バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます。
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

ArayZ 連載記事

注目のスクムビット・ソイ36!

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来週からちょっと忙しくなるので、あまり頻繁にはブログの更新はできないかもしれません。それで、毎月連載させてもらっている月刊経済誌、アレイズの10月号に寄稿した記事を一足先に以下にアップロードしておきます。

 

尚、この雑誌は来月、日本で行うセミナーで配布する予定ですが、このブログを読んで頂いている方には事前に読んで頂けると幸いです。


注目のスクムビット・ソイ36!


高級住宅地トンローといえばスクムビット・ソイ55がその代名詞だ。先日も仕事を終えて友人と一杯やろうとエイト・トンロー前を歩いていたが、あの周辺の夜の雰囲気は、青山通りや表参道が持つ華やかな喧騒と同じものを感じさせる。実際、トンロー住人の6割が日本人を中心とする外国人で、ここはバンコクにある日本人街といっていい。

しかし、ソイ55でコンドミニアム投資となると、新規プロジェクトは軒並み平米30万バーツ超えのスーパー・ラグジュアリーだ。もう我々一般投資家には手が届かない。そんな中、昨年、仲介会社シティスマートはこう指摘した。「ソイ55周辺ではもう土地が手に入らなくなってしまった。デベロッパーは今後、スクムビット・ソイ36、38、49、51に開発の軸足を移す」。

そこで、BTSトンローの高架橋に立ってソイ36を見下ろしてもらいたい。今、道路の東側は更地だ。何が起ころうとしているのか見ても分からない。こういう時の鉄則は、私の本、第5章3項「デベロップメント・パイプラインを読め」だ。すると、シティスマートの予測通り、今、大きな開発の波がまさにソイ36に押し寄せている事実が浮かび上がる。

まずはデベのフラグラントが駅前に持つ3400坪の広大な土地。詳細は未発表だが、ここに2フェーズに分けてスーパー・ラグジュアリー級の大型コンドが開発される。その価格もソイ55に対抗して平米30万バーツ以上と強気だ。中にショッピングモールを誘致するとの噂もある。次に、道路に沿って南に進むと、着工したばかりの高級コンド、URBITIAがある。4月に売り出され、わずか数ヶ月で完売。正直、バンコクのコンドミニアム市場は今よくない。郊外では大量の販売在庫を抱えたデベが、禁じ手である販売価格の値下げを始めた。しかし、さすがここはトンロー、売れ足は速い。そして、そのさらに南側では三菱地所のハイライズコンド、RHYTHMが完成間近だ。従って、今後ソイ36に沿って駅から400メートルでは、3つのラグジュアリー・コンドが建ち並ぶことになる。

 更にソイ36を南下する。歩道もないような開発の遅れた道が400メートル程続くが、駅から10分程歩いた辺りでVTARA36の工事現場に辿り着く。全5棟、466ユニットの大型プロジェクトで、日本人への賃貸を狙って大きな温泉施設を持つ。既に9割が販売済とここも完売は目前だ。

 そして、4メートル道路を隔てた南隣りには、日本の中堅デベ、ラ・アトレがタイのデベと開発する高級コンド、168スクムビット36がある。当然ここも日本人エクスパットをターゲットにしたプロジェクトで、日本で先行販売を始めた。36平米で1400万円前後というエントリーレベルの投資家向け価格設定だ。10月にモデルルームが完成し、タイ国内及び東南アジアでの販売が始まれば、ここも売れ足は速いだろう。

 今、トンロー駅からソイ36を遠く見渡しても、この写真のようにRHYTHMしか見えない。しかし、「スクムビット・ソイ36はこれから様変わりする」と確信した投資家達の目には、このわずか1キロ強の短い通りに5つの完成プロジェクトが建ち並ぶ光景がもう見えているはずだ。

ただし、どんなものにも表と裏があるように、ここに挙げたどのプロジェクトにも欠点や弱点がある。従って、熟達した投資家達はそれを分析し、可能な限り投資前にリスク・ミティゲーションを行う。さもなくば、投資の「入口」で失敗するかもしれないからだ。


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ArayZ(アレイズ)8月号記事(その2)

リセール変化2さて、そんな中、最近、プラスプロパティが過去3年間の約1万件、金額にして約1,500億円のリセール売買事例を調査した結果、昨年からコンドミニアムのリセールマーケット(プレビルドの購入予約権及び竣工中古物件の売買市場)で異変が起こっていることが分かった。

これを見ると、件数ベースではプレビルドのバイジョーングと呼ばれる購入予約権の転売比率が、2014年の74%から2015年には一挙に32%へと急落しているのが分かる。

金額ベースでも同様だ。何が起こっているかというと、プレビルド物件よりも築数年の中古物件の方がずっと割安だから、こちらに人気がシフトしたということだ。

 

グローバル・スタンダードから見れば、いずれこういうことが起こるだろうとブログの中でも以前から指摘してきたわけだが、CBDやダウンタウンでの用地不足により、バカ高くなった土地を購入してでもデベロッパーが更なる新規供給を続けた結果、中古物件との格差が大きく開いてしまい、この見直し買いが始まる、つまり、マーケットがターニングポイントにきたということだ。

 

このことは拙著の本の中でも、こう書いている。「今、バンコクのコンドミニアムマーケットは、新築偏重から中古物件見直しへシフトせざるを得ないというターニングポイントにきていて、ここには大きなチャンスがあります。それは、中古物件であっても、優れたロケーションのコンドミニアムに対しては、その希少価値が再評価され、キャップ・コンプレッション(収益還元利回りの低下)が起こり始めるということです」。

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ArayZ(アレイズ)8月号記事(その1)

タイの月刊経済誌、アレイズに毎月バンコクのコンドミニアム市場の記事を連載させていただいておりますが、日本のブログ読者の方々には、ほとんど読む機会がないと思いますのでこのブログでも紹介させていただこうと思います。

まず、今回は8月号に載せた記事からです。

リセール変化1プレビルドから中古物件へ、主役交代始まる!

 

これまで私はブログの中で、バンコク・ダウンタウンの中古物件の価格は安すぎる。今なら、プレビルドより築浅中古物件を買うべき、と2年も前から書いてきた。

 

オフプラン(プレビルドのこと)発祥の地ロンドンで、長年この手の商業不動産投資を職業としてやってきた私には、オフプランとは、デベロッパーがその開発リスクを初期段階から投資家に共有してもらい、プロジェクトの資金負担とマーケットリスクを軽減するために始めたものであり、リスクがある分、価格は割安になっていて当然という認識だ。

しかし、ここ、バンコクの新規で発表されるプレビルド物件の価格は少しも安くないという矛盾を指摘してきた。
次々とプロジェクトを開発していかなければならない宿命のデベロッパーにしてみれば、都合の悪い話なのだろうが、実際、バンコクの新規プレビルドは築浅中古に比べて相当価格が割高だ。

そこで彼らは、地価上昇が原因だから仕方がないという。しかしその一方で、多い時には年間ボーナスを10ヶ月も支給したりと、バンコクの不動産業界のサラリーは他の業界に比べてかなり高い。つまり、しっかり利益は確保しているわけだ。

 

本来、年間6万から7万ユニットもの新規供給をペースダウンすればいいだけの話であるが、これを起こさせるのは、割高なプレビルドはもう買わないというマーケットの抑止力しかない。


次回に続く


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バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
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