バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

地価推移

アソークからトンローの地価推移状況

Untitled最近、不動産調査会社のネクサスプロパティ(Nexus Property Marketing

が出したコメントを、英字紙のThe Nationが10月12日の記事の中でレポートしていました。

 

ネクサスはアソークからトンローにかけて急激な地価上昇が過去7年間続いてきたが、今後さらに2年は続くと予想しています。

 

コメントの内容

 

アソークからトンローにかけて土地取引があったほとんどの場所では、コンドミニアム、サービスアパートメントやホテルといった住宅プロジェクトの開発が行われてきた。

 

というのも、バンコク住民の間では、このエリアに住むことが最もスタイリッシュなライフスタイルと思われていて、これが地価を継続的に上昇させてきたのである。

 

具体的には、この7年間で地価は35万バーツ/ワー(4平米)から101万バーツ/ワーへ、平均で年率19%の上昇となった。さらに、この上昇は今後も続き、少なくともあと2年間は年率10%以上で上昇する。

 

以上ですが、彼らは公的な調査機関なのであまりバイアスがかかったことはいわないこともあり、情報にもそれなりに信頼性があります。

 

以前からこのブログや著書でも書いているように、スクムビットで投資家の間で最も人気があるのはアソークからトンローです。東京でいえば、麻布とか青山、銀座という感じだと思います。

そして、それに続くのが、エッカマイ、プラカノン、オンヌットですが、
前回の今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法でも書きましたが、古くてもアソークからトンローの一等地で空室リスクの低い中古物件を買っておけば、建物劣化の減損を地価上昇がカバーして価格を維持、もしくは値上がりさえも期待できます。

しかし、サブアーバンといわれる郊外物件はあまり地価が上昇しないので、建物劣化による減損の方が大きく、結局は物件価値が下がっていくという単純な話です。


従って、予算があまりない人にはエッカマイ、プラカノン、オンヌットまで行けば2,000万円以下で駅に近い築浅物件が買えるのでそれを勧めているし、私自身もオンヌットの駅前で、タイ人の間で最も信頼されているデベロッパー(タイ人の間で信頼されているデベロッパー)の一つ、クオリティハウスの2ベッドルームを買っています。

ただ、2,500万円
以上の予算がある人であれば、やはりアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いた竣工物件の投げ売りや、プロンポンやトンローで人気のある中古物件を買った方が、結局は投資効率が高いと思います。

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Land price in Thong Lor-Asoke area in the ascendant

Land price in the Thong Lor to Asoke area has risen during the past seven years, according to Nexus Property Marketing.

Most of the land plots transacted in this location were developed as residential projects, including condominium and rental residences such as serviced apartments or hotels. This location is seen as one of the most stylish lifestyle locations for people in Bangkok, a factor that has boosted the prices of residences. Nalinrat Chareonsuphong, the managing director of Nexus Property Marketing Co Ltd, said land prices in the Asoke to Thong Lor area had risen consistently, increasing on average 19 per cent a year during the past seven years, from around Bt350,000 per square wah to Bt1.01 million per square wah.  The upward price trend will continue over the next two years, with an estimated increase of at least 10 per cent per year.

最近の地価推移

地価ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。

また、コリアーズによれば、
スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。

どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこからも聞こえてきません。それに最近は、タイの経済成長も昨年よりよくなりそうだという見通しも出ていて、やはり都内中心部の地価上昇はまだまだ続くと思います。

さて、この表は、AREA(Agency for Real Estate Affairs)から出てきた昨年末時点での地価ランキングですが、昨年、最も地価が上昇したのはアソーク・モントリー通り(スクムビット21)の27%でした。

最近まで私もこの通りに住んでいたのですが、通りに面した更地はもうほとんどないので、これからは古いビルを地上げして再開発するしかなくなってきている状況であり、こういう上昇も納得がいきます。

そして、彼らはスクムビット通りでも特に地価の高いサイアム、チットロム、プルンチットは今年も6.5%上昇して213万バーツ/ワーになると予測しています。

さらに注目したいのは、話題のワン・バンコクの発表もあって、今後開発が進むと期待され始めたラーマ4通りです。AREAによれば、今の地価はまだ40万から50万バーツ/ワーであるが、ラーマ4の上を走り、ラーマ3通りに繋がるグレイラインの工事が始まれば、ここの地価はすぐに100万バーツ/ワーを超えてくるだろうと予測しています。

確かに今、ラーマ4の大規模複合開発、ワン・バンコクが脚光を浴びていますが、今後割安感のあるラーマ4の地価が上がってくるのはほぼ確実だと思います。それに、ラーマ9よりラーマ4の方がスクムビットのすぐそばを並行して走っていることもあり、日本人には馴染みやすいと思います。

いずれにせよ、スクムビット通りが200万バーツ/ワーを超えるという中で、ラーマ4だけ時に忘れられたように今も40万から50万バーツ/ワーというのでは、破格に安いのは誰の目にも明らかです。

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バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
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