バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

世界各国から投資資金が流れ込むバンコク不動産市場は、今も目まぐるしく動いています。
しかし、バンコクのコンドミニアム市場はその構造や特性が東京とは大きく違います。
ここでは現地の新築や中古市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基にバンコクから情報発信しています。
詳しいサービス内容については、カテゴリーにある「このブログのレゾンデートルって何?」を読んで下さい。

瑕疵プロジェクト

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その4)

Ideo Mobi On Nut実はつい10日程前のことですが、オンヌット駅前にある築3年のアイディオ・モビを見に行く機会がありました。

2ベッドルームのユニットを見たのですが、そこも洗面所の天井にウォーターマーク(漏水痕)がありました。つまり、上の階から漏水しているのです。

これまで私は、セミナー等でもオンヌットで買うのなら、オンヌット通り(スクムビット77)よりも駅前の方が希少価値があり値上りする、従ってビッグブランドのQハウス、RHYTHM、そしてアイディオ・モビのどれかに投資した方がいい、と勧めてきたのですが、今後モビは除外しようと思うようになりました。アイディオは信用できません。

というのも、最近、また1つ別のアイディオ・モビで重大な瑕疵が指摘され、購入者たちからアナンダーは物件を引き取って全額金を返せという事件が起こったからです。

アイディオブランドの中でも特にモビシリーズはQシリーズに比べるとグレードが低い方なので、給排水管工事やルーフィング、コーキング等見えないところで手抜きされた可能性があり、そういう瑕疵の発見や修復が一番厄介なのです。特に屋上からの漏水はどこから漏っているのか水道(みずみち)の特定が大変で、私もロンドンでこれにはかなり苦労した経験がありますから。

従って、
今の悪評が改善されるまで、しばらくアイディオというブランドだけでなくアナンダーというデベは敬遠しておいた方が無難だと思います。もし破格の安値で出たりしてどうしても買いたいのであれば、少なくともそのユニットの給排水で修理した痕跡がないかとか、ウォータータイト、共用部の修繕履歴についてデューデリをしっかりやるべきです。

同じアナンダーによる
トンローのアシュトンモーフなどは仕上げもしっかりしているし、良いプロジェクトだと思っていたのですが...。やはり、デベロッパーはこういう問題を起こすとそのブランドも失墜してしまうものです。

さて、今回の題である「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」についてですが、ある程度、運の良し悪しは仕方がないと思います。特に
プレビルドの怖いところは、竣工してみるまで最終的にどんなプロジェクトになるのか分からないという点ですから...。だから、実需で買うタイ人の多くが、竣工して実際に部屋を確認してから買う方を選ぶという理由も分かるし、プレビルドはマネーゲームだ、と言って最初から手を出さないタイ人も多いのです。

しかし、こういうデベとのゴタゴタ事例を見ると、厳しい宅建業法があり、デベロッパーに10年間の瑕疵担保責任を負わす品確法(住宅品質確保法)もある日本の消費者は恵まれているとつくづく思います。もっとも日本でも、姉歯による耐震偽造や三井不動産のパークシティLaLa横浜、三菱地所のパークハウスグラン南青山等の事件が起こっているので、運が悪いケースは別にタイだけではないのですが...。ただ、
三井不や地所はアナンダーのようにいつまでも四の五の言わずに施主としての責任でしっかり建て替えましたから、その辺がちょっと違いますかね。

ところで、先の大手デベロッパートップ10(その2)で「実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています」と書きましたが、その1社がどこなのか、これでもう分かったと思います。

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よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その3)

Ideo Mobi Phayathai次に、以下は問題のアイディオモビ・パヤタイ(Ideo Mobi Phayathai)を購入した人の談である。

「私は子供が学校に通いやすいようにと、このコンドミニアムで30平米のユニットを5百万バーツで購入したが、他にも同様に子供の通学のために学校の近くにあるこの物件を購入した人達がいる。
 大手デベロッパーであるアナンダーのブランドを信用して、この物件ならクオリティは問題ないだろうと購入したのに、いざ入居してみたら思っていたのとは大違いだった。
 その後、何度もアナンダーと瑕疵担保責任を巡って交渉を続けたが、結局合意に至らぬままで、今では住人の生命にまで危険が及ぶ危機的状況になってきた。
 その結果、我々住人100人以上が団結し、今月、消費者保護センターに書面で訴えを提出すると同時に、法的手続きを急ぐことにした。
 これによって、アナンダーが施主としての責任を取って、販売当初に約束したような物件に修復してくれることを期待している」

以上ですが、これに対するアナンダーのコメントが下の記事には書かれていますが、概略だけ書くと、

1.これまで何度も購入者や管理会社とミーティングを開き、第三者にも参加してもらって問題解決について話し合ってきたし、修理内容に合意ができたものについては昨年2月に合意書に署名してもらっている。

2.現在、合意できてないのは外部コンクリート部分の修理であるが、当初、23百万バーツ(約7,600万円)の予算を取っていたが、調査結果3百万バーツ(約1,000万円)で修理可能と判った。
この方法だと見た目が悪いといって反対している人がいるが、見た目がいいかどうかは個人の主観であり、人によって違う。

3.いずれにせよ、アナンダーは顧客が満足するように今後も最善の努力を惜しまない。

住人のクレームと矛盾しているように見えるし、保証期間が切れたという言い逃れは撤回したのか出ていませんが、本当のところは当事者でないので分かりません。ただ、これまで4年も雨漏りがしていたことから、非常に深刻な問題であるコンクリートの爆裂が始まっている可能性も高いと思います。従って、本当に顧客の満足を最優先するのなら、当初の予算23百万バーツを使って徹底的にコンクリートを修理すべきだろうと思うのですが...。

いずれにせよ、雨水が室内に流れ込む、トイレやシャワーの水が階下に浸みていく、電気のソケットから漏水して感電の危険があるというような瑕疵だらけの欠陥コンドミニアムを
買ってしまうと、将来、出口のリセールでも買い叩かれるし、不動産投資としては最初の入口で大失敗ということになってしまいます。

次回に続く

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“ผมซื้อโครงการนี้มาในราคา 5 ล้านบาทกับขนาดห้อง 30 ตารางเมตร เพื่อให้ลูกพักอาศัยในช่วงติวหนังสือ เนื่องจากอยู่ใกล้สถาบันกวดวิชา ขณะที่ลูกบ้านคนอื่นก็ซื้อภายใต้วัถุประสงค์เดียวกัน รวมทั้งเพื่อเรียนในโรงเรียนใกล้โครงการ ด้วยชื่อเสียงของบริษัททำให้ตัดสินใจซื้อไม่อยาก เพราะมั่นใจได้ว่าจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ แต่เมื่อมาอยู่จริงกลับพบว่าไม่เป็นอย่างที่คิด และได้มีการเจรจากับทางอนันดาหลายครั้งในการเร่งดำเนินแก้ไข แต่กลับพบว่าเป็นการแก้ไขที่ปลายเหตุ ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ดังนั้น ทางตนและลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อนรวมกว่า 100 คน จะเร่งทำหนังสือยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ภายในเดือนนี้ พร้อมกับเร่งดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายต่อไป ทั้งนี้ก็เพื่อต้องการให้อนันดารับผิดชอบเหมือนตอนที่จะขาย” นายดุสิต กล่าว

ด้าน นายเริงชัย อิงคภากร ผู้บริหารสูงสุดประจำสำนักบริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทได้ทีการประชุมหารือกับทางลูกบ้านและคณะนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง และได้มีการดำเนินงานแก้ไขตามข้อตกลงที่มีการลงนามเห็นชอบร่วมกันเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2559 และทุกครั้งที่มีการประชุมหารือก็จะมีบุคคลที่ 3 มาร่วมประชุมทุกครั้ง ซึ่งการซ่อมแซมจะเป็นไปตามที่ทุกฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน

โดยในส่วนที่บริษัทซ่อมแซมไปนั้นก็ไม่มีใครคัดค้านและยังรับมอบการซ่อมแซม อาจจะมีเพียงข้อเดียวที่ทางผู้ร้องไม่เห็นด้วยคือเรื่องของการซ่อมคีบคอนกรีตตัวอาคาร ซึ่งทางบริษัทให้งบประมาณในการซ่อมแซมในส่วนนี้และภายนอกอาคารไปถึง 23 ล้านบาท  แต่เมื่อถึงเวลาตรวจรับงานโดยบุคคลที่ 3 ที่ทางคณะการจัดหามากลับประเมินว่าใช้งบซ่อมแซมเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงจะได้มีการมาขอส่วนต่าง ด้วยเพียงเหตุผลที่ว่าไม่มีความสวยงาม

“ความสวยงามของแต่ละบุคคลก็มีคำนิยามที่ไม่เหมือนกัน แต่บริษัทก็ยืนยันว่าทำสิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าเสมอมา และพร้อมที่จะรับฟังในทุก ๆ ความคิดเห็น รวมไปถึงกรณีดังกล่าวด้วย” นายเริงชัย กล่าว

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その2)

Ideo Mobi Phayathaiデベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。

しかし、法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。

それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バーツ(約9,000万円)の支払いを拒否している。

さらに、誰の目にも明らかで深刻な問題が水漏れである。最上階である24階の部屋では雨が降ると雨水が壁を通して入ってくるし、廊下の照明取り付け口からも水が流れてきていた。これについては、一応、修理がなされたのだが、今も外壁のクラックを通って新たな水漏れが起こっているという状況である。

また、トイレについても、排水管に水が流れないため汚水が溢れ、下の階の部屋に浸み込んでいくという問題が出ている。このような水漏れの問題でコンドミニアムの住人全体が迷惑しているのだが、そもそも建設工事自体が建築基準を満たさない劣悪なものであったことが原因である。


次にワサドゥ(建材)の問題がある。管理人が住人から図書室で外部の音がうるさいとの苦情を受け、チェックしたところ、本来厚さ12ミリのガラス窓を使うはずのところを6ミリの薄いガラスを使っていることが分かったのである。

そこで管理会社が施工したザ・ワークコミュニティマネジメントに連絡したところ、同社はアナンダーの完全子会社であったこともあり、適当に修復しただけで全く見た目の悪い仕上げとなった。さらに、フィットネスルームの電気プラグのところから水が漏れてきたりしたこともあるし、その他にも…。

次回に続く


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อีกทั้งทางบมจ.อนันดายังปฏิเสธที่จะแก้ไขซ่อมแซมในบางห้อง และในพื้นที่ส่วนกลางบางรายการ โดยอ้างว่าหมดระยะเวลาการรับประกัน ทั้งที่ยังไม่รับมอบส่วนกลางและยังไม่ครบกำหนดการรับประกันที่เจ้าของโครงการต้องรับประกันตามกฎหมายกำหนด คือ 5 ปี ทำให้ทางคณะนิติบุคคลไม่สามารถรับมอบพื้นที่ส่วนกลางได้ แม้ว่าจะมีการรับโอนห้องชุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2556 ก็ตาม นอกจากนี้ทางบมจ.อนันดา ยังไม่ยอมจ่ายค่าชดเชยอันเกิดจากความเสียหายในความชำรุดบกพร่องของส่วนกลางจำนวน 28 ล้านบาทอีกด้วย

สำหรับปัญหาที่เห็นชัดเจนและก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงคือ ลูกบ้านที่อยู่ในชั้น 24 ซึ่งติดกับชั้นดาดฟ้า เมื่อเวลาฝนตกนํ้าที่อยู่ชั้นบนก็จะไหลเข้าทางผนังห้อง รวมทั้งไหลผ่านช่องไฟส่องสว่างในส่วนพื้นที่ทางเดิน ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการแก้ไขแล้ว แต่ก็ยังพบปัญหาอื่นตามมา ไม่ว่าจะเป็น นํ้ารั่วซึมเข้าห้อง จากรอยแตกร้าวของผนังห้อง ห้องนํ้ามีนํ้าขังนองไม่ไหลลงท่อนํ้าทิ้ง จนไหลซึมสู่พื้นที่ห้องชุดด้านล่าง เป็นต้น นำมาซึ่งปัญหาระหว่างผู้พักอาศัย ทั้งนี้เป็นผลมาจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน

ในส่วนของปัญหาเรื่องวัสดุ ทางฝ่ายคณะกรรมการนิติบุคคลได้รับการร้องเรียนว่า ห้องสมุดมีเสียงดัง จึงได้มีการเข้าไปตรวจสอบ พบว่าความหนาของกระจกที่ใช้เพียง 6 มิลลิเมตร ไม่ได้ตามขนาดที่ระบุไว้ที่กว่า 12 มิลลิเมตร จึงได้แจ้งให้ทางนิติบุคคล ซึ่งบริหารงานโดยบริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ที่บมจ.อนันดา ถือหุ้น 99.98% ดำเนินการแก้ไข ซึ่งก็แก้ไขตามร้องขอ แต่ไม่มีความเรียบร้อยสวยงาม รวมทั้งการไหลซึมของนํ้าจากปลั๊กไฟในห้องฟิตเนส เป็นต้น


よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その1)

アナンダーへのクレーム前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。

これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。

何故なら、竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスクを減らすことができるからです。

前回、大手デベロッパートップ10(その1)の中で「拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です」と書きました。

このケースでは、まさにその通りの事件が起きたのですが、まずはこれを
報道した現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจターンセータギット)の要訳から始めます。

問題の物件は4年前に竣工したアイディオモビ・パヤタイという、大手デベロッパーのアナンダーが開発したコンドミニアムであるが、同物件の管理会社はターンセータギットの記者に対してこう語った。

「デベロッパーのアナンダーが悪質なゼネコンを使って手抜き工事をした結果、購入者が入居した際に大量のスナギング(瑕疵)が見つかった。例えば使用しているワサドゥ(建材)は最初にパンフレット等に記載してあったものと違っていたし、しかも修理をしたはずのところを後でチェックしたところ、ちゃんと修理されてなかったり、3年も前から問題を指摘しているのにアナンダーが直そうとしないために、今は住人の生命やその財産に危険が及ぶようになってきている」。

この続きは次回に

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ลูกบ้านคอนโดฯหรู ห้อง 5 ล้าน “ไอดิโอ โมบิ พญาไท” สุดทน ร้องโครงการใช้วัสดุผิดสเปกเจอนํ้ารั่วทั้งอาคาร วอนรับผิดชอบเหมือนตอนบอกขายโครงการ เตรียมร้องสคบ.ภายในเดือนนี้  ด้าน “อนันดา” ยัน ที่ผ่านมาแก้ไขข้อบกพร่องตามข้อเรียกร้องทุกประการ พร้อมหารือแก้ปัญหาร่วมกัน

วันที่ 25 มิ.ย.60--นายดุสิต กิติสาระกุลชัย ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไอดิโอ โมบิ พญาไท ได้เข้าร้องเรียนกับหนังสือพิมพ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมไอดิโอ โมบิ พญาไท ใช้บริษัทรับเหมาไม่มีคุณภาพมาก่อสร้าง ทำให้เมื่อเข้าพักอาศัยโครงการมีปัญหาจนห้องพักชำรุดเสียหายตามมา อีกทั้งวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ระบุไว้ในเอกสาร หลังการซ่อมแซมแก้ไขพบว่าในบางส่วนยังไม่เรียบร้อย หรือในบางพื้นที่ยังมีปัญหาเดิมที่ปรากฏตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขได้ ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน


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