バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

コンドミニアムの選び方

「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その3)

管理体制次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。

予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。

中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行い物件価値を維持していくことを業界用語でPreventive Maintenance(予防修繕)といいますが、オフィスビルやホテル等の商業ビルでは、プロパティマネジメント会社のビルディングエンジニアが毎年細部をチェックしながら予防修繕計画を立てていきます。

商業ビルの場合、
屋上防水や外壁メンテといった単純なことだけでなく、冷温水ポンプ、チラー、ファンコイル、エアハンドリングユニット、クーリングタワー、受変電設備、立体駐車場等、電気と機械設備の高度な知識が必要になり、プロでないとチェックできません。しかし、コンドミニアムの場合、構造は単純なので、しっかり計画的に予防修繕を行っているかどうかが重要です。


特にバンコクは、雨季の土砂降りの雨と夏の強烈な紫外線、そして日中は
40度近い暑さが続くため、コンクリートは連日焼き付く熱さになります。
当然、屋上のアスファルト防水も日本より早めにリルーフィングが必要になるし、外壁の再塗装も築10年程度でしっかりやらないと爆裂が始まるリスクもあります。

また、
バンコクのコンドミニアムはハイライズが多くユニット数も多いので、プールの水質管理やサウナやジムのメンテナンス要員、共用部を掃除するメ―バーンやセキュリティガード、ドアマン等、多くの人員が必要になり、その人員管理が必要になります。日本のように日中だけ管理人が一人管理人室に座っているだけですむのではありません。

こういう人員管理やコントラクターを管理しながら適切な保守メンテナンスを進めていくのが管理会社の重要な仕事ですが、一方でこれについてはコンドミニアムの所有者たちが総会で修繕計画に必要な予算を承認しないと何もできないので、投資の場合、アッパークラス以上のある程度高級な物件を買った方がいいと思います。

私も何回か自分が投資しているコンドミニアムの年次総会に出席したことがありますが、タイ人所有者たちも中高所得層であり、彼らは資産価値の維持にも十分配慮し理不尽に予算をケチることはしないようです。従って、アフォーダブルな廉価物件に比べて、予算不足でハード面の保守メンテナンスが不備になり、急速に経年劣化が進んで資産価値が落ちるというリスクは低いだろうと思います。

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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その2)

管理ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。

簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。

コンドミニアムは
複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマネジメント会社でも比較的簡単に修繕計画を立てられます。


その代わり、コンドミニアムは24時間住人が住んでいる住宅であり、むしろソフト面が重要になります。それにタイの場合、ジュリスティックパースン(管理責任者)が管理費を私用で使ってしまうとか、横領してしまうというという事故が結構頻繁に起こります。これは各オーナーが資金管理を他人任せにしてしまうからです。残念ながら、まだアジアの途上国ではこういうことが横行しているということであり、私の友人のイタリア人などは結局自分がコミッティーの役員になって管理費の入出金を毎月チェックしているそうです。

また、管理が緩いと一部のオーナーから賄賂をもらってAirbnbのような民泊施設として貸し出すことを黙認したり、住人が何か頼んでもさっぱりやってくれないという全くやる気のない管理会社もあります。

こんな物件を買いたくなければ、管理会社が大手デベロッパーの系列会社であるというのが一つの目安になるのですが、ただし、ビッグ10と呼ばれる大手デべでも必ずしも自社の管理会社をつけているわけでもないので、一番有効なのは、自分で管理責任者であるジュリスティックのマネジャーと面談することです。

このところの観光客の増加で、Airbnbに代表されるコンドミニアムの旅行者への違法な貸し出しが増えてきています。最近、旅行客が多く滞在するエリアのコンドミニアムでは警察の抜き打ち検査が入るようになり、オーナーや管理会社が捕まっているとの記事が出ていましたが、特にサトーンとプラカノーンでは中国人オーナー達が同じ中国人旅行者に貸し出しているケースが多いようです。

例えば、プラカノーン駅前のスカイウォークなどは中国人観光客が多数宿泊していて始終煩いので、他の入居者が出て行っていると聞きましたが、こんな物件を買ってしまったらまず入居者募集で苦労する、つまり空室リスクに泣かされるということです。


コンドミニアムを買ったら、ロビーで観光客らしき連中がスーツケースを持ってうろうろしていた、というのではたまらないので、当然、それを取り締まれるしっかりしたジュリスティックがいる物件を買わなければなりませんが、それだけバンコクでは日本以上にソフト面での管理が重要だということです。


次回に続く


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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その1)

original下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。

JLL
は最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの4つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。

同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築
5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が、竣工当時の平均販売価格と比べてそれぞれどうなっているかを、管理の良いプロジェクトとそれほど良くないプロジェクトに分けて比べてみたものである。

その結果分かったのは、管理の良い物件の価格上昇率が年率
4.2%から8.5%、管理がそれほど良くない物件は年率1.1%から3.9%という結果であった。

さらに、
この価格上昇率の違いをエリア別でみると、管理状態の良い物件はそうでない物件に比べてチットロムで
2倍、プロンポンで7倍、トンローで3.5倍、エッカマイで2倍近く高いということがわかった

以上ですが、この価格差は大きいですね。管理の良いコンドミニアムの場合、年率
4.2%から8.5%ということなので、例えば平均で年率6%としても、複利で増えていくので6年後には1.066乗、つまり42%の値上りということです。さらにこの間、賃貸してネット利回り4%で運用できれば複合利回りであるIRR12%にもなります。

IRRで2
桁台の投資利回りは、ハイレバを使うプロの機関投資家でも簡単ではない数字ですから、レバレッジもかけないフルエクイティでの個人の不動産投資としては大成功です。年率12%で回るREITなんか滅多にないですから・・・。

それに、私はこれまで
新築に比べて価格に割安感のある築年数が2~4年ぐらいの築浅物件への投資を勧めてきましたが、必ず管理のいい中古物件、という条件を付けています。しかし、
管理のそれほど良くないプロジェクトであってもロケーションさえ良ければそれなりに中古になっても値上りするということであり、やはりロケーションが最も重要というのは変わりませんね。


次回に続く

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Management Matters

A study by international property services firm JLL shows that residential developments that have been managed professionally and consistently have outperformed competing properties that are less well managed. 
JLL recently carried out an internal analysis of sales' price performance across luxury condominiums in four distinct neighborhoods' in Bangkok, including Chidlom, Phrom Phong, Thong Lor, and Ekkamai. The analysis compares average selling prices at completion and average re-sale prices at mid-2016 between projects that have been managed professionally since completion, typically a period of 5-7 years, and less well managed despite similar locations, characteristics, and market positioning.
Across the four neighborhood's, average selling prices in projects without professional property management saw compound annual growth rates ranging from 1.1% to 3.9%. In contrast, projects that have been managed professionally over the life of the project have experienced growth rates ranging from 4.2% to 8.5%. 

At the neighborhood level, average selling prices at professionally managed properties grew twice as fast as the comparable projects in Chidlom, seven times faster in Phrom Phong, 3.5 times faster in Thong Lor, and nearly twice as fast in Ekkamai. 

買うならハイライズ or ローライズ?(その2)

High vs Lowハイライズの長所:

1.  高層階は眺望に優れる

2.  ユニット数が多いので、ロビー等の共用部も大きい

3.  フィットネスジムやスイミングプールなど共用施設の充実

4.  高層階は外部の騒音や虫が入ってくる問題は比較的少ない

5.  ユニット数が多い分、共益費が割安である

6.  高速エレベーターが据え付けられているので上下階の移動が速い

 

ローライズの長所:

1.  階数が少ないので建築期間も短く購入者は長期間待たなくてよい

2.  入居者数が比較的少なく、喧騒や煩雑さに悩まされることがない

3.  火事などの緊急事態の場合、階段を使って速やかに避難できる

4.  場所によっては、周囲の樹木などの自然を感じられ居住性が高い

5.  ユニット数が少なく、住人も少ないのでプライバシーが守れる

 

ハイライズの欠点:

1.  ユニット数が多く住人も多いことから喧騒と煩雑さで落ち着かない

2.  場所によっては周囲に同じような高層建物があり、向き合ってしまうユニットがある

3.  火事などの緊急時、階段を使って昇り降りせざるをえず、高層階ほど逃げ遅れる

4.  多くの住人がいるため、管理組合の年次総会ではいろんな意見が出てなかなか決まらない

 

ローライズの欠点:

1.  大半のプロジェクトが道幅の狭いソイに建っているので、道路が混み合って不便な時もある

2.  低層なので虫が入ってくる場合もある

3.  共用部設備の規模が小さい

4.  小さなプロジェクトにはスイミングプールや庭がないものもある

 

まあ、こんなところでごく当たり前のことをあれこれと書いていますが、敢えて言えば赤字で書いたところがハイライズとローライズの基本的な違いだと思います。

ところで、この写真のマエストロ07というローライズなどは評判が良く、ダウンタウン、落ち着いた雰囲気と高いクオリティ、価格も平米14万バーツ台とハイライズに比べて割安だったことからすぐに売り切れました。実際、アヌサワリーのラウンドアバウトから徒歩数分というロケーションでこの価格は安いと思います。

従って、ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件をローライズ購入の際の投資クライテリアにすべきです。

 

ところで、蚊が入ってくるのは大体15階ぐらいまでと聞いたことがありますが、実際、私も今、20階に住んでいて網戸無しでいつも窓を開けていますが、虫が入ってきて悩まされたということはありません。でも、ローライズの8階ぐらいなら蚊は上がってくるでしょうね。バンコクはデング熱が怖いので、蚊には気を付けたほうがいいです。もっとも、窓に網戸をつければいいだけの話ではありますが。

 

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買うならハイライズ or ローライズ?(その1)

ハイライズとローライズの違いバンコクでは一般的に道路幅が10メートルあるかどうかで建てられるコンドミニアムの階数が決まります。

 

リターンフロンテッジといわれる角地割増があるなどの特別なケースを除き、接道する道の幅が6メートル以上で10メートル以下の場合、高さ23メートルの低層8階建、床面積1万平米までのものしか建たないというのが普通です。

イメージ的には、タノンに面するコンドはハイライズ(高層)で、ソイに面するものはローライズ(低層)と考えると分かりやすいのですが、実際には道幅10メートルを超えるソイもたくさんあります。

 

さて、外国人投資家にとってはプレゼンスもよく分かりやすいので、一般的にはハイライズ・コンドに人気があります。しかし、セントラルルンピニの一等地、ランスアン通りとワイヤレス通りをつなぐソイのローライズ物件などは静かで非常に人気があり、とにかく何でもハイライズが買い、というほど単純なものでもないので、今回は高層と低層のそれぞれの長所、短所についてのナイトフランクのコラム記事を紹介します。

 

ハイライズ・コンド:

高層建築なので、バルコニーからの眺望を重要視する人の大半はハイライズを好む。また、殆どのデベロッパーは容積率一杯の建物を建ててできるだけ売上を大きくしようとするので、ユニット数も多くなる。

 

ローライズ・コンド:

大半のプロジェクトが8階建。ハイライズよりローライズが好きな人も多く、その理由は火事などの緊急時に素速く逃げ出せるという安心感と、家に住んで居るという住み心地の良さである。最近のローライズ・コンドは既存のコミュニティに建てられることが多く、ユニット数もそれほど多くない。

 

次回はハイライズとローライズの長所と欠点についてです。

 

次回に続く

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部屋の向き、あなたはタイでどの向きを選ぶ?(その2)

夜景北向き

直射日光が入らないため、北向きの部屋は夏と冬の間、涼しく過ごし易い。しかし、雨季になると、午前中は東からの陽射しと熱が、午後は西からの陽射しと熱が部屋に入ってくる。ただし、この長所として、雨季になって部屋にこもった湿気を帯びた空気が滞っても、天気のよい日に入ってくる陽射しで空気の入れ替えが起こるため、雨季でもベンティレーションがいい。

 

南向き

南向きの部屋は1年中直射日光が奥まで入ってこない(注:日本と違い、タイは赤道近くに位置し緯度が低いので、冬になっても太陽はほぼ真上に昇る)ので、暑くて仕方がないという問題はない。さらに、南西から吹く季節風も結構入るので人気も高い。ただし、欠点としては日光が部屋の中に入ってこないので、ベンティレーションが悪く室内は湿気を帯びカビが生える。

 

東向き

午前中は日が入るものの、その陽射しは午後の陽射しほどは強くない。また、部屋の中に明るい朝日が入るが、夏の間、ほとんど風が入らない。しかし、冬になると北東の冷たい風が吹くので過ごし易い。(注:私は北東の角部屋の2ベッドルームを持っていますが、冬の季節風は冷たく、日中は過ごしやすいですが、夜は窓を開けたままだと寒いぐらいです)

 

西向き

午後になると部屋に西日が射し込んでくるので、東向きの部屋よりも暑くなる。しかし、長所は毎日日が射し込むので部屋に湿気がたまらず、ベンティレーションに優れる。さらに、暑い夏場には南西から吹いてくる強い熱帯モンスーンの季節風のおかげで思ったより暑くならない。しかも、冬場には北東の風が入ってこないので寒くもならない。

 

結局のところ、部屋の向きにはそれぞれ一長一短があり、自分で住むか賃貸に出すかを問わず、どの向きのユニットを選ぶかということは実は大して重要なことではないということになる。むしろ、大事なことはロケーションや眺望の良さによる資産価値があり、我々のライフスタイルに合致した便利で快適な物件であることだ。

それに、どちら向きかということに起因する問題点というのは、実は簡単に解決できるものでもある。つまり、家具や部屋の飾り付け、そこに住む人が部屋を清潔に保ち、空気を頻繁に入れ替えることで対応できるのだ。

この記事の内容は以上ですが、私もアメリカ、イギリス、そしてタイと外国暮らしが長いせいか、部屋がどちら向きかよりも眺望がよく、日光や風が入る部屋であることを優先します。

実は最近、私はスクムビットで新たに55平米の広めの1ベッドルームに投資しました。いつもセミナーで言っているように、30平米以下の狭小ユニットなど買ってはいけない、最低でも35平米、できれば40平米以上のユニットに投資すべきだと思っているからですが、この時は、東西南北どちら向きでも選べる中、いろんな要素を検討し考えた末に敢えて選んだのが、西向きの部屋でした。

前回書いたように、スクムビットはCBDの東に位置します。従って、西向きというのは遠くのビル群の夜景がきれいだし、夕焼けも見えます。それに、この記事にもあるように、午後の西日はきついものの、南西から吹いてくるモンスーンのおかげでベンティレーションがいいということなので、まあ、考えようによっては悪いことばかりでもなさそうです。
 

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ทิศเหนือ 
เป็นทิศที่เย็นสบายในช่วงหน้าร้อนและหน้าหนาว เพราะแดดส่องเข้ามาไม่ถึง แต่ถ้าเป็นช่วงหน้าฝน จะได้รับไอแดดที่ส่องเยื้องมาทางทิศตะวันออกในช่วงเช้า และแดดเยื้องมาด้านทิศตะวันตกในช่วงบ่าย แต่ข้อดีคือ หน้าฝนในช่วงที่ฝนตกอากาศชื้น สลับกับวันที่ได้รับแสงแดด ช่วยให้ห้องไม่อับ และมีการถ่ายเทอากาศที่ดี 


ทิศใต 
เป็นทิศที่ไม่โดนแดดตลอดทั้งปี จึงไม่มีปัญหาเรื่องความร้อนจากแสงแดด และรับลมธรรมชาติได้ดี ซึ่งได้รับความนิยม แต่ข้อเสียคือ ในเมื่อแสงแดดไม่ตกถึงห้อง จะทำให้ห้องอับชื้น เกิดเชื้อราได้ง่าย และการระบายอากาศได้ไม่ค่อยดี 

ทิศตะวันออก 
รับแสงแดดในช่วงเช้า ซึ่งไม่แรงเท่ากับแดดในช่วงบ่าย นอกจากห้องได้รับแสงสว่างจากแดดแล้ว ยังได้ลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ (ลมมรสุมฤดูหนาว) ทำให้หน้าร้อนจะไม่ค่อยได้ รับลมเท่าไหร่ แต่จะได้รับลมหนาวในช่วงหน้าหนาว ทำให้ได้รับอากาศเย็นสบาย 

ทิศตะวันตก 
จะได้รับแสงแดดในตอนบ่าย จะได้รับความร้อนมากกว่าทิศตะวันออก แต่ข้อดีของทิศตะวันตกคือ แสงแดดทำให้ห้องไม่อับชื้นโปร่งมีการระบายอากาศทีดีและยังได้ลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้(ลมมรสุมฤดูร้อน)ทำให้หน้าร้อนไม่ร้อนมากเพราะมีลมพัดตลอดพอหน้าหนาวก็ไม่หนาวมากเพราะไม่ได้โดนลมหนาวโดยตรง 

จะเห็นได้ว่าทุกทิศมีจุดเด่นและจุดด้อยที่แตกต่างกันไปแต่การเลือกห้องไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ทิศห้องอาจจะไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกซื้อ สิ่งสำคัญ คือเลือกให้เหมาะกับกำลังทรัพย์ และสะดวกสบายกับไลฟสไตล์ของเราที่สุดส่วนเรื่องทิศนั้นปัญหาแก้ได้ง่ายด้วยการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องพร้อมทั้งหมั่นทำความสะอาดและระบายอากาศเป็นประจำเพื่อสุขอนามัยที่ดีของผู้อยู่อาศัย 

部屋の向き、あなたはタイでどの向きを選ぶ?(その1)

部屋の向き

コンドミニアムを買う場合、東西南北どちら向きを選ぶべきかという問題は万国共通の課題ですが、その考え方は国によって違います。

 

例えば、日本は人が死んだ場合、頭を北向きに寝かせますが、タイは西向きにするので西は縁起が悪いと敬遠されるそうです。

でも、最近のタイ人はあまりそれは気にしないようで、むしろ午後の日射しが強くて暑いからという理由で嫌う人が多いようです。

ただし、その反対に、熱帯モンスーン(タイ語ではモーラスーンと言います)気候特有の、南西からの強い風が暑い夏の間中吹いてくるタイでは、風が抜ける北西の角部屋に人気があったりします。以前、
英国では南向きは太陽光で家具やカーペットが傷むから敬遠されると聞いていましたが、実際に住んでみると、寒い国ということもあって暖かい南向きを好む人も大勢いましたから、人によって考えることにも結構ばらつきがあるようです。

私などはバンコク都心部の夜景と南国特有の夕焼けが好きなので、スクムビット沿線に住んでいて、眺望も遮るものがないのなら、北西向きの部屋が最高だと個人的には思っています。 北西向きなら午後のきつい西日はあまり入ってこず、夕方5時頃の弱くなった西日なのでそんなに気にはなりません。

 

さて、バンコクのコンドミニアムの開口部の向きについてですが、私は自著の本の中で、バンコクの場合、南、北、東、西の順に人気があると書いています。

 

しかし、最近、こんな記事が目にとまりました。これによると、それぞれの向きで長短があり、日本のようにとにもかくにも南向きが一番、という画一的な考え方ではないようです。

 

では、その記事の要訳です。

 

自分にとって一番満足がいく部屋の方向の選び方
 

自宅としてコンドミニアムを購入する場合、プロジェクトとしてのロケーション、眺望や周辺環境だけでなく、同一プロジェクト内の何階でどちら向きのユニットを買うかも重要な選択事項である。

特に、開口部であるバルコニーや窓の向きに関しては日当たりや風通しが違うので、よく検討してから選んだほうがよい。
タイ人の場合、東向きと南向きを最も好む傾向にある。そして、北向き、西向きと続く。
 

しかし、どの方角にも長所と短所があるので、住む人にとってどの方角がその人自身の生活に最も適しているかをまず検討するべきであり、これから東西南北、それぞれの長短所を見ていくことにする。

 

この続きは次回
 

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เลือกห้องเพื่ออยู่อาศัย ทิศไหนตรงใจที่สุด

การเลือกซื้อคอนโดสักห้อง นอกจากจะต้องดูสภาพแวดล้อม และทำเลของโครงการแล้ว การเลือกตำแหน่งห้องก็เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน

โดยเฉพาะทิศของห้อง ตำแหน่งของทิศจะพิจารณาจากระเบียง หรือหน้าต่าง ที่เป็นจุดให้ลมและแสงแดดผ่านเข้ามายังห้อง ว่าหันไปทางทิศไหน ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่จะนิยมทิศตะวันออกและทิศใต้มากที่สุด รองลงมาจะเป็นทิศเหนือและทิศตะวันตก อย่างไรก็ตาม แต่ละทิศก็มีจุดเด่น และจุดด้อยแตกต่างกันไป เราควรพิจารณาเลือกทิศที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของเรามากที่สุด โดยมีปัจจัยดังนี้  

バンコク中古物件選びのポイント

中古のメリット

現地のナイトフランクのサイトにこんなコラム記事が載っていたので紹介します。バンコクで中古コンドを買う場合のチェックポイントについてですが、日本とあまり変わらないので分かりやすいと思います。

 

  バンコクでコンドミニアムに住む人のほとんどは、コンドミニアムが持つその便利さを一番の理由に挙げる。従って、バスや電車、タクシー、モーターサイといった複数の交通手段を使って簡単に外に出掛けられる利便性がコンドミニアムには重要であり、ソイの奥にあってタクシーもモーターサイも走ってないような、出掛けるのが億劫になる不便なものを買ってはいけない。

 

  もしロケーションが同等であれば、眺望は次に重要な要素になる。従って、物件選びの際は実際に現地に行き、眺望のよい物件を選ぶべきだ。プレビルドでなく、既に竣工している中古物件だからこそこれができるのだから、必ず眺望を確認するべきである。

 

  最高のロケーションにありながら価格も新築よりかなり安く買えるのが中古の魅力である。というのも、デベロッパーが土地を今より安い時期に取得して開発したわけだから。従って、ソイの奥にある不便なロケーションの新築コンドミニアムが、駅前の中古物件よりはるかに高い価格で売られていたりするが、実際に賃貸に出すと入居者がすぐに見つかるのは中古の方なのだ。

 

  もし中古物件を買うのなら、新しいプロジェクトが次々と売り出されている人気エリアのものを買え。というのも、そういうエリアでは周辺の新築コンドミニアムの価格が分かるので、簡単に中古物件と比較ができるし、中古の割安感が引き立つのだ。

 

以上、プレビルドというのは日本では認められていない購入方法なので買い方に注意が必要ですが、中古物件についてはバンコクも日本も似たようなものだということです。
 

ただし、のところは極めて重要です。バンコクの不動産マーケットの透明性はアセアンの中ではトップクラスとは言っても、ベトナムやカンボジアと比べたらの話であり、レインズのようなデータベースがある日本と比べると全然不透明で、中古物件の取引事例などまず判りません。

 

従って、中古物件を売買する場合、一体いくらが正当な市場価値なのかというところが判らず、なかなか売買が成立しません。元CBREのリサーチにいたマネージャーが言っていましたが、統計を取ると売り出されてから売却までに平均で340日以上もかかっているというのがバンコクの中古市場の現状なのです。

 

だから、周辺でいつも新しいプロジェクトが売り出されるような人気エリアで中古物件を買っておけば、常にその新築価格と比較して大体の市場価値が判断できるので売買がしやすく、不動産の最大の弱点である換金流動性がないリスクもある程度緩和できるのです。


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投資用コンドミニアム選びの4原則(その2)

NaVara Residenceプラスプロパティのレポートに対し、以下、私の思っていることをコメントしてみます。

 

1.これはロケーション次第です。私は、CBDであれば駅から500メートルぐらい離れていても問題ないと思いますが、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの場合、できるだけ徒歩2-3分、つまり200から300メートル以内の距離に投資クライテリアを設定すべきだと思っています。
それにシャトルバスは夜遅くなるともう走ってないし、モーターサイなどは危なくて毎日乗っていられません。
しかし、そうはいっても、普通は駅からの距離が一番価格に影響するので予算に制限がある以上、ロケーションについてはある程度の妥協も仕方ありませんが。

 

2.基本的にこれは正しいコメントだと思います。ただ、築1-2年だと転売目的で空室のままで持っている投資家もいるので、単純に7割以上の入居率を適用するのは無理があるかもしれません。

 

3.これは確かにあります。日本でも大体マンションというのは容積率の高い準工業地域や商業地域に建てられるのですが、本当の住宅通の人は湾岸の超高層マンションなどより建ぺい率も容積率も厳しい制限がある1種住専のところで土地を贅沢に使って開発された、4階とか5階建ての落ち着いたマンションを好む傾向があります。
これと同じで、例えば、セントラル・ルンピニーの一等地、ランスアン通りからソイに入ったナヴァラ・レジデンスのような物件は希少価値があります。都心でしかも大通りに面してない静かなところに住みたい人などは、こういうソイの小ぶりなプロジェクトを好むのですが、ユニット数が少なく競合も少ないので、家主からすれば入居者が見つけやすく、空室リスクは低くなります。
ただし、今、富裕層や外国人投資家が買っているのはほとんどがCBDハイライズの大型ラグジュアリーコンドです。やはり、小さいローライズは目立たないのであまり人気がないのだろうとも思います。 

 

4.日本でもマンションの2階とか3階に住みたがる人が時々いますが、これはマイナーです。眺望はよくないし、車の音はうるさいしであまりメリットはありません。ハイライズの場合、高層階を好む人の方が圧倒的に多いので、投資コストは少し高くなっても将来の出口を考えた場合、マーケッタビリティという観点から高層階の方が有利だと私は思います。
ただし、8階建てのローライズの場合はあまり気にしなくてもいいとも思います。3階ぐらいのほうが投資コストも低いし家賃も大差ないので、この場合はプラスプロパティが言っていることは正しいと思います。

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投資用コンドミニアム選びの4原則(その1)

コンドミニアムの選び方プラスプロパティから投資用コンドミニアム選びの4原則というレポートが出ていました。

分かりきったことも書いてありますが、中にはなるほど確かに、と思わせる指摘もあるので以下、翻訳してみます。

 
1. ロケーションと将来のポテンシャリティ。マストランジットの駅から歩けて、700メートル以上離れてないこと。または、シャトルバスやモーターサイが利用できること。

2.
入居率が高いこと。通常、全室の7割以上が入居済であれば、その物件の入居者ニーズは高いと言え、空室リスクも低い。

3.
ユニット数の多くないプロジェクト。ユニット数の多いプロジェクトは賃貸市場でも入居者募集で競合してしまうことになり、家賃の値下げ競争を余儀なくされる。その意味では、ユニット数の少ない物件の方が競争が少なく貸しやすい。

4.
階数について。高層階は価格も高く投資コストが上がってしまう。一方、入居者ニーズというのは様々であり、精神的に安心感のある下層階を好む人もいるし、眺望のいい高層階を好む人もいる。低層階の方が家賃収入は少ないかもしれないが、購入コストも低いので、投資効率だけで見た場合、実は低層階がベストチョイスである場合が多い。

 
以上が賃貸目的で不動産投資をする場合に知っておくべき4つの原則であるが、これ以外にも360度の視点から多面的に検討すべきである。その結果、この物件なら投資として儲かると確信が持てた時点で購入に入るべきであり、そこから既に投資は始まっているのである。

次回に続く

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4 เรื่องต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

มือใหม่นักลงทุน ได้เงินก้อนมาอยากจะหาสินทรัพทย์เป็นของตัวเอง และเริ่มมองหาคอนโดซักห้องเพื่อปล่อยเช่า แต่ติดปัญหาว่าจะเริ่มจากคอนโดที่ไหนดี ถ้าหากลงทุนคอนโดมือสองที่พร้อมเข้าอยู่แล้ว ก็สามารถเก็บค่าเช่าได้เลย ไม่ต้องผ่อนดาวน์ ให้เงินจากค่าเช่า ไปผ่อนเงินกู้แทนก็สามารถทำได้ หรือหากโชคดีเจอห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ก็ทำให้ความเสี่ยงน้อยลง แต่ทั้งนี้ ต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ ไปพร้อมกันด้วย โดยสิ่งที่ควรพิจราณาก่อนตัดสินใจซื้อ มีอยู่ 4 เรื่องที่อยากแนะนำค่ะ

1. ทำเลศักยภาพ เช่น อยู่ในระยะรถไฟฟ้า เดินได้ ไม่เกิน 700 เมตร หรือมีรถ Shuttle Bus วินมอเตอร์ไซด์ให้บริการ

2. อัตราการเข้าพักอาศัยสูง หากโครงการนั้นมีจำนวนผู้พักอาศัยมากกว่า 70% แสดงว่าเป็นที่ต้องการพักอาศัยอย่างมาก ทำให้มีโอกาสการปล่อยเช่าได้ง่าย

3. จำนวนยูนิตไม่มาก อาคารที่มีจำนวนยูนิตมาก มันจะมีห้องเช่าที่ปล่อยเข้าสู่ตลาดมาก ทำให้มีการแข่งขันเรื่องราคาค่าเช่ามากกว่าอาคารที่มีจำนวนยูนิตน้อย

4. ตำแหน่งห้อง การเลือกตำแหน่งห้องก็มีผลต่อราคา ห้องชั้นสูงอาจจะทำให้ต้นทุนสูงตามได้ด้วย ผู้เช่ามีความหลากหลายบางคนชอบอยู่ชั้นเตี้ยเพราะรู้สึกปลอดภัย ในขณะที่ผู้เช่าบางคนชอบชั้นสูงๆ เพราะได้เห็นวิวที่โล่ง ดังนั้น หากวัดกันแค่ที่กำไร การลงทุนในห้องชั้นที่เตี้ยลงมาหน่อย แต่ทำให้ประหยัดต้นทุนได้ ก็เป็นตัวเลือกที่ดีไม่น้อย

นอกจากปัจจัยทั้ง 4 ที่ใช้ในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่าแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้ลงทุนควรศึกษาให้ครบ 360 องศาก่อนการตัดสินใจ ทั้งนี้ หากคุณหาข้อมูลมากพอจนมั่นใจในทรัพย์ที่จะซื้อแล้ว ก็เริ่มลงทุนเพื่อกอบโกยกำไรได้ตั้งแต่วันนี้เลยค่ะ


プロジェクト選択のチェックポイント

condo pics

前回、プレビルド投資では優良プロジェクトを選び取らないといけない、と書きましたが、具体的にどんな点に注意すべきか思いつくことを列記してみることにします。

 

1.人気のあるマストランジット・シムテムの駅からの距離だけでなく、車や徒歩でのアクセスの良さ:

一方通行の多いバンコクでは、大渋滞の中、遥か向こうまで行ってUターンして戻ってこなければならないことがよくあり、また、歩道もないような危ない道を歩かなければならないこともあるので、現地で実際のアクセスを確認。

 

2.土地柄:

今は住宅街でもかつてスラムだったようなところもあるので、地歴や近隣エリアの生活水準、安全性やプライバシーの確保を確認。

 

3.周辺のコンドミニアム供給やデベロップメント・パイプライン、新線計画、将来の開発計画や地域の発展性

 

4.部屋の間取りだけでなく、ファサードや建物レイアウトを含めたデザイン、スペック、使用部材等、クオリティ全体のチェック。特に、気象条件の厳しいバンコクでは外壁塗装の退色が速く、築数年で古ぼけて見えるようになります。日本も昔はリシンガン塗装のマンションが一般的でしたが、今は殆どがタイル張りで耐候性は高くなっています。しかし、バンコクでは暑さで無機接着剤がもたず剥離落下リスクが高いからだろうと思うのですが、タイル張りのコンドミニアムは殆ど見かけません。代わりに耐候ガラスやアルミ鋼板を使っていますが、こういうファサードの方が長持ちするし、見栄えもいいので人気があります。

 

5.共用部施設の充実度:

広いロビー、プール、フィットネス、サウナ、屋上庭園、展望ラウンジ、共用部でのWiFi、ドアマンやセキュリティガードの有無等。

 

6.エレベーターの設置台数、配電設備の容量、駐車場附置率等の機能的余裕度

 

7.デベロッパーやプロジェクトシリーズのブランド力

 

8.修繕計画の実施状況や管理の良さ(中古の場合)

 

まあ、こんなところだろうと思いますが、特に重要なのは最初の3つです。実際には物件ごとに注意して見るべきポイントは違ってくるので、あとは、自分の経験と判断で進めていくしかありません。

 

しかし、最初にある程度の土地勘がなければどうにもならないので、まずはコンサルティングを受けるか、自力で土地勘を身につけて下さい。


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