バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

トンローエリア全体

トンローのプレビルド、トップ5(その5)

テラ トンロー

tela thongloゲイソーン・プロパティによるスーパーラグジュアリーです。ゲイソーンは大手というわけではありませんが、高級コンドを得意とするデベロッパーで、ペースやレイモンランドに近いスペシャルティデベロッパーです。

商業ビルが多く、レジデンシャルはまだあまり実績がありませんが、エッカマイのMODE61というローライズを見たことがあります。広々とゆったりしたデザインで普通のローライズより高級感があり、どちらかというと、富裕層相手の高級物件を開発するデベロッパーというのが私の彼らに対するイメージです。

通常、ローライズは23メートルの高さ制限があるのでどうしても地味なプロジェクトが多くなり、ハイライズに比べると、ロケーションが同じであっても平米単価も10%から15%程安くなります。

しかし、ゲイソーンのMODE61はプライバシーを重視する家族連れの駐在員に人気があり、1つの建物に数百ものユニットがてんこ盛りになったようなハイライズを嫌うテナントに選ばれています。

Khun by yoo price comparison今回のテラ・トンローもそういった富裕層狙いのスーパーラグジュアリーで、小さな1ベッドルームなどというものは一つもありありません。

価格も最低3,300万バーツ、つまり1億円以上です。各階4ユニットしかなく、一番小さいユニットで111㎡、全部でわずか84ユニットしかない31階建てハイライズです。

さすがゲイソーン、ここでも我が道を行くという感じで私は好きですが、こういうのは家賃が10万バーツを軽く超えてくるので、日本人駐在員でも借りられる人の数がかなり絞られてしまいます。

従って、イールドプレイには不向きで、どちらかというとタイ人富裕層が自己居住しながら資産として将来値上りするのを待つというキャピタルゲイン狙いになると思います。

さて、トップ5については以上ですが、トンローは供給ラッシュの真っただ中というだけあって、同じトンロー通りではサンシリのザ・モニュメントもあるし、BTSトンロー駅の南側では
SCアセットがBEATNIQを着工しました。そして、L&Hがこれからもう一つザ・バンコクを発表します。そのほか、シンハーリアルエステートがザ・エッセを、アナンダーがIDEOQを、サンシリがソイ38で新たなスーパーラグジュアリーを開発します。

これほど大量のラグジュアリープロジェクトがトンローだけで矢つぎ早に出てくるとなると、市場は本当に吸収できるのかと心配になると思います。私も全く同じ考えで、前回のセミナーでもこの点について疑問を投げかけましたが、状況はさらに深刻になりつつあるようです。

次回セミナーではそのことについて話しますので、トンローでコンドミニアムを買おうと思っている人には是非参加してもらいたいと思っています。

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トンローのプレビルド、トップ5(その4)

クンバイヨー

khun by yooサンシリが欧米のデザイナーを起用して開発するプロジェクトですが、私はまだモデルルームを見に行ってないので詳しくは分かりません。

同じスーパーラグジュアリーの新規プロジェクト、テラ・トンローからトンロー通りを挟んでほぼ正面にあります。

BTSトンロー駅からは遠いですが、トンローの場合はそれほどハンディにはなりません。近くにJアベニューもあるし高速道路も近く便利なので、ロケーションは問題ないと思います。

平均販売価格は36万バーツ/㎡でL&Hのザ・バンコクと拮抗する価格帯となっていますが、DDプロパティのレビューレポートによれば、年内に販売価格は40万バーツ/㎡を超えてくるだろうと高く評価しています。

ザ・バンコクと比べても優劣つけ難い最高のクオリティなのだろうと思いますが、いずれにせよ、業界を代表する大手デベロッパーがそのベストを尽くして開発するスーパーラグジュアリー級コンドですから、あとはどちらが好きかは個人のデザインに対するテイストだろうと思います。

LAVIQ

Laviqこれはあまり聞いたことのないリアルアセットというデベロッパーが開発するラグジュアリープロジェクトです。

正直、どうしてこれがトップ5の1つに入るのかよく分かりません。タイはコンドミニアム開発が始まってまだ20数年なのでデベロッパーに十分な経験がないところが多く、中小のデべがいきなりラグジュアリーをやること自体がリスクがあるような気がします。

タイでは大手デベロッパーのブランドが付くかどうかでコンドミニアムのリセールバリューも違ってきます。それにこのコンドミニアムはトンロー通りではなく、隣のスクムビット・ソイ57であり、むしろ、トンロー駅南側のBEATNIQやIDEOQ、今度出てくるシンハーエステートのザ・エッセ等と比べるのが正しいような気がします。


33階建て235ユニットで平均価格は24万バーツ/㎡と一見割安なように見えますが、SCアセットのBEATNIQが28万バーツ/㎡、アナンダーのIDEOQに至っては18万バーツ/㎡ということであり、トンロー通りでない以上、そう割安感はありません。その上、SCもアナンダーも大手デベロッパーです。

ただし、LAVIQもスペックを調べるとそう悪くはありません。しかし、他の4つのプロジェクトに比べると差別化ができてないと思います。豪華なスペックを謳っていますが、このクラスはどこもハイスペックだし、そう大差はありません。

特にトンロー周辺は今、ラグジュアリープロジェクトが供給過剰気味で、勝ち組と負け組が出てきています。そして多分、タイ人もこれといって特色のないこのプロジェクトにはあまり興味をもたないだろうと想像でき、苦戦しそうです。

もし私が20万バーツ/㎡前後の予算があってトンローで投資物件を物色していたら、同じ予算でずっと広いユニットが買えるIDEOQか、トンロー通り側にあり大手プルクサ―が開発しているザ・リザーブのリセールを拾いに行くことを考えると思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その3)

ザ・バンコク トンロー1

the bangkok以前にもこのブログで2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)と題して書きましたが、個人的にはこのトップ5の中でもこれがベストだと思っています。

デベロッパー、ロケーション、クオリティ、スペック、デザインとどれを取ってもトップクラスで、
将来、トンローを代表するヴィンテージコンドになるのではとも思います。

もっとも、難をいえば天井高が2メートル90センチしかなく、スーパーラグジュアリーである以上、最低でも3メートルは欲しいところですが…。

平均価格も37万バーツ/㎡とテラやクンバイヨー以上ですが、資金さえ許せるのであれば5年、10年単位の長期的なスパンでは間違いない投資だと思います。

バンコクのコンドミニアムの外壁は吹き付け塗装が主流ですが、強烈な紫外線で4、5年で退色し古ぼけて見えるという問題があります。

しかし最近高級物件でよく見かけるようになってきたのが、ガラス面積を増やしてハイテク感と高級感を出すファサードデザインです。日本では
渋谷のヒカリエなどの商業ビルでよく見かけますが、ガラスは経年劣化しないので古臭くならないというメリットがあります。

the bangkok 2バンコクの20年位前のコンドミニアムと最近竣工したものを比べるとすぐに分かりますが、
腰高窓が多い古いコンドに対し、日本人以上に眺望を重視するタイ人らしく、最近のコンドはハイサッシを壁いっぱいに使ったパノラマビューの大きな開口部がトレンドになってきています。

その究極がグラスカーテンウォール工法でファサード全体をガラスにしてしまうというやり方です。
ザ・バンコクはLowEガラスを使った飽きのこない外観になっていますが、デべのランドアンドハウスは早くからガラス面を大きくするデザインを取り入れていて、例えば2010年に売り出したアソークのザ・ルームでもカーテンウォールでガラス面を大きく取る工法を使っています。もう築4年以上になるのに今でもほとんど古さを感じさせません。

10年経っても高級感がありそれほど古臭くならないということは、中古になってもリセール価格が下がりにくいという大きなメリットがあるということです。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その2)

ザ・リザーブ トンロー2

Reserve 1ビッグ10デベロッパーの一角、大手プルクサーの初めてのラグジュアリーコンドです。

最初で失敗できないだけあって価格設定にも苦心したと見えて、トンロー通り周辺のプロジェクトが軒並み30万バーツ/㎡を超えてくる中、平均25万バーツ/㎡と割安感もあり販売開始から間もなく完売しました。

地形(じがた)の悪さやソイ55から離れていることから土地取得コストを抑えられたのかもしれません。
トンロー通りから140メートルほど奥に入っていますが、考えようによっては、その分、隣に高層ビルがなく眺望に優れるし、この辺はスクムビットとの交差点にも近く渋滞するので渋滞の騒音がなく静かだというメリットもあります。

また、総戸数110ユニットと規模も小さく、後に出てくるスーパーラグジュアリー級コンド、ゲイソーンのテラと似ています。ラグジュアリーコンドに求められるのは、大規模で豪華絢爛な共用部を持つプロジェクトもありますが、一方でこういうプライバシーが守られた質の高い空間というマーケットもあると思います。

私のプルクサーに対するイメージは、グレードセグメンテーションでいうとスパライと同様メインクラスのプロジェクトが中心のデべで、ルンピニよりはもう少し上のセグメントという感じです。また、売上高ではトップクラスの大手ですが、戸建てやタウンハウスの現地でネーウラープと呼ばれる面開発プロジェクトの比重が大きく、サンシリやAPのような日本のマンデベに近いデべロッパーではありません。

2年ほど前に戸建ての基礎工事で手抜きしたことが発覚しかなり叩かれたこともあったので、個人的にはあまりいい印象はありませんでした。従って、私も最初はプルクサーは日本人にはあまり関係ないデベロッパーだと思っていて、このプロジェクトについてもほとんど興味がありませんでした。

Reserve 2しかし、実際にモデルルームや現地を見たり販売価格をチェックしたりすると、
地形の悪さを巧みに使った秀作だと思うようになりました。現在、同じように地形の悪いプロジェクトであるBEATNIQをSCアセットがトンロー駅の南側で開発中ですが、平均28万バーツ/㎡と割高なこともあり、私なら迷わずトンロー通り側のザ・リザーブを選びます。

もっとも、プルクサーにとってこれまでやったことがないラグジュアリー級コンドなので、今後施工監理がしっかりできるかちょっと心配ですが…。

結論として、エッジやHQなどもそうですが、最初に割安感があるプロジェクトは販売開始後すぐの頃にリセールで出てきたものを買ってもまだ割安感があるので、竣工する頃にはゲンガムライで益出しできる可能性も高いと思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その1)

Top5 in Thong LoProperty Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ5という記事があります。

今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に1件か2件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。

それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。

以前にも書きましたが、その主たる原因は世界的な預金金利の低下による投資家の不動産シフトです。これはタイに限らず世界中で起こっていますが、比較的利回りの高いタイや北米の一部の不動産には海外からも資金が入ってきていて高額プロジェクトがよく売れています。

そういうこともあって、タイの富裕層とシンガポールや香港の海外投資家がトンローのラグジュアリープロジェクトを次々と買い進んでいるのですが、この中でどれがトップ5なのかというと、各人見方が違うので難しいところです。

従って、このレポートの選ぶトップ5について、彼らの記事を参考に今のトンロープロジェクトに自分なりのコメントを入れてみました。かなり独断と偏見が混じっているので参考までのつもりで読んで下さい。

次回に続く

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Top Luxuary Projects on Thong Lo

Thonglor is known for its upscale restaurants and cool bars, but the street hasn’t been home to many new real estate developments until recently. In the past few years, over 12 luxury residential projects have been launched turning the popular street into a property investment hot spot.

Unlike other locations along Sukhumvit, where being close to the BTS is seen as being important, some of the recent Thonglor projects are fairly far away from the station. Several luxury developments are at least 1 kilometre away from Sukhumvit which goes against the trend.

The Reserve Thonglor 2
The Reserve Thonglor 2 is Pruksa’s 1st luxury condo development and is targeting young entrepreneurs and affluent professionals who want to live the Thonglor lifestyle. The project is being developed under the ‘Reserve Your Nature’ concept. The design features earthy elements including a water channel that give residents a feeling of being out in the open.

The Bangkok 
Developed by Land & Houses, The Bangkok is one of the few projects close to Sukhumvit and the BTS station. It is an all-glass sculpture making it unique for the city while high-end materials such as copper and marble are used to add a luxury feeling to the interiors.

Khun by Yoo 
Sansiri is behind this luxurious project on Thonglor 10. It’s a collaboration from popular designer Philippe Starck and the world famous YOO. The project boasts a copper core and a floor-to-sky glass façade as well as interiors featuring upscale furniture and top-branded fittings.

LAVIQ
This high-rise condo has a number of luxurious touches such as Fendi Casa furniture and an infinity swimming pool. Built by Real Asset, the project isn’t on Thongor, but Sukhumvit 57, which is one street over.

Tela Thonglor
Gaysorn Property is developing Tela Thonglor on Thonglor 13 near a bunch of trendy restaurants. The super-luxury, high-rise condo offers luxury living and privacy not found elsewhere. For example, each unit has a private elevator.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを購入する法人や個人の方に、今の市場トレンドやマーケットリスク、空室リスク等、失敗しないための助言やコンサルティングをします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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