バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

バンコク不動産市場の構造と特性

不動産市場透明度から見たタイのカントリーリスク

不動産市場透明度機関投資家が海外不動産投資を考える場合、一番最初はカントリーリスクについて検討します。

これには戦争の可能性や潜在的経済成長率とかもありますが、不動産市場自体の透明性も大きなリスク要因です。

その点では、アメリカやイギリスの不動産市場の透明性は世界でも最高クラスであり、怪しげな詐欺にひっかかったり、市場価値が見当もつかないという問題はあまりないので、少なくともマーケットの透明性についてのカントリーリスクはほとんどありません。

私は仕事の中で主にアメリカ、イギリス、オーストラリアの各種商業不動産に関して、開発や投資事業をしてきましたが、そういった国々ではいわゆるチャータード・サーベイヤーといわれるプロのコンサルティングやリサーチを行う会社があり、市場のトレンドや 誰がどんなプロジェクトを買っているかという動きが手に取るように分かりました。

ロンドンに居た頃は主にオフィスビルの開発をやっていたのですが、当時、私はサビルスというサーベイヤーをコンサルティング会社として使っていました。彼らのリサーチは業界でも信頼度が高く、彼らが不動産市場に悲観的な見方をするレポートを出すと、大体翌日は不動産関連株の株価が下げるというような現象も出ていたほどで、それだけリサーチが確立していたということです。

ところで、私がこのブログを書き始めたのが2014年でしたが、その当時から少なくともバンコクの不動産市場に関して言えば、欧米諸国ほどには情報が開示されてはいないものの、CBRE、コリアーズ、ナイトフランク、プラスプロパティ等の調査機関があったので、ある程度体系的にマーケットの動きをウォッチできる状況にはなっていました。

上の表は1月の前回セミナーで使用したものですが、約10年以上前のタイ不動産市場は今のベトナムレベルの透明性しかなく、こうなると機関投資家でもデューディリで相当な調査をしなければならなかったので、素人の投資家にはなかなか手が出せない危ない市場だったことが分かります。

バンコクで日本人投資家を相手にしたトゥインピークス事件というコンドミニアム詐欺事件が起こったのもこのころでした。

従って、当時に比べれば、今はかなりマーケットの透明性が上がってきているので、私が今やっているような各種データやレポートを読み込んで、日本人投資家に直近のマーケットの動きをレポートすることができるわけです。もし10年前に来ていたらとても今のようなブログは書けなかっただろうと思います。

それにしても、この表で分かるのは、ベトナムやミャンマーはまだまだ怖くて買えないということです。また、この表にはないものの、同じ旧共産圏であったラオスやカンボジアも同じだろうと思います。

従って、デューディリで何百万円もかけられる機関投資家なら別ですが、AEC加盟国といってもこういう市場の透明度が低い国には個人投資家はまだ近寄らない方がいいと思います。

それでもこういった国での不動産投資こそが面白いと思うのならやればいいですが、プロの機関投資家でさえ逡巡するマーケットに、まともなデューディリジェンスもできない投資家が出ていくというのは、ただの無謀なギャンブルにしか私には思えませんが・・・。

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バンコク不動産市場の2面性(その3)

販売率推移このグラフを見ると、マーケットに活気があった2013年の第3四半期には新規プロジェクトの購入予約権は7割以上の販売達成率であったのが、インラック政権に対する反政府運動が始まった結果、どんどん売れ行きが悪くなって3割近くまで落ちたのが分かります。

 

そしてこの時期、購入予約権リセール市場は弱気一色となり、既存の多くの投資家が解約キャンセルしたり、投げ売り価格で処分に動いたのを、私は目のあたりにしました。

そして、この後、軍のクーデターが起こり、前回のグラフで分かるように、
消費者購入意欲が回復すると同時に、購入予約権リセール市場も急回復を始めたのですが、このように思惑で市場が乱高下するのです。

 

従って、バンコクの不動産市場には、ハードアセットである現物資産が対象の完成物件売買市場と、マーケットの思惑で価格が株式相場並に乱高下するペーパーアセットの購入予約権市場、すなわち竣工前不動産の先物市場の2つの側面を持つという特性があります。

 

しかも、この2つの市場は相互に影響しあうため、本来、比較的安定した動きをする現物資産の中古物件市場でさえも、この購入予約権市場の動きの影響を強く受けることになり、その結果、バンコクにおいては、コンドミニアム市場全体の動きや上下変動が速くなるのです。

 

従って、バンコクで不動産投資をする際には、優良物件選びだけでなく、マーケットの動きを十分把握し、適切なタイミングと購入方法を選択することも大事だと思っています。

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バンコク不動産市場の2面性(その2)

消費者購入意欲一方、ワラント債投資とほぼ同じことが不動産投資でできるのがプレビルド投資です。

 

拙著の本、第6章でも書いていますが、「プレビルドとはデベロッパーの開発リスクを引き受けた完成物件の先物買い」です。

 

つまり、プリセールで購入予約権を買い、その後、ダウンペイメントを払い続けながら、価格が上昇するのを待つ。そして、もし期待通りに建築中のプロジェクトの価格が上がっていけば、その予約権にはプレミアムが付くわけですから、投資家は竣工前に予約権を売却して利食いをする。

しかも、予約権のリセールは登記簿上の名義変更を伴わない個人間売買なので、タイではこの利益を申告する人はほとんどいないようです。

 

また一方で、タイミングが悪く思ったように値上がりしなくても、竣工時に残金を払って完成物件をプリセール価格で買い取ることができるので、比較的リスクも抑えられています。

 

ただし、この購入予約権の市場は先物市場なので、先のワラント権市場のように変動が激しくなります。そして、価格が上がらなければ転売は難しくなり、その場合、完成物件を買い取って中長期投資に切り替えるという余裕がないと、最悪の場合、竣工直前にキャンセルしてそれまで払ったダウンペイメントを全部放棄することになります。

つまり、幾分投機的ともいえるゲンガムライ(転売による利食い)のことばかり考えず、
中長期のイールドプレイにも耐えられる資金力と優良物件選びが最も大切ということでもあります。

次回に続く 


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バンコク不動産市場の2面性(その1)

bkk condo

バンコクの不動産マーケットの動きをモニターし、それをタイムリーに日本人投資家にレポートするこのブログを始めてから、かれこれ2年が経ちました。

 

私が思うに、バンコクの不動産マーケットは東京のそれに比べて、市場の動きや変化が株式市場並に速いという一面があります。

だからこそ、こういうマーケットの動きをオンタイムに伝えることが、このブログのレゾンデートル(他にはない存在意義)なのだろうとも思っているのですが・・・。

 

私は、東京ではドイツ銀行の投資銀行部門であるドイツ証券にいたのですが、そこでは株式、債券、為替のディーリング等、幅広い証券ビジネスをやっています。私もそこで投資したオフィスビルやショッピングセンターの不動産を証券化し、国際不動産投資ファンドの中に組み入れ、運用の中で資産価値を上げていくという、アセットマネジャーをやっていました。

 

従って、証券業界にも近い位置にいたのですが、その観点から見ると、バンコクの不動産市場は証券市場に似た側面があります。特にプレビルドのバイジョーング、つまり、コンドミニアム購入予約権の売買市場は、まさに証券市場で売買されているワラント債(新株予約権付社債)のワラント権(新株予約権)に酷似していると思っています。

 

例えば、投資家は予め決められた価格で株式を購入する権利を目当てにワラント債に投資します。そして、この社債の満期日までに市場で株価が上昇し行使価格より高くなれば、この新株予約権を売却して利益をあげられるわけです。

 

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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