バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう仲介ビジネスはやりません。従って、デベロッパーからもコミッションがもらえる新規プロジェクトの紹介を優先する不動産エージェントとは一線を画しています。
すなわち、筆者自身が自己資金を使って投資しながらその試行錯誤の中で得た経験を基に、新築、中古を問わず注目に値するプロジェクトや市場の動きについて投資家目線にこだわった情報を発信していきます。

要注目エリア

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)

Mode Addressいずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。

従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。

ところで、今回の著書「続・バンコク不動産投資」の第3章で、私は次のように書いています。

『ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、(静かで)落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という3つの条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件がローライズ購入のチェックポイントだろうと思います』

ただし、これは郊外の廉価なものではなく、ダウンタウンの比較的グレードの高い物件を念頭においています。具体例としては、日本人駐在員にも人気のあるスクムビット61のMODEとかThe Addressがそれですが、このバンジャークの物件もそれらと同等とまではいきませんが、ミッドタウンにあることを考慮するとそう引けを取らないくらいのポテンシャリティを持っていると思います。


さて、今回の話は以上ですが、私にはこの台湾デベロッパーの宣伝
をする義理もないし、単なる仲介はやらないことにしているのでこの物件を紹介してコミッションを稼ぐ気もありません。従って、デベロッパーやプロジェクト名はここでは出しません。

しかし、バンコクの日本人エクスパット数が頭打ちになる中、今後は日本人が多く住むエリアだけに固執せず、賃借人は欧米人やアッパーミドルクラスのタイ人でも構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです。

そして、このデベロッパーはバンジャークだけでなく、バンコクのミッドタウンやシティフリンジを中心に新規開発をしているので、予算が1,500万円前後で良質な投資物件を探している投資家にとっては今後縁があるかもしれません。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)

ロビーところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが34㎡ほどの1ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある1ベッドルームという印象でした。

ただ、30㎡台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は1ベッドルームであってもできるだけ40㎡以上のものに投資するように勧めているのですが…。

しかし、52㎡の角部屋2ベッドルームなどは、この部屋なら欧米人が喜んで借りてくれるだろうと思う開口部の広いほぼ正方形に近い魅力的な間取りです。

そして、この2ベッドルームが10万バーツ/㎡台で買えるので、予算的に2,000万円以下で良質な投資物件を探していて、かつ投資した後は全部現地にプロパティマネジメントを任せたいという投資家にとっては、いい投資物件だろうと思います。

さて、私が昨年3月にやった第5回セミナーの中ではこう解説しました。

「バンナーとベーリングはまだ時期尚早なのでやめておいた方がいい。一方、バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。
 しかし、まだ家賃水準が低いし物件を案内するにも遠くて不便なので、CBD にオフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にしてくれるところはほとんどない。
 従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし彼らは物件管理もやってくれないので、こういう
ミッドタウンの物件は入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」

そういう中、この台湾のデベロッパーはもう20年以上、バンコクでコンドミニアムの開発をやってきていて、自社物件を買ってくれた顧客に対するアフターケアとして入居者募集(入居者が決まった際には成功報酬として1カ月分の家賃を仲介料として家主が負担)からその後の家賃請求と受取等を含むプロパティマネジメント(無料)と最後まで面倒を見るという経営方針で、主に母国の台湾と香港の投資家が買っているとのことでした。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その3)

バンジャークのローライズ1そんな中、某デベロッパーが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩10分ほどのところにある全部で120ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。

結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。

同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシーを重視したゆったりと落ち着いた配置になっています。

そして、ロビーは天井が高く、英国伝統のチェスターフィールドのソファなど、なかなか凝ったデザインで並のローライズに比べると共用部の建材や工法にお金をかけたのが一目でわかるプロジェクトでした。

従って、ここの賃借人も欧米人が多いそうですが、それもなるほどと思わせるヨーロッパ的デザインコンセプトの物件です。

一般に、CBDやダウンタウンは別としてミッドタウン以遠のローライズは、安い建材を使いぎっしりと間口の狭い部屋を詰め込んだフロアプランで
コストパフォーマンス最優先に造られていることが多いのですが、その結果、プランに余裕がなく劣化も速いので竣工後数年で魅力がなくなってきます。

その点、この物件は専用部のスペックは平均的ですが、共用部にお金をかけているのですぐに古ぼけるということはないと思います。

この違いは、サムローン駅から同じく徒歩10分ほどのところにある大手デベのO社が開発した6万~7万バーツ/㎡前後の廉価プロジェクトで、日本人も結構買っている“Caxxxx”と見比べたらわかりますが、バンジャークのこのプロジェクトは少なくともダウンタウンのアッパークラスからハイクラスのセグメント・クオリティを保っていると思います。


ただ、駅から10分ということもあり、それだけだと大して面白くないのですが、実はこれは台湾のデベロッパーによる開発ということで、売ったあとは何もしてくれないタイの多くのデベロッパーと違い、デベロッパー自身が自前のリーシングとプロパティマネジメント部門を持っていて、外国人投資家のアフターフォローをします。

つまり、デベロッパーが入居者募集から物件管理までしてくれ、受取った家賃は3カ月毎に外国の投資家に送金してくれるというプロパティマネジメントサービスがあることから、今まで管理の問題でミッドタウンでの投資が難しかった日本人投資家にとってもメリットが大きいと思い、このブログで取り上げることにしたものです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その2)

2017年3月セミナーさて、先週のことですが、某デベロッパーの依頼でバンジャークにある彼らの新築プロジェクトを視察する機会がありました。

今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上がりするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここもこれからよくなっていくことは間違いありません。

もう1年以上前になりますが、私はこのブログの中でスクムビット・ミッドタウンフリンジの今と題して以下のように書いています。

『第5回セミナー(2017年3月)では、「注目のミッドタウン・フリンジ」と題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。

 というのも、将来交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。

 つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として街が成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、次第に用地取得が困難になってくるからです。

 そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクであろうことは、容易に想像がつきます』


実際、バンジャークの目立つプロジェクトといえば、現在、駅前で建設中のアイディオ・スクムビット93ですが、調べたところ、今の予約権売買の市場価格は高層階で14万バーツ/㎡前後のようです。

4、5年前まで、この辺は駅前でも10万バーツ/㎡そこそこという認識だったのが、いつの間にか随分上がってきていますが、オンヌット駅前のQハウスが高層階で16万バーツ/㎡前後になってきていることからこれも仕方がありません。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その1)

Metropolisバンコクに来て既に7年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。

白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるCBDまですぐに行けるフリンジエリア人気と二極化が進んできているように思います。

もっとも、これは日本人の場合も同じで、ロワースクムビットといわれるアソークからトンローにかけては企業駐在員が多く住んでいますが、現地採用組はプラカノンからオンヌットに多く住む傾向にあります。

その欧米人達が最近はさらにバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクへと南下してきています。先日もバンジャークの駅周辺を見て歩く機会があったのですが、あまり日本人らしき人は見かけなかったものの、白人が結構います。駅の近くにオフィスビルもできていて次第に外資系企業も入ってきているようでした。

これから外国人入居者需要が高まるエリアで以前、私はこうも書いています。

「タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います」


また、BTS開通以来一向に駅前開発が進まないベーリングについては、私は以前から投資対象として否定的なのですが、その先のサムローンはポテンシャリティが高いと思っています。

つい昨日もサムローンに行ってきたのですが、駅前のメトロポリスの工事もかなり進んできていて、1,000ユニットを超えるその躯体の全貌が見えるようになってきていました。

もっとも、このプロジェクトで買うなら高層階角部屋の2ベッドルームだと思っていますが、実はその部屋を多く買っているのが欧米人です。あまり面白みのない30㎡台の1ベッドルームを買っているのが日本人やタイ人なのですが、少なくともこのコーナーユニットの2ベッドルームは値上りすると思います。(参考記事:サムローン メトロポリスのプリセール

ただし、買い方については今回の本の中でも書きましたが、すぐに飛びつくのはリスクがあるのでやめた方がいいと思いますが…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村






これから外国人入居者需要が高まるエリア

テナント人気ベスト10これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。

プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。

この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト10などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。

ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の物件名を訳しませんが、このレポートの中に書いてある下のタイ語のパラグラフは参考になると思うので訳しました。

訳:

職場に近く通勤が容易で、周辺の生活関連施設も充実している便利なコンドミニアムはいつも満室状態である。

いくつかのプロジェクトは入居希望者が途絶えることがなく、人気のサイズと高層階の眺望に優れるユニットなどは入居希望者が空室の順番待ちをしているほどである。

その好例がオンヌットからプラカノンにかけてのエリアであるが、ここの家賃相場は600~800バーツ/㎡と入居者需要が最も多い価格帯でもある。

特に外国人にとっては、オンヌットからプラカノンエリアの賃貸物件の家賃水準はちょうど手頃であり、しかもコミュニティモール、高速道路やマストランジットシステムへのアクセス等、生活に必要な施設も周辺にあり利便性が高いことから人気がある。

プラスプロパティの取引事例から、次の5つの物件は特に人気があるホットプロジェクトで、入居希望者からの問合せが相次いでいる。

  1. BLOCS 77 (オンヌット)
  2. The Base Sukhumvit 77 (オンヌット)
  3. Dcondo Campus Resort Bangna (バンナー)
  4. WYNE by Sansiri (プラカノン)
  5. ONYX Phahonyothin (パホンヨーティン)


また、セグメンテーションでミドルクラスのコンドミニアムは、ダウンタウン内にはあるものの、マストランジットの駅から離れている。しかし、シャトルバス等で駅までのアクセスは可能という物件が多い。もしくは、ダウンタウンの外側にあるが、通勤が便利で周辺の生活施設も充実しているというものが多い。

このクラスの物件は家賃が大体600~800バーツ/㎡でオンヌット~プラカノン、ラーマ3、ラーマ4で多い。
例:
1.ザ・ラインスクムビット71 1ベッドルーム 29㎡ 家賃:21,000バーツ/月
2.モリハウス 1ベッドルーム 35㎡ 家賃:22,000バーツ/月
3.アイディオQ ジュラ―サムヤーン 1ベッドルーム 33㎡ 家賃:23,000バーツ/月

以上ですが、最近は日本人駐在員も家族連れが減り単身赴任が増えてきているし、タイ政府の肝いりで始まったスマートビザ制度で優秀な白人デジタルノマド達もさらに増加します。

タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います。

従って、こういう外国人エクスパット需要を満たせるオンヌットやプラカノンのような駅で40~50㎡の1ベッドルームか2ベッドルームは今後入居者需要が増えるし、それに伴い物件価格も上がっていきます。


ただし、ここで書いてある物件はあまり参考にしない方がいいです。やたらサンシリの物件が目立つし、これよりもっといいプロジェクトは各駅にありますから…。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

จริงๆแล้วถ้าย่านไหนมีแหล่งงาน เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อัตราการการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเต็มอยู่เสมอ บางโครงการผู้เช่าไม่เคยขาด ถึงขนาดบางห้องตำแหน่งดีๆ ต้องต่อคิวกันเช่าเลยก็มี เช่น ทำเลอ่อนนุช-พระโขนง เรทราคาค่าเช่าอยู่ที่ 600-800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะทำเลอ่อนนุช-พระโขนง ค่าเช่าไม่แพงมาก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า จากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า 5 โครงการที่ได้เป็น Hot Project มีการสอบถามสถานะ และราคามาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

BLOCS 77 (อ่อนนุช)
The Base Sukhumvit 77 (อ่อนนุช)
Dcondo Campus Resort Bangna (บางนา)
WYNE by Sansiri (พระโขนง)
ONYX Phahonyothin (พหลโยธิน)
Middle คอนโดมิเนียมทำเลในเมืองที่ไม่ติดรถไฟฟ้า แต่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย หรือใกล้เมือง เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาค่าเช่าโดยประมาณ 600 - 800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เช่น อ่อนนุช-พระโขนงพระราม 3 และ พระราม 4 เป็นต้น ตัวอย่างโครงการยอดนิยมเช่น 
เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 ขนาด 1 ห้องนอน 29 ตร.ค่าเช่า 21,000 บาท/เดือน
โมริ เฮาส์ ขนาด 1 ห้องนอน 35 ตร.ค่าเช่า 22,000 บาท/เดือน
ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน ขนาด 1 ห้องนอน 33 ตร.ค่าเช่า 23,000 บาท/เดือน



日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その3)

Cooper SiamCooperところで、パトゥムワン一帯は新築コンドミニアムが非常に少ないので、ここで投資するなら中途半端な中古物件に投資するより、希少価値のある新築物件に限ります。

今回、即日完売したクーパーサイアムなどは、今のマーケット水準から見れば14万バーツ/㎡というリーズナブルな価格であり、予算が2,000万円ぐらいの平均的な投資家で、40㎡以上の広めのユニットを探している人なら思わず欲しくなるのもわかります。

ただし、以前、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたり同じパトゥムワンのパヤータイ物件の欠陥工事について書いたように、この価格帯の場合はデベロッパーのブランドが重要だと思います。

このプロジェクトのデベロッパーであるコーンエステートというのはあまり聞いたことがないのですが、既にバンコクでいくつか実績もあるようです。だからといって、いいというわけではありませんが…。

それに、即日完売といっても裏があるプロジェクトも最近多いので注意が必要ですが、興味があればこのデベロッパーがこれまでに手掛けたプロジェクトを見てくることです。

この写真にあるように、古い下町の中に忽然と現れたモダンなロフト形式のコンドミニアムですが、こういうのが好きな大学生などはいると思うので、1ベッドルームの賃貸需要はあるのだろうと思います。

しかし、一大商業地域のサイアムから徒歩10分でこの下町の落差は好き嫌いがあるだろうし、難しいプロジェクトですね。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その2)

パトゥムワンBTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。

ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。

ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの4つの駅があります。

一方、ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ3ですが、まだBRT(専用レーンを走るバス)しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。

ところで、私のイメージ的には、オンヌットが東西線が走る江東区の門前仲町だとすれば、パトゥムワンは大江戸線が走る墨田区の両国やその先の森下のような位置づけなのだろうと思います。

あんまりはっきりしない区別ですが、同じBTSグリーンライン沿線でもオンヌットの方は既に開発が進み、街並みもすっきりしていて日本人にも住みやすい街ですが、パトゥムワンはまだ昔からの下町という感じなので、日本人に賃貸するつもりで投資物件として買うとまず失敗します。

従って、バンコク在住でタイの不動産業者やタイ人入居者とやりとりできるぐらいのタイ語能力がある人であればお勧めです。

ただし、バンコクにはPMを業とする専門の会社がないので、入居者募集を含む管理業務は誰かに頼めばいいという安易なことはくれぐれも考えない方がいいです。バンコクに住む私でさえパトゥムワンはちょっと敬遠したいと思いますから…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その1)

Pathumwan日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。

BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンドミニアムを購入します。

また、
サイアム駅からダークとライトの2つのBTSグリーンラインでスクムビットとシーロム・サートンの両方のCBDにアクセスできること、さらにパヤータイ駅からスワナプーム空港までエアポートリンクでダイレクトに行けることからタイ人ビジネスマンにも非常に人気があります。

従って、トンローのようにお金持ちがたくさん住んでいる高級レジデンスエリアではないものの、空室リスクをできるだけ減らして利回りを優先する比較的中堅のタイ人投資家の間では、以前からパトゥムワンは隠れた人気エリアでした。

このことは、偶然、タイ人の投資家から聞いたもので、そう言われて調べてみたら、確かに新規物件の供給が少なく、それでいてタイ人の入居者需要が大きいことがわかり、日本人に賃貸しなくても構わないし、それほどキャピタルゲインにも拘らないので、できるだけ空室リスクを避けたいという人にはお勧めだ、と
私も大分前にこのブログで書いたことがありました。

そういうことで、私もいつの間にか忘れてしまっていて、むしろオンヌット方面のミッドタウンフリンジばかり勧めていたのですが、最近パトゥムワンで売り出されたクーパーサイアムというロフト形式のプロジェクトが即日完売だったそうで、今回はこのパトゥムワンについて再度書こうと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





パープルライン沿線市場の今(その3)

パープルラインマップAREAのレポートは以上ですが、最後の結論のところが興味深いですね。いくらマーケットがよくないといっても不動産が実物資産である以上、どこかで底を打ちます。

既にパープルラインはタオプーンで地下鉄ブルーラインとも直接繋がったし、これからは徐々にその利便性が注目されるようになってくるはずです。

 

そこでAREAはもうこれ以上市場は悪くならないだろうと判断しているわけですが、だから、今のように需要がまだ弱いうちに割安な物件を底値で買っておけば将来転売で儲けられる、ということを示唆しているわけです。

 

ノンタブリ方面は実際に行ってみればわかりますが、日本人も白人もほとんど目にすることはありません。また、友人のタイ人に聞くと、北のノンタブリ県のイメージは南に向かうグリーンライン沿線のサムットプラガン県に比べてもよくないようです。サムットプラガンが神奈川ならノンタブリは千葉、埼玉という感じかもしれませんが、プライドの高いアッパーミドルクラスはあまり住もうとはしません。

 

従って、我々日本人がここで投資して外国人エクスパットに賃貸し、中長期のイールドプレイを行うのは無理です。そもそもAREAのレポートにもあるように、賃貸比率は入居者の19%しかなく賃貸需要自体が大してありません。すなわち、ミドルクラス以下の自己居住用マイホーム需要が大きいという市場特性なのです。

 

であれば、需要の中心価格帯ともいえる150万バーツ前後(約500万円)の物件を格安で買って自己居住実需層への転売で儲けるというのなら、スクムビット線沿いの価格が高騰してしまった物件よりリスクは低くなります。

AREAがいうようにこの沿線は当初からゲンガムライの投機買い比率が非常に高く、ほとんど利益など取れずに転売に失敗した買主の投げ売りが続いています。

そんな買手市場の中にあっては、キャンセル在庫を抱えたデベロッパーや個人の売主に対してとことん減額交渉して底値で拾っていくことで、リスクミティゲーションができます。

それに、著書でも書きましたが、タイ人はマイホームを買う際に新築未入居に固執する人が多いことから、無理して賃貸するよりも空室のまま保有して転売する方が高く売れます。すなわち、空室リスクに悩む必要もありません。

従って、限られた予算で、空室リスクを気にせず、しかも比較的短期間で転売で儲けたいという人にとっては、今のパープルラインは一考の価値ありだと思います。ただし、これには保存登記をせずに保有しながらそのまま転売するというちょっと高度なテクニックが必要なのですが…。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

パープルライン沿線市場の今(その2)

Purple Line3.長期投資でも値上りが小さく、賃貸利回りも低い

 

コンドミニアム価格の値上り率もほかの場所の平均が年率4.2%に対して、パープルライン沿線は年率3.4%と低いが、これは沿線市場での供給過剰が原因である。

 

一方、賃貸利回りについても4.1%とほかのエリアの4.5%より低い。これもまた、供給過剰が原因である。

 

いずれにせよ、ほとんどのデベロッパーはこの状況下で、新規プロジェクトの開発を遅らせながら市場が徐々に既存の販売在庫を吸収していくのを待っているところであり、同時に今も低迷する消費者の購買力が回復するのを待っているところでもある。

 

しかし一方で、転売によるゲンガムライを狙う投資家にとっては、今、バンコクのほかのエリアに比較して、この沿線では格安でコンドミニアムを仕入れることができ、儲けるチャンスが来ているともいえる。また、自己居住用物件を探している実需層にとっても、格安で自宅を手に入れるチャンスである。

 

ただし、こういう物件を購入しようとする場合、デューディリジェンスが重要で自分の買おうとする物件がほかの競合物件に比べてそれだけの価値があるのか、既に多くの住人が入居しているプロジェクトなのか、管理体制がしっかりとできているのか、そしてこれは最も重要なことであるが、既にそのプロジェクトが竣工していて、開発途中でデベロッパーが破綻するような開発リスクがないことを確認しなければならない。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ผลตอบแทนระยะยาว-ปล่อยเช่าน้อยกว่าทำเลอื่น

ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นในทำเลนี้อยู่ที่ 3.4% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ 4.2% ต่อปี สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากในตลาด สำหรับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (โดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน) อยู่ที่ 4.1%ถือว่าต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอยู่ที่ 4.5% แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการเช่าไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน


อย่างไรก็ตาม ทางด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการพัฒนาโครงการในทำเลนี้แล้ว เพื่อรอให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วค่อย ๆ ถูกดูดซับไปก่อน และรอกำลังซื้อให้ฟื้นตัวจากปัจจุบันที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อการขายต่อและเก็งกำไร น่าจะเป็นโอกาสในการได้ห้องราคาถูก ที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่จะได้สินค้าราคาถูก สามารถต่อรองได้ แต่ควรมองโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วพอสมควร และมีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และที่สำคัญควรเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อรับประกันว่าได้สินค้าแน่นอน



パープルライン沿線市場の今(その1)

パープルライン昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。

その後、新線が開通してもう1年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、AREAが興味深い調査報告を出しています。


最初に、คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย「パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。

1.コンドミニアムの半分以上が1~2百万バーツの価格帯

調査結果、バンスーからバンヤイ間で40プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。そして、販売済みのユニットの57%が1~2百万バーツの価格帯であり、26%が2~3百万バーツと全体の83%が1~3百万バーツの廉価な物件である。一方、5百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4%であった。

 

2.住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い

竣工済みユニット全体の84%が販売済みであり、16%が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。しかし、バンコク都内の物件の販売在庫率が9%であるのに比べると売れ行きはよくない。

また、販売済物件のわずか47%のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72%に比べて入居率が著しく低い。つまり、パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。

一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか
19%だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。しかしながら、今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

 

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ 


คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

 

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง

คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?

ラーマ9下の英文はラーマ9交差点付近のリセール物件に割安感があるというレポートです。

最近この周辺は供給ラッシュで凄いことになっていますが、当然、その煽りを受けて築浅物件を含むリセール市場が弱含んでいるというのは容易に想像がつきます。

どんなことが書いてあるのか要点をまとめると、以下のようなことです。

1.この周辺では新規供給されるプロジェクトの売出価格が年率10%で上昇していることから、リセール物件を買う方が割安感がある。

2.コリアーズのリサーチ部門がバンコクポストに語ったコメントによれば、もし周囲よりも割高な物件を買ってしまうと、将来転売する際にかなりの時間を要することになるだろうとのこと。

3.つまり、投資家と実需購入者の両方にいえることだが、この周辺での物件購入に踏み切る前に、竣工済物件の実査やロケーションの確認等、十分な調査を行えば、新規プロジェクトよりかなり割安な物件を見つけることができるということでもある。

4.ラーマ9交差点付近がこれほど人気が出てきた理由は、巨大なショッピングモールの完成と4つのオフィスビル、そして国内最高層のスーパータワー建設計画にある。従って、デベロッパーも周辺の需要増を見越して多くのコンドミニアムプロジェクトを供給しつつある。

5.コリアーズによれば、今現在、約9,000ユニットものコンドミニアムがこの交差点周辺で供給されているが、さらに2,500ユニットもの新規プロジェクトが来年売り出されるとのことであり、2011年にはほとんど新規供給がなかったのに比べると飛躍的な増加である。

以上ですが、以前、Life Asoke Rama 9について思うことで以下のように書きました。

”ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ新規の売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。つまり、今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです”

結局、コリアーズも私と同じようなことを考えているのですが、だから今、リセール物件に割安感があるという結論で終わってしまっています。しかし、それなら今、リセール物件が買いなのかというと、そうもいっていません。

むしろ、この周辺に買いたければ、新規プロジェクトよりも築浅中古物件のリセールを買った方が得、という消極的な意味のように思えるのです。

しかし、この先も次々と新規供給が出てくるとなると、いくら割安感があってもさっぱり値上りしないのであれば、建物が古くなっていくにつれて不動産としての価値が減損していく可能性が高く、その場合、IRRがほとんど伸びなくて、投資として結局失敗する可能性もあるのです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Resales Condo Near Rama IX-Rachadaphisek Intersection are Better Value

Those looking for a condo unit in and around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection are better off purchasing a resale unit or looking at locations a little further away, according to experts. That is because the price of new condo units here is increasing by 10% annually.

“Despite interesting positive factors in this location, if you buy a unit at the project where unit prices are higher than others or the market average, it may take more time to resell the unit,” says Surachet Kongcheep, Colliers International Thailand Director of the Research, to the Bangkok Post.

This advice applies to both investment buyers and end users who are urged to complete extensive research before making a decision on a unit in the Rama IX-Ratchadaphisek Intersection location. Buyers can also visit a real unit to see the location and facilities at completed projects since prices at these developments can be lower than those at new projects.

“There are many choices in other locations away from this location, for example, those near other subway stations or on sois off Ratchadaphisek Road where unit prices are more affordable. Locations along Rama IX Road are also interesting,” says Surachet.

The reason the Rama IX-Ratchadaphisek intersection area has become so popular is due to the construction of a large shopping mall and 4 new office towers as well as the launch of what will be the country’s tallest building. Predicting an increase in demand, developers have launched a number of condo projects around these developments.

Nearly 9,000 condo units are currently available around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection and more than 2,500 units are set to be launched next year, according to Colliers research. This is a big jump from 2011 when the amount of new condo supply launched in the area was minimal.

スクムビット24について(その4)

origin24さて、これがオリジンが最近発表したミックスユースのプロジェクトですが、パーク24の敷地のすぐ横でこういうオフィス、リーテイル、ホテル、サービスアパートのコンプレックスを2021年にオープンさせるようです。

モールグループのエムスフェアーがいつになったらできるのか不透明な状態に比べて、今後の開発計画が明らかになったソイ24には今後活気が出てきそうな感じです。

これをどう取るかは人によって違うのでしょうが、こんな商業ビルができたらこれまでの静かな住環境でなくなってしまうと考えるのか、私のようにこういう複合開発はパーク24の資産価値にとってもプラス要因であると考えるかです。もっとも、もう少しこの内訳を調べて、オフィス・リーテイルコンプレックスの部分がどれだけあるのかにもよりますが…。

私はもちろん後者の考え方なので、特に店舗やオフィス部分が大きいほど生活面で便利になり、プラス要因だと思いますが、現在の日本人駐在員のソイ24人気と絡めてこういうことならパーク24もありだな、と最近思うようになった次第です。

また、今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工を迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました。

従って、これに気をつけて失敗しない部屋選びをすれば、これからもソイ24に対する日本人人気は衰えそうにもないので、パーク24は悪くない投資になるのではないかと思うのです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

スクムビット24について(その3)

ソイ24 新築物件家賃水準ベンジャシリ公園スクムビット24のコンドミニアムを投資物件として見た場合、DDプロパティは次のような興味深いことを書いています。

日本人の賃貸需要が大きいためにソイ24周辺コンドミニアムの家賃水準は極めて高く維持されている。

例えば600万バーツのユニットであれば、月額30,000バーツの家賃が取れる。つまり、利回りは6%ということになり、今、CBDでこの水準の利回りが実現できればかなり高い方である。

さらに、住人がこの場所を選んだ理由を調査してみたところ、生活の利便性、ショッピングエリアに近い、通勤が便利といったこと以外に特筆すべき点として、周辺の静かな住環境を理由として挙げた人が多かった。

スクムビット24は都心部であり、BTSが走り商業の中心でもあるという都会人が住むエリアであるにも関わらず、ベンジャシリ公園も近くにあり、静かな住環境も兼ね備えているという、他のCBDにはない魅力がある。


以上ですが、住環境については提灯記事らしく、ちょっとオーバーだというのが私の感想ですが、そう間違ってもいないだろうと思います。

ただ、ベンジャシリ公園があるから静かな住環境というのは飛躍しすぎで、実際、パーク24もそうですが、ソイ24は公園からはかなり離れていて上の方の階の部屋からであれば公園も遠くに見えるでしょうが、それではあまり価値はないように思います。

セントラルパークを見下ろせるニューヨークのアッパーイーストのコンドミニアム、ハイドパークを見下ろせるロンドンのフラット等、公園が眼下に広がっている物件にはプレミアムが付きます。
同様にセントラルルンピニのラーチャダムリ通りにあって、フリーホールドであの競馬場が眼下に広がる物件なども、もし売りに出たら相当なプレミアムがつくはずです。でも、遠くに見える程度ではどうですかね…。

それに、ソイ24は駅から離れた分、静かなだけであり、ものはいいようです。私などは前回も書いたようにコンドミニアムとホテルしかない退屈な通り、と思う方なのでハイストリートらしいソイ55の方に軍配を上げますが、これはもう人それぞれの好みです。

ただし、それでもここがそれほど日本人に人気があって800から1,000バーツ/㎡の家賃、6%のリターンが本当に取れるのであれば、確かに魅力があります。

パーク24の2号棟、3号棟はそろそろ竣工前後の投売りが出てくると思うので、しっかりPRAKARD等をチェックしていれば、眺望のいい高層階北向きのユニットを17万から18万バーツ/㎡で売主から直接買うチャンスが早々に来るかもしれません。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

จะเห็นว่า อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่รอบสุขุมวิท 24 ค่อนข้างสูง ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ยังน่าสนใจ โดยหากคอนโดมิเนียมต้นทุนประมาณ 6 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท มีโอกาสจะได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 6.1% (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง
ขณะที่ในเชิงความต้องการอยู่อาศัยจากการสำรวจพฤติกรรมคนอยู่อาศัยย่านนี้ นอกจากปัจจัยเรื่องใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เดินทางสะดวกที่ทำให้คนอยู่อาศัยย่านนี้เลือกแล้ว ยังมีปัจจัยเรื่องความสงบในการอยู่อาศัยด้วย ซึ่งทำเลสุขุมวิท 24 แม้จะเป็นทำเลของคนเมือง มีรถไฟฟ้าผ่าน มีแหล่งงาน มีศูนย์การค้า แต่โดยรวมก็มีความเงียบสงบเหมาะกับการอยู่อาศัย ใกล้สวนสาธารณะเบญจสิริ ซึ่งเป็นจุดเด่นด้านทำเลการอยู่อาศัยที่แตกต่างจากทำเลในเมืองอื่นๆ โดยคนที่นิยมอยู่อาศัยย่านนี้ ส่วนใหญ่ตัดสินใจเลือกเพราะชอบในความสงบของทำเล


スクムビット24について(その2)

EMEM District2この記事の説明によれば、以前のスクムビット24の通りはごく普通のミドルクラスが住む古い住宅街だったそうです。

それがわずかこの5年の間に駅周辺で開発が進んだ結果、プロンポンが高級ショッピングエリア、そしてCBDとして変貌し、
日本人エクスパットがソイ24にも次第に移り住むようになったとのこと。

5年前といえば2012年です。私は既にバンコクに来ていてアソークに住んでいたのですが、プロンポン駅前にはエンポリアム位しかなく、2011年にオープンしたターミナル21とロビンソンが立ち並ぶアソーク駅前の方が余程魅力があったので、たまにフジスーパーで買い物をして、その帰りに立ち寄って一杯やるロビンフッドぐらいしかプロンポンには用がなかったように思います。

当時、ソイ24には何も面白いものがないというイメージがあって、あまり行くこともありませんでした。それに、当時は巨大なオフィス・リーテイルコンプレックスのエムクオーティエもまだなく、プロンポンにはCBDという雰囲気はありませんでした。

ところが、モールグループのEMディストリクト構想でソイ35,37,39、そしてソイ22、24にまたがる広域の開発計画が進められ、次第にソイ24はタイ人及び日本人の両方に人気が出てきたとあります。

確かに、このEMディストリクト計画の恩恵で、プロンポンはこの数年で銀座4丁目みたいなハイストリートに変貌しました。

エムクオーティエがオープンした当時、私はアソーク駅前のインターチェンジビル内のオフィスで働いていたのですが、多くの日系企業がアソークからエムクオーティエのビラットタワーに引っ越していったのを覚えています。多分、あの頃からプロンポンがCBDに変貌していったのだと思います。

さて、こういうことから、わずかこの数年で多くの日本人駐在員がソイ24に移り住むようになったのですが、投資という観点でDDプロパティがここの家賃水準、投資利回りについて調査しています。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ภาพรวมทำเลรอบสุขุมวิท 24มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากทั้งคนไทย

และชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นจังหวะที่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินเก่าแก่หลายรายยอมปล่อยที่ดินย่านนี้
ออกสู่ตลาด ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์รอบบริเวณสุขุมวิท 24 ขยายตัว ยิ่งตอกย้ำให้
เห็นว่าทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี ที่นอกจากอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้งชั้นนำแล้ว
ยังเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท เส้นทางหลักการเดินทางสู่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ
ทั้งการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท 24 ที่สามารเชื่อมต่อกับถนน
หลายเส้นทางทั้งพระราม 4 ไปคลองเตย พระราม 3 หรือจะเชื่อมต่อไปยังถนนเพชรบุรี ไปพระราม 9
ออกไปทางกรุงเทพฯ ตะวันออกก็สะดวกเช่นกัน

และอย่างที่กล่าวแล้วว่า ทำเลย่านนี้เป็นชุมชนขนาดย่อมๆ ของชาวญี่ปุ่น มีชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
อาศัยอยู่ในพื้นที่โดยรอบสุขุมวิท 24 แม้ว่าปัจจุบันจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชยาว
ไปถึงแบริ่ง สำโรง และมีชาวญี่ปุ่นบางส่วนขยับออกไปอยู่โซนส่วนต่อขยายมากขึ้น แต่พื้นที่รอบสุขุมวิท 24
ยังคงเป็นทำเลหลักของชาวญี่ปุ่น และจากการสำรวจตลาดเช่ารอบสุขุมวิท 24 ก็มีชาวญี่ปุ่นเป็น
กลุ่มผู้เช่าหลักเช่นกัน โดยความต้องการเหล่านี้ยังคงขยายตัว ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนญี่ปุ่น
ที่มีต่อประเทศไทย ซึ่งไทยยังคงเป็นตลาดหลักของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ญี่ปุ่น
ให้ความสำคัญในการลงทุน

ด้วยปัจจัยด้านความต้องการเช่าจากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ทำให้อัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่า
คอนโดมิเนียมย่านนี้ยังคงมีแนวโน้มที่น่าสนใจ โดยจากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณ
รอบสุขุมวิท 24 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่เข้าซอยเล็กน้อย มีรายละเอียดดังนี้ 

スクムビット24について(その1)

EM District

Park 24最近、調査会社のNEXUSプロパティがアソークからトンローにかけてのスクムビット沿線一帯をアソーク・トンローベルト地帯と呼んで、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、ここの地価は過去7年間で年率19%も上昇し、しかも今後少なくとも2年間は年率10%以上で値上りが続くとの予測を出しました。

 

そして今回、DDプロパティが「(日本人)エクスパットの高級物件賃貸需要を満たすスクムビット24」と題して、そのアソーク・トンローベルトの中央、プロンポンのスクムビット24のコンドミニアム市場の現状について書いていたので、興味がありちょっと読んでみました。

 

ただし、これは純粋なレポートではなく、デベロッパーのオリジンが7月に買い取ったパーク24についての提灯記事です。それもあって、最初は流し読みしていたのですが、途中でなるほどと納得する個所もあり、ひょっとするとパーク24はありかも、と思うようになりました。

 

以前、私は著書の中で大体こんな意味のことを書いています。

「スクムビットソイ24には新旧含めて既存のコンドミニアム数が多すぎるし、その中で駅に特別近くもないパーク24やルンピニ24の新築を今から購入しても、入居者募集や将来の出口で苦戦する可能性が高い。つまり、いくら人気のプロンポンといっても、木を見て森を見ずで失敗するリスクがある。むしろスクムビットソイ33のノーブルBE33の方に投資妙味がある」

 

しかし、それから2年。今、パーク24とノーブルBE33はそれぞれ建設が進み、来年には竣工しようとする中、状況がかなり変わりました。

 

まず、ノーブルBE33については、大きな恩恵を受けると当時期待していたモールグループによるEMディストリクト計画の1つ、エムスフェアーの開発が頓挫し、今はなぜか恐竜のアトラクション施設になっています。いずれは商業施設の開発を始めるのでしょうが、その時期が不明だし、それを待っている間にノーブルBE33は竣工し古くなっていきます。

一方で、パーク24は新しい施主となったオリジンが、ソイ24の通りを隔ててパーク24のそばにオフィスや店舗、サービスアパートメントの複合コンプレックスを開発するとアナウンスし、これまでパクソイ(ソイの入口)まで出ないとコンドミニアムとホテルしかなかったソイ24の利便性が高まりそうです。

 

そういう意味では、この2年でそれぞれのプロジェクトのポテンシャリティが変わってきたような気もするし、どちらのプロジェクトもこれから2018年にかけて竣工引き渡しです。

以前、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いでも書きましたが、2018年は新規で売り出されるプレビルドよりも、今よりかなり地価の安かった2014年前後に用地取得したプロジェクトを竣工直前直後に安く買う方が投資妙味があると思うのです。

 

従って、今回はこのパーク24を中心に、スクムビット24についてDDプロパティの記事を参考に考察してみることにします。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

DDプロパティのコラム記事
เจาะดีมานด์ตลาดเช่ากลุ่ม EXPAT บนสุดยอดทำเล ดิสทริคสุขุมวิท 24

ทำเลสุขุมวิท 24 หรือย่านพร้อมพงษ์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมากลายเป็นทำเลคอนโดมิเนียมระดับ
ซูเปอร์ลักซัวรี่ที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ ไปแล้ว จากการที่ย่านพร้อมพงษ์
เป็นย่านที่ค่อยๆ เติบโตจากทั้งชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ชุมชนตลาดเช่าชาวญี่ปุ่นที่ขยายตัว
และการเติบโตของศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์บนทำเลแห่งนี้ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ความต้องการ
อยู่อาศัยย่านพร้อมพงษ์เพิ่มสูงขึ้น

ในอดีตบริเวณรอบสุขุมวิท 24 อาจไม่ใช่ย่านใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งธุรกิจชั้นนำ แต่การที่ชาวญี่ปุ่น
นิยมเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้จนขยายตัวมากขึ้นกลายเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่นขนาดย่อมๆ 
ทำให้ธุรกิจเชิงพาณิชย์ย่านนี้เติบโต เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ความต้องการ
ลูกค้าชาวญี่ปุ่น รวมถึง ศูนย์การค้าดิ เอ็มโพเรี่ยมของกลุ่มเดอะมอลล์ที่อาจกล่าวได้ว่ามีส่วนทำ
ให้ทำเลพร้อมพงษ์ค่อยๆ ไต่ระดับจากทำเลที่อยู่อาศัยระดับกลางกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับ
พรีเมี่ยมเช่นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ การเติบโตของศูนย์การค้าดังกล่าว ยังทำให้กลุ่มเดอะมอลล์ลุยขยายอาณาจักรศูนย์การค้า
ระดับไฮเอนด์บนทำเลพร้อมพงษ์ให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น ภายใต้คอนเซ็ปต์ “ดิ เอ็มดิสทริค” 
(The Em District) ที่รวม 3 ศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ไว้ด้วยกัน ประกอบด้วย ศูนย์การค้าเดิม 
ดิ เอ็มโพเรี่ยม ศูนย์การค้าดิ เอ็มควอเทียร์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามดิ เอ็มโพเรียม ระหว่างซอยสุขุมวิท 
35, 37 และ 39 และในอนาคตก็จะมีศูนย์การค้า เอ็มสเฟียร์ ตั้งอยู่บนระหว่างซอยสุขุมวิท 
22 กับซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งหากดิ เอ็มดิสทริค ถูกเติมเต็มด้วยเอ็มสเฟียร์ครบตามแผนแล้ว 
จะยิ่งทำให้ทำเลพร้อมพงษ์ฉายภาพความเป็นทำเลซูเปอร์ลักซัวรี่ชัดยิ่งขึ้น

ラーマ4通り(その2)

グレイライン第2フェーズ以下がDDプロパティのレポートの概要:

スクムビットとシーロム・サートンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる
104ライ(約17万㎡)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発

TCCはもう1つの複合開発を
クイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000㎡の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。

その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン

以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4発展の中心になると予想され、
これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。

そうはいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。

ただし、今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。
ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。

タイ語のタムレ・サカヤパープ(将来発展する土地)で自分で住みながら気長に待てる人であれば、ラーマ4はリスクの低い非常に面白いロケーションだと思うし、まずキャピタルロスになるようなことはないでしょう。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





ラーマ4通り(その1)

ラーマ4通勤ラッシュ前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ4はシーロム・サートンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ9ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。
当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。

ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね…。

そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4の交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4の上を通ってラーマ3まで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。

まあ、ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。

さて、下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Rama IV Becoming Bankok's next Hot Spot.

Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.



不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その2)

fragrant property

スクムビット・ソイ36はこれから化ける可能性が高いので、このブログでも、以前、かなりの時間を割いて調査しレポートしています。従って、まず「注目のスクムビット・ソイ36」を読んで下さい。

 

私がこの記事を読んだ後、早速情報の確認を取ったところ、シンハーが既に用地購入済との確認が取れました。まだ公にはなっていませんが、シンハーからの内部情報なのでまず間違いないでしょう。(実際に確認を取ったのはもう10日以上前ですが、もうそろそろここで書いてもいいだろうと思い、今、書いている次第です)

 

この記事によれば、フラグラントはこのところ他の大型プロジェクトがうまく進んでいないようです。一方、このトンローの土地代金の資金負担も相当大きいはずで、結局開発を断念するに至ったのだろうと思いますが、今の市況低迷時期に、中堅デベでは資金繰りが大変だというのは容易に想像がつくし、金融機関の貸し渋りで新たなプロジェクトローンが取れないのだろうと思います。

 

でも、これって考え方によってはスクムビット・ソイ36にとっていいニュースとも言えます。何故なら、シンハーといえばビールで有名ですが、不動産デベとしても旧日本大使館跡地を買って、現在シンハーコンプレックスというコンベンションホールやオフィス、店舗の複合開発を進めています。

シンハーのようなコングロマリット系デベは資金力があるので、中長期的な投資を視野に入れてプロジェクトを開発できるという強味があり、自転車操業的に住宅を作って分譲するだけの単なるマンデベ(マンションデベロッパー)とは違い、地域にとっての付加価値も高まります。

 

従って、シンハーがこれから総合デベロッパーとしての力量を発揮し、トンロー駅前を代表するような複合開発を計画してくれることを期待したいところです。もしそうなると、ソイ36の価値はさらに上がるはずです。

 

そういうこともあり、私は同じくBTSの駅に近いトンロー・ソイ1でL&Hが開発計画を進めているザ・バンコクにも注目しています。もっと北側ではテラ・トンローなど、他にも進行中のプロジェクトがいくつかありますが、トンロー人気のこれからの流れは駅に向かって南側に移動してくる可能性が高いと思っています。

少なくともペチャブリー通りに向かって北に伸びていくことはないと思うので、ゲイソーンのテラ・トンローを買うなら将来性でやはりザ・バンコクだろうと思います。

ところで、ザ・バンコクは平米単価が35万バーツを超えるスーパーラグジュアリー級コンドであり、将来、トンローを代表するプロジェクトになるだろうと思います。

だから、私のクライアントで資金力があり、トンローかプロンポン限定、プリセール段階でプレビルド投資しゲンガムライも狙いたい、という人達には、ザ・バンコクの1ベッドルームをお勧めしています。もっとも、最低価格が1,800万バーツと5,000万円以上にもなりますが・・・。


ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 


Earlier this year, the company reported it plans to develop a super-luxury condo project worth 23 billion baht with unit prices around 300,000 baht per sq m on a seven-rai plot on Sukhumvit Soi 36. However, the company is deciding whether to continue the development plan or sell the plot. Despite a report that the plot was recently sold to SET-listed property firm Singha Estate Plc, Mr Duan said it is still owned by Fragrant. 

不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その1)

貸し渋りなかなか減らない家計債務と景気低迷により、金融機関は住宅ローンの与信基準をさらに引き締めつつあり、郊外では住宅ローン申請の過半数が却下されるという状況が続いています。

 

これに対して、バンコクだけで6万ユニットもの販売在庫を抱えたデベロッパーから与信基準の緩和を求める声が出ているという記事が下の英文です。

 

しかし、私はこれに対しては否定的です。デベロッパーが自分たちで勝手に供給過剰を作り出しておいて、大量の在庫を抱えたから金融機関がもっと貸し出しをするべきだという手前味噌な理屈を展開しているように思えます。

 

基本的に私がバンコクの不動産バブルをあまり懸念してない理由の一つが、この金融機関によるNPL(不良債権)発生を防ぐための自己制御が効いているからです。他にも理由はありますが、それらについてはアレイズの12月号に詳しく書いているので、それを読んで頂けたらと思います。

 

かつて日本で不動産バブル崩壊をもたらした護送船団方式による金融機関の無謀な不動産融資と同様、バンコクでも過剰な融資が不動産バブル崩壊をもたらし、トムヤムクン危機(アジア通貨危機)のきっかけになったわけですが、その時に痛い目にあったタイの金融機関が今、自己防衛のために与信基準を引き締めているわけで、これが2度目のバブル発生を食い止めているとも言えます。

 

従って、少なくともあと1年、デベロッパーは新規供給を抑えて販売在庫の一掃をすることになるのではないかと思います。そういう意味では、来年もそんなに明るい年でもないような気がしますが、こういう時こそ粛々と掘り出し物を探せるチャンスでもあり、我々外国人にとっては悪い年でもないと思うのですが。

さて、この貸し渋りは、実は一般の住宅購入者向け住宅ローンだけでなく、デベロッパーへのプロジェクトローン貸し出し基準でも厳しくなっています。

 

最近、バンコクポストの記事で、これまでスクムビット・ソイ36のトンロー駅前一等地でコンドミニアムとリーテイルのコンプレックスプロジェクトを開発するとアナウンスしていた中堅デベロッパーのフラグラントが、突然、開発を断念し更地のままコングロマリット系デベのシンハーに転売するらしい、というのが目にとまりました。

 
次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 

As the rejection rate for home loans looks set to increase further, property developers are asking the country’s financial institutions to soften home loan approval criteria to help facilitate more sales and give the sector a much needed boost, according to local media.

Developers are also calling on the government to shorten its blacklist period for credit card and auto loan non-payment from three years to one in a bid to give homebuyers more access to mortgages.

This will eventually help boost the property sector amid the current unfavourable sentiment, Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, explained. He noted that the home loan rejection rate is expected to rise this year. At the moment it checks in at 50 percent. However, some companies have recorded home loan rejections of around 70 percent with the low-priced segment the hardest hit.

“The overall housing market this year is quite sluggish as economic conditions are waning and many potential homebuyers are unable to get mortgages despite their good qualifications,” Atip told the Bangkok Post. “Many home loan applications were rejected for nonsensical reasons. Some homebuyers who had earlier been qualified for home loans are now being rejected despite having the same qualifications.”

Some in the industry are urging financial institutions to use the same loan approval criteria that was used in years past. One recent change made saw home loan applicants who used to receive a credit line of 50 times their monthly income now only getting 30-40 times of the total from select banks.

“With the sluggish economy, the government wants the private sector to invest. But if developers can’t sell and transfer housing units, how can they continue investing?”Atip pointed out. “Developers can’t unload their housing stock because banks aren’t giving out loans.”

プロンポンとトンロー、どっちがいい?

日本人にダントツの人気があるプロンポンとトンローですが、少しずつ違いがあります。

プロンポン:日本人を中心に外国人エクスパットに人気が高いが、タイ人の間ではトンローほどの人気はない。

 

プロンポン ソイ391.投資の本流 スクムビット・ソイ39と24

 スクムビット・ソイ39は日本人が多く住むことで有名。ただ、トンロー通りに比べると華やかさはない。
 一方、ソイ24はパーク24やルンピニ24といった新しい大型プロジェクトが出てきているが、やや供給過剰気味。
 どちらの通りもスクムビット通りだけでなく、他の大通りへと繋がっていることが魅力(39はぺチャブリー通りへ、24はラーマ4へ)。いわゆるどんつき行き止まりのソイの奥の方は、タクシーもモーターサイも走っていないので思ったより不便。(バンコク中古物件選びのポイントを参照)。

 

2.将来性に期待のスクムビット・ソイ33と22

 将来、EMディストリクトの恩恵を受け、発展が期待できる。ノーブルBE33は価格設定を間違った感があり、東向きの部屋はほぼ完売だが西側がほとんど売れてない。このところ、りセールの失望売りが出てきていて買い叩けるので要チェック。この物件はアソークにも近く決して悪くはないのだが、ソイ23のエッジに比べ割高感が目立ち苦戦中。


 

エイト トンロートンロー:エクスパットだけでなくタイ人の間でも住みたい街として人気が高く、ソイ55がメインストリート。

 

1.投資の本流 スクムビット・ソイ55

 新規プレビルドとリセールとの価格乖離が大きく、ここで買うならラグジュアリークラスの築浅中古リセールを狙うべき。

 

2.将来性で買うスクムビット36と38

 トンロー人気は衰えることがない。今も増え続ける需要に供給が追いつかず、かつ建設用地の払底もあって、開発の中心は周辺のソイに広がりつつあるが、グレイラインの恩恵を受ける36と38の方が発展性が高い。特に、ラーマ4へと抜けられ、タクシーやモーターサイがいつでも拾える便利なソイ36が狙い目。詳しくはブログ記事「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(1-6)」参照 


ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村   

デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その2)

ナナ3.ナナ
 

・ 文化のメルティングスポットでナイトライフや娯楽で有名。白人に人気あり

・ 地価は年率2割で上昇中で、現在の地価は平米43万バーツ

・ 実際、クオリティハウスが駅前の土地を平米45万バーツで購入したが、今も周辺の土地に対する需要は大きい

 

 

プロンポン4.プロンポン
 

・ 日本人エクスパットが集中して住む。特にスクムビット39は日本人が多いことで有名

・ 今後、新規プロジェクトが売り出される予定で、いずれも平米30万バーツ以上

・ EMディストリクト人気が牽引役となり、周辺地価は平米38万から50万バーツ

 

 

トンロー5.トンロー
 

・ 活気に満ちたダウンタウンの中心で、外国人とタイ人の両方に人気がある

・ 中古コンドで平米16万から17万バーツ

・ 現在の地価は平米50万バーツ

・ 地価は今後更に上昇する余地があり、それに伴い中古コンドミニアム価格も上昇

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 

デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その1)

以下はDDプロパティのレポートからです。

 

2017年から施行される相続税、土地建物税の課税開始前に、土地を売却する地主が増えてきている。それにも関わらず、次の5つのロケーションは需要に土地の供給が追いつかず、大手デベロッパーは今も用地取得に奔走中である。
 

バンコク中心部ではタイ人富裕層と外国人の実需や投資需要がまだ拡大するので、この5つのロケーションは今後もデベロッパーが積極的に用地購入する。従って、地価は下がらないし将来的にも希少価値が出てくる。

 

チットロム1.チットロム
 

・ 現在の地価は平米25万から38万バーツであるが、年内に50万から75万に上がる可能性がある

・ 実際、セントラルデパート横の土地が平米63万バーツで売りに出ているが、デベロッパーはそれでも用地取得を前向きに検討中

 

 

プルンチット2.プルンチット
 

・ 周辺での新規コンドミニアム価格は平米25万バーツ以上

・ 地価は平米38万バーツ

・ 特に静かで落ち着いたソイは自己居住の実需と投資需要の両方に適している


次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

注目すべき次世代副都心(その4)

On Nutこれまで何回かブログでも書いてきました(やはりオンヌット買いは正解でした(その3))(やはりオンヌット買いは正解でした(その4))が、オンヌットはアソークやプロンポン、プルンチットのCBDに直通短時間で行けるだけでなく、高速道路へのアクセスも優れています。

また、駅周辺には市場や大型スーパーもあり、生活に必要なものが揃っています。更に、駅前ではホテルと商業施設、映画館を合わせた30階建の大型シネマコンプレックスも建設中です。(詳細は分かりませんが、アソークのターミナル21をもう少し小さくした感じなのかも知れませんね)

そして、現在、住宅地として駅前の用地取得は難しくなりつつあるものの、徒歩5分程度のところにあるオンヌット通り(ソイ77)にはまだ開発用地が残っているので、今後更に開発が進みます。

そんなところが評価され、オンヌットは今、単身赴任の日本人エクスパットや現地採用者、タイ人アッパーミドルクラスの間で人気があります。

しかも将来、バンナー副都心ができれば、今度は新しく流入してきた、バンナーで働き、かつ予算にも余裕のあるホワイトカラーミドルクラスの人達も、同じ理由で
オンヌットに住みたがるだろうと思うのです。

(注:拙著の本でもデータを使って説明しましたが、一般的にプライドの高いタイ人ミドルクラスは、コンドミニアムを買う場合、サブアーバンを敬遠しインフラ整備が進んでいるバンコク都内の住所に固執する傾向があるのですが、ベーリングより向こうはもうバンコク都ではなく、サムットプラカン県です)

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村   

 

注目すべき次世代副都心(その3)

バンナーさて、不動産投資という視点から見た場合、プロンポンからアソークに向かって続く高級ショッピングエリアのEMディストリクト、そしてバンナーとウドムスクの間にできる東南アジア最大のSC、ザ・バンコクモール。

一方、既存CBDであるアソークやプルンチット、そして今後副都心になるバンナー。


すなわち、
東京でいえば、丸の内がある東京駅と新宿副都心をダイレクトにつなぐ中央線に相当するのが、このBTSスクムビットラインというわけで、今後ますますこの路線の重要性が高まります。
 

そして、将来、商業とビジネス両方の2大ホットスポットに挟まれる形になるのが、この図からも分かるように、オンヌットやプラカノーン、バンジャクです。


これらの住宅市場では、職住接近でかつショッピングにも便利という理想的な住環境が揃うわけであり、更に、冒頭でナイトフランクもいっているように、
将来は「副都心ができるのに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こる」ということになります。


そして、この中でも要注目は、現在、急ピッチで開発が進むオンヌットです。


次回に続く
 

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村     


注目すべき次世代副都心(その2)

バンスーエリアしかし、バンスーは私にとって、池袋とか上野に相当するイメージであり、人は集まるけどそれほど人気はない街、という印象です。

実際、タイ人投資家の間でもあまり人気があるとはいえず、興味を持たない人が多いです。従って、ここしばらくは我々が投資対象とするエリアではないように思います。

 

確かにバンスーエリアは、パープルラインも開通間近となり、将来、ブルーラインやレッドラインも走る交通要所として開発が進んでいくのだろうと思いますが、誰もが住みたがるエリアになるかというと、ちょっと違うと思います。特に日本人エクスパットが住むようになるとは思えません。

 

その点、ラーマ9はアソークから続くCBDの延長線でもあり、コンベンションホールまで持つシンハーコンプレックスの開発が進むペチャブリ、将来ドンムアン空港まで延伸してその重要度が増すエアポートリンクのマッカサンと、この三角地帯には注目しておくべきです。


ただし一方で、タイランドカルチャーセンターより北側のスティサーンやフワイクワンは、日本人が投資するエリアではないとも思います。従って、ラチャダーピセーク通りならどこでもよいということではありません。

そして、最後のバンナーですが、ここは大注目です。以前にも書いたと思いますが、このエリアは昔から工場地帯であったサムットプラカンがバックにあり、その工場のオーナー達がここに豪邸を建てて住んでいたところです。

従って、今も大きな敷地の更地が多く、小さな建物がごちゃごちゃ建ってなくて開発もし易いのです。それに、かつてこういうスーパーリッチと呼ばれる工場経営者達が住んでいたこともあり、タイ人がバンナーの土地に持つイメージは悪くありません。

次回に続く 

 

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村    

注目すべき次世代副都心(その1)

New CBDナイトフランクがこんなレポートを出しました。

 

バンコクのCBDは10年後、次の3つの副都心エリアに拡散していき、それに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こると予想している。

 

現在のCBDといえば、サートン、シーロム、プルンチット、ワイアレス、ラーマ1、ラーチャダムリ等であるが、ここでは既にオフィス、ホテル、店舗施設ビル等が密集していて、これ以上の開発を行う用地が不足している。その結果、プルンチットの地価はここ数年、毎年のように史上最高価格を更新中であり、今後はもっと開発用地が残っているところに新しいCBDができてくる。

 

エリア1 ラチャダーピセークからラーマ9

ここは誰もが認める副都心最有力候補である。既にグランドラーマ9や∪-プレース、証券取引所等の大型プロジェクトが進行中、もしくは竣工済みとなっている。

 

エリア2 バンナー

次の有力候補はバンナーである。モールグループによる東南アジア最大のショッピングセンター、ザ・バンコクモールの開発。そこでは商業、住宅、オフィスの総合開発が計画されていて、その他にもバイテック(幕張メッセのような見本市会場)のそばにできるオフィスビルのビラットタワー、SJインフィニット2の開発が進行中である。

 

エリア3 バンスー

バンスー駅はバンコクCBDの北部に位置する駅として発展し、新しい商業の中心地となる可能性が高い。地方を結ぶバス路線のネットワーク、鉄道路線、バンコクのマストランジット・システムが集結する大きな駅であり、バンコクの一大ターミナル駅となる。特にこのエリアはまだ開発が進んでおらず、開発用地がふんだんにあることから、今後の発展が期待できる

 

以上がナイトフランクのレポート概要ですが、かつて東京のCBDであった都心3区(千代田、中央、港)に、副都心である新宿区と渋谷区が新興CBDとして加わり、今の都心5区が形成されたようなことが、今、バンコクで起こりつつあるということです。


従って、当然、ラーマ9、バンナーは我々日本人投資家にとっても注目しておくべきエリアです。

次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村    

Knight Frank’s Global Cities report is making a bold prediction about Bangkok’s Central Business District. It reveals that the CBD will branch out in three new areas as the city’s public transport system continues to expand. It is predicted that these new CBD areas could see a large number of occupiers move in between now and the end of the decade.

At the moment Bangkok’s traditional CBD can be found within Sathorn, Silom, Ploenchit, Wireless, Rama I and Rajdamri roads. There is a high density of office buildings, hotels and retail complexes here but the area has suffered from a shortage of land available for development in recent years. This in turn has caused prices to rise sharply with Ploenchit having recorded several record breaking land transactions over the past few years.

Ratchadapisek-Rama 9 continues to be the most talked about commercial sub-center, according to Knight Frank’s report and several large scale projects are either under construction or have recently opened. These projects include Grand Rama 9, U-Place, the new Stock Exchange of Thailand building and several other retail complexes.

Another area that could soon be expanding is Bangna. The Mall Group recently announced it will begin construction on Bangkok Mall, a development that will feature businesses, residences and office space. The report noted that this project, along with other new commercial developments including Bhiraj Tower at Bitec and SJ Infinite 2 being built in Bangna, will enhance the commercial potential of the area.

Finally, the new transport hub at Bangsue Grand Station, to the north of the CBD, also has the potential to become another commercial real estate catalyst. Provincial bus networks, rail lines and the city’s rail system will all intersect in this location making the station Bangkok’s main transport hub. The Knight Frank report pointed out that with a significant amount of land available in this area, it could be a future hotspot. 


 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士。

それ以前は、日系不動産会社でロンドンに8年間駐在し、オフプランやフォワード・ファンディングによるオフィスビル開発。その後、GEキャピタルで各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。

著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」。また、バンコクの月刊経済誌「ArayZ」でバンコク不動産市場の最新動向を連載中。

バンコク ブログランキング
  • ライブドアブログ