バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう仲介ビジネスはやりません。従って、デベロッパーからもコミッションがもらえる新規プロジェクトの紹介を優先する不動産エージェントとは一線を画しています。
すなわち、筆者自身が自己資金を使って投資しながらその試行錯誤の中で得た経験を基に、新築、中古を問わず注目に値するプロジェクトや市場の動きについて投資家目線にこだわった情報を発信していきます。

優良プロジェクトを選び取る

大切なのは優良プロジェクトを選び取る力

売れ行きの違い

言うまでもなく、バンコクのコンドミニアム選定でもっとも重要なポイントはマストランジット・システムの駅の近くにあることです。

 

大手デベロッパーのアナンダーによる調査では、マストランジット・システムの駅から300メートル(徒歩3分程度)以内の新規プロジェクトの売行きは、昨年64%と一昨年の58%から更に上昇したが、一方で、駅から1キロ以上離れたプロジェクトは、22%と一昨年の36%から悪化したとのこと。

 

ここまで読むと、なるほど日本と同じで駅に近いほどいいのかと納得するのですが、では実際の物件選びでもそんな単純なことだけで十分かというとそうでもありません。

 

このプロジェクト比較ですが、どちらも大手デベロッパーによるプロジェクトです。中心価格帯も同等でどちらもグレード・セグメンテーションはメインクラス、また、ライフもアイディオも名の通ったブランドであり、物件のスペックもほぼ同格です。

 

しかし、駅から600メートルも離れたライフが販売開始した6月中に完売し、一方で2月から販売しているアイディオはまだ開通してないものの、2つの路線の新駅からわずか100メートルの距離にあるというのに、いまだに14%しか売れていません。

 

単純に駅から近ければいいのであれば、アイディオの方が完売でライフが苦戦しているはずですが、実際はそうなっていません。なぜでしょうか?

 

駅に近いか、価格が割安かという単純なことだけでなく、今後のデベロップメント・パイプラインや将来の新線計画、その駅周辺の開発計画や利便性、住宅地としての土地柄、道路付けなどの個別のロケーション面での優劣、安全性やプライバシーの確保等、多角的にプロジェクトを検討して初めて、現地のタイ人がなぜアイディオでなくライフを選んだのかが分かってきます。
 

バンコクでのコンドミニアム投資の中心となっているプレビルドは、更地もしくは建設途中での購入になるので多様な先読みが必要になり、その中からこれは有望だというプロジェクトを選び取っていかなければなりません。

しかし、
所詮、タイ人ではない我々には、最初から彼らと同等のバックグラウンド知識がないというハンディがあるだけに、こういうデューディリジェンスを怠ると大失敗をする危険性があるわけです。


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日本人が狙うべき駅はここだ!

人気駅

ちょっと時間が経ってしまいましたが、DDプロパティが定期的に行っているBTS及びMRTの人気駅ランキングが出ています。

 

今回は1月から5月までの5ヶ月間ですが、見ての通り、昨年1年間のトップであったオンヌットが今も首位独走中です。

 

オンヌットの将来性についてはこのブログでもう何度も書いてきたので、今更触れませんが、バンワーやサパンクワイなどが入っているのは、やはり通勤に便利でかつ家賃、もしくは住宅価格の廉価なエリアを探すコスパ最優先のユーザー受けだろうと思います。

 

こういうところも需要はあると思うのですが、タイ人に貸すしかないセグメントなので、我々が投資としてイールドプレイをするには言葉が通じなかったり、家賃滞納等で苦労することになる可能性が高く、私は特にお勧めしません。

しかし、こういう渋い投資が好きな人も確かにいるので、そういう人にとってはシビレル投資対象だろうとは思います。

 

一方、MRTは第1位にフアイクワンが来ましたね。ここはサラリーが2万から3万バーツ台の中堅の勤め人が好んで住むというのが私の印象ですが、アソークやラーマ9、スティサーンで働くタイ人にとっては、職住接近でSCなども近くにあり生活に便利な人気駅です。でもこの辺は日本人エクスパットはほとんどいない混沌としたエリアなので、投資にはあまり向きません。

 

基本的に私はMRTよりもBTSスクムビット線、それもアソークからオンヌット間をお勧めします。この中では、特に四角で囲った駅が我々日本人が買っていい駅としてお勧めですが、唯一、ここからもれているのは、プロンポンです。外国人が集まる六本木みたいなところなので、タイ人にしてみればちょっと近寄りがたいのかもしれませんね。

 

以上、当たり前の面白くもない結論かもしれませんが、結局のところ、不動産投資というのは基本的に株式投資のような悪目買いとか逆張りというのはないと思って下さい。

一等地として既に不動の人気があるところに投資する正攻法の投資(富裕層が多い)、それと将来の発展性が見込めるエリアへの先行投資(土地勘があり投資経験豊富な投資家が多い)の2つだけ、つまり順張り投資が黄金則ということです。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士。

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」。また、バンコクの月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中。

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