バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます。
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

エリア特性

バンコク日本人駐在員数が頭打ち!

ラチャダーピセーク通り

以下のCBREのレポートによると、バンコクの日本人エクスパットの数に変化が起こりつつあるようです。

 

これまでバンコクのダウンタウン賃貸マーケットは、北米、ヨーロッパ、日本等の外国人エクスパットの需要で支えられていたが、今、異変が起こりつつある。

 

これまでの四半世紀、外国人エクスパットはスクムビット、ルンピニー、サートーンといったダウンタウンに住む傾向があった。特にスクムビットは、BTSにすぐ乗れる、多くのレストランや店舗、学校等があることで人気が高い。またさらに、グリーンラインの延伸により、エッカマイからオンヌットにかけても人気が出てエクスパットが移り住むようになってきている。

 

タイで働く外国人は労働許可証が必要であり、その発行数は今年も堅実に増加した。しかし、その内訳を見ると大きな変化が起こっているのである。すなわち、中国人エクスパットが全体の13.3%を占めるに至っていて、昨年比で19.4%もの増加である。

 

90年台には欧米駐在員だけが住宅手当として月額4万バーツ程度の予算を持っていた。それが2000年以降、日本人駐在員が増え始めたのだが、彼らも白人とほぼ同等の住宅手当を持っていたので同じエリアに好んで住むようになった。

 

ところが、これまで外国人全体の中で25%を占めていたその日本人駐在員の割合が、今年の第3四半期には22.8%に減少したことが分かった。日本からの直接投資がスローダウンする中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつあるようだ。

 

一方、中国人駐在員の数はこの5年間で倍増した。ただし、彼らの住宅手当はもっと少なく、これまで外国人エクスパットが好んで住んできたエリアとは違い、もっと安いラチャダーピセークに集中して住むようになりつつある。

 

従って、バンコクの賃貸需要は全体としては今後も堅実な増加を続けるものの、欧米人と日本人の需要は頭打ちになりつつあるので、スクムビットのような伝統的な住宅地の家主はこれから入居者獲得競争が激しくなる。

 

その結果、空室リスクを減らすために積極的なリノベーションをしたり、インテリアデザインや高級家具の購入等で競争力を高めていく必要がある。

 

以上がCBREのレポート概要です。日本企業のタイへの投資が減少する中、タイプラスワンの流れで隣のミャンマーやラオス、カンボジア等に工場を移したりするところが出てきているようですが、その影響がジワジワと出てきているのかもしれません。

 

一方、ラチャダーには中国大使館があるので、中国企業や中国人エクスパットが好んで移り住むというのは分かります。

しかし、だからといって我々日本人がラチャダーピセーク沿いのフアイクワンやタイ文化センターでコンドミニアムを買って中国人エクスパットに賃貸するというのは、
彼らとは商習慣や考え方がかなり違うので難しいのではないかと思います。


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Bangkok’s downtown residential rental market is driven by demand from expatriate tenants. There is a shift in the profile of Bangkok’s expatriate population, with Chinese citizens taking a greater share of a community once dominated by North American, European and Japanese nationals. This presents challenges for a sector that has long enjoyed stable occupancy and rental rates.

 

Over the past quarter-century, expatriates have generally preferred to live in a few Bangkok districts, principally Sukhumvit, Lumphini and Sathorn. The Sukhumvit area remains the most popular, owing to its convenient access to the BTS Skytrain, complemented by the variety of restaurants, shops and international schools. Its appeal is visible from the continuing eastward expansion of the expatriate community beyond Ekkamai to Phra Khanong and Onnut, along the existing BTS route.

 

Residential rental demand comes from expatriates working in Thailand who rent, rather than purchase, and are normally here for only 2 to 3 years. There is only a very small downtown rental market for Thai nationals. All expatriate employees in Thailand need work permits and while the overall number of work permits has remained broadly stable over the past year. Chinese citizens now account for 13.3% of the total number issued nationally, representing a year-on-year increase of 19.4%.

 

In the early 1990s, almost only Western expatriates had housing allowances of more than THB 40,000 per month. One of the main changes over past 16 years has been more Japanese nationals coming to Thailand with families, requiring two- and three-bedroom apartments and condominiums and receiving housing allowances not dissimilar to Western expatriates.

 

Japanese nationals used to account for over 25% of the expatriate working population in Thailand, which is now down to 22.8% as of Q3 2016.

 

The number of Japanese expatriates appears to have stopped growing in line with the slowdown in Foreign Direct Investment (FDI), whereas the number of Chinese expatriate employees has doubled over the last five years, becoming the second largest expatriate nationality.

 

Whilst Japanese expatriates’ choice of location, unit size and budget were not dissimilar to Western expatriates, the requirements of Chinese nationals are generally subject to more limited accommodation budgets, with price acting as the principal consideration and location preferences concentrated in areas outside of the traditional expatriate residential districts. Some commentators have named Ratchadapisek as Bangkok’s new ‘China Town’ due to the influx of Chinese expatriates in this area.

 

Bangkok rental demand for expatriate standard apartment and condominium rental units remains steady, with the overall occupancy rate standing at over 90% for apartments, and with well-managed condominium buildings continuing to perform well.

 

Although overall expatriate numbers may grow, there is likely to be limited growth in demand from Western and Japanese expatriates, the traditional tenants for Bangkok’s downtown apartments and condominiums.

 

Residential landlords in the downtown area of Bangkok should consider taking steps to enhance competitiveness by renovating aging stock and improving property management.

 

The apartment sector, comprising multi-let residential buildings held under single ownership, will be better placed to respond in the short-term, due to the simplicity of undertaking building improvements and in making timely management decisions, both of which will be key to sustaining rents and retaining tenants.

 

Condominium owners will both need to get committees to maintain and improve common areas and also focus on the interior decoration and furniture of their units. Condominium interiors, just like hotel rooms, need regular upgrades and improvements to attract tenants.

プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その3)

Bearingところで、BTSグリーンラインのかつての終着駅、オンヌットがここまで発展してきたのに比べ、今の終着駅、ベーリングはもう5年にもなるのに、相変わらず駅前にほとんど何もなく閑散としています。やはり、昔から人が住んでいた街と、人の暮らしがない新興住宅地ではベースが違います。

駅から500メートル以上離れたところに幾つかコンドミニアムが建っていますが、何故か日本人を含む外国人が多く買っています。しかし、基本的に
タイ人アッパーミドルはこんな生活が不便なところでコンドミニアムを買って、将来便利になるまで5年も10年も我慢しようなどとは考えません。やはり、最初から便利なところを買うのです。

それに、ベーリング駅周辺はもともと街ではなかったので、今も少数の地主が駅前の土地のほとんどを持っています。そして、相続税も固定資産税もないこの国の地主は相当な富裕層であり、お金に困っていません。従って、持っているだけで毎年値上がりする土地神話が生きている国で、駅前一等地の土地を簡単に手放すはずがありません。

ここが日本と構造や特性が違うタイ不動産の特徴の一つです。日本の感覚で、ここは更地ばかりで将来大規模開発ができる。これから様変わりするに違いないと考えてしまうと失敗します。返って既に街が出来上がっているところのほうが土地が細かく分筆され常時取引されているし、地価も既にかなり高いので手放す富裕層も多くなります。

隣り合う細かい土地を買い集めて大きな土地にするほど平米単価での地価は上がるのですが、これを業界用語でマリエッジ・バリュー(結婚による付加価値?)と呼びます。
つまり、土地を買い集めてアマルガメイトすることで付加価値を作り出すのですが、マリエッジ・バリューを有効に使って大きなプロジェクトを開発し利益を出すのもデベロッパーの仕事です。例えば、森ビルの六本木ヒルズがそれです。しかし、ベーリングのように最初から大地主がほとんどの土地を持っているところではデベも歯がたたず、圧倒的に大地主の立場が強いのです。

元々何もなかったからこそできた千葉県の新浦安駅前のような大規模複合開発ができれば、ベーリングも様変わりするだろうし面白いのですが、そもそも土地が出てこなければデベは何もできません。
今回のプラユット政権による土地建物税や相続税の導入により、こういう地主達が土地を手放すようになれば状況は変わってくるかもしれませんが。

ベーリングの場合、
そもそもこんなところに駅をもってきたことが間違いです。これはオンヌットに住むタイ人から聞いたことなので、若干信憑性に問題がありますが、もともとの計画では、新駅は今のベーリングではなく、オンヌットのような既存の街の中になる予定だったそうです。それが当地特有の利権絡みの反対があり、結局そこには駅を作れず今のところにせざるを得なかったのだそうです。

いずれにせよ、ベーリングは今後、ウドムスクのザ・バンコクモールとサムローンのインペリアルモールに挟まれた形になり、住民も少ないので、スーパーなどの大型店舗はまずやってこないでしょう。ただ、バンナーが副都心になればそのベッドタウンにはなるかもしれませんが、それも随分先の話だろうと思います。

さて、こういうタイ不動産の構造と特性が分かってくると不動産投資の熟達者には、ならば投資として次の狙い目はどこか、ということもおのずと見えてくると思うのですが、これについてはこのブログではなく、今執筆中のアレイズ11月号に書いて投稿したので、そちらも読んでみて下さい。

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プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その2)

ウィズダムデベロッパーのコンプレックス開発による街づくりは、日本でもいろんなデベがトライしていますが、中途半端なのではなかなか難しいです。

オンヌットの先のプンナウィティでも、デベのマグノリアが駅から500メートル以上離れた場所でこの写真のようなウィズダムという大規模な複合開発をやろうとしています。これだけ大規模だと当たれば大きいですが・・・。

 

ただ、複合開発と言っても駅から遠い場合、強力な魅力がなければ、駅前とか駅近という利便性を持つプロジェクトと比べるとどうしても弱いので、投資として見た場合、将来資産価値が上がっていくかどうか見分けるのは簡単ではありません。


しかもオンヌットの場合、プロンポンやトンローのようなブランドが定着しているハイエンド・マーケットとは違い、そのブランドに憧れてそこに住みたいというハイソよりも、物価が安くて生活にも便利なところに住みたいという普通のミドルクラス庶民が多く住む街です。

the movie plazaそう考えると、駅前にテスコ・ロータスの巨大なパワーストアがあり、さらにその正面には、これからシネコン、レストラン街、24階建てのホテルができるとなると、やはり生活密着型のこの街の中心はこれからも駅前であり、その吸引力はますます強力になります。


従って、将来、中古になってもキャップ・コンプレッションによって資産価値が上昇していく優良資産を持ちたければ、オンヌットの場合、やはり駅周辺徒歩3分以内という投資クライテリアを維持するべきだろうと思います。

もっとも、自己居住用でキャピタルゲインは重要ではないのであれば、駅前に固執しなくてもいいですが。

次回に続く 


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Price of re-sale condominium increased 38 percent in 2-5 years
The growth of the real estate market in this area is not confined to the 500-metre radius of the BTS rail line but spreading out further to the entrance to Soi Phra Khanong-Onnut or nearby which is an old residential area surrounded by shops, restaurants and fresh markets. The re-sale market in the past 2-5 years was found to have consisted mostly of 1-2-bedroom types, with prices about 34-38 percent higher than when new. This is similar to the growth in the lower Sukhumvit area that has increased in resale value by 24-35 percent. This is a clear indication of the growing demand for condominium units in the Phra Khanong-Onnut area resulting in the upward adjustment of prices of resale units in old projects.
 

プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その1)

オンヌット プラカノン以下は、ヘヴィレイルラインがプラカノンとオンヌットの地価を上昇させている、というプラスプロパティのレポートです。

 

『地価が上昇するということはその地域が発展しているということでもある。
 16年前にバンコクでBTSが初めて開通した。その目的は交通渋滞の解消であったが、実際に最も恩恵を受けたのは不動産業界である。

 特に、1方向に1時間あたり6万人の輸送能力があるヘヴィーレイルシステムの沿線は、同2万人程度の輸送能力のライトレイルシステム沿線に比べて将来性も高い。
 

 しかし、プラカノンからオンヌットにかけては、ヘヴィーレイルシステムが通っているにも関わらず、開通当初はエッカマイやトンローに比べると大して発展しなかった。 

 ところが、最近の発展、特にコンドミニアムとスーパーマーケット等の生活密着型店舗の増加は顕著である。そして、それを反映してこのエリアの地価はここ4-5年で4割の上昇となった。従って、もしあなたが、この間にプラカノンからオンヌットにかけてのどこかで土地を持っていたとすれば、既に4割値上がりしていると思っていい。
 また、このエリアの不動産市場の発展はBTSの駅から500メートル以内に限られない。ソイ・プラカノン-オンヌットやその周辺の古い住宅街にも波及している。
 

 この2年から5年の間で1ベッド、2ベッドルームの中古コンドミニアム市場価格は当初販売価格に比べ、34%から38%値上がりした。これはアソークなどのロワースクムビットの中古価格の上昇率である24%から35%と大差ない。つまり、今、ここにきて、プラカノンとオンヌットの住宅需要が中古物件の価格を押し上げているのである』


以上ですが、デベロッパーのサンシリがオンヌット駅からかなり離れたところでザ・ベースやハスハウスというコンドミニアムを開発し、複合開発の一環で、最近ハビトという日本型ショッピングモールもオープンしたこともあって、その系列会社であるプラスプロパティがそのバックアップのためにこのレポートを書いたようにも思え、若干、ポジショントークを感じます。
 

いずれにせよ、以前から書いているように、私もオンヌットはいいと思います。ただ、オーバーサプライから抜け出した?オンヌットでも書いたように、日本人投資家の場合、理想的にはやはり駅から200メートル、遠くても500メートル以内で、できれば40平米以上のユニットを買うべきだ思っていますが。


次回に続く 


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Main Heavy Rail line constantly pushes up Phra Khanong-Onnut land prices

The price of land is an indicator of the development and progress of an area. Sixteen years ago, when Bangkok first introduced the rail mass transport system in order to alleviate the traffic situation. However, the big beneficiary was the real estate business that grew along all rail mass transit lines. Especially the area is along the main Heavy Rail system (capacity 60,000 persons/hour/direction), the growth trend in the future is even more promising than along the Light Rail lines (20,000 persons/hour/direction).
The Phra Khanong-Onnut area is one location served by Bangkok’s first Heavy Rail line, but had not seen much growth in the past when compared to nearby stations such as Ekamai and Thonglor. But observing the growth of the real estate sector in this area, it is evident that there is continuously growth especially condominiums and shops selling consumer goods. That has reflected in the land prices that grew by about 40 percent in the past 4-5 years. It is safe to say that whoever is still holding onto the ownership of a piece of land in this area, your property has already appreciated by 40 percent.  

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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