バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

要注目の駅

サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上、サムローンはBTSが開通したのは最近ですが、それだけでなく、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象でサムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

ところで、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、あと2、3年先が見ものです。

でも、私は前回のセミナーでも話したように、そんな先の将来性よりもオンヌットからウドムスクの方が投資のタイミングとしてはベストではないかと思うのですが…。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 
ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 




オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その2)

Artemis以下、センチュリー21のアナウンス:

 

グリーンライン延伸沿い、つまりベーリングからサムットプラガンの間で大小多くのデベロッパーが大量の新規供給をした結果、現在、相当な供給過剰となっている。

 

しかし、オンヌットだけは状況が違う。特にソイ77のパークソイ(スクムビット通りからの入口)からシーナカリンの交差点にかけてはほとんど新規供給がなく、そんな中で発表された数少ない新規プロジェクトはどれも販売好調である。また、価格帯も平米8万から9万バーツと手頃であり、今後は平米10万バーツ台も出てくるであろう。

 

更に、このエリアの賃貸需要は今も増加中であり、26平米から30平米の1ベッドルームで月額15,000から18,000バーツで賃貸できる。つまり、この場合のイールド(利回り)は8%近くになり、スクムビットのミドルナンバーエリア(プロンポンやトンロー)での投資利回りである4%を大幅に上回る。

 

ということで、センチュリー21は既に竣工済の新規プロジェクト、アーティミス・スクムビット77を推薦する...(この辺からポジショントークというか、営業トークになり、どうでもよい内容なのでここは省きます)。

 

現在の販売達成率は45%で、1ベッドルーム(30平米から34平米)が最も人気があり、購入者の大半がタイ人である。また、外国人購入者では日本人とヨーロッパ人が多い。尚、購入者全体の8割が自己居住目的で購入していて、残りの2割が賃貸による中長期投資目的である。

 

以上ですが、タイ人購入者が大半でしかも購入者全体の8割が自己居住目的というのであれば、投資で買っている日本人などほとんどいないということです。にも関らず、利回りが8%とか言って投資を焚きつけるのはちょっとミスリーディングだとも思います。それに、自己居住目的であれば、日本人や白人でもそういう需要はあると思うので、少しもおかしくはありません。

以前から言っているように、オンヌットはアッパーミドルクラスのホワイトカラーに絶大な人気があるので、3百万バーツ程度の物件は予算に入るのです。ただ、どちらかというとアッパーというより普通のミドルクラスに近い連中ではないかと思いますが。

しかし、この連中よりもっと予算に余裕がある、つまり、世帯収入で8万から10万バーツ以上ある本当のアッパーミドルクラスの連中は、駅からこんなに遠いのではなく駅前のコンドミニアムを狙ってきます。

 

だから本の中でも書きましたが、我々日本人投資家はこういったホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるアッパークラス以上のセグメントに今のうちに投資すべきだと思うし、ロケーションもせいぜい譲っても、ソイ77であればビッグC前のBlocks77かThe Baseまでだろうと思います。

注:誤解のないように書きますが、このプロジェクトがよくないといっているわけではありません。実需のタイ人ミドルクラスがオンヌット・ソイ77を買うのは全く正しいと思うし、将来も資産価値は上がってくるはずです。ただ、日本人が投資で買うにしては、家賃水準が低すぎるし、ロケーションもBTSから遠すぎます。従って、日本人エクスパットに貸すのは難しく、ローカルの賃貸需要がターゲットになり、日本人投資家にとってちょっと投資効率が悪すぎると思うのです。

 

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  


นอกจากนี้
โซนดังกล่าวยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดในโซนนี้จากการสำรวจพื้นที่ของบริษัทพบว่าอยู่ที่เฉลี่ย 15,000-18,000 บาท/เดือน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาดเริ่มต้นประมาณ 26-30 ตร.. และผลตอบแทนการเช่าต่อปี (yield) ในโซนนี้สามารถสูงได้ถึง 8% ซึ่งสูงกว่าห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่จะได้ yield เฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้น

ทั้งนี้ นายชนะได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย

ซึ่งบริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายว่านับตั้งแต่โครงการเปิดตัวครั้งแรกเมื่อช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้รับการตอบรับในระดับที่ดี แม้จะมีช่วงที่ยอดขายชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงเดือนเมษายน แต่ก็กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

ปัจจุบันยอดขาย เดือนสิงหาคมอยู่ที่ประมาณ 45% โดยยูนิตที่ขายดีจะเป็นประเภท 1 ห้องนอนขนาด 30-34 ตร.. โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ในขณะที่หากเป็นชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่นและจากยุโรป โดย 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในขณะที่อีก 20% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวนายชนะกล่าว 

สำหรับโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 53 ตารางวา เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 30 ชั้น จำนวน 673 ยูนิตและพื้นที่พาณิชย์ 3 ยูนิต ประกอบด้วยห้องชุดทั้งหมด 3 แบบ คือ 1ห้องนอน ขนาด 26.58-35.24 ตารางเมตร, 2 ห้องนอนขนาด 45.07-53.97 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาด 74.11 ตารางเมตร โดยราคาปัจจุบันปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวจาก 79,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 84,000 บาท/ ตารางเมตร

オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その1)

onnutจริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
(ジンロー? オーンヌット・ルットポー・タムレ・コンドー・オーバーサプライ?)と書いてあるのですが、最初にこの見出しを流し読みしていた時、ルットポーというのが落っこちるとかドロップアウトするという悪い意味なので、“オンヌットのマーケットもオーバーサプライの波にのまれて沈んでしまった”と早とちりしてしまいました。
 

私は自著の本だけでなく、このブログの中でも何度か「オンヌット駅周辺のコンドミニアムは買いだ」と書いてきたこともあり、まさにここに書いてある通り、最初はジンロー?(うそー?)と思ってしまったのですが、その後の本文を読んでいくと、どうやらそういう意味ではなく、逆にオンヌットはミッドタウンやサブアーバンといった今もオーバーサプライが続くエリアからいち早く抜け出したロケーション、という記事のようです。


しかし、オンヌットが一時的にであれ、オーバーサプライだったのはもう5年ぐらい前のことで、駅前でアイディオ・ヴァーヴに続きプレジデント、リズム、ダイアモンド、アイディオ・モビ、Qハウスと次々と新規プレビルドが発表された頃です。そして、その時の供給過剰などはとっくの昔に終わっているというのが私の理解です。

従って、ここでセンチュリー21がこんなことを今更プレス発表したので、えっ、と思ったわけですが、よく読むと彼らのポジショントークだろうと思うようになりました。要はこのアーテミス・スクムビット77というプロジェクトを持ち上げたいのだろうと思います。
 

私はこれまで、自分のクライアントで2000万円ぐらいの予算があり、将来が期待できるプロジェクトに投資して中長期でイールドプレイ、というのがインベストメント・クライテリアの人には、迷わずオンヌット駅前の3つの築浅プロジェクト(注:駅前なら全部いいというわけではありません)を推薦してきたし、今もその考えは変わっていません。

でも、この物件のようにミッドタウン・フリンジでBTSの駅から1キロを越えるような距離では、ちょっと日本人が買うプロジェクトではないような気がします。

にも関わらず、この中で日本人も買っているというようなコメントもあり、それ本当?、とちょっと気になるところです。
 

それもあって、今回、センチュリー21が何を言っているのか、次回に要訳だけしてみることにします。
 

次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 


จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?

เซ็นจูรี่
21 เผยอ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ชี้ตั้งแต่ต้นซอยสุขุมวิท 77 – แยกศรีนครินทร์มีโครงการเกิดใหม่น้อยมาก สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าที่มีอยู่ต่อเนื่อง

นายชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีการพูดถึงภาวะสินค้าล้นตลาดของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่บรรดาผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่แห่มาปักหมุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสมุทรปราการ แต่สำหรับตลาดคอนโดฯ ในรัศมีสถานีบีทีเอสอ่อนนุชนั้นไม่จัดว่าอยู่ในโซนที่โอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจของบริษัทพบว่าตั้งแต่บริเวณปากซอยอ่อนนุชฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงแยกศรีนครินทร์นั้นมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากและโครงการที่เปิดมาใหม่ส่วนใหญ่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ โดยราคาของโครงการคอนโดฯ ในโซนดังกล่าวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ ตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขยับไปเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
最新記事(画像付)
livedoor プロフィール
おすすめ








ブログ人気度
  • ライブドアブログ