バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

その他

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その3)

robot parking2下のCBREのコメントを読むと、これまでの自走式の駐車場から機械式駐車場になることで駐車場付置率が増えるというメリットがある。

従って、今後開発されるダウンタウンのプロジェクトで半数以上が機械式駐車場を導入することになるだろうとのことで、バンコクも東京のようになってくるようです。

しかし、日本のマンションを見たら分かりますが、機械駐車場は決して人気がありません。オフィス街のようなところは別として、住宅地のマンションでは機械駐車場が満車になっているところは案外少なく、敢えて建物の近くにある平面駐車場を契約して車を停める人が多いのです。

やはり、車が出てくるのを待つのが面倒臭いというのが最大の理由ですが、実際、今のバンコク都心部のコンドミニアム、特にマストランジットの駅から徒歩圏の物件は、駐車場の半分以上が空いているところがほとんどで、そんなところに無理矢理機械式駐車場を導入してもあまりメリットがないように思うのですが…。

AREAは、今後のコンドミニアム開発のトレンドとして共用部施設が充実してくるといっていますが、それはパーティルームやワーキングスペースの充実であり、不便な機械式駐車場を導入して無理矢理
全室1台分の駐車場付きにすることではないと思います。

それに最近は、バンコクでもCBDにあって駅から徒歩圏の物件では車を持たない人も増えていて、駐車場付置率は50%もあれば十分だろうと思うのです。

バンコクのハイライズコンドで日本の大手3社のエレベーターが、しかも
100ユニット対し1台以上設置されているという場合、それはラグジュアリーコンドの大きなセールスポイントになります。

しかし、機械駐車場は保守点検で余分な費用がかかること、車の出し入れが面倒臭いという2つの大きなデメリットがあることを考えると、駐車場付置率100%などというプロジェクトは大して売れないのではないかと思うのです。

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Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures. 

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その2)

robot parking正直、立駐はAM泣かせです。日本の大都市で一番多いのがゴンドラ型と呼ばれる立駐ですが、小さいスペースで30台、40台とまとまった数の車を格納することができるので、都市中心部のオフィスビルなどではこれが多く採用されています。

しかし、築15年位のビルだと立駐のあちこちが傷みはじめ、金食い虫になります。鉄でできているので、車を乗せるパレットが錆だらけになり、ひどい時には穴が開いたりします。

特に東北地方などは冬場の路面凍結を防ぐために道路に塩をまくので、それがタイヤに付着したまま駐車場に入ってくると錆が速くなります。

こうなるとAMは修繕費用で毎年数百万をかける必要があり、物件の実収入であるNOIをむしばんでいきます。

バンコクではさすがに道路に塩をまくことはしないので鉄部の腐食も遅いと思いますが、それでもやがては錆が出てきます。

だから、著書の中でも書きましたが、少なくともバンコクのコンドミニアムはすべて自走式の駐車場なので、その分、余計な修繕費用がかからず管理がしやすいと思っていました。

それがバンコクでも地価高騰により、いよいよこれからCBDで出てくる新規プロジェクトの5割で機械式駐車場の採用されるようになるとのことで、これも仕方がないのだろうと思います。

写真のような駐車場をこちらではロボット型パーキングというみたいですが、要はドライバーが自分で操作しなければならず、自分の車が出てくるまでに我慢強く待っているしかありません。

次回に続く

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Rise of the robot parking valets

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures.

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その1)

Elevater日本で不動産のAM(アセットマネジャー)をしていた頃、オフィスビルなどの商業ビルを購入する際の実査で、まず最初に私がチェックしていたのが、そのビルに据え付けられているエレベーターのメーカー名です。

東芝、日立、三菱。日本の大手3社ですが、このエレベーターが据え付けられていて、しかもオリジナルメーカーのフルメンテナンス契約をしている物件は予算に余裕があり、ビル全体の予防修繕もよくできている可能性が高かったからです。

じゃあ、オーティスやシンドラーだとダメなのか、といわれるとそういうわけではないですが、やはり日本の大手3社のエレベーターは不動産ファンドのAMやPMにとっても信頼感があります。

その点、バンコクの一流オフィスビル、例えばアソークのインターチェンジビルに据え付けられている聞いたこともないメーカーのリフトなど、
日本メーカーのもののように賢く制御されておらず、一度にいくつものリフトが束になって上下する、いわゆるバンチングを起こすので、エレベータを待っていてイライラさせられたことがある人も多いと思います。

そんなこともあり、バンコクでのリフトの値段についてはわかりませんが、多分、日本の3社のものが一番高いのだろうと思います。

従って、タイのコンドミニアムでデベロッパーがそれでも日本の大手3社のものを据え付けていれば、その物件のクオリティに対するこだわりが感じられることになるので、1つのチェックポイントにもなります。

そして、その次に私がチェックしていたのがいわゆる立駐、機械式駐車場です。日本では日精、三菱重工、IHI、新明和というところが主だったメーカーで、ほとんどこれら数社で寡占状態です。やはり、高重量の車をハンドルするので、エレベーターの重電メーカーとは違い重工系であり、餅は餅屋というところでしょうか。

さて、地価が上がった結果、最近、バンコクのコンドミニアムでも機械式駐車場がポピュラーになってきたという記事が出ていたので、今回はそれについて書きます。

次回に続く

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日本の総合デベロッパー大手4社揃い踏み

野村不動産バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。

これで日本の大手4社、地所、三井不、東急、野村がタイで出揃ったことになります。もっとも、東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが…。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのことです。これで本当に日本のビッグ4がバンコクにやってくることになりました。お金だけ出すのではなく、施工監理や設計でも協力する本当のJVであることを期待します

一方、タイにはビッグ10と呼ばれるデベロッパーがありますが、正直、ほとんどが「マンデべ」と呼ばれる
マンションを中心とする住宅専業デベロッパーで、総合デベロッパーの力量はありません。

日本の大手4社と同等の総合デべというと、2トップと呼ばれるLand and HousesとQuality Houseしかないというのが私の考えです。例えば、アソークの人気SCであるターミナル21はL&Hだし、
クオリティハウスもオフィスビルやサービスアパートを所有し運用しています。

やはり総合デベロッパーは経験も知識も、そして資金力も違います。三井不などはアウトレットモールや東京ディズニーランドまでやっていますが、総合デべには住宅だけでなく、オフィス、ホテル、SCなど何でもやれる懐の深さがあります。

以前、ドイッチェの不動産投資銀行部にいた時に、九段下にある北の丸スクエアという800億円の大型オフィスビルを三菱地所、東急不動産とドイッチェの3社のJVで開発したのですが、さすが日本のビッグ4、豊富な経験と人材の層の厚さには脱帽でした。

さて、この野村にはプラウドが、三井不にはパークマンションを頂点とするパークシリーズが、そして地所にはパークハウスグランを頂点とするパークハウスシリーズのブランドがあります。

それに対し、迎え撃つL&Hには最高峰ブランドのザ・バンコクが、クオリティハウスにはQハウスがありますが、こういうデベロッパー達がバンコクのコンドミニアムの施工精度やクオリティを高めていってくれれば最高ですね。

少なくとも日本のビッグ4が参入することで、今のタイのマンデべの竣工物件から山のようなスナギングが消えてくれるようになればいいのですが…。

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Origin in tie-up with Nomura
Japanese firm gets 49% stake in subsidiaries


SET-listed developer Origin Property Plc (ORI) will forge a joint venture with Japanese developer Nomura Real Estate Development Co, starting with four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht.

Origin has also revised the number of new projects to be launched this year to 12 worth a total of 18 billion baht, from nine worth 15 billion, and presales target to 14 billion from 13 billion.

"The Japanese partner will help drive our performance to be one of the top three developers in revenue and presales in the next five years," Origin's chief executive Peerapong Jaroon-ek said yesterday. "By 2022 we will have over 30 billion baht in revenue."

Origin's board of directors last Saturday approved the company's disposal of its ordinary shares of four subsidiaries: Origin Sphere Co, Origin Vertical Co, Origin Ramkhamhaeng Co and Origin Prime 2 Co.

The share amount, accounting for 49% of each subsidiary, will be sold to Nomura with a combined price of 789 million baht. The Japanese developer will hold 49% stake in each of the subsidiaries.

The four subsidiaries will develop four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht. Three of them will be launched this year: Knightsbridge Prime Ratchayothin, Knightsbridge Ramkhamhaeng and Knightsbridge Prime On Nut, worth a total 6 billion baht.

Origin also revised up revenue target to  9 billion baht from 6 billion as it expected to realise revenue from Park 24, a high-end condominium project, after it acquired its developer, Proud Residence Co, last month.

In the second half, Origin plans to launch eight new projects worth a combined 8.6 billion baht with four worth 7.4 billion baht in the third quarter and four worth 1.2 billion baht in the fourth quarter.

"The property market may not return to normal but we are confident our products can compete with rivals and tap into the right demand," said Mr Peerapong, 41.

He said the Japanese joint venture will boost sales from foreign buyers from 10% to 15-20%. Nomura will also introduce the new projects in Japan and China through roadshows.

Origin also plans to diversify into non-residential property business, including a mid-scaled office building, warehouse, property-related service, property brokerage and media, aiming for an income proportion from the new segment of 20% from zero today.

Mr Peerapong said Origin will introduce a three-year free stay campaign for buyers of completed condominium units.






タイの不動産データベース・ビジネス

Data Base Businessこのブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。

以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。

彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合いがあり、私も色々と貴重な業界の裏情報をもらえるのですが、名門チュラで不動産のマスターを取り、元CBREリサーチ部門のマネジャーでもあったことから、タイ不動産マーケットのトレンドをよく知っています。

周辺環境とか間取り、スーパーや病院、インターの学校が近いとか遠いとか、ほとんど主婦目線だけで投資物件を勧める仲介業者がいますが、賃貸仲介ならまだしも、投資物件を探している人に対してそれではミスリーディングです。供給過剰気味のバンコクで最も注意しなければならない空室リスク、そして投資家動向、周辺の新規プロジェクトとの価格乖離率、デベロップメントパイプラインなど、検討すべき事項はたくさんあります


そこで、彼のような不動産マーケットのトレンドや需給関係に詳しいプロの情報が役に立つのですが、この記事は、最近彼が提携したアメリカのオープンドアという不動産売却ソフトについて書いたものです。

タイの不動産市場は信用のおけるデータベースがなく、売主は自分の物件の市場価値について疑心暗鬼になっているという問題があります。だから、売却に1年もかかったりするのですが、そういう私もつい先日、コンドミニアム売却、実践体験記で自分の物件売却について書いたように、ダラダラ時間をかけても仕方がないのでこの辺が市場価格だろうと判断して売りに出したら、どうも価格が安すぎたようで、わずか1ヶ月半後に値引要求一切なしで買い付けが入るというようなお恥ずかしい結果になったりもします。

バンコクにも米国のMLSや日本のレインズのような
信頼できるデータベースがあったらと思ったものですが、実は、彼がやっているビジネスは、新しいようで先進国なら当り前のビジネスです。

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FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

This is a difficult question to answer, but as an agent I should know the answer. "Well, it depends on how you're pricing your property. It may need one or two years or six months if you are lucky," I told him. However, many thousands of homeowners haven't been able to sell their houses even after a few years. My Australian client said you could sell an apartment in Sydney in about one or two months. His answer surprised me: It is almost impossible to sell property within a month in Thailand.
After that, I started researching how other countries sell their houses and I found that they all vary. The time taken depends on location, market demand, prices and other factors. In countries like the United States, United Kingdom or Australia, you may need 1-3 months on average if the properties are located in the city, while it may take about six months if they are situated elsewhere. We found that these countries have an established structure to solve liquidity problems in property sales.
It was a real eye-opener that in developed countries, you do not need many years to sell houses. However, I was surprised when my colleague found a start-up in the US committed to buying houses within two days through "Opendoor".
Opendoor is a property tech firm in Phoenix that aims to speed up the home-sale process by purchasing the home directly from sellers within a few days. A seller can avoid the tedious process of home selling through home improvements, dealing with an agent, open-house visits and others. Opendoor proposes a price to the owner within 24 business hours of receiving property information. If the price is accepted, the start-up will send an inspector to check the home's condition. If no additional problems are found, the owner will receive the payment and move out within 30-60 days.
Opendoor has built its own pricing models and algorithms using public data, which generate what they describe as a fair-offer price. Opendoor charges the seller a fee that is 2 to 4 per cent higher than the 6 per cent charged by a real estate broker, in return for the convenience to the seller and the risk being borne by the company.
Buyers who purchase houses from Opendoor will have newly renovated houses and get an inspection report from a third party. Buyers can tour homes at their convenience from 6am-9pm daily with no appointment needed. When they arrive at the house, they can use the Opendoor app to instantly unlock the home. The company has a 30-day buyback programme if buyers are not satisfied after moving in.
Founded in 2014 by former PayPal executive and investor Keith Rabois, Eric Wu, Ian Wong and JD Ross, Opendoor presently operates in Phoenix, Dallas and Las Vegas. It currently buys about US$60 million worth of homes per month, and has bought and sold more than 4,000 houses to date. In November 2016, the company raised $210 million with $1-billion valuation.
This is a case of a founder who is passionate to challenge something that seems impossible. Selling properties is difficult everywhere in the world. The key is market data. Without accurate market data, it would be very hard for Opendoor to calculate home valuation. Moreover, they would have no evidence to explain to the homeowners. 
Nattapon Asswisessiwakul, CEO Z My Home, dtac Accelerate Batch 3

メルマガ開始

メルマガ バンコク コンドミニアム物語昨年2月、「バンコク不動産投資」を出版してからもう1年が経ちました。

このわずか1年の間でバンコクの不動産市場のトレンドは大きく動き、本の内容からいろいろと状況が変わってきた点も出てきています。

ただし、ホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるハイクラス物件を積極的に買うべき、というような原則論的な考えは今も変わっていないし、供給過剰がひどいのでパープルラインは買ったらダメだというのは、昨年8月の路線開通後、今のウォンサワンやラタナティベートの土砂降り市場の現状を見ると予想が的中したことが明らかです。

しかし一方で、当時はミッドタウンとサブアーバンを一緒くたにしてどちらも買ったらダメだ、と言っていたのが、最近のマーケットを見ているとラグジュアリー物件の大量供給でCBDのハイエンド物件もちょっと怖いな、という印象を持つようになり、むしろミッドタウンがこれから化ける、と思うようにもなり、必ずしも本で書いた内容が今のマーケットでも通用するものでもないという状況になりつつあります。

そんなこともあって、これからはメルマガにも直近情報を流していくことにしました。特にこちらの月刊経済雑誌であるアレイズへの投稿記事は日本ではなかなか読めないので、そこに寄稿している不動産マーケットに関する記事を日本でバンコクの不動産購入に興味を持っている人にもメルマガの中で読んでもらえるようにしたいと思います。

そんなわけですので、もし興味があれば無料ですので是非購読してみて下さい。
http://archives.mag2.com/0001675472/



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週刊ワイズで著書の連載開始

週刊ワイズ 524号バンコクに住んでいる方なら誰でも知っている週刊ワイズさんで、私の著書『バンコク不動産投資』の内容を連載してくれることになりました。

 

普段、酒ばっかり飲んでてあまりこちらのフリーペーパーは読まないので知りませんでしたが、数あるご当地フリーペーパーの中では、ワイズは創刊500号を超える老舗的な週刊誌で、発行部数も30,000/週と最大規模らしいです。

 

私のコラム記事は105日発行の524号からの連載になりますが、バンコクのコンドミニアムに興味がある方に読んで頂けたら幸いです。

 

また、このコラム記事は私の本の一部、触りのところだけの紹介なので、もし面白いと思ったら、是非本を買って読んで頂けたらと思います。

 

紀伊国屋書店10日ほど前、プロンポンの紀伊国屋書店に別の本を買いに行ったら、私の本も置いてあったので、最近はバンコクでも買えるようです。

 

尚、週刊ワイズ今週号の私のコラム記事は、53ページ目に載っていますので、今後共よろしくお願い申し上げます。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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