バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

家賃のボリュームゾーンで物件選択

なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その5)

クアトロ以上、現在のトンローの需給逼迫に関するレポートですが、トンロー人気は今に始まったことではなくずっとこの状況です。こういうのをイギリスでは「Upward Only」のマーケットといいますが、まさにそれですね。

ただし、プラスプロパティは親会社のサンシリのためにポジトークをする傾向があるのでややオーバーな気もしますが、基本的には間違ってないと思います。 

 

ところで、プラスプロパティのいう50平米から55平米の1ベッドルーム、家賃が5万から6万バーツの物件が最も人気がある、には実は大事な事実が隠れています。

それは、この家賃水準の物件であれば、一流企業の
単身赴任者、それとボリュームゾーンにいる夫婦2人連れの駐在員と2つの入居者層の選択肢に入っているということです。


つまり、
「なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?」の答えの1つがこれなのですが、50平米前後の1ベッドルームは予算のある単身赴任者だけでなく、夫婦2人の入居者層をもターゲットにできるので40平米前後の1ベッドルームに比べて空室リスクが格段に減ります。実際、HQの1ベッドルームは、出たらすぐ入居者がつくという状況のようで、50平米前後のサイズに対する賃貸需要は相当大きいです。


ただし、残念ながら、もしクアトロやHQのような中古物件で、高層階にあるこの写真のような内装を施した50平米の1ベッドルームを買うとすると、平米25万バーツ位するので約4、000万円にもなります。これでは一般の日本人投資家にはちょっと荷が重いはずです。

一方、これまで投資コンサルティングをやってきた経験から、2、000万円位の予算を持つ投資家なら結構います。それもあって、私はもう少し平米単価の低い、グレード・セグメンテーションでいうハイクラス、40平米台をお勧めしています。

従って、以前にも書きましたが、今度はバンコク不動産投資に関する一般的な話でなく、ある程度予算のある適格投資家A&B向けのセミナーをやろうと思っています。ただ、いつもは大体100人ぐらいの参加者があるのですが、この場合、比較的参加者の人数が少なくなると思うので、ある程度の参加希望者がいることを確認した上で、あらためてセミナーを企画するつもりです。ご興味のある方は今から私までご連絡いただけますと参考になるので助かります。

ところで、クアトロやHQに住んでいる日本人駐在員がそんなにお金持ちかというと、そういうことはないので安心して下さい。私がロンドン駐在の時にそうだったように、海外赴任中は会社負担でこういう高級物件に住めますが、いずれ日本に帰ればただのサラリーマンです。日本に自宅を持っていて、かつバンコクで4、000万円もの不動産投資をサクッとできる駐在員などそんなにはいませんから、たとえ2、000万円でも海外に投資物件を持っている投資家の方がすごいと思います。


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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その4)

トンローマーケット以下は、プラスプロパティ・リサーチによる、「投資家とテナント両方から求められるトンロー」というタイトルのトンロー・コンドミニアム市場に関する直近レポートです。

 

トンローのコンドミニアムに対する投資家需要は大きいものの、現在、売りに出ているのは既存物件全体のわずか5%以下である。さらに新規供給がほとんどないこと、お洒落な店やレストランが多く交通網においても便利なこと等から人気は衰えず、今も中古物件の値上りが続いている。

 

こういったトンローのコンドミニアムに対する投資家需要を満たせない最大の原因は売り物件の払底であり、その結果、過去8年間のコンドミニアム価格の値上りは年率13%にも達している。

 

さらに、賃貸市場についてもタイ人だけでなく、日本人を筆頭にアメリカ人、韓国人駐在員の賃貸需要が大きく、これだけ物件価格が値上がりしても家賃も上昇したことにより、今も5%の利回りを確保できている。

 

ここ7-8年、トンローでは新規供給はほとんどなく、せいぜい年に2プロジェクト程度しか供給されておらず、数年間、全く供給がないこともあったほどである。一方、BTSトンロー駅周辺でもスーパーラグジュアリー級の物件に対する需要は大きく、その結果、トンローエリア全体で新規供給されたプレビルドのハイライズ物件1、800ユニットに対し、現在も販売中なのはわずか35ユニットしか残ってないという状況である。


一方、中古物件の売買価格もクアトロや
HQ等の人気物件は当初のプリセール価格から既に8割も上昇している。

 

さらに、トンローの賃貸市場における入居者需要も大きく、現在テナント全体の7割を日本人駐在員が占めるに至っている。そして、日本人テナントに最も人気のある物件は、1ベッドルームなら広さが50平米から55平米で家賃が5万から6万バーツ、2ベッドルームなら75平米から85平米で家賃が6万5千から8万5千バーツであり、概して平米1、000バーツというのがこの辺の家賃相場である。(注:クアトロやHQもそうですが、スーパーラグジュアリー級のコンドでは1ベッドルームのサイズも大きくなり、50平米台は珍しくありません。むしろ、30平米台はほとんど見かけなくなります)

 

すなわち、トンローのコンドミニアムはその優れたロケーション、利便性、上がり続ける資産価値から、投資家とテナントの両方から求められているのである。

次回に続く 


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พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยผลสำรวจ อสังหาริมทรัพย์ในซอยทองหล่อความต้องการพุ่งแรงเหลือขายไม่ถึง 5% เหตุพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่เริ่มมีจำกัด แต่เป็นทำเลศักยภาพ ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งช้อปปิ้ง และการคมนาคมสะดวก ส่งผลราคาขายต่อพุ่งแรง คอนโดมิเนียมราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 13% ในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดปล่อยเช่าคึกคักผลตอบแทนสูง 5% ต่อปี เหตุตอบโจทย์ความต้องการของชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อเมริกา และเกาหลีใต้ ส่งผลทำเลทองหล่อขึ้นแท่นทำเลระดับท็อปตลอดกาล

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า  แม้ทำเลทองหล่อจะถือเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวนไม่มาก เนื่องจากมีความจำกัดในด้านพื้นที่ ในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นปีละไม่เกิน 2 โครงการ บางปีไม่มีโครงการใหม่เลย ซึ่งจากการสำรวจพบว่าในเส้นทองหล่อปากซอยถึงท้ายซอยยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ Super Luxury ในพื้นที่ดังกล่าวเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันในย่านทองหล่อ จำนวนอุปทานโครงการ High Rise มีรวมกว่า 1,800 ยูนิต ซึ่งเหลือขายเพียง 35 ยูนิต แต่จะมีโครงการที่เปิดขายในไตรมาส 4/2559 อีก 423 ยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยโครงการ High Rise ล่าสุดอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ยังพบว่าราคาคอนโดมิเนียมรีเซลที่ถูกนำกลับมาขายใหม่บางโครงการราคาปรับขึ้นจากวันเปิดตัว ถึง 80% เช่น โครงการควอทโทร บาย แสนสิริ (Quattro by Sansiri)  และเอช คิว ทองหล่อ (HQ Thonglor)สำหรับตลาดเช่าพบว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ในระดับที่ดี ล่าสุด Rental Yield อยู่ที่ 5% ต่อปี โดยได้อุปสงค์จากคนญี่ปุ่นมากสุดถึง 70% จากจำนวนห้องที่ปล่อยเช่า รองลงมาคือชาวอเมริกา เกาหลีใต้ และไทย เป็นต้น ซึ่งรูปแบบห้องที่นิยมมากที่สุดคือ 1 ห้องนอน ขนาด 50-55 ตารางเมตร ค่าเช่า 50,000-60,000 บาทต่อเดือน และ 2 ห้องนอนขนาด 75-85 ตารางเมตร ในราคา  ค่าเช่า 65,000-85,000 บาทต่อเดือน หรือเฉลี่ย 1,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นหากจะกล่าวว่าทำเลทองหล่อเป็นทำเลที่ทั้งผู้ซื้อและผู้เช่าชาวต่างชาติต่างสนใจอยากถือครองและเข้าพักอาศัยเป็นอันดับต้นๆ ก็ว่าได้ เพราะด้วยศักยภาพของที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงมูลค่าอสังหาฯ ที่ยิ่งถือครองยิ่งเพิ่มมูลค่ามากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その3)

間取図4さて、次に2ベッドルームを見ていきますが、ここでも同じプロジェクト内の55平米と76平米の間取図を載せています。(注:このプロジェクトにはこの中間のサイズの2ベッドルームがありません)

尚、
RHYTHMは当初プリセール価格が平米15万バーツ台とグレードセグメントでハイクラス物件なので、総額が高くなる割にスーパーラグジュアリーに比べると、当然什器設備等のスペックやグレードはかなり落ちます。しかし、このクラスの場合、それより重要なのはロケーションと部屋の広さなので、あまり細部に拘らない方がいいです。

 

まず、(その1)で「そしてもし予算が許すなら、さらに希少性が高い2ベッドルームに手を伸ばすべきだ」と書きましたが、その理由は以下です。

 

タイの入国管理局の発表によれば、就労ビザを持つ外国人駐在員は今も年率4%以上の割合で増え続けているが、一方で現在建設中のコンドミニアム全体の7割がスタジオか1ベッドルームであり、そういう外国人達が家族と住む2ベッドルーム以上のユニットの供給が需要増に追いついていないというミスマッチが今も続いている。(CBREのレポートより)

従って、先の40から50平米の広めの1ベッドルームに比べても、2ベッドルームはもっと希少価値があり、今後家賃も上がるしキャピタルゲインも大きく取れる可能性が高いということになります。 

 

ここで家族連れ日本人駐在員の家賃水準はといえば、大手一流企業の駐在員でも月額10万バーツに届いている人はほとんどおらず、8万から9万バーツまでのようです。また、下限値は4万バーツ位なので、ミディアン値は6万から7万バーツの間だろうと思われます。そして、モード値はもう少し低く6万バーツ弱だろうと推測します。

 

例えば、トンロー・ソイ55でトップクラスの人気物件といえばクアトロやHQですが、ここの高層階で内装に金を掛けた物件の家賃が平米1,100バーツ位であり、トンロー駅周辺の築浅スーパーラグジュアリー物件の家賃も平米1,000バーツ位です。

 

そう考えると、日本人駐在員に貸しやすい2ベッドルームに投資する場合、グレード・セグメンテーションでハイクラスのRHYTHMスクムビット36-38であれば、60から70平米の2ベッドルームが多くの家族連れ駐在員にとって、予算内に入ってくることになります。一方、このプロジェクトには86平米の2ベッドルームもあるのですが、駐在員の予算から見るとボリュームゾーンから離れている分、空室リスクが高くなります。

 

ところで、このプロジェクトには60から70平米のユニットがない以上、この2つの間取から選ぶとすれば、私なら76平米の方をお勧めします。その理由は大きい方が希少価値が高いし、将来少し古くなって新築プレミアムもなくなり、もし家賃を平米800バーツ辺りまで下げることになっても、まだボリュームゾーンに入っているからです。もっとも、見ての通りこちらの間取りの方が全然いいというのもありますが…。

以上、ここではトンローの新築物件RHYTHMスクムビット36-38を例にとって説明してきましたが、同様のやり方でエリアごとの賃貸需要に合致した物件選定をしていくと「帯に短したすきに長し」というどっちつかずのサイズのユニットを買ってしまうリスクは少なくなるはずです。

次回に続く

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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その2)

間取図2

私は自分の本、第4章3項「需要と供給のミスマッチ」でこんなことを書きました。

 

・広めの1ベッドから2ベッドルームに対する需要が大きいにも関わらず、デベロッパーが新規供給するコンドミニアムの大半は、24-30平米の小さい1ベッドルームである。その結果、今後バンコクの1ベッドルーム(注:ここでいう1ベッドルームとは30平米以下の狭小ユニットのこと)の家賃は供給過剰が原因で値下りするが、供給の少ない2ベッド、3ベッドルームの家賃は、逆に需要増で値上りしていく。(CBREレポートの抜粋)

 

・向こう5年位先を見据えた中長期コンドミニアム投資を考えているのであれば、40平米から50平米の広めの1ベッドルームや、2ベッドルームにこそ投資のチャンスがあるということが分ると思います。間違っても、金額的に手頃だからという理由で、デベロッパーの思惑に嵌って30平米以下の狭小物件など買ってはいけません。

 

前回の間取図からも分かるような居住性の悪さ、さらにマーケットで既に大量に存在するオーバーサプライ状態という2つの観点から、バンコクの狭小物件はたとえダウンタウンにあっても投資対象としての魅力に欠ける、と私は指摘しているわけです。

 

さて、次にもう少し広いユニットを見てみます。これも同じRHYTHMスクムビット36-38ですが、広めの1ベッドルームとしてこの2つがあります。

 

42平米と49平米ですが、この間取図からも、広くなった分、居住性が向上しているのが分かります。また、このプロジェクトの市場家賃は新築プレミアムを入れて平米1,000バーツ位とのことであり、階数や内装、眺望にもよりますが、平米900から1,000バーツ、高層階で大体4万から5万バーツが設定家賃になってきます。

 

昔、私が日系企業のロンドン駐在員だったバブルの頃は、駐在員は家族同伴が決まりごとだったのですが、経費削減もあって今はそんなことをいう企業も減り、単身赴任の海外駐在員がどんどん増えています。そして、今の大手一流企業のバンコク単身赴任者の住宅手当は、月額5万から6万バーツというのが私の得ている情報です。

 

もちろん、駐在員の職位や業界の違い、同じ製造業でも高収益企業と下請企業では住宅手当もかなり違うので、一概には言えませんが、大まかに言って日本人駐在員の単身赴任者が住むコンドミニアムの家賃は3万から最高6万バーツのレンジにあります。

 

そうなると、先の33平米の1ベッドルームの家賃は3万バーツ位なので、どちらかというと駐在員の中でも下限に近いことになり、ちょっと手狭なこともあってもっと予算のある駐在員はまず借りてくれません。

一方、この42平米と49平米は4万から5万バーツと、どちらもまさに予算のボリュームゾーンに入ってきます。すなわち、もし可能であれば需要の多いミディアン値(中央値)に近い物件を買っておく方が、空室リスクが低くなるということです。

ただし、バンコクの日本人単身赴任者は、
金融、証券などサービス業の駐在員が多いニューヨークやロンドンに比べると製造業が多く、大会社の関連会社や中堅企業駐在員の裾野が広がる三角形型の分布であることから、家賃水準のモード値(最頻値)はミディアン値より幾分下の方に集まっている可能性が高いと思います。

その場合、3万から6万バーツのレンジの中でも4万バーツ弱がモード値ではないかと思いますが、であれば、この2つのユニットの中では、どちらかというと42平米の1ベッドルームの方が、より多くの単身赴任駐在員にとって予算のストライクゾーンだということになります。

 

いずれにせよ、日本人駐在員が多く住むトンロー、プロンポンでは築浅物件の家賃相場はそう大きく変わらないので、ざっくりと40平米から50平米が日本人単身赴任者賃貸需要のボリュームゾーンになると考えておいていいし、さらにこのサイズの1ベッドルームは30平米台のユニットに比べて数も少なく希少価値があることから、空室リスクを減らせるはずです。

 

次回に続く


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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その1)

間取り1

バンコクで最大の発行部数を誇る週刊誌のWise。ここが年に1度発行する不動産年鑑、「BHG」(バンコク・ハウジング・ガイド)の巻頭特集記事を書かせてもらうことになりました。

 

既に原稿は書き終えて出版社に提出済みですが、この中で、バンコクのコンドミニアム購入で「失敗しないための3つの基本原則」と題して、一番最初にもってきているのが次のくだりです。

 

【30平米以下の狭小ユニットは買ってはいけない】

購入総額が大きくならず多くの消費者に売りやすいというデベロッパー側の一方的都合だけで、バンコクではこれまで大量の狭小ユニットが供給されてきた。その結果、郊外、都心部を問わず小さな1ベッドルームが市場に溢れ、今後、入居者募集も売却もままならないという事態に直面する可能性が高い。従って、1ベッドルームに投資する場合でも、最低35平米、できれば40平米台が理想である。そしてもし予算が許すなら、さらに希少性が高い2ベッドルームに手を伸ばすべきだ。

 

このことは、これまでのセミナーでも繰り返し言ってきたことなので、私のセミナーに出た方は覚えておられると思いますが、今回はそれについて書いてみます。

 

まず、この間取り図を見て貰いたいのですが、これはスクムビットソイ36で建設中のRHYTHMスクムビット36-38の主なユニットの間取図です。

 

このプロジェクトで一番小さなユニットがこの24平米ですが、ここまで小さくなるともう1ベッドルームは無理でこのようにスタジオルーム、つまり日本でいうワンルームになってしまいます。この広さにしてはよく考えた間取りだとは思いますが、どうやったところで24平米では限界があります。

 

例えばこの例だと、テレビを正面から見るにはベッドに座って見るしかなく、キッチンはクッキングをするというよりはレトルト食品を温める程度しかできないようなミニキッチンで、食事はソファーに座って、もしくは床に座って食べるのでしょうか。この程度のサイズだと快適な居住性からは程遠いのが分かります。従って、これを日本人の駐在員が借りてくれる可能性はかなり低いと思います。

 

日本でもワンルームより30平米以上あるコンパクトマンション(1ベッドルーム)の方がマンションを購入する女性の間に人気が高いですが、やはりリビングとベッドが同じ部屋だと居住空間として落ち着かず、長期的には住みにくいからです。

 

間取図3さらに、最近はこれより小さい21平米などというものも大手デベロッパーが売り出してきています。ただ、これは郊外のタイ人中低所得層を狙ったものなので、彼らが自分で我慢して住むつもりであればまだ理解できますが、間違っても日本人が投資対象として買うような物件ではありません。まさに安物買いの何とやらです。

 

実際、このRHYTHMスクムビット36-38は、以前このブログでも書いたように、ロケーションの割に価格が安く、ソイ36ではお勧めプロジェクトなのですが、つい1ヶ月ほど前に現地の販売事務所を覗いた際に聞いたところ、ほとんど竣工間近だというのに、このスタジオタイプだけはまだ売れ残っているとのことでした。

 

どうしてデベロッパーのAPは、郊外でもないトンローでこんな狭小ユニットを作ったのか理解に苦しみますが、多分、このユニットは新築時はまだ日本人現採組(現地採用組)等の入居者はいるかもしれませんが、2年も経つと新築プレミアムもなくなり、家賃を2万バーツ以下に落とさない限り、入居者募集がかなり難しくなるはずです。

 

これに比べると、隣の33平米の1ベッドルームは居住空間と寝室が分離され、フロンテッジも5メートルは取ってあるようです。ベッドの長さが2メートルあるので、通路部分の60センチを合わせて寝室開口2.6メートルは最低線であり、一方、リビングも32型テレビを見るには最低でも2.5メートルはほしいので、開口部は最低5メートル以上必要です。本当は6メートルはほしいところですが、このユニットは許容範囲ギリギリのところです。また、比較的広いバルコニーもあるので洗濯物も干せるし、あまりものを買わなければ何とか中長期でも住めそうな広さです。

これに日本人向けにバスタブをつけたら35平米位になりますから、まあ、最低でもこのぐらいの広さが必要だということなのです。


次回に続く


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