バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

デベロッパー業界情報

不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング

デベロッパー評価ランキングここに興味深い調査結果があります。タイ人の消費者間で情報交換するサイトがあるのですが、そこでタイのデベロッパーに対する顧客満足度や信頼度をまとめたものです。

わずか2百数十人へのアンケート結果であり、しかもコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンハウスを含む住宅デベロッパーに対する評価なので、コンドミニアム限定ではありません。

従って、参考程度に見てもらった方がいいと思いますが、しかし、タイの人達が持つそれぞれのデベロッパーに対する信頼度はしっかり反映されているとも思うのです。

赤とグレーで囲ったのがいわゆるビッグ10と呼ばれる大手デベロッパーですが、見て分かるように会社の規模や供給量はタイ人の評価にはあまり関係しないようです。

ただし、プレビルド投資では何かあった時に簡単に倒産しないという安心感も重要です。もし破綻したら投資家には何も残らないということになりかねませんから、特に我々外国人でプレビルド投資をしたい人にとっては情報もなかなか入らないので、規模の大きい大手デベロッパーにはそれなりの価値があると私は思います。

私はいつもデベロッパーの悪口や良い噂、悪い噂が聞こえてくる立場にあるのですが、このランキングを見てなるほどと頷けるところもあれば、このデべはタイ人の間ではこんなに評価が低いのかと驚くものもあります。

日本でもデベロッパーの数はよく知られた企業名だけでも数十社ありますが、特に不動産業界にいる人はそれぞれ各社に対して自分なりの評価を持っていると思います。例えばマーケティングがうまいだけのデベロッパー、中堅ながら企画やデザインが優れたデベロッパー、大手で信頼できるデベロッパー等々です。ただし、日本は宅建業法や厳しい建築基準があるのでデベで品質にそれほど大きな違いはないのですが、タイはその辺が緩く何でもありなので、デベに対する信用は重要です。

私の個人的な感想としては、このランキングは上位5社に関しては特に異論はありません。私がいつもセミナーで推薦する業界の2トップ、L&HとQハウス、それに高級物件では定評のあるSCで上位3位を占めていてこの通りだろうと思います。残念ながら、日系デベロッパーはこれら人気の上位5社のどことも組めていませんが…。

ところで、何故かこのアンケートの中にビッグ10の最後の1つであるLPN(ルンピニ)が入ってないのですが、もし入っていたらプロパティパーフェクトより上位でスパライと並ぶと思います。

先日、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたりアナンダーの最近の問題について書きましたが、その割にはまだサンシリより上位にいます。そのうちに落ちてくるのかもしれませんが、いずれにせよ、今でも総合でマイナス評価なので良い評価とは言えません。

プルクサーは戸建てやタウンハウスがメインなのですが、スナギングが多いので有名ですからワースト評価はちょっと可哀そうですが仕方がないのかもしれません。

それとAPですが、随分タイ人に嫌われているようでちょっとこれには驚きです。先日、馬鹿げたオンライン・ブッキングと題して4回にわたりAPの最近のマーケティング方法についての疑問を書いたし、ワイズという現地の週刊誌にも書いたのですが、こういうのに対するタイ人の嫌悪感が反映されているのかもしれませんね。

以上、今後バンコクでコンドミニアムを買う時に参考にしてもらえばと思います。

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大手デベロッパートップ10(その2)

苦情ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。

実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。

尚、供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。

また、プルクサー、ルンピニ(LPN)、オリジンは基本的に郊外の廉価プロジェクトの開発が専門のデベロッパーであり、ラグジュアリー級ではあまり経験や実績がありません。最近は郊外のプロジェクトがさっぱり売れなくなり、各社とも売行きのよい都内中心部の開発をしようとしていますが、こういうところの物件を買う場合、施工監理等に十分注意した方がいいと思っています。

アフォーダブルなプロジェクトばかり作っているデベロッパーが、突然CBDやダウンタウンでラグジュアリー級のプロジェクトをやるとなると、たとえ大手上場企業と言ってもペースやレイモンランドの持つノウハウやネットワークがないので幾分無理があります。日本でも郊外や地方都市の比較的廉価なプロジェクトが多い大和ハウスや長谷工が、三井不のパークマンションクラスの開発をしようとしてもなかなかうまくいかないのと同じです。

特に最近のバンコクのラグジュアリーコンドは競争激化で、デザインやスペックでの他との差別化、個別の魅力で勝負する必要があり、それまで彼らがやってきた安いワサドゥ(建材)を使い金時飴みたいに画一的な間取りのユニットの量産効果でコスト削減するやり方は通用しません。

例えばスクムビット24に今年初めに竣工したルンピニ24というのがあります。あれなどは外観は格好がいいのですが、ワサドゥや内装はちょっと安っぽく、これがルンピニの作ったラグジュアリーか、と少々失望させられました。
次のマッカサンのルンピニスイートでは是非挽回してほしいものです。

ただし、ルンピニはアフォーダブルなプロジェクトに関してはタイ人の間で評価も高く信頼されています。私の友人のタイ人投資家達もルンピニの悪口はあまり言いませんから...。やはり、コストパフォーマンスの面で優れているということだろうと思います。

最近、日系デベロッパーが次々とJVを組んでタイ市場に参入してきていますが、できたらルンピニのようなところと組んで、相互協力しながら一つ上のハイエンドセグメントに参入するのが理想的ではないか、と私などは思うのですが...。

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大手デベロッパートップ10(その1)

トップ10直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。

数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。

まず、驚いたことにタイ人の間で非常に人気があり、信頼されてもいるLand and Houses と Quality Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規の開発をやっていないからだろうと思います。

また、
このリストには載っていなくともコンドミニアムではペースデベロップメント、レイモンランド、ゲイソーン、メイジャー、ノーブルといったラグジュアリープロジェクトで定評のあるデベもあります。

逆に言えば、供給量や金額の大きさが人気や信頼性のバロメーターではなくなってきているということだろうと思います。

拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です。

次回に続く

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