バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう仲介ビジネスはやりません。従って、デベロッパーからもコミッションがもらえる新規プロジェクトの紹介を優先する不動産エージェントとは一線を画しています。
すなわち、筆者自身が自己資金を使って投資しながらその試行錯誤の中で得た経験を基に、新築、中古を問わず注目に値するプロジェクトや市場の動きについて投資家目線にこだわった情報を発信していきます。

要注目の駅

日本人駐在員にも人気上昇中のオンヌット

QHこのところ、日本人駐在員の間でもオンヌット人気が出てきているようです。

昨夜もバンコク某不動産会社のT氏と飲んでいたのですが、最近はオンヌット指定で住宅を探す駐在員もいるとのことでした。

私が2年以上前に出した最初の本でも、DDプロパティの調査によるとオンヌットがタイ人アッパーミドルクラスに人気ナンバー1の駅であると紹介しました。

さらに、これから日本人の間でも人気が出てくる注目駅としてオンヌットのコンドミニアム投資を推薦してきたし、実際、私自身も購入しました。(注:この件については、今回の著書「続・バンコク不動産投資」でも詳細を書いているので読んでみて下さい)

そして、年初にオンヌット駅前のシネマコンプレックスがオープンして以来、ますます人気が出てきたようです。日本人駐在員の場合、小学生の子供がいる家庭はやはりスクールバスが走るエリアに集中する傾向にありますが、それ以外の駐在員にとってはオンヌットは家賃も手頃で生活も便利、そして高速道路にも近いということで、ちょうどいいバランスの取れた駅だろうと思います。

また、そのオンヌットの中でも私が一番お勧めしてきたのがクオリティハウスのQハウス・スクムビット79です。例えば、“ふかし”を入れて外壁に見た目の変化を持たせているだけの隣のアイディオ等に比べ、Qハウスはファサードを実際に凹凸させて各ユニットの開口部表面積を大きくし、コーナーウインドウで解放感を出す構造になっていますが、こちらの方が当然コストは高くなります。

ところで、数日前にQハウスのロビーにオフィスを構えるバンコクレジデンスという館内エージェントのところで資料を見せてもらったのですが、私の保有する44㎡の角部屋の今の相場は750万バーツ(約26百万円)とのことでした。

つまり、17万バーツ/㎡ということになりますが、2012年のプリセールで11万バーツ/㎡ほどで買ったものです。従って、もしその通りだと、2014年の9月に竣工引渡しを受けてからわずか4年弱でもう5割アップということになります。

バンコクレジデンスの担当者は、高層階角部屋の2ベッドルームはレアユニットなのですぐにオファーが入るようなことをいっていましたが、まだ特定事業税がゼロになる5年が経ってないので、私は当面売るつもりもないし、この物件はまだ値上りすると思っています。

それに、私の場合、分散投資が基本なので、同じところでもう一つ買うつもりはなく、欧米人をたくさん見かける駅は値上りするで書いてきたように、これからはバンナートラッドまでの3つの駅とサムローンあたりが面白いと思っています。

従って、次はそのあたりで5百万バーツ位の予算で50㎡前後の物件に投資してみようと思っていますが、もし満足する物件が買えたらまたこのブログで紹介します。


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投資先として狙うべき駅(その3)

Nexus Forecast正月の帰省休暇の後、東京でのセミナーや雑誌のコラム記事執筆に時間を取られ、今月はまだ3回しかブログ更新ができていません。しかし、それらもやっと一段落し、これからしばらくは週に2~3回ぐらいのペースで更新していきたいと思っています。

さて、前回からの続きです。


ここで考慮しなければならないのはコンドミニアムの開発コストです。今、バンコクCBDの地価が高騰したことにより、新聞などではラグジュアリークラスのコンドミニアムで開発総コストに占める土地の比率が35%にも届くいわれています。
一方、郊外のまだマストランジットも走ってない、もしくは電車は走っていても駅から遠く離れたプロジェクトの開発コストに占める用地取得費用の割合は15%程度といわれています。

日本でもそうですが、港区の一等地で分譲するマンションで郊外の150万円/坪程度で分譲しているような普及型グレードのものはありません。当然、付加価値を高めた高級物件として売り出されます。というのも、地価が高くなればそこに住もうという人は資金的にも余裕があり、便利で快適なハイグレードの居住空間を求めているからです。それに、デベロッパーにとってもここで郊外の平均的なグレードの物件を売り出しても土地コストに見合う開発利益を確保できません。

トンローのスーパーラグジュアリーの販売価格はもう35万バーツ/㎡を超えてきていますが、仮に総コストの35%が用地取得費、その他の建設費用が65%とします。一方、郊外のアフォーダブル(廉価物件)プロジェクトは7万バーツ/㎡前後のものが多く売り出されているのですが、その開発コストの中で土地が15%とすれば、その他建設コストが85%になります。すなわち、同じ100万バーツの投資に占める建物工作物比率がCBDでは65万バーツ、郊外が85万バーツということになります。

当り前のことですが、土地は劣化せず都心部のように利用価値が上がれば価格も上昇しますが、人が建てた建物や造作物は確実に経年劣化していきます。特にタイの場合、極端に廉価なワサドゥ(建材)を使った郊外物件は竣工後わずか数年で古ぼけてきます。

日本には法定耐用年数というのがありますが、これは税務や会計上便宜的に決めているもので、ラグジュアリー物件とアフォーダブル物件の耐用年数の違いなど考慮しておらず、不動産の投資価値を見る場合、参考になりません。現実には優れたデザインや工法、スペック、耐久性のある建設資材を使うラグジュアリーとコストパフォーマンスに徹したアフォーダブルとでは、物理的な経年劣化のスピードだけでなく、いつまでも飽きのこない快適な
居住空間としての商品価値の寿命の違いもあるので、経年による減損度合にさらに大きな違いが出ます。

さて、私が地価の高いCBDのトンローや都市近郊フリンジのオンヌットに対して、地価が安い郊外のサムットプラガンやベーリングに消極的な理由がここなのですが、郊外プロジェクトは土地以外の経年劣化する部分の比率が高い上に、その劣化速度にも定額償却と圧縮償却ほどの違いが出てきます。

従って、たとえ今後CBDと郊外で地価が同じ率で上昇するとしても、地価が30万バーツ/ワーにも届かない郊外の物件はマイナス方向に作用する建物価値の減損比率が大きい分、土地の値上りが打ち消されてしまい、総合利回りである
内部収益率でみた場合、郊外物件はあまり儲からないと考えています。

一方で、郊外の方が
賃貸利回りが6%から7%と高いではないかという人もいると思います。もしそうなら内部収益率が大幅に上昇するので正論ですが、私が見る限り、現在の郊外市場は供給過剰状態にあって空室リスクがかなり高く、むしろ実質利回りでも中長期的にはCBDやフリンジより低くなる可能性の方が高いと考えています。

ただし、誤解されないように書いておきますが、私は自己居住目的のタイ人に対して郊外物件を買わない方がいいといっているわけでは決してなく、実需のタイ人には空室リスクがないし、それまでの家賃負担もなくなるので十分買う価値があると思います。しかし、投資で買う日本人は空室リスクを常に考慮しなければならず、予想キャッシュフローの中で空室引当(Vacancy Allowance)を入れた場合、郊外プロジェクトにはあまり投資妙味がないと思うのです。

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投資先として狙うべき駅(その2)

On Nut2017年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ4年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、2年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

 

実際、私自身も2013年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

 

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが2014年の8月だったので、もう築3年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと1年半後、丸5年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ特殊事業税)がゼロになった時点で売却するつもりです。

 

ところで、オンヌットは4月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦2人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

 

さて、過去7年間の平均値上り率が9.3%のトンロー、8.3%のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4%の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率(Internal Rate of Return)は大体12%から13%ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

 

では一方で、オンヌットと同じく2017年の値上りが11.3%であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3%もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その1)

AREA鑑定価格2これは調査機関のAREAがBTS沿線の駅ごとの地価推移について、過去7年間にわたって行ってきた調査結果を比較検討したものです。

 

わずか2日前の1月8日に公表されてからアクセスが急増し、タイ人投資家の間でも注目されているレポートなのですが、私も読んでみて非常に興味深い内容だと思いました。

 

そして、実はこの表をよく分析すると、これから日本人投資家が投資すべき駅、そして投資に値しない駅がおのずと見えてくるのです。

 

ではまず、下にコピーしたAREAのレポートを翻訳してみます。

 

主題:BTSのどの駅の地価が最も値上りしたのか?

 

AREAAgency for Real Estate Affairs)は1994年の設立以来23年間にわたり地価の推移を調査してきたが、都心部を走り最も利用客の多いマストランジットであるBTSで、どの駅の地価が値上りしたのかについて調査した結果を公表した。

 

まず、この表からわかるのが、オンヌット駅は昨年度の地価上昇率が11.1%と最も高く、しかも2010年以降7年間の平均地価上昇率も年率8.3%と、数あるBTS沿線の駅でも地価上昇が激しい。その理由は、オンヌット駅周辺は多くのソイが集まる交通上の重要なアクセスポイントである上に、多くのコンドミニアムの供給もあったので、都心部に近くBTSでの通勤も容易な職住接近を望む住宅購入者の間で今も人気が衰えていないからである。

 

次にサムットプラガン駅(未開通)であるが、ここも2017年度はオンヌットと同様11.1%の地価上昇があり、10万バーツ/ワーに上昇した。理由はここがグリーンライン延伸線の新駅予定地であり、将来駅周辺のコミュニティが発展すると期待されているからである。しかし、2010年からの地価上昇率は年率6.3%しかなく、同じ郊外のサイルアットよりも低い。

 

また、CBDのラーチャダムリ駅は、2010年の100万バーツ/ワーから2017年には160万バーツ/ワーに上昇した。昨年度は8.8%の上昇であったものの、7年間の平均では年率6.9%である。一方、同じCBDのトンロー駅は昨年度上昇率は7.7%であったが、7年間の平均では9.3%と非常に高いことから、中長期の投資としてみた場合、トンローの方が投資妙味があったということになる。

 

AREAのレポートは以上ですが、この解説については次回に書くことにします。


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ราคาที่ดิน BTS สถานีไหนขึ้นเร็วที่สุด

แนวรถไฟฟ้า BTS มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเพราะผ่านเข้าใจกลางเมือง สถานีไหนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูบสุด มาตรวจสอบดูกัน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร จึงขอนำเสนอข้อมูลเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและสาธารณชน ได้ตามตารางต่อไปนี้:

สถานีอ่อนนุชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในรอบปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 11.1% และตลอดทั้งช่วงตั้งแต่ปี 2553-2560 เพิ่มขึ้นปีละ 8.3% ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปยังซอกซอยต่างๆ โดยรอบที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย รองรับผู้สนใจซื้อห้องชุดอยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป เพื่อสะดวกในการเดินทางนั่นเอง

         ส่วนการที่สถานีเคหะสมุทรปราการ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เช่นกัน ก็คงเป็นเพราะบริเวณนี้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นย่านชุมชนที่สามารถจะขยายตัวได้อีกมาก ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ทั้งนี้หากคิดจากช่วงปี 2553 ที่ราคาที่ดินเป็นเพียง 65,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับว่าตลอด 7 ปีที่ผ่านมารราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.3% กรณีนี้ก็คล้ายกับสถานสายลวด ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 9.1% ในปีที่ผ่านมานั่นเอง

         ส่วนในพื้นที่ใจกลางเมือง บริเวณสถานราชดำริ ซึ่งเมื่อปี 2553 มีราคาเพียงตารางวาละ 1,000,000 บาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8.8% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา หรือเมื่อเทียบกับช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 6.9% ต่อปีเลยทีเดียว เช่นเดียวกับสถานีรถไฟ้า BTS ทองหล่อที่ราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 7.7% แต่ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 9.3% การนี้แสดงว่าพื้นที่ทองหล่อ เป็นพื้นที่ยอดฮิต สำหรับการลงทุนเป็นอย่างมาก

         ที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า BTS ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีเงินทุนมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างรถไฟฟ้าได้มากขึ้นกว่านี้อีกมากเลยทีเดียว

サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年1.7%しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、
前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと2、3年先が見ものです。


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AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 

ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 

サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

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オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その2)

Artemis以下、センチュリー21のアナウンス:

 

グリーンライン延伸沿い、つまりベーリングからサムットプラガンの間で大小多くのデベロッパーが大量の新規供給をした結果、現在、相当な供給過剰となっている。

 

しかし、オンヌットだけは状況が違う。特にソイ77のパークソイ(スクムビット通りからの入口)からシーナカリンの交差点にかけてはほとんど新規供給がなく、そんな中で発表された数少ない新規プロジェクトはどれも販売好調である。また、価格帯も平米8万から9万バーツと手頃であり、今後は平米10万バーツ台も出てくるであろう。

 

更に、このエリアの賃貸需要は今も増加中であり、26平米から30平米の1ベッドルームで月額15,000から18,000バーツで賃貸できる。つまり、この場合のイールド(利回り)は8%近くになり、スクムビットのミドルナンバーエリア(プロンポンやトンロー)での投資利回りである4%を大幅に上回る。

 

ということで、センチュリー21は既に竣工済の新規プロジェクト、アーティミス・スクムビット77を推薦する...(この辺からポジショントークというか、営業トークになり、どうでもよい内容なのでここは省きます)。

 

現在の販売達成率は45%で、1ベッドルーム(30平米から34平米)が最も人気があり、購入者の大半がタイ人である。また、外国人購入者では日本人とヨーロッパ人が多い。尚、購入者全体の8割が自己居住目的で購入していて、残りの2割が賃貸による中長期投資目的である。

 

以上ですが、タイ人購入者が大半でしかも購入者全体の8割が自己居住目的というのであれば、投資で買っている日本人などほとんどいないということです。にも関らず、利回りが8%とか言って投資を焚きつけるのはちょっとミスリーディングだとも思います。それに、自己居住目的であれば、日本人や白人でもそういう需要はあると思うので、少しもおかしくはありません。

以前から言っているように、オンヌットはアッパーミドルクラスのホワイトカラーに絶大な人気があるので、3百万バーツ程度の物件は予算に入るのです。ただ、どちらかというとアッパーというより普通のミドルクラスに近い連中ではないかと思いますが。

しかし、この連中よりもっと予算に余裕がある、つまり、世帯収入で8万から10万バーツ以上ある本当のアッパーミドルクラスの連中は、駅からこんなに遠いのではなく駅前のコンドミニアムを狙ってきます。

 

だから本の中でも書きましたが、我々日本人投資家はこういったホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるアッパークラス以上のセグメントに今のうちに投資すべきだと思うし、ロケーションもせいぜい譲っても、ソイ77であればビッグC前のBlocks77かThe Baseまでだろうと思います。

注:誤解のないように書きますが、このプロジェクトがよくないといっているわけではありません。実需のタイ人ミドルクラスがオンヌット・ソイ77を買うのは全く正しいと思うし、将来も資産価値は上がってくるはずです。ただ、日本人が投資で買うにしては、家賃水準が低すぎるし、ロケーションもBTSから遠すぎます。従って、日本人エクスパットに貸すのは難しく、ローカルの賃貸需要がターゲットになり、日本人投資家にとってちょっと投資効率が悪すぎると思うのです。

 

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นอกจากนี้
โซนดังกล่าวยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดในโซนนี้จากการสำรวจพื้นที่ของบริษัทพบว่าอยู่ที่เฉลี่ย 15,000-18,000 บาท/เดือน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาดเริ่มต้นประมาณ 26-30 ตร.. และผลตอบแทนการเช่าต่อปี (yield) ในโซนนี้สามารถสูงได้ถึง 8% ซึ่งสูงกว่าห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่จะได้ yield เฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้น

ทั้งนี้ นายชนะได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย

ซึ่งบริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายว่านับตั้งแต่โครงการเปิดตัวครั้งแรกเมื่อช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้รับการตอบรับในระดับที่ดี แม้จะมีช่วงที่ยอดขายชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงเดือนเมษายน แต่ก็กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

ปัจจุบันยอดขาย เดือนสิงหาคมอยู่ที่ประมาณ 45% โดยยูนิตที่ขายดีจะเป็นประเภท 1 ห้องนอนขนาด 30-34 ตร.. โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ในขณะที่หากเป็นชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่นและจากยุโรป โดย 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในขณะที่อีก 20% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวนายชนะกล่าว 

สำหรับโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 53 ตารางวา เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 30 ชั้น จำนวน 673 ยูนิตและพื้นที่พาณิชย์ 3 ยูนิต ประกอบด้วยห้องชุดทั้งหมด 3 แบบ คือ 1ห้องนอน ขนาด 26.58-35.24 ตารางเมตร, 2 ห้องนอนขนาด 45.07-53.97 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาด 74.11 ตารางเมตร โดยราคาปัจจุบันปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวจาก 79,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 84,000 บาท/ ตารางเมตร

オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その1)

onnutจริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
(ジンロー? オーンヌット・ルットポー・タムレ・コンドー・オーバーサプライ?)と書いてあるのですが、最初にこの見出しを流し読みしていた時、ルットポーというのが落っこちるとかドロップアウトするという悪い意味なので、“オンヌットのマーケットもオーバーサプライの波にのまれて沈んでしまった”と早とちりしてしまいました。
 

私は自著の本だけでなく、このブログの中でも何度か「オンヌット駅周辺のコンドミニアムは買いだ」と書いてきたこともあり、まさにここに書いてある通り、最初はジンロー?(うそー?)と思ってしまったのですが、その後の本文を読んでいくと、どうやらそういう意味ではなく、逆にオンヌットはミッドタウンやサブアーバンといった今もオーバーサプライが続くエリアからいち早く抜け出したロケーション、という記事のようです。


しかし、オンヌットが一時的にであれ、オーバーサプライだったのはもう5年ぐらい前のことで、駅前でアイディオ・ヴァーヴに続きプレジデント、リズム、ダイアモンド、アイディオ・モビ、Qハウスと次々と新規プレビルドが発表された頃です。そして、その時の供給過剰などはとっくの昔に終わっているというのが私の理解です。

従って、ここでセンチュリー21がこんなことを今更プレス発表したので、えっ、と思ったわけですが、よく読むと彼らのポジショントークだろうと思うようになりました。要はこのアーテミス・スクムビット77というプロジェクトを持ち上げたいのだろうと思います。
 

私はこれまで、自分のクライアントで2000万円ぐらいの予算があり、将来が期待できるプロジェクトに投資して中長期でイールドプレイ、というのがインベストメント・クライテリアの人には、迷わずオンヌット駅前の3つの築浅プロジェクト(注:駅前なら全部いいというわけではありません)を推薦してきたし、今もその考えは変わっていません。

でも、この物件のようにミッドタウン・フリンジでBTSの駅から1キロを越えるような距離では、ちょっと日本人が買うプロジェクトではないような気がします。

にも関わらず、この中で日本人も買っているというようなコメントもあり、それ本当?、とちょっと気になるところです。
 

それもあって、今回、センチュリー21が何を言っているのか、次回に要訳だけしてみることにします。
 

次回に続く

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จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?

เซ็นจูรี่
21 เผยอ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ชี้ตั้งแต่ต้นซอยสุขุมวิท 77 – แยกศรีนครินทร์มีโครงการเกิดใหม่น้อยมาก สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าที่มีอยู่ต่อเนื่อง

นายชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีการพูดถึงภาวะสินค้าล้นตลาดของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่บรรดาผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่แห่มาปักหมุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสมุทรปราการ แต่สำหรับตลาดคอนโดฯ ในรัศมีสถานีบีทีเอสอ่อนนุชนั้นไม่จัดว่าอยู่ในโซนที่โอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจของบริษัทพบว่าตั้งแต่บริเวณปากซอยอ่อนนุชฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงแยกศรีนครินทร์นั้นมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากและโครงการที่เปิดมาใหม่ส่วนใหญ่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ โดยราคาของโครงการคอนโดฯ ในโซนดังกล่าวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ ตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขยับไปเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士。

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」。また、バンコクの月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中。

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