バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地のコンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

要注目エリア

ラーマ4通り(その2)

グレイライン第2フェーズ以下がDDプロパティのレポートの概要:

スクムビットとシーロム・サートンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる
104ライ(約17万㎡)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発

TCCはもう1つの複合開発を
クイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000㎡の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。

その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン

以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4発展の中心になると予想され、
これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。

そうはいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。

ただし、今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。
ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。

タイ語のタムレ・サカヤパープ(将来発展する土地)で自分で住みながら気長に待てる人であれば、ラーマ4はリスクの低い非常に面白いロケーションだと思うし、まずキャピタルロスになるようなことはないでしょう。

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ラーマ4通り(その1)

ラーマ4通勤ラッシュ前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ4はシーロム・サートンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ9ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。
当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。

ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね…。

そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4の交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4の上を通ってラーマ3まで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。

まあ、ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。

さて、下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。

次回に続く

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Rama IV Becoming Bankok's next Hot Spot.

Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.



不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その2)

fragrant property

スクムビット・ソイ36はこれから化ける可能性が高いので、このブログでも、以前、かなりの時間を割いて調査しレポートしています。従って、まず「注目のスクムビット・ソイ36」を読んで下さい。

 

私がこの記事を読んだ後、早速情報の確認を取ったところ、シンハーが既に用地購入済との確認が取れました。まだ公にはなっていませんが、シンハーからの内部情報なのでまず間違いないでしょう。(実際に確認を取ったのはもう10日以上前ですが、もうそろそろここで書いてもいいだろうと思い、今、書いている次第です)

 

この記事によれば、フラグラントはこのところ他の大型プロジェクトがうまく進んでいないようです。一方、このトンローの土地代金の資金負担も相当大きいはずで、結局開発を断念するに至ったのだろうと思いますが、今の市況低迷時期に、中堅デベでは資金繰りが大変だというのは容易に想像がつくし、金融機関の貸し渋りで新たなプロジェクトローンが取れないのだろうと思います。

 

でも、これって考え方によってはスクムビット・ソイ36にとっていいニュースとも言えます。何故なら、シンハーといえばビールで有名ですが、不動産デベとしても旧日本大使館跡地を買って、現在シンハーコンプレックスというコンベンションホールやオフィス、店舗の複合開発を進めています。

シンハーのようなコングロマリット系デベは資金力があるので、中長期的な投資を視野に入れてプロジェクトを開発できるという強味があり、自転車操業的に住宅を作って分譲するだけの単なるマンデベ(マンションデベロッパー)とは違い、地域にとっての付加価値も高まります。

 

従って、シンハーがこれから総合デベロッパーとしての力量を発揮し、トンロー駅前を代表するような複合開発を計画してくれることを期待したいところです。もしそうなると、ソイ36の価値はさらに上がるはずです。

 

そういうこともあり、私は同じくBTSの駅に近いトンロー・ソイ1でL&Hが開発計画を進めているザ・バンコクにも注目しています。もっと北側ではテラ・トンローなど、他にも進行中のプロジェクトがいくつかありますが、トンロー人気のこれからの流れは駅に向かって南側に移動してくる可能性が高いと思っています。

少なくともペチャブリー通りに向かって北に伸びていくことはないと思うので、ゲイソーンのテラ・トンローを買うなら将来性でやはりザ・バンコクだろうと思います。

ところで、ザ・バンコクは平米単価が35万バーツを超えるスーパーラグジュアリー級コンドであり、将来、トンローを代表するプロジェクトになるだろうと思います。

だから、私のクライアントで資金力があり、トンローかプロンポン限定、プリセール段階でプレビルド投資しゲンガムライも狙いたい、という人達には、ザ・バンコクの1ベッドルームをお勧めしています。もっとも、最低価格が1,800万バーツと5,000万円以上にもなりますが・・・。


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Earlier this year, the company reported it plans to develop a super-luxury condo project worth 23 billion baht with unit prices around 300,000 baht per sq m on a seven-rai plot on Sukhumvit Soi 36. However, the company is deciding whether to continue the development plan or sell the plot. Despite a report that the plot was recently sold to SET-listed property firm Singha Estate Plc, Mr Duan said it is still owned by Fragrant. 

不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その1)

貸し渋りなかなか減らない家計債務と景気低迷により、金融機関は住宅ローンの与信基準をさらに引き締めつつあり、郊外では住宅ローン申請の過半数が却下されるという状況が続いています。

 

これに対して、バンコクだけで6万ユニットもの販売在庫を抱えたデベロッパーから与信基準の緩和を求める声が出ているという記事が下の英文です。

 

しかし、私はこれに対しては否定的です。デベロッパーが自分たちで勝手に供給過剰を作り出しておいて、大量の在庫を抱えたから金融機関がもっと貸し出しをするべきだという手前味噌な理屈を展開しているように思えます。

 

基本的に私がバンコクの不動産バブルをあまり懸念してない理由の一つが、この金融機関によるNPL(不良債権)発生を防ぐための自己制御が効いているからです。他にも理由はありますが、それらについてはアレイズの12月号に詳しく書いているので、それを読んで頂けたらと思います。

 

かつて日本で不動産バブル崩壊をもたらした護送船団方式による金融機関の無謀な不動産融資と同様、バンコクでも過剰な融資が不動産バブル崩壊をもたらし、トムヤムクン危機(アジア通貨危機)のきっかけになったわけですが、その時に痛い目にあったタイの金融機関が今、自己防衛のために与信基準を引き締めているわけで、これが2度目のバブル発生を食い止めているとも言えます。

 

従って、少なくともあと1年、デベロッパーは新規供給を抑えて販売在庫の一掃をすることになるのではないかと思います。そういう意味では、来年もそんなに明るい年でもないような気がしますが、こういう時こそ粛々と掘り出し物を探せるチャンスでもあり、我々外国人にとっては悪い年でもないと思うのですが。

さて、この貸し渋りは、実は一般の住宅購入者向け住宅ローンだけでなく、デベロッパーへのプロジェクトローン貸し出し基準でも厳しくなっています。

 

最近、バンコクポストの記事で、これまでスクムビット・ソイ36のトンロー駅前一等地でコンドミニアムとリーテイルのコンプレックスプロジェクトを開発するとアナウンスしていた中堅デベロッパーのフラグラントが、突然、開発を断念し更地のままコングロマリット系デベのシンハーに転売するらしい、というのが目にとまりました。

 
次回に続く

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As the rejection rate for home loans looks set to increase further, property developers are asking the country’s financial institutions to soften home loan approval criteria to help facilitate more sales and give the sector a much needed boost, according to local media.

Developers are also calling on the government to shorten its blacklist period for credit card and auto loan non-payment from three years to one in a bid to give homebuyers more access to mortgages.

This will eventually help boost the property sector amid the current unfavourable sentiment, Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, explained. He noted that the home loan rejection rate is expected to rise this year. At the moment it checks in at 50 percent. However, some companies have recorded home loan rejections of around 70 percent with the low-priced segment the hardest hit.

“The overall housing market this year is quite sluggish as economic conditions are waning and many potential homebuyers are unable to get mortgages despite their good qualifications,” Atip told the Bangkok Post. “Many home loan applications were rejected for nonsensical reasons. Some homebuyers who had earlier been qualified for home loans are now being rejected despite having the same qualifications.”

Some in the industry are urging financial institutions to use the same loan approval criteria that was used in years past. One recent change made saw home loan applicants who used to receive a credit line of 50 times their monthly income now only getting 30-40 times of the total from select banks.

“With the sluggish economy, the government wants the private sector to invest. But if developers can’t sell and transfer housing units, how can they continue investing?”Atip pointed out. “Developers can’t unload their housing stock because banks aren’t giving out loans.”

プロンポンとトンロー、どっちがいい?

日本人にダントツの人気があるプロンポンとトンローですが、少しずつ違いがあります。

プロンポン:日本人を中心に外国人エクスパットに人気が高いが、タイ人の間ではトンローほどの人気はない。

 

プロンポン ソイ391.投資の本流 スクムビット・ソイ39と24

 スクムビット・ソイ39は日本人が多く住むことで有名。ただ、トンロー通りに比べると華やかさはない。
 一方、ソイ24はパーク24やルンピニ24といった新しい大型プロジェクトが出てきているが、やや供給過剰気味。
 どちらの通りもスクムビット通りだけでなく、他の大通りへと繋がっていることが魅力(39はぺチャブリー通りへ、24はラーマ4へ)。いわゆるどんつき行き止まりのソイの奥の方は、タクシーもモーターサイも走っていないので思ったより不便。(バンコク中古物件選びのポイントを参照)。

 

2.将来性に期待のスクムビット・ソイ33と22

 将来、EMディストリクトの恩恵を受け、発展が期待できる。ノーブルBE33は価格設定を間違った感があり、東向きの部屋はほぼ完売だが西側がほとんど売れてない。このところ、りセールの失望売りが出てきていて買い叩けるので要チェック。この物件はアソークにも近く決して悪くはないのだが、ソイ23のエッジに比べ割高感が目立ち苦戦中。


 

エイト トンロートンロー:エクスパットだけでなくタイ人の間でも住みたい街として人気が高く、ソイ55がメインストリート。

 

1.投資の本流 スクムビット・ソイ55

 新規プレビルドとリセールとの価格乖離が大きく、ここで買うならラグジュアリークラスの築浅中古リセールを狙うべき。

 

2.将来性で買うスクムビット36と38

 トンロー人気は衰えることがない。今も増え続ける需要に供給が追いつかず、かつ建設用地の払底もあって、開発の中心は周辺のソイに広がりつつあるが、グレイラインの恩恵を受ける36と38の方が発展性が高い。特に、ラーマ4へと抜けられ、タクシーやモーターサイがいつでも拾える便利なソイ36が狙い目。詳しくはブログ記事「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(1-6)」参照 


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デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その2)

ナナ3.ナナ
 

・ 文化のメルティングスポットでナイトライフや娯楽で有名。白人に人気あり

・ 地価は年率2割で上昇中で、現在の地価は平米43万バーツ

・ 実際、クオリティハウスが駅前の土地を平米45万バーツで購入したが、今も周辺の土地に対する需要は大きい

 

 

プロンポン4.プロンポン
 

・ 日本人エクスパットが集中して住む。特にスクムビット39は日本人が多いことで有名

・ 今後、新規プロジェクトが売り出される予定で、いずれも平米30万バーツ以上

・ EMディストリクト人気が牽引役となり、周辺地価は平米38万から50万バーツ

 

 

トンロー5.トンロー
 

・ 活気に満ちたダウンタウンの中心で、外国人とタイ人の両方に人気がある

・ 中古コンドで平米16万から17万バーツ

・ 現在の地価は平米50万バーツ

・ 地価は今後更に上昇する余地があり、それに伴い中古コンドミニアム価格も上昇

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デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その1)

以下はDDプロパティのレポートからです。

 

2017年から施行される相続税、土地建物税の課税開始前に、土地を売却する地主が増えてきている。それにも関わらず、次の5つのロケーションは需要に土地の供給が追いつかず、大手デベロッパーは今も用地取得に奔走中である。
 

バンコク中心部ではタイ人富裕層と外国人の実需や投資需要がまだ拡大するので、この5つのロケーションは今後もデベロッパーが積極的に用地購入する。従って、地価は下がらないし将来的にも希少価値が出てくる。

 

チットロム1.チットロム
 

・ 現在の地価は平米25万から38万バーツであるが、年内に50万から75万に上がる可能性がある

・ 実際、セントラルデパート横の土地が平米63万バーツで売りに出ているが、デベロッパーはそれでも用地取得を前向きに検討中

 

 

プルンチット2.プルンチット
 

・ 周辺での新規コンドミニアム価格は平米25万バーツ以上

・ 地価は平米38万バーツ

・ 特に静かで落ち着いたソイは自己居住の実需と投資需要の両方に適している


次回に続く

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注目すべき次世代副都心(その4)

On Nutこれまで何回かブログでも書いてきました(やはりオンヌット買いは正解でした(その3))(やはりオンヌット買いは正解でした(その4))が、オンヌットはアソークやプロンポン、プルンチットのCBDに直通短時間で行けるだけでなく、高速道路へのアクセスも優れています。

また、駅周辺には市場や大型スーパーもあり、生活に必要なものが揃っています。更に、駅前ではホテルと商業施設、映画館を合わせた30階建の大型シネマコンプレックスも建設中です。(詳細は分かりませんが、アソークのターミナル21をもう少し小さくした感じなのかも知れませんね)

そして、現在、住宅地として駅前の用地取得は難しくなりつつあるものの、徒歩5分程度のところにあるオンヌット通り(ソイ77)にはまだ開発用地が残っているので、今後更に開発が進みます。

そんなところが評価され、オンヌットは今、単身赴任の日本人エクスパットや現地採用者、タイ人アッパーミドルクラスの間で人気があります。

しかも将来、バンナー副都心ができれば、今度は新しく流入してきた、バンナーで働き、かつ予算にも余裕のあるホワイトカラーミドルクラスの人達も、同じ理由で
オンヌットに住みたがるだろうと思うのです。

(注:拙著の本でもデータを使って説明しましたが、一般的にプライドの高いタイ人ミドルクラスは、コンドミニアムを買う場合、サブアーバンを敬遠しインフラ整備が進んでいるバンコク都内の住所に固執する傾向があるのですが、ベーリングより向こうはもうバンコク都ではなく、サムットプラカン県です)

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注目すべき次世代副都心(その3)

バンナーさて、不動産投資という視点から見た場合、プロンポンからアソークに向かって続く高級ショッピングエリアのEMディストリクト、そしてバンナーとウドムスクの間にできる東南アジア最大のSC、ザ・バンコクモール。

一方、既存CBDであるアソークやプルンチット、そして今後副都心になるバンナー。


すなわち、
東京でいえば、丸の内がある東京駅と新宿副都心をダイレクトにつなぐ中央線に相当するのが、このBTSスクムビットラインというわけで、今後ますますこの路線の重要性が高まります。
 

そして、将来、商業とビジネス両方の2大ホットスポットに挟まれる形になるのが、この図からも分かるように、オンヌットやプラカノーン、バンジャクです。


これらの住宅市場では、職住接近でかつショッピングにも便利という理想的な住環境が揃うわけであり、更に、冒頭でナイトフランクもいっているように、
将来は「副都心ができるのに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こる」ということになります。


そして、この中でも要注目は、現在、急ピッチで開発が進むオンヌットです。


次回に続く
 

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注目すべき次世代副都心(その2)

バンスーエリアしかし、バンスーは私にとって、池袋とか上野に相当するイメージであり、人は集まるけどそれほど人気はない街、という印象です。

実際、タイ人投資家の間でもあまり人気があるとはいえず、興味を持たない人が多いです。従って、ここしばらくは我々が投資対象とするエリアではないように思います。

 

確かにバンスーエリアは、パープルラインも開通間近となり、将来、ブルーラインやレッドラインも走る交通要所として開発が進んでいくのだろうと思いますが、誰もが住みたがるエリアになるかというと、ちょっと違うと思います。特に日本人エクスパットが住むようになるとは思えません。

 

その点、ラーマ9はアソークから続くCBDの延長線でもあり、コンベンションホールまで持つシンハーコンプレックスの開発が進むペチャブリ、将来ドンムアン空港まで延伸してその重要度が増すエアポートリンクのマッカサンと、この三角地帯には注目しておくべきです。


ただし一方で、タイランドカルチャーセンターより北側のスティサーンやフワイクワンは、日本人が投資するエリアではないとも思います。従って、ラチャダーピセーク通りならどこでもよいということではありません。

そして、最後のバンナーですが、ここは大注目です。以前にも書いたと思いますが、このエリアは昔から工場地帯であったサムットプラカンがバックにあり、その工場のオーナー達がここに豪邸を建てて住んでいたところです。

従って、今も大きな敷地の更地が多く、小さな建物がごちゃごちゃ建ってなくて開発もし易いのです。それに、かつてこういうスーパーリッチと呼ばれる工場経営者達が住んでいたこともあり、タイ人がバンナーの土地に持つイメージは悪くありません。

次回に続く 

 

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注目すべき次世代副都心(その1)

New CBDナイトフランクがこんなレポートを出しました。

 

バンコクのCBDは10年後、次の3つの副都心エリアに拡散していき、それに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こると予想している。

 

現在のCBDといえば、サートン、シーロム、プルンチット、ワイアレス、ラーマ1、ラーチャダムリ等であるが、ここでは既にオフィス、ホテル、店舗施設ビル等が密集していて、これ以上の開発を行う用地が不足している。その結果、プルンチットの地価はここ数年、毎年のように史上最高価格を更新中であり、今後はもっと開発用地が残っているところに新しいCBDができてくる。

 

エリア1 ラチャダーピセークからラーマ9

ここは誰もが認める副都心最有力候補である。既にグランドラーマ9や∪-プレース、証券取引所等の大型プロジェクトが進行中、もしくは竣工済みとなっている。

 

エリア2 バンナー

次の有力候補はバンナーである。モールグループによる東南アジア最大のショッピングセンター、ザ・バンコクモールの開発。そこでは商業、住宅、オフィスの総合開発が計画されていて、その他にもバイテック(幕張メッセのような見本市会場)のそばにできるオフィスビルのビラットタワー、SJインフィニット2の開発が進行中である。

 

エリア3 バンスー

バンスー駅はバンコクCBDの北部に位置する駅として発展し、新しい商業の中心地となる可能性が高い。地方を結ぶバス路線のネットワーク、鉄道路線、バンコクのマストランジット・システムが集結する大きな駅であり、バンコクの一大ターミナル駅となる。特にこのエリアはまだ開発が進んでおらず、開発用地がふんだんにあることから、今後の発展が期待できる

 

以上がナイトフランクのレポート概要ですが、かつて東京のCBDであった都心3区(千代田、中央、港)に、副都心である新宿区と渋谷区が新興CBDとして加わり、今の都心5区が形成されたようなことが、今、バンコクで起こりつつあるということです。


従って、当然、ラーマ9、バンナーは我々日本人投資家にとっても注目しておくべきエリアです。

次回に続く

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Knight Frank’s Global Cities report is making a bold prediction about Bangkok’s Central Business District. It reveals that the CBD will branch out in three new areas as the city’s public transport system continues to expand. It is predicted that these new CBD areas could see a large number of occupiers move in between now and the end of the decade.

At the moment Bangkok’s traditional CBD can be found within Sathorn, Silom, Ploenchit, Wireless, Rama I and Rajdamri roads. There is a high density of office buildings, hotels and retail complexes here but the area has suffered from a shortage of land available for development in recent years. This in turn has caused prices to rise sharply with Ploenchit having recorded several record breaking land transactions over the past few years.

Ratchadapisek-Rama 9 continues to be the most talked about commercial sub-center, according to Knight Frank’s report and several large scale projects are either under construction or have recently opened. These projects include Grand Rama 9, U-Place, the new Stock Exchange of Thailand building and several other retail complexes.

Another area that could soon be expanding is Bangna. The Mall Group recently announced it will begin construction on Bangkok Mall, a development that will feature businesses, residences and office space. The report noted that this project, along with other new commercial developments including Bhiraj Tower at Bitec and SJ Infinite 2 being built in Bangna, will enhance the commercial potential of the area.

Finally, the new transport hub at Bangsue Grand Station, to the north of the CBD, also has the potential to become another commercial real estate catalyst. Provincial bus networks, rail lines and the city’s rail system will all intersect in this location making the station Bangkok’s main transport hub. The Knight Frank report pointed out that with a significant amount of land available in this area, it could be a future hotspot. 


 

コンサルティング内容
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