バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信していきます。
詳しくはカテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

「出口」の実践体験記

コンドミニアム売却、実践体験記(その6)

アスキングプライスの推移ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。

新居は2012年のプリセールで買った
オンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。

2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。

44㎡の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/㎡でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価格だったものの、その翌年、ThinkofLivingが選ぶベストプロジェクトの一つに入ったので、プロジェクトの選択は間違ってなかったと思います。

さて、引っ越した以上、グランドパークビューを空室のまま置いていても仕方がありません。最初は賃貸も考えたのですが、かなりのリフォームが必要だし、バンコクでさらにもう1つプレビルドを買ったところだったので売却することにしました。

と言っても、オンヌットへ引っ越してすぐ正月の日本への帰省と引き続いてのセミナーツアーがあったので、実際に
ロビーにデスクを置く仲介業者に鍵を渡して媒介を依頼したのが、バンコクに戻ってきた1月中旬でした。

アスキングプライスについてはヒップフラット等で調べたのですが、同じような1ベッドルームがほとんど出ておらず、380万バーツで1つ出ているだけでした。後は、ほとんど実在しない客を釣るための物件です。PRAKARDでも賃貸は結構出ていますが、1ベッドの売り物件はほとんど見つかりません。

この380万バーツの物件は大分前にも見たことがあったので、この値段では売れないという感覚があり、添付したグラフでも今の平均アスキングプライスは106,600バーツ/㎡なので、実勢価格は10万バーツ/㎡程度かとあたりをつけました。一方で、新しく買った物件の支払いに充てたいという懐事情もあり、早めに手放したかったので350万バーツで売り出すことにしました。

その後、5万バーツの手付金を添えて買い付けが入ったのは、私が次のセミナーで日本に帰っていた3月上旬でした。それも値引きなしの350万バーツでいいというので、ちょっと安く出し過ぎたか、と後悔したりもしたのですが、仕方がありません。しかし、これで分かるのは、CBDの手頃な物件は価格さえ欲張らなければ出口が容易だということです。

そして、1か月後、無事、買主の銀行ローンの与信が降り、土地局で決裁したのが4月末でした。買った人は、グランドパークビューから徒歩数分のところに本店がある某銀行に勤める30台半ばの独身タイ人男性で、典型的なアッパーミドルクラスです。聞くとシーロムにも一つ持ってるそうで、こういう割安なCBDの中古を探していたそうです。もっとも、この物件はリフォームして自分で住むようですが、やはりCBD、彼の通勤時間は徒歩3分になります。

2009年6月に投資して2017年4月末にエグジットしたわけですが、自分の住んでいた5年半は家賃18,000バーツで貸していたと想定した上で、仲介料やインカムタックス、トランスファータックス等を全て差し引いたネット・キャッシュフローを基にIRRを走らせると7%という結果でした。簡単に言うと、約8年間、年率7%で毎月分配型投資信託に預けていたのと同じことです。

そして、買った時の為替レートの1バーツ2.8円と売った時の3.2円をキャッシュフローで反映した円ベースでのIRRは9.2%に上昇しました。やはり、海外不動産投資で為替の威力は大きいですね。

結論として、一度もリフォームしてないほぼ築12年の古びた物件なので、この価格で売れたのであれば悪くはないと思います。欲を言えば、出口でもうちょっと時間をかけていればあと10万バーツぐらい高く売れたかもしれません。それとプリセールで250万バーツだった物件を330万バーツで買ったところで利ザヤを取られ過ぎています。当時、300万バーツで売りに出ていた物件もあったので、もうちょっと安く買えていたのかもしれません。

まあ、反省点はいろいろありますが、ほとんど
デューディリもせず気まぐれに始めた最初の投資であったこともあり、少なくとも出口まで来られていい経験ができたと思っています。一方、本気でこれはいけると思って買ったオンヌット物件の平均アスキングプライスが、現時点で148,300/㎡と竣工後2年半で既に3割以上値上がりしているので、次回はもっと高いIRRが出せるのではないかと期待しています。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その5)

グランドパークビュー プールさて、引き渡しが終わったので、次は入居者募集です。一応、売りに出ている同じサイズの1ベッドルームの中では一番内装に手をかけていたユニットを買ったので、テレビを液晶型に買い替えただけでそのまま賃貸に出せる状態でした。

海外不動産の場合、我々日本人が購入後にインテリアを自分でアレンジするとなると何日もかかるので、最初からそういう手間のかからない物件を買った方が余計な手間が省けます。

ところで、当時はまだ賃貸市場の様子がよく分かってなかったので、とりあえず日系業者に入居者募集を依頼して帰国したのですが、結局、半年以上空室になりました。やはり、自分が東京に居て忙しくしているとほったらかしになってしまうものです。それでもやっと、家賃2万バーツで日本人に貸せることになったので、表面利回りは7%強というところでした。

しかし、こうやって何とか入居者がついたものの、結局1年で退去となりました。その後まもなく、今度は自分自身がバンコクにロングステイするようになり、最終的に昨年の12月末まで5年半もここに住んだのですが、その間、CBDに家賃タダで住めたわけですから、結果的には買っておいてよかったと思います。

さて、ここでアドバイスですが、家賃が2万バーツ程度の物件では仲介料が少ないので日系業者はほとんど何もしてくれません。最初からあてにしない方がいいです。こういう場合、日本では業法違反ではありますが、広告料という名目でもう1か月仲介料を上乗せしてインセンティブをつけるということもしますが、バンコクの日系業者の場合、これもあまり意味がありません。

もともとプロンポンやトンローの駐在員向け物件を主に取り扱っているところがほとんどで、2万バーツ程度の物件を探す駐在員はほとんどいないことから、仲介業者自体が客を持っていないからです。

そこで、これは
実際に私が入居者をつけた方法ですが、むしろ、タイのローカル仲介業者に仲介料2か月分のインセンティブをつけて依頼した方が効果があります。特に、グランドパークビューのように500ユニットもある大きなプロジェクトの場合、ロビーで仲介業者がデスクを出しているので、そこで顔見知りになり、鍵を渡してテナント探しを依頼すると全然確率が高くなります。また、仲介料上乗せでなく、コヴェナントの強い入居者には1ヶ月のレントフリーを出すのも有効です。

日本と違い、バンコクでは入居者は予め住みたいエリアを決めて、自分でコンドミニアムに飛び込んで探す人が多く、そこでロビーでデスクを構えるエージェントかジュリスティックが空いている部屋を案内するのが一般的です。また、これは売買の場合でも同じです。

その結果、運よく私のユニットに入居してくれたのはアマタナコンでマネジャーとして働く現地採用の日本人でしたが、彼女も飛び込みでやってきて、家主が日本人だということで入居してくれました。

ということで、次回はいよいよ売却の話です。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その4)

グランドパークビュー ロビー当時の為替レートが2.8円だったので、920万円で買えたことになります。

それに、タイでは仲介料は売主が払うので不要でした。しかし、実際には売主は仲介料を売値に上乗せするので、買主も払っていることになります。だから、タイではエージェントなしの個人間売買が多いのですが。

さらに、当時は時限立法で1%のトランスファータックスも免除されていたので、その他費用はほとんどかかりませんでした。

その代わり、SPAと呼ばれる売買契約書の内容チェックや確認は自分でやったのですが、こちらの契約書があまりにも簡単な内容なので不安になったほどです。

ただ、このことは知っておいてほしいのですが、プレビルドでもリセールでもタイの売買契約書は内容が非常に単純で、素人でもチェックできます。というのも、タイでは我々が思っているほど契約書は重要でなく、むしろ、欧米のように最初からいろんなケースを想定して契約で細かく縛るのを避けようとします。問題が起こったら別途協議すればいいという東洋的な考え方のようですが、これについては、むしろこの方がいいのかもしれません。

以前見たことがある英国系エージェントが出してくる契約書などはこと細かく書いてあり、よく読むとクライアントである売主に有利になるようにドラフトしてあったので、素人買主にとってアンフェアだからです。

それに、一棟全部の売買には瑕疵担保責任の範囲、不履行に対する解約条件やペナルティ、不可抗力の定義などを巡っていつも厳しい交渉になるのですが、区分所有の場合はあまり神経質になる必要はありません。

実際、こちらでは多くの取引がPRAKARDなどを使って個人間で直接売買されているし、売主側にエージェントがいれば彼らが滞りなく名義変更してくれます。もしどうしても気になるなら、タイトルサーチ等を弁護士にやってもらえばいいですが、費用も大してかかりません。ただし、我々は外国人なので個人間売買はリスクがあり、避けておいた方がいいです。

ところで、私も購入時の引き渡しには土地局に行ってやりましたが、3時間ほどで滞りなく終わりました。ただ、できるだけ大手のエージェントが売主側についている方が間違いがないと思います。

次回に続く

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コンドミニアム売却、実践体験記(その3)

グランドパーク 1ベッドルーム36㎡当時、グランドパークビューで同時期に売りに出ていた1ベッドルームを全部で5ユニットほど見て回ったと思いますが、アスキングプライスは300万から340万バーツと幅がありました。

間取りについてはどれも36㎡で、大体、寝室が5畳、リビングが7畳という感じです。それに、バスタブもついていたので、まあまあ気に入りました。

また、当初のプリセール価格を調べたところ、平均250万バーツ前後でしたが、築3年で売主のキャピタルゲインが2割から3割位あってもおかしくはないだろうと納得し購入を決めました。

外壁コンクリートの厚さが10センチほどしかないところや継ぎ目のところで一部ジャンカが出ていたりと、施工はあまり良くはありませんでした。また、使っている建材もちょっと安っぽかったのがマイナスです。

しかし、アソークビジネス街にあり、しかも2つの有名な学校に徒歩数分というところがセールスポイントです。後に、L&Hのザ・ルーム、シンハーのザ・エッセがすぐ隣で新規開発されたことからも、少なくともロケーションは決して悪くないと思います。

結局、5つのユニットの中から内装に一番お金をかけていた20階の340万バーツの部屋に絞り、330万バーツで買うことができました。つまり、92,000バーツ/㎡です。これは中古物件を買うときにいつもアドバイスすることですが、これまでの経験からも一番内装にお金をかけた物件が賃貸しやすいし、売却するときも有利なので、結局、わずかな価格差を惜しむより、一番グレードのいいものを買ったほうが得します。

私の買った部屋はインテリアに鏡を多用して室内を広く見せ、しかも収納やソファもデベロッパーオプションの造り付けのものだったので、明らかに見た目がすっきりしていました。ちょうど同じ内装で鏡を多用し収納家具も同じユニットが最近リノベーションされて賃貸で出ていたので、その写真を添付します。これなら、多分、400万バーツ以上で売れると思います。

もっとも、私の部屋は11年間、リノベーションはしておらず、色調も当初のオークウッド調のダークなままでこんなにきれいではありませんが。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その2)

Grand Park Viewこれがバンコクで初めて買うコンドミニアムだったので、まず、ネット等で自分なりにマーケットの特性を調べた結果、バンコクでは日本と違ってCBDに人気があることが分かりました。

いくら職住接近とはいえ、東京のCBDである丸の内や大手町に住みたいと思う人はあまりいませんが、バンコクはオフィス街のアソークやシーロムに人気があるということです。

もっとも、これはロンドンで経験済みのことで、メイフェアのバークレイ・スクエアなど、金融街シティと並ぶCBDでありながら高級住宅地としても人気があるので、特に違和感はありませんでしたが。

それに、高級住宅地といわれるプロンポンのソイ39やトンロー通りを歩いてみても、当時は正直、何がそんなにいいのか、私にはよく分からず、CBDの方が単純で分かりやすかったということもあり、最終的に日本人も多いアソークを選びました。

後にバンコクに住むようになってから、これがやや選択ミスだったと分かるのですが、最初は試行錯誤をするわけですから誰でもそんなものです。

さて、ここで話を戻しますが、タイ不動産は初めてでマーケットの状況も分からないので、まずは大怪我しないようにと、予算1,000万円で築浅中古物件を探していきました。当時は円高、さらに不動産価格全体が今よりかなり割安だったことから、これくらいの金額でもCBDの築浅中古で40㎡くらいのものがあちこちにありました。オンヌットなどは駅前の新築でも8万バーツ/㎡位でしたから。

そこでみつけたのがアソーク・モントリー通りにある
BTSとMRTの駅から徒歩7、8分、32階建てのグランドパークビューという、当時築3年のまだきれいな物件でした。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その1)

Grand Park Viewつい2週間ほど前のことですが、私自身がバンコクで投資しているコンドミニアムのうちの1つ、アソークの1ベッドルームの売却を終えたので、今回はこの投資ついて一部始終を書いてみることにします。

ちなみに、日本人の場合、自分では買わないのに評論家のように分かったようなことを言う自称投資家が多いのですが、実はこれは機関投資家でも同じです。

仕事では何十億円という不動産に投資しますが、個人となるとせいぜい自宅を買ったことがあるぐらいで、投資物件など買ったことがない、という人が意外と多いですね。

そのくせ、自分はプロの投資家だというプライドがあって、ああだこうだと能書きだけは一流なので困ったものですが、実際、こういう人が多いのがこの業界でもあります。

それに、実際やってみると分かるのですが、商業ビルやマンションの1棟買いと、1ユニットだけ買う個人の投資では全然勝手が違うところがあり、しかもこれが海外不動産となると、プロでも思わず引いてしまう人が多いのも無理はありません。

従って、あまりこういう人たちの意見は参考にならないので、少なくとも何回か投資の入口、運用、出口を経験したことのある、むしろ個人の投資家の意見の方が参考になります。

ところで、いざやってみると言葉の問題はちょっと厄介ですが、バンコクでのコンドミニアム投資自体は基本ルールさえはずさなければ、それほどリスクが大きいわけではありません。難しい先読みが要求される株式投資の方がよほど危険だと私などは思うくらいなので、バンコクの不動産投資を考えている人には、私の経験を参考にしてもらえたらと思います。

まず、私がこのコンドミニアムを買ったのは2009年6月、ドイツ証券で働いていた頃にさかのぼります。まだ円高の頃だったので、為替は1バーツが2.8円でした。きっかけは何回かバンコクに来ているうちにこの街が気に入ったので、円高でもあるし、それなら試しに一つ買ってみようという気になったからです。

次回に続く

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バンコクでコンドミニアムを購入する個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための基礎的助言をします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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