのような供給ラッシュはありません。アナンダーのアシュトンアソークは来月竣工予定、サンシリのエッジも竣工済であり、現在ダイレクトにセレスと競合する周辺プロジェクトはメイジャーのMUNIQだけです。


さらに、30万バーツ/㎡以上というオーバープライス物件もないので、今のところアソークのコンドミニアム市場はトンローのそれに比べて健全であり、供給過剰のリスクもないように思えます。


ただし、このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ミスリーディングです。

次回に続く


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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)

Celes Asoke東京でいう丸の内に相当するアソーク。そBTSアソークから徒歩4~5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(Celes Asoke)のプリセールが9月16日に行われます。


モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/㎡というのは安いと思います。


はやり海外ロードショーなどせずにマーケティングコストを抑え、興味のある人だけがプリセール会場で判断して決めてくれ、というストレートな価格勝負のプロジェクトです。


私はプレビルドの本場、ロンドンで長年不動産開発をやっていたのですが、本来、投資家がデベロッパーの開発リスクを共有して初期段階から投資するからプレビルドは割安なのだ、という原点に返ればこれが本来の販売方法だと思うし、実際この価格には魅力があります。


さらに、全体で217ユニットしかない中で今回のプリセールではその半分しか売り出さないこともあり、本当に平均価格がこの水準であれば、即日完売になるかどうかまでは分かりませんが、まず短期間で完売するだろうと思っています


ただし、この平均価格には注意が必要です。過去にも同じアソークのノーブルBE19が売り出された時に、平均価格が18万バーツ/㎡台ということだったので、この眺望とスペックであれば買いだとクライアントにアドバイスした上でプリセール当日に行ってみたら、実際に売り出された価格は中層階でも22万バーツ/㎡と全然話が違っていて、騙されたような気分になりましたから…。


従って、今回はセレスアソークの40階建の建物の25階位の中層階がこの平米単価で買えるという前提で思うことを書くことにします。


次回に続く

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アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その2)

Ashton Asokeいずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。

これについては、拙著の「バンコク不動産投資」第8章 投資の「入口」5つの実践方法、第5項 竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。

2014年のThink of Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテージコンドになれるプロジェクトだと思います。

どこにでもあるロケーションのプロジェクトではないので、こういう物件を安く買える機会はそうはありません。

従って、この1ベッドルームを狙っている人にとっては、これから数ヶ月間、タイ人の個人売買サイトを注意してチェックしていれば、思わぬ掘り出し物件を拾えるまたとないチャンスでもあります。

もっとも、タイ語が読めない日本人にはそれもちょっと難しいし、売り手も業者ではなく素人のケースが多いので、ほとんど英語も通じない場合も多々あります。しかもその場合、その後の交渉もタイ語で行うことになりますが、そうなると結構面倒です。

結局のところ、日本に居る人にとっては、自力で割安な物件を見つけ、売り手に連絡を取って交渉し、そして最後の外国人枠内での名義変更のところまでこぎつけるというのは殆ど無理だと思います。

私は仲介はやりませんが、
そのお手伝いならできますので、冷やかしでなく真剣にこの物件を購入したい方は別途ご連絡下さい。

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アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その1)

アシュトンアソークリセール相場2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。

同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。

しかし、PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分かるのは、全体で780ユニット以上ある内の約9割を占める1ベッドルームが過剰感からかなり苦戦しているということです。

添付が現在の売り出し物件の1例ですが、コミッションを上乗せする仲介業者を極力除外し、個人の購入者が直接売り出していると思われる物件を私がピックアップしてみたものです。

このプロジェクトの当初売出価格の平均が23万バーツ/㎡前後であったのに対し、下層階の一部の売値は既に23万バーツを割ってきているので、ほとんど転売益など取れていないはずです。

一方で、46㎡と64㎡の2ベッドルームはその希少価値から高層階では市場価格も30万バーツ/㎡を超えてきているようなので、プリセールで買えていればほぼ確実にゲンガムライは可能だと思います。

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)でライフ・ワンワイヤレスに関して「
2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています」、そして「ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がない」と書きましたが、その通りのことが起こっているということだと思います。

ただし、これはCBDやスクムビット沿線のダウンタウンについて言えることであり、何でもかんでも2ベッドルームを買えばいいのかというと、当然それは違います。すなわち、そのエリアが持つ特性を把握してないと失敗してしまうということでもあります。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)

Life 1さて、これがプレビルドのマネーゲーム、ゲンガムライの始まりです。人気プロジェクトの場合、このあといろんな投資家が売り買いを重ね、1年もしないうちに3回から4回持ち主が変わることもありますが、そのたびに当然、価格は釣り上がっていきます。

問題は、一昨日オンラインで販売された3フロアは誰が買ったのかということです。昨日も書きましたが、予め購入者が決まっていたか、業者がまとめて買い取っていた可能性もあります。またはAPがノミニー(自社の役員や従業員等)を使って買わせて持っている、もしくは再販に出している可能性もあります。


もしそうならこれ見よがしのオンラインブッキングなどせず、普通にプリセールで売ればいいだろうと思うのですが、いずれにせよ、このオンラインブッキングはあまり信用ができないところがあり、どうしても欲しければそんなのに振り回されず、むしろこういう転売で出てきた物件から希少価値のある間取りの物件を選んで確実に拾っていった方が結局効率がいいとも思うのです。

実際、私の知っている金持ちのタイ人は、即日完売するような人気物件であることを確認してからプリセール終了と同時に希少価値のあるユニットだけをリセールで買いに入り、その後1~2年購入予約権を保有してからリセールしていますが、彼がいうにはこちらの方がリスクが低いそうです。確実に人気のある希少ユニットをプリセール直後のまだプレミアムも大したことない段階で買えるので、
それもなるほどと納得できます。

ところで、私は2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています。例えば、私のクライアントがプリセールから約1年後に1フロアに1ユニットしかない46平米の2ベッドルームをリセールで買ったのですが、既にその人の前に3人がその同一ユニットの予約権を売買しており、彼は4人目でしたから…。

従って、多分、このライフ・ワンワイアレスもFやGタイプのような希少価値のある広いユニットが値上りするはずです。ここで予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がないので、ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、
このプロジェクトがほぼ完売するのを見届けてから、まだ少ないプレミアムで買える広めのユニットを買うことをお勧めします。

ただし、ゲンガムライ狙いは途中の中途半端なところで買ってはいけませんが、
出口のタイミングを逸して結局投売りする羽目になる可能性もあるので長く持ち過ぎるのも危ないしで、エグジットで失敗しないためには的確なマーケットウォッチもキーポイントになります。

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その3)

プリセール今日はプリセール開始当日で、朝8時半からスタートのようです。

昨日アップロードした写真のように数日前から既に多くの人が待っていますが、運が良ければ一番数が多い1ベッドルームくらいならまだ買えるかもしれません。

今からでも遅くないので、興味があればこの表の予約金を持って現場に直行して下さい。

さて、これまで書いてきたようにこんなオンラインブッキングは宣伝効果は抜群ですが、開始と同時に3フロアの全区画がわずか5秒で真っ赤に変わり、Sold Outというのでは一体これは何なんだ、と思わせられます。

転売状況そしてこれが、その翌日に出てきたリセール(転売)リストの一例ですが、この業者だけで20タイプ以上出ているのが分かります。

タイプ名だけで階数が書いてないことから各タイプ複数ユニットあると思うので実際にはいくらあるのか分かりませんが、20ユニット以上であることは間違いありません(その後、37ユニットがここで売りに出ていることが分かりました)。

3フロア全体で110ユニットしかない中、どうしてこの業者はわずか12時間後にこんなにたくさん売り物件を出せるのか疑問ですが、いずれにせよ、何か裏がありそうです。

そして、昨日の午後8時には5ユニットが売れているのが分かります。Gタイプの2ベッドルーム(63㎡)のプレミアムは70万バーツ(約250万円)です。

18万/㎡として約1,130万バーツですが、まだ手付金の15万バーツしか払っていないのにわずか1日で70万バーツの利益が取れたわけです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その2)

presalepresale2これは昨日、現地で撮った写真ですが、29日のプリセールに備えてもうこんなに多くの人が来て待っています。

これがよくあるプリセール開始前の風景ですが、
そもそも27日のオンラインブッキングと29日に始まる現地販売会場でのプリセールの両立自体に無理があるのではと思っていたので非常に興味がありました。

海外在住の外国人投資家の場合、オンラインで買えるというのは助かるので、これがフェアなシステムであれば今後業界全体に広がっていくはずです。

しかし、8時になった瞬間、全てが完売になるということは、特定の投資家に事前に販売してしまっているか、APがノミニーを使って自社で押さえてしまい、最初から売る気などないということではないかとも考えられます。

こちらにはVIPセールスというのがあり、富裕層に先にチェリーピッキングさせるシステムがあるのは誰でも知っているし、宅建業法などないタイですからどう売るかはデベの勝手であり、特に問題はありません。

しかし、オンラインで3フロアだけ事前に販売すると言っておきながら、最初から完売になっているかそれとも最初から売るつもりがないのに、一般顧客をもてあそぶようなやり方をしたとしたら、これはちょっと嫌らしいですね。

まあ、このオンラインブッキングというのは始まったばかりなので実態は私にもよく分かりません。サイバーマーケティングというのは裏は見えないので、本当はどうなっているのか誰にも分からないですから。

しかし以前、ノーブルやアナンダーも顧客を装った自社の従業員にプリセール初日に自社物件を買わせて即日完売を装ったのではないかと現地の新聞で叩かれたこともあり、この業界はとかく怪しげな噂が飛び交うのです。従って、我々も物件だけでなくデベの選定にも十分気を付けるべきです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その1)

1 wireless今月20日に日本でのセミナーツアーから帰ってきて以降、ちょっと忙しかったので久し振りのアップデートになります。

この週末、30日に行うバンコクでの不動産投資セミナーでは、ありがたいことに30人近い日本人投資家が集まってくれるようですが、その準備や雑誌のコラム記事の執筆等で今までバタバタしていました。

さて、このバンコクセミナーも基本的には今月中旬に日本各地で行ってきたセミナーと同じ内容でやるつもりです。

ただし、日本では具体的にデベロッパーの名前を挙げて問題のあるところを指摘してきましたが、さすがにバンコクでそれをやるわけにはいかないので、ここでは具体的な会社名を削除しています。

ただ、今日、ちょっと嫌な経験をしたので敢えて書くことにしました。実は、タイの大手デベの一つでAPという会社があるのですが、ここは三菱地所とパートナー関係にあり、いくつかJVでプロジェクトを開発してもいます。

偶然ですが、今夜、BTSプルンチット駅から徒歩10分ほどのところにある新規プロジェクトのライフ・ワン ワイヤレスロードのオンラインブッキングが午後8時から始まりました。普通は人気プロジェクトの場合、プリセール初日に販売会場前で購入希望者が早朝から並んで角部屋や眺望のよいユニットを取り合うのが常なのですが、APは最近、オンラインブッキングという新しい手法で先行販売を始めました。

プロジェクト自体はセントラルルンピニという一等地にありながらグレード的に中より下のライフを持ってきて価格の割安感で勝負しているプロジェクトで、私も興味があり、現地まで見に行きましたが、確かにこのロケーションでこの価格なら売れ足は速いだろうと思っていました。

そして、今夜8時から予定通り、3フロア限定のオンラインブッキングが始まったのですが、8時になると同時におかしなことが起こり始めます。

Life Wireless私も興味があったので、売行きはどうだろうかと8時10分前にはログインし様子を見ていたところ、瞬時にして3フロアの全室が完売になったのです。

右の表が全て赤くなっていますが、販売済みという意味です。全部完売するのに5秒もかかりませんでした。

そこで私が思ったのは、APという会社はこんな人をバカにしたような売り方をするのかということです。

次回に続く

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2017年の注目プロジェクト(28チットロム)

28 Chidrom次に注目すべきは、SCアセットが一昨年に史上最高値の190万バーツ/ワー(1ワーは4㎡)で購入したチットロム駅前通りの一等地に供給される彼らのフラッグシップコンド、28チットロム。

写真を見ての通り、47階と20階の2棟構成で、総ユニット数427、最小ユニットが33平米のスタジオタイプで、1ベッドルームは40平米からのスーパーラグジュアリーですが、昨年後半に売り出すはずが諸事情で延び延びになってきたものの、やっと満を持して販売開始するようです。

価格については33万バーツ/㎡以上になるそうですが、フリーホールドがなかなかないタノン・ウィタユのこのロケーションなら別に驚くこともないと思います。

また、SCアセットは今、トンロー駅近くでBEATNIQというスーパーラグジュアリーを建設中ですが、この28チットロムの方がロケーション的には格上だと思います。

ただ、残念ながら土地の形状がよくなく隣のビルで眺望が遮られてしまうので、できるだけ眺望が取れるようにこのような2棟構成になっているのだと思いますが、これでも眺望がない部屋も相当数出てくると思います。

正直、こういう土地は広い開口部と眺望が要求される住宅には不向きで、オフィスビル向きだと思います。更に、この物件の前の道は一方通行であり、車での出入りは結構大変かもしれません。

従って、もし購入したければ、デューディリをしっかりやって納得してから決断するべきです。

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2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)

トンロー1さて、Think of Livingの注目リストの中で次に注目したいのがLH(ランド・アンド・ハウジズ)が久々に始めようとしているスーパーラグジュアリー級ハイライズで、彼らの最高級ブランドであるザ・バンコクです。

くしくも激戦地の
トンローに2つのプロジェクトを供給するようですが、どちらもポテンシャリティは高いと思います。

昨年初めに、強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)で書いたように、
LHは昨年1年間、コンドミニアム市場には非常に悲観的であり、大きなプロジェクトからほとんど遠ざかっていましたが、ここにきてやっと戻ってきました。

そういう意味では、今年のコンドミニアム市場はリサーチ会社のネクサスプロパティが予想しているように、最悪期を脱したということなのかも知れません。

ところで、トンローといえばサンシリがこれまで多くのプロジェクトを供給していますが、そのトンローで業界最強のLHが久々に供給するソイ・トンロー1とスクムビット・ソイ38のスーパーラグジュアリーがどんなものになるか非常に興味があります。

これまでたくさんのプロジェクトを見てきましたが、個人的にはLHが一番信頼できるデベロッパーだと私は思っています。また、彼らのハイクラス・セグメントのブランドであるザ・ルームもいいプロジェクトが多いです。

トンロー1のプロジェクトは、未確認情報ではありますが200万バーツ/ワーという史上最高価格で土地を取得したといわれていて、販売価格も当然、平米35万バーツ以上になるようです。しかし、このロケーションは極めて便利で、車の場合、トンロー通りだけでなくスクムビット・ソイ53を通ってスクムビット通りにも簡単に出ることができます。

一方、スクムビット38の方は近くにアナンダーの最高級ブランド、アシュトンがありますが、それを凌駕するプロジェクトに仕上がるだろうと思っています。平均価格も30万バーツ/㎡を超えてくるのではないかと思いますが、以前にも注目のスクムビット・ソイ36!書いたように、これからは偶数側も発展するのは間違いないので、スクムビット・ソイ36と38からは目が離せません。

いずれにせよ、LHが久々に投入するハイエンド物件ということもあり、どんなのが出てくるのか詳細が楽しみです。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル2)

supalai orientalsupalaiまた、ソイ39といってもここまで奥に入ってしまうとディプロマットやサンシリのXXXIXのようなスーパーラグジュアリー級コンドが建つような高級エリアではなく、といってトンローのソイ55のような華やかさもないしで、将来値上りする根拠が私にはあまり思いつかないのです。

近くの
ペチャブリーに同じスパライのプロジェクトでスパライ・プレミアというのがあるのですが、これなどはCBDのミッドタウン・アソークまで徒歩圏、隣の敷地ではコンベンションホールを含む複合開発のシンハーコンプレックスが建設中、次世代CBDのラーマ9まで1駅、しかももっと先を見通せば徒歩圏内にマッカサン駅前の超大規模複合開発もあり、極めてポテンシャリティの高いプロジェクトです。

従って、以前、ミッドタウンの人気ロケーションという題でこのスパライ・プレミアを一押ししましたが、今回のスパライ・オリエンタルにはこのポテンシャリティがみつかりません。

我々外国人投資家にとって
値上りがあまり期待できない海外不動産投資というのは、わざわざ海外まで来て日本の地方都市の物件に家賃収入目当てで投資しているみたいで何となくつまらないような気がします。やはり、人気があって資産価値も平均以上に上がっていくプロジェクトに投資したいところです。

まあ、そうはいってもスパライ・オリエンタルはプリセール初日から随分売れていたようなので、このプロジェクトは買いだ、と思うタイ人投資家が多いのだろうとも思います。この購入者で自己居住目的のタイ人は少数派で、
価格的にもアッパーミドルクラスの予算内に入ることから、大半が日本人駐在員に賃貸することを目的にした投資需要だろうと思います。

彼らの場合、外国人ではないのでキャピタルゲインよりも、むしろ安定したインカム狙いで中長期投資を通じて資産形成を目指す、という我々とは違う投資スタンスというのもあります。

でも、以前にもバンコク日本人駐在員数が頭打ち!でレポートしたように、日本人駐在員の増加も一段落し、最近は頭打ちになりつつあるようです。タイ人中間管理職が育ってきたので日本人駐在員を減らす、もしくはタイ・プラス・ワンで製造業はタイ以外のもっと人件費の安い周辺国に工場を建設する、という流れも出てきています。

ソイ39もこの辺りまでくると、日本人駐在員の賃貸需要でもっているようなものであり、この需要に過剰期待するのもリスクがあるのですが、彼らはまだそこまで気がついてないのかもしれません。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル1)

2017注目プロジェクトスパライ オリエンタルこれがThink of Livingが選ぶ今年の注目プロジェクトです。 

この中には、つい2日前、1月18日にプリセールが始まったスクムビットソイ39のスパライ・オリエンタルも右列の上から3番目に入っています。

プロンポンで日本人が最も多く住むソイ39での大型ハイライズで、平均価格も平米13万バーツ台ということであり、私もこれはいいかも、と早速初日のオープニングセールに行ってきました。

でも、結局のところ、「うーん、やめておこう」というのが私の結論です。

平均価格が平米13万バーツ台というのは十分魅力があり、別によくないと言っているわけではないのですが、東向き以外、3方向の眺望は近くの高層建物でブロックされているし、BTSの駅からはかなり遠いので、車が毎日の足になる人でないとちょっと住めないにも関わらず、駐車場は9階建ての別棟で集合しているので、各棟の住人は一旦外に出て歩いて駐車場棟まで行かなければなりません。

駐車場附置率100%というのはいいのですが、遠い棟の住人などは結構歩かなければならずかなり不便です。ピロティー形式で階下に駐車場があり、エレベーターで降りていくだけで駐車場にアクセスできるという、バンコクの便利な駐車場に慣れてしまうと外の駐車場棟まで歩いていくというのは面倒です。

ただし、この辺に住む日本人の多くがアマタナコンなどの郊外の工業団地で働いているので、ここから高速に乗るのは比較的楽なことから、竣工後は日本人駐在員に貸せる物件だろうと思います。

実際、近くのスパライ・プレースなどはかなり築年数が経っていますが、日本人御用達のフジスーパーも近くにあることから、今も日本人入居者が8割以上と聞いているし、このスパライ・オリエンタルも、竣工後は日本人駐在員の間で人気が出るだろうとは思います。

しかしながら、このプロジェクト、竣工後の値上りはあまり期待できないのではないかと思うのです。というのも、この周辺はいつも渋滞しているし、特に目新しい商業施設や複合開発もないので、キャピタルゲイン期待というより、中長期のイールドプレイで投資を回収していくしかないように思います。

その一方で、利回りは5%から6%ぐらいなのでそれほど高いものでもありません。インベストメント・マルティプライヤーというのですが、回収に20年近くかかることになり、数字の面からもそれほど魅力があるプロジェクトには思えないのです。

次回に続く

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2016年のベストプロジェクト(その2)

best lowriseさて、次はローライズのベスト5です。

 

以前、「買うならハイライズ or ローライズ?  」でも書きましたが、人気が高いローライズの共通項は、ロケーションがいい(これはハイライズとかローライズに関係なく、不動産評価の原点です)、プライバシーが確保されて落ち着いて住める、ハイライズに比べて割安感がある、の3つです。

この5つのプロジェクトの詳細をTHINK of LIVINGの中で見ていくと、どれもダウンタウンの中にあり、郊外のものは一つもありません。しかし、だからといってハイライズの建つ大通りに面した一等地ではなく、どこにでもある普通の道に建っています。

 

ローライズの場合、原則、道幅が6メートル以上あればいいので、いくらでも建てられると考えていいです。従って、ロケーション的にオールマイティである必要はありませんが、CBDに近い、車でのアクセスがいい、庶民的でスーパーや市場の生活環境が整っている、閑静な住宅街の一角にある等、何らかの強味を持っているプロジェクトが選ばれているようです。

 

また、ハイライズのようにエポックメーキングな話題性はありません。プロジェクトコストも比較的小さく、中堅デベが参入しやすいフィールドですが、その中でも工事監理がしっかりできるデベロッパーのものが選ばれているようです。

私は以前、準大手ともいえるメイジャーのマエストロを見に行ったことがありますが、大手デベと遜色のない造りやデザインで好印象を持ちました。

 

ここに出ている5つのプロジェクト全てがビッグ10以外のデベによるものですが、こういう地味なプロジェクトの方が土地代も比較的安く、派手な広告宣伝費などのコストも抑えられているので、コストパフォーマンスに優れる傾向にあります。

 

従って、投資というよりも自分が住むための自己居住用コンドを探している人には、こういうコストパフォーマンスに優れたローライズコンドをじっくり自分の目で見て探していくというのはお勧めです。

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2016年のベストプロジェクト(その1)

2016 best highrise

THINK of LIVINGが選ぶ2016年のベストプロジェクト、ハイライズのファイナリスト5物件です。

 

ラグジュアリークラスにはまた別のファイナリスト物件がありますが、ここではメインクラス(ハイクラス、アッパークラス、メインクラスの3つを含む)でベストプロジェクトに選ばれたものを紹介します。

尚、ここに書いてある価格は販売当初の平米単価であり、現在のリセール価格ではありません。 

 

それでも即日完売したノーブル・リコールなどは40平米の1ベッドを買うのでも当初 2,000万円以上したわけですが、バンコクでどんなプロジェクトが人気が高いか参考になると思います。

 

まずは5つの内2つがチャオプラヤー川沿いのリバーフロントです。豊洲の高層マンションみたいな位置づけであり、ビューはいいけど不便なため価格もCBDほどには高くありません。それに川沿いにはあまり日本人は住んでいないので、日本人投資家にはちょっと縁がないと思います。

 

この中で日本人にも人気があると思われるのはやはりCBDにありながら眺望に優れるノーブル・リコールですが、今、基礎工事が始まったところで竣工まであと2年ほどあります。現在、中・高層階北向きの部屋の購入予約権リセール平米単価は20万バーツを超えてきていますが、竣工する頃には多分25万バーツ位になっているだろうと思います。

隣のノーブルBE19もお勧めなのですが、ビューの良くない南向きのユニットが苦戦中なので、それに引っ張られてまだ思ったほどリセール価格は上がってきていません。しかし、アシュトンアソークに比べると割安感があり、PRAKARD等で今後のリセール市場をウォッチしていれば、いい売り物件が出てくる可能性があります。 

 

次回に続く

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東南アジア最大のSC、バンコクモール始動

2東南アジア最大といわれるバンコクモールの開発がいよいよ始動したようです。

これは、総工費600億円をかけた巨大なSCですが、現在、EIA(環境影響調査)の認可待ちであり、早ければ年内着工ということになりそうです。

 

また、バンコクモールの大きさだけでなく、これが周辺のコンドミニアム市場に与える影響についても大きなものがあると思います。

 

同じモールグループによる現在のプロンポン駅前SC開発、エンポリアム、エムクオーティエ、エムスフェアーも大きな開発ですが、既にこの周辺のコンドミニアム価格は平米30万バーツ近くになっているところもあり、最後のエムスフェアーが完成しても、今更コンドミニアム価格を引き上げる効果はそれほどないように思います。

 

一方、このバンコクモールの場合、BITECという幕張メッセのような見本市会場以外、ほとんど何もなかったバンナーに、突如、東南アジア最大級のミックスユース・コンプレックスが開発されるのであり、現在の平米10万バーツ前後が市場価格の周辺コンドミニアムに与えるインパクトは、相当なものがあると思います。

それにもしかすると、バンナーやウドムスクのコンドミニアム価格は、将来、オンヌットに匹敵するようになるのかもしれません。

 

ところで、私は個人的には、バンナー駅より、1つ手前のウドムスク駅の方が、昔からの街並みと生活感があって好きなのですが、近代的な駅前開発が進んでいくという意味では、バンナーの方が買いなのかもしれません。

 

いずれにせよ、このバンコクモールの開業は、オンヌットからベーリングにかけてのグリーンライン沿線コンドミニアム市場にプラス要因であることは間違いないと思います。

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Bangkok Mall could soon become a reality
City Realty Co, owned by Thai tycoon family Sophonpanich, joined hand with The Mall Group to develop a new mix-used property project with an investment of around 30 billion baht ($857.14 million). This is their second project together after the companies co-developed the Emporium project before. The new project, which is to come up in the Eastern zone of Bangkok, is being built on 100 rai (39.5 acres) of land opposite the Bangkok International Trade and Exhibition Centre (BITEC). “They will spend around 20 billion baht on developing 80 rai of land to be Bangkok Mall, the largest shopping mall in Thailand and Southeast Asia. The other 10 billion baht will go toward creating office building, a hotel and service apartment on the rest 17 rai of land and operating under the Chatrium brand,” a source close to City Realty told DEALSTREETASIA. Regarding the design, they will develop three 40-storey buildings and one 52-storey building. The hotel will contain 498 rooms and the service apartment consists of 664 units. “They are waiting for the approval for EIA (Environmental Impact Assessment) for Bangkok Mall and expect to start the construction this year,” the source said. “For the office building and accommodation part, they are on the process of feasibility study including the evaluation of market demand, which will take some time to complete. Initially, it plans to develop this part by the end of 2018,” the source cited. The Mall Group is Thailand’s second largest shopping mall operator, following Central Group. Its brands include The Mall, Emporium, Paragon Department Store, Power Mall, Emquartier, EmSphere, BLÚPORT and Bangkok Mall. The latter three are under construction.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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